【正文】 影響度是體現(xiàn)城鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)在地域上集中所引起的區(qū)域集聚規(guī)模 效益的大小，進(jìn)而影響土地利用的效益大小。 土地取得費和土地開發(fā)費用的 利息計算 問題。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍計算。 待估宗地設(shè)定年期土地使用權(quán)價格 根據(jù)有限年期地價測算公式： Vn＝ VN [1－ 1/（ 1＋ r） n] 式中： Vn －－－ 待估宗地設(shè)定年期土地使用權(quán)價格 （ 元 /平方米 ） VN －－－ 無限年期土地使用權(quán)價格 （ 元 /平方米 ） r－－－－ 土地還原率 n－－ － 待估宗地設(shè)定年期（年） 成本法常用指標(biāo)一覽表 地區(qū)名稱 人均耕地 (畝 /人 ) 耕地開墾費 耕地占用稅 (元 /M2) 征地管理費 防洪保安基金 森林恢復(fù)費 新增建設(shè)用地使用費 水田 (元 /M2) 旱地 (元 /M2) 水田、魚塘、菜地 旱土 專業(yè)菜地 精養(yǎng)魚塘 經(jīng)濟(jì)林地 永州市 8 7 10 6 %% 元/M2 2 元 /M2 冷水灘 17 芝山區(qū) 17 祁陽 10 東安 15 9 8 寧遠(yuǎn) 15 9 8 道縣 15 9 10 藍(lán)山 15 9 8 雙牌 12 8 江永 12 8 新田 12 8 江華 12 8 四、評估中應(yīng)該注意的幾個問題 各縣區(qū)的人均耕地不一樣，補償標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。 個別因素說明表與宗地測算表不一致。 收費標(biāo)準(zhǔn) 地產(chǎn)價格評估收費標(biāo)準(zhǔn) （新） 級號 評估地價收費額度 (萬元 ) 收費標(biāo)準(zhǔn)(? ) 收費額度 (萬元 ) 累計金額 (萬元 ) 備注 1 100 以下 (含 100) 4 ? 萬元 萬元 涉案土地按1%收取， 小宗地低于300 元一律收300 元 /宗； 價值特小收200 元 /宗。商務(wù)禮儀的操作性，即應(yīng)該怎么做，不應(yīng)該怎么做。三是組織生產(chǎn)，他也尤為重視這一點，即重視企業(yè)內(nèi)部和外部的關(guān)系。一種是展示財力的珠寶首飾不戴，上班族要展示的是愛崗敬業(yè)。然后才能決定怎樣對待他。穿西裝專業(yè)的問題，從專業(yè)上講 “三個三 ”：即三個要點，三色原則，含義是全身的 顏色限制在三種顏色之內(nèi)，三種顏色指的是三大色系；三一定律，是講身上三個部位：鞋子、腰帶和公文包。同等的主叫者先掛。社交場合不同上座位置不同，主人親自開車時附駕駛位子是上座；二人同時座車，關(guān)系密切的坐在前面；專職司機或出租車時， 副 駕駛的位置的后 面座位是上座，這時 副 駕駛位置是隨員座，要人座 vip，安保座，司機后面的座。頭發(fā)不能 過長，不能隨意 披散開來，頭發(fā)長可以盤起來，束起來，不要染 色。 一是自尊。（他與泰勒學(xué)派不同，泰勒只強調(diào)物而不重視人）。人們對禮儀有不同的解釋。 1基準(zhǔn)地價填寫錯誤。 土地總價值大寫出錯 。 投資利潤＝ （ 土地取得費＋相關(guān)稅費＋土地開發(fā)費 ） 投資利潤率 土地增值收益 土地增值是待估土地因改變用途或進(jìn)行土地開發(fā)，達(dá)到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價值增加，是土地開發(fā)后市場價格與成本價格之間的差額。 調(diào)查待估宗地周邊區(qū)域的土地利用情況，農(nóng)用土地大部分為 (專業(yè)菜地、水田、旱地或荒山等 )，視待估宗地在征用時為周邊區(qū)域地類。 城鎮(zhèn)混合住宅用地的操作方法： 分?jǐn)倖栴}： 第二、假設(shè)開發(fā)法。