【正文】 客戶先掛。穿非職業(yè)裝和短袖裝不打領(lǐng)帶，穿夾克不打領(lǐng)帶。標(biāo)準(zhǔn)答案上座不止一個，專業(yè)說法是客人坐在哪，哪里就是上座。和外國人一起就餐，有三不準(zhǔn)，一不能當(dāng)眾修飾自己；二不能為對方勸酒夾菜，不能強迫別人吃；三是進餐不能發(fā)出聲音。五、三節(jié)腿。胸針不能戴，腳璉不能戴。你先要知道對方喜歡什么、不喜歡什么，喜歡什么不容易把握，但不喜歡什么比較容易把握，這一點主要是要根據(jù)對方的身份、地位、以及文化修養(yǎng)來定。 尊重為本。業(yè)務(wù)能力和交際能力被稱為現(xiàn)代人必須具備的 “雙能力 ”。我們都知道來了客人要讓座，但不知道哪是上座，一般情況下可能無所謂，但在外事活動和商務(wù)談判 中就必須要講究了。一舉一動、一言一行，此時無聲勝有聲。 第三章 職業(yè)技能培訓(xùn) 第一節(jié) 商務(wù)禮儀 商務(wù)禮儀概述 商務(wù)禮儀是人在商務(wù)交往中的藝術(shù) 。 1附件不切實際。 1 估價方法選擇理由表達不合理 。 地價內(nèi)涵表述不完整 。 年期修正問題。開發(fā)費及其稅費的利息可采用兩種方法計算：一 是以整個開發(fā)周期為基數(shù)，計息期為開發(fā)期（或資金投入期）的一半； 二 是以開發(fā)費的一半為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期。 Ｃ、青苗及地上物補償費 結(jié)合當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計調(diào)查資料以及當(dāng)?shù)赝恋毓芾砭终鞯夭块T提供的該地區(qū)征地實際情況，來確定青苗及地上物補償費方式。成本法常用指標(biāo)詳見附表。 第三、成本逼近法。 （ 1） 有限年期使用權(quán)價格修正到最高出讓年期地價的計算公式為： Vm=Vm1 [11/（ 1+r） m]/[11/（ 1+r） ml] 式中： Vm— 最高出讓年限的土地使用權(quán)價格 m1— 實際出讓年期或剩余出讓年期 Vml— 有限年期出讓地價 m— 土地使用權(quán)出讓最高年限 r— 土地還原率 （ 2） 無限年期地價修正到法定最高出讓年期地價的計算公式為： Vm=VE [11/（ 1+r） m] 式中： VE— 土地所有權(quán)價格 Vm 、 r 、 m 含義同上 四、基準(zhǔn)地價測算應(yīng)該注意的幾個問題： 基準(zhǔn)地價核對正確。 影響因素 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 產(chǎn)業(yè)聚集度 高 較高 一般 較差 差 d、 宗地形狀與面積 ： 影響因素 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 宗地形狀與面積 8000m2 (5000,8000) (4000,5000］ (20xx,4000］ 20xx e、 地質(zhì)條件： 影響因素 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 宗地地質(zhì)狀況 20 (1520] (1015] (510] ≤ 5 f、 自然災(zāi)害危害度： 影響因素 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 自然災(zāi)害危害程度 50 年一遇 3050 年一遇 1530 年一遇 515 年一遇 5 年一遇 其它因素修正： （ 1） 期日修正公式 ： 不同交易時間的樣點地價，只有修正到基準(zhǔn)日的地價，才能用于基準(zhǔn)地價評估。 影響因素 優(yōu) 較 優(yōu) 一 般 較 劣 劣 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度 1200m (800,1200]m (500,800]m (300,500]m ≤ 300m f、 地質(zhì)條件： 影響因素 優(yōu) 較 優(yōu) 一 般 較 劣 劣 地質(zhì)條件 ≥ 25 ［ 20,25) ［ 15,20) ［ 10,15) ∠ 10 g、 宗地形狀與面積： 影響因素 優(yōu) 較 優(yōu) 一 般 較 劣 劣 宗地形狀與面積 ≥ 1500 m2 ［ 800,1500) m2 ［ 300,800)m2 ［ 100,300) m2 ∠ 100 m2 正方形、矩形較容易利用，其次是長底邊臨街梯形、平行四邊形、正三角形和短邊臨街梯形，逆三角形不易于利用。其水平反映了城市土地資金的投入量，其完善與否直接影響土地使用價值的大小，影響投資、生產(chǎn)效益，也直接影響了居民的工作和生活環(huán)境。 a、 人口密度和流量 ： 人口分布疏密狀況影響著土地的區(qū)位差異。 由于宗地有顯著的收益，且便于核算，故可以選用收益 還原法。 （ 2）利用 word 打印圖片。 （ 3） 順光拍攝時的問題 通常，最好的拍攝點是當(dāng)陽光在你的背后，那么你要拍攝的物體就會有極好的光線。比如說，當(dāng)拍攝人物時，可打開 LCD 顯示屏取景，然后讓人物盡量的添滿整個屏幕。 （ 3）踏勘重點：宗地土地開發(fā)程度（幾通，場地是否平整）。 五、責(zé)任和義務(wù)： 乙方必須嚴(yán)格按照協(xié)議的規(guī)定時間提交圖件和報告，否則 甲方有權(quán)單方終止協(xié)議，另委托其它評估機構(gòu)。 第五條 全國或者特定行業(yè)的國有資產(chǎn)評估，由國務(wù)院決定。土地轉(zhuǎn)讓過程中的稅費核定以評估價值為基數(shù)（政務(wù)中心的主要業(yè)務(wù)） （ 4）劃撥地轉(zhuǎn)出讓地。 2有關(guān)土地和房屋的權(quán)屬證明 有關(guān) 土地權(quán)屬證明 ：《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權(quán)利證明書》； 有關(guān) 房屋權(quán)屬證明 ：《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項權(quán)證》。它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價格。 土地管理制：是指國家綜合 運用行政、經(jīng)濟、法律和技術(shù)等手段，為維護土地所有制，調(diào)整土地關(guān)系，合理組織土地利用而進行的計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制等綜合性活動。 臨街地 —— 里地線與道路之間的區(qū)域稱為臨街地。所以可以根據(jù)投資主體的不同區(qū)分宗地內(nèi)外設(shè)施狀況，一般由市政投資建設(shè)的應(yīng)屬于宗地外，而屬于宗地內(nèi)的應(yīng)由企業(yè)投資建設(shè)。 1建筑容積率、建筑密度、綠化率、樓面地價 容積率 —— 是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 (2) 土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓 是指土地使用者 將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移 的行為。 包括 土地的自然供給和經(jīng)濟供給 。 （ 7） 市場結(jié)構(gòu)不同：土地市場是不完全的市場， 需求對地價影響很大 ，形成的土地價格受主觀因素影響很大。 （ 2） 價格基礎(chǔ)不同：土地不具移動性，其可轉(zhuǎn)移的并非土地本身，而是該土地的權(quán)利和收益。 生地、熟地、毛地 生地 —— 沒有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地 。無論從事什么工作，明白了這點，你做事情就會更有眼光！ 第三步 ， 評估實務(wù)的培訓(xùn) 。 公司前身為永州市國土資源局土地評估事務(wù)所，成立于 1995 年， 20xx 年完成脫鉤改制，注冊資金 100 萬元，現(xiàn)有國家注冊土地估價師 16 人、國家注冊房地產(chǎn)估價師 6 人，已獲得國家頒發(fā)的土地評估、房地產(chǎn)評估機構(gòu)資信資格等，是專門從事房地產(chǎn)評估、土地評估、拆遷評估、 資產(chǎn)評估等的綜合性的評估機構(gòu)。為了讓新員工能更快的適應(yīng)新的崗位，結(jié)合評估工作的特點和工作經(jīng)驗，我們采取的培訓(xùn)策略是： 第一步， 熟悉評估行業(yè)中的基本詞匯 ，對這個行業(yè)有個基礎(chǔ)性的理論認(rèn)識。 宗地 —— 被權(quán)屬界址線封閉的一地塊，具有 獨立使用權(quán) 的一地塊即為一宗地。 土地的 經(jīng)濟特性 ：（ 1）經(jīng)濟供給的稀缺性；（ 2）土地用途的多樣性；（ 3）土地用途變更的困難性；（ 4）增值性；（ 5）土地報酬遞減的可能性。 （ 5） 地價具有明顯的 地區(qū)性和個別性 。 (2) 土地估價的 原則 a、替代原則； b、預(yù)期收益原則； c、最有效使用原則； d、報酬遞增、遞減原則； e、需求與供給原則； f、競爭與超額利潤原則； g、貢獻原則； h、變動原則； i、協(xié)調(diào)原則 土地估價方法 收益還原法 基本估價方法 市場比較法 剩余法 成本逼近法 土地估價方法 路線價估價法 應(yīng)用估價法 標(biāo)準(zhǔn)宗地估價法 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 土地估價的基本理論 （ 1） 地租理論。 出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥的區(qū)別 (1) 土地使用權(quán) 出讓 ：國家以土地所有者的身份將 土地使用權(quán)在一定年限內(nèi) 讓 渡給土地使用者，并 由 土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 1出讓價格、轉(zhuǎn)讓價格 出讓價格 ：指在土地使用權(quán) 一級市場 上，國家以土地使用者的身份將國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，由土地使用者按出讓合同規(guī)定向國家支付的代價，法定名稱為土地使用權(quán)出讓金。