從宏觀上講，城市對外交通關(guān)系到外出的便利與否，影響各區(qū) 域在城市中的整體地位和經(jīng)濟(jì)水平。對住宅用地而言，人口密度過低，則城市基本設(shè)施少，服務(wù)及便利程度低，繁華程度低；而人口密度過大，則人均占有設(shè)施少，住房緊張、交通擁擠 、環(huán)境質(zhì)量差、治安狀況差，對土地產(chǎn)生負(fù)影響，只有在人口密度適宜的地區(qū)最適合于人類居住。 （ 3）部分需要特殊處理的圖片，推薦業(yè)余時間學(xué)習(xí) photoshop。 （ 2） 避免極端 溫度 過高或過低的溫度都會對你的相機以及電池不利，千萬不要長達(dá)幾個小時的將你的相機直接地暴露在陽光下。 甲方如不能按時付款，乙方有權(quán)拒交報告和圖件。 （ 5）涉案土地評估。即自然地理位置、經(jīng)濟(jì)地理位置和交通地理位置在空間地域上有機結(jié)合的具體表現(xiàn)。 路角地 —— 范圍以縱橫里地線與臨街地中間的范圍為準(zhǔn)。 建筑密度 —— 即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。 制約土地自然供給的因素 主要有：（ a）適宜于人類生產(chǎn)活動及動植物生長的氣候條件及地形、地貌條件；（ b）資源條件：可供人類生活的物品和生產(chǎn)必須的資源；（ c）交通運輸條件。 （ 3） 形成 時間不同 ：土地個別差異性大，又缺乏完整的市場，價格是在過去至將來的長期影響下形成的，價格形成時間長且相對比較困難，估價時必須根據(jù)宗地自身的特點和市場狀況，進(jìn)行具體分析。專業(yè)培訓(xùn)不保證把你打造成一個專業(yè)人士，但是我們可以保證你一定可以做好這份工作。 評估、咨詢業(yè)務(wù)涉及一批在全市乃至全省有影響的標(biāo)志性項目，如：中國移動、中國電信等上市評估，永州市城建投資公司土地抵押評估，永州市城區(qū)基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價的修訂及各縣區(qū)基準(zhǔn)地價的修訂等。 毛地 —— 現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)建筑物 待拆遷 的國有土地，受讓者除支付毛地價外還需對建筑物的所有者和使 用者支付拆遷安置補償費。 （ 1） 一般因素 影響土地價格的一般因素細(xì)目表 行政因素 人口因素 社會因素 國際因素 經(jīng)濟(jì)因素 土地制度 住房制度 城市規(guī)劃 地價政策 稅收政策 行政隸屬變更 人口密度 人口素質(zhì) 家庭人口構(gòu)成 政治安定狀況 社會治安狀況 房地產(chǎn)投機 城市化進(jìn)程 國際經(jīng)濟(jì)狀況 國際政治因素 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 儲蓄和投資水平 財政收入和金融狀況 居民收入和消費水平 物價變動 利率水平 （ 2） 區(qū)域因素 影響土地價格的區(qū)域因素細(xì)目表 住宅區(qū)域 商業(yè)區(qū)域 工業(yè)區(qū)域 日照、溫度、濕度、風(fēng)向等自然地理狀態(tài)； 街道幅寬、構(gòu)造的狀 態(tài)； 離市中心距離及交通設(shè)施狀況； 附近商店的布置狀況； 上下水道、煤氣（燃料）供給、污水 理、環(huán)衛(wèi)設(shè)施狀況； 公共公益設(shè)施的配置及狀況； 洪水、地震等自然災(zāi)害發(fā)生的可能性； 噪聲、污染等公害的發(fā)生程度； 地塊的面積、方位、配置及利用情況； 眺望、景觀等自然環(huán)境狀況 商業(yè)及業(yè)務(wù)種類、規(guī)模、商業(yè)集聚狀況； 商業(yè)近鄰地域狀況，顧客群體數(shù)量及狀況； 顧客及工作人員的交通工具及狀況； 商業(yè)繁華程度及興衰動向； 商品進(jìn)出運輸?shù)谋憷潭龋? 臨街道路（往復(fù)）可及性及通行能力； 營業(yè)類別及競爭狀況； 地域內(nèi)經(jīng)營者的創(chuàng)造 性及資本實力條件； 停車設(shè)施狀況 干線道路、鐵路、港灣、機場等對外交通設(shè)施的便利程度； 商品銷售市場及原材料購入市場一廠區(qū)的位置關(guān)系； 動力資源及排放設(shè)施有關(guān)費用； 關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的位置； 水質(zhì)污染、大氣污染等公害發(fā)生的可能性及危害程度； 勞動力資源狀況及生活條件； 有關(guān)法律法規(guī)對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有關(guān)規(guī)定 （ 3） 個別因素：面積；寬度；深度；形狀；坡度；宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件；宗地臨街狀況；城市規(guī)劃限制；土地使用年限。其的適用范圍：（ a）國家機關(guān)用地和軍事用地；（ b）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（ c）國家重點扶持的 能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（ d）法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地。因此，在確定土地開發(fā)程度后，應(yīng)根據(jù)土地開發(fā)程度狀況和當(dāng)?shù)赜?關(guān)土地開發(fā)費用標(biāo)準(zhǔn)，合理確定土地開發(fā)費。 二級市場： 土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓 市場 。為了 防止國有資產(chǎn)的流失，必須確定一個 保底價 。 三、工作要求： 乙方必須保證足夠的技術(shù)力量，參與評估的估價師不得 少于 2 名。 估價對象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)。 （ 4） 逆光時使用閃光燈 在白天拍攝時，通常都是在陰影下使用閃光燈?！?K） K1Ｋ 2Ｋ 3177。公用設(shè)施完備與否將會影響社會經(jīng)濟(jì)活動及人民生活是否更順利、更便利，影響人民生活得是否舒適。 （ 4） 開發(fā)程度修正： 基準(zhǔn)地價是在一定的開發(fā)程度下的地價，當(dāng)樣點的實際開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價設(shè)定的開發(fā)程度不一致時，必須進(jìn)行開發(fā)程度的修正，當(dāng)樣點開發(fā)程度高于基準(zhǔn)地價開發(fā)程度時，則要減去樣點宗地地價中多出的開發(fā)費用，當(dāng)樣點開 發(fā)程度低于基準(zhǔn)地價開發(fā)程度時，則要加上樣點宗地地價中相差的開發(fā)費用。所以用成本法評估出來的不動產(chǎn)價格又稱為積算價格。 C、耕地開墾費或新菜地開發(fā)建設(shè)基金 根據(jù)當(dāng)?shù)匚募?guī)定收取。 項目名稱表達(dá)含糊。 由于宗地位于城市近郊或農(nóng)村，故可以選用成本逼近法。 商務(wù)禮儀使用的目的 有三： 第一、 提升個人的素養(yǎng) ，比爾蓋茨講 “企業(yè)競爭，是員工素質(zhì)的競爭 ”， 進(jìn)而到企業(yè)，就是企業(yè)形象的競爭，教養(yǎng)體現(xiàn)細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)展示素質(zhì)。下面我們討論一個問題，商務(wù)人員的工作能力包括哪些方面 。與人交往中我們要知道什么是可為的，什么是不可為的，比如說對你的愛人你就不能告訴他在認(rèn)識她之前與誰好過。不能形成遠(yuǎn)看 像 圣誕樹，近看向雜貨鋪。商務(wù)交往中有時是需要一種 “善意的欺騙 ”。第三種打法是領(lǐng)帶的長度，領(lǐng)帶的 箭頭以在皮 帶扣的上沿為宜。 