但這種開發(fā)程度對開發(fā)區(qū)來說，是指區(qū)內(nèi)的“通”和“平”，而具體對于開發(fā)區(qū)內(nèi)某一宗地來說，情況各不相同。 評估日期 —— 從事估價作業(yè)的時間，是一時間段的概念。 1土地制度 土地制度是指在特定的社會經(jīng)濟條件下土地關(guān)系的總稱，是一個國家人地關(guān)系的法定結(jié)合形式，包括 土地所有制、土地使用制和土地管理制 。 三級市場：是 土地使用者之間 的土地轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、交換等 交易 活動。 2臨街寬度、臨街深度 2重置價格和重建價格 重置價格： 又 稱重置成本，是指采用估價時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重 新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。 （ 2）土地抵押貸款。 （ 7）土地置換評估。 乙方實地踏勘工作必須嚴(yán)格按照《土地估價規(guī)程》的工作標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，進行拍照，存檔等工作，所獲數(shù)據(jù)真實可靠。未盡事項，由甲乙雙方協(xié)商解決。 數(shù)碼相機的 拍攝技巧 。當(dāng)在很冷的天氣時，最好將你的相機放在一個大的、密封的塑膠袋里，然后再帶出門。解決這一問題的方法就是使用全充閃光燈，閃光燈提供的光線可以照亮人物的臉部，也可以有效的減少背景的亮度。 由于宗地擬進行房地產(chǎn)開發(fā)，故可以選用假設(shè)開發(fā)法。 區(qū)域及個別因素： （ 1） 商業(yè)： 距商服中心距離 ：商 業(yè)中心是指在一定區(qū)域內(nèi)組織商品交換和商品流通的樞紐。公共交通是 城市中 人流移動的主要工具之一，尤其是在大城市，人流移動的成本、消耗的時間以及人們接觸交往的機會、頻率都要受制于公交狀況。由于人為的原因，大量產(chǎn)生有害物 質(zhì)的污染 源過于集中或不合理的排放，破壞了自然生態(tài)系統(tǒng)的平衡，并對人類身體健康構(gòu)成巨大的危害。其水平反映了城市土地資金的投入量，其完善與否直接影響土地使用價值的大小，影響投資、生產(chǎn)效益，也直接影響了居民的工作和生活環(huán)境。 永州市城鎮(zhèn)土地場地開發(fā)平均成本費用一覽表 區(qū) 域 范 圍 通 路(元 /M2) 供 水 (元 /M2) 排水 (元 /M2) 通 電 (元 /M2) 通 訊(元 /M2) 場地平整 (元 /M2) 合 計 (元 /M2) 市區(qū)范圍 130 縣區(qū)范圍 1416 1113 1113 鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍 811 810 810 810 3 810 4354 說明 :市區(qū)范圍土地場地開發(fā)成本 ,系根據(jù)冷水灘區(qū)河?xùn)|路網(wǎng)建設(shè)工程調(diào)查的平均開發(fā)成本確定的。 四、評估中要注意的幾個問題 宗地附近區(qū)域商業(yè)及住宅的平均售價需要進行 詳細(xì)調(diào)查 。 三、公式詳解 土地取得費及相關(guān)稅費 土地取得費及相關(guān)稅費是指待估宗地所在區(qū)域為取得土地使用權(quán)而支付的各項客觀費用。 Ｂ、安置補助費 根據(jù)國家規(guī)定： 征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算，需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)按照被征用的農(nóng)地數(shù)量除以征用前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T及委托方提供的資料和評估人員實地勘查情況，來確定此次評估設(shè)定開發(fā)程度的土地開發(fā)費。 計算公式如下： 土地增值收益 =（土地取得費 +土地開發(fā)費 +稅費 +利息 +利潤） 土地增值收益 率 無限年期土地使用權(quán)價格 依據(jù)成本逼近法計算公式，將上述 5 項加和即得無限年期土地使用權(quán)價格。 提交報告日期和估價期日、估價日期、第一部分最后日期部分不能前后協(xié) 調(diào)。 土地利用狀況表述不清楚 。 由于宗地有顯著的收益，且便于核算，故可以選用收益還原法。 字體間距不一致。我們在商業(yè)交往中會遇到不同的人，對不同的人如何進行交往這是要講究藝術(shù)的，比如夸獎人也要講究藝術(shù)，不然的話即使是夸人也會讓人感到不舒服。禮出于俗，俗化為禮。 從公共關(guān)系領(lǐng)域和傳播領(lǐng)域里來講， 還要具有交際能力 。二是形成規(guī)模效益。女人善于在同性之間比較，你說別的女人漂亮，就等于說她不漂亮。比如我問一個問題，在商務(wù)交往中有哪些首飾是不能戴的。三、不能出現(xiàn)殘破。有三點