第一、講不講規(guī)矩，是企業(yè)員工素質(zhì)的體現(xiàn)；第二、是企業(yè)管理是否完善的標(biāo)志；有了規(guī)矩不講規(guī)矩，說明企業(yè)沒有規(guī)矩，比如作為一個企業(yè)，在辦公時間不能大聲講話，不能穿帶有鐵掌的皮鞋，打電話也不能旁若無人。 商務(wù)禮儀是一種形式美，交換的內(nèi)容與形式是相輔相成的，形式表達(dá)一定的內(nèi)容，內(nèi)容借助于形式來表現(xiàn)。三、不能出現(xiàn)殘破。女人善于在同性之間比較，你說別的女人漂亮，就等于說她不漂亮。 從公共關(guān)系領(lǐng)域和傳播領(lǐng)域里來講， 還要具有交際能力 。我們在商業(yè)交往中會遇到不同的人，對不同的人如何進(jìn)行交往這是要講究藝術(shù)的，比如夸獎人也要講究藝術(shù)，不然的話即使是夸人也會讓人感到不舒服。 由于宗地有顯著的收益，且便于核算，故可以選用收益還原法。 提交報告日期和估價期日、估價日期、第一部分最后日期部分不能前后協(xié) 調(diào)。根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T及委托方提供的資料和評估人員實地勘查情況，來確定此次評估設(shè)定開發(fā)程度的土地開發(fā)費。 三、公式詳解 土地取得費及相關(guān)稅費 土地取得費及相關(guān)稅費是指待估宗地所在區(qū)域為取得土地使用權(quán)而支付的各項客觀費用。 永州市城鎮(zhèn)土地場地開發(fā)平均成本費用一覽表 區(qū) 域 范 圍 通 路(元 /M2) 供 水 (元 /M2) 排水 (元 /M2) 通 電 (元 /M2) 通 訊(元 /M2) 場地平整 (元 /M2) 合 計 (元 /M2) 市區(qū)范圍 130 縣區(qū)范圍 1416 1113 1113 鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍 811 810 810 810 3 810 4354 說明 :市區(qū)范圍土地場地開發(fā)成本 ,系根據(jù)冷水灘區(qū)河?xùn)|路網(wǎng)建設(shè)工程調(diào)查的平均開發(fā)成本確定的。由于人為的原因，大量產(chǎn)生有害物 質(zhì)的污染 源過于集中或不合理的排放，破壞了自然生態(tài)系統(tǒng)的平衡，并對人類身體健康構(gòu)成巨大的危害。 區(qū)域及個別因素： （ 1） 商業(yè)： 距商服中心距離 ：商 業(yè)中心是指在一定區(qū)域內(nèi)組織商品交換和商品流通的樞紐。解決這一問題的方法就是使用全充閃光燈，閃光燈提供的光線可以照亮人物的臉部，也可以有效的減少背景的亮度。 數(shù)碼相機的 拍攝技巧 。 乙方實地踏勘工作必須嚴(yán)格按照《土地估價規(guī)程》的工作標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，進(jìn)行拍照，存檔等工作，所獲數(shù)據(jù)真實可靠。 （ 2）土地抵押貸款。 三級市場：是 土地使用者之間 的土地轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、交換等 交易 活動。 評估日期 —— 從事估價作業(yè)的時間，是一時間段的概念。 1出讓價格、轉(zhuǎn)讓價格 出讓價格 ：指在土地使用權(quán) 一級市場 上，國家以土地使用者的身份將國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，由土地使用者按出讓合同規(guī)定向國家支付的代價，法定名稱為土地使用權(quán)出讓金。 (2) 土地估價的 原則 a、替代原則； b、預(yù)期收益原則； c、最有效使用原則； d、報酬遞增、遞減原則； e、需求與供給原則； f、競爭與超額利潤原則； g、貢獻(xiàn)原則； h、變動原則； i、協(xié)調(diào)原則 土地估價方法 收益還原法 基本估價方法 市場比較法 剩余法