【正文】 保底價(jià) 。 （ 3）土地轉(zhuǎn)讓評(píng)估。為有糾紛的土地進(jìn)行評(píng)估，法院以此為仲裁依據(jù)。 第四條 占有單位有下列情形之一，當(dāng)事人認(rèn)為需要的 ，可以進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估： (一 )資產(chǎn)抵押及其他擔(dān)保； (二 )企業(yè)租賃； (三 )需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的其他情形。 三、工作要求： 乙方必須保證足夠的技術(shù)力量，參與評(píng)估的估價(jià)師不得 少于 2 名。 四、項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)及付款方式： 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按計(jì)價(jià)格 [1994]2017 號(hào)文件執(zhí)行，簽訂合同時(shí)甲方先預(yù)交乙方 元整，余額在 一次性付清。 六、其它事項(xiàng)： 本協(xié)議條款如與相關(guān)法律法規(guī)相抵觸，則以相關(guān)法律法規(guī)為準(zhǔn)。 （ 2）現(xiàn)場(chǎng)核定宗地所在區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)。 估價(jià)對(duì)象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)。當(dāng)使用數(shù)碼相機(jī)拍攝時(shí)，像素的多少對(duì)于圖像的清晰度是一個(gè)很重要的因素，而遠(yuǎn)距離的物體則因?yàn)榉植荚谏厦娴南袼攸c(diǎn)少而顯得不清楚，所以在拍攝中盡量的接近所拍攝的物體。如果不得不暴露在陽(yáng)光下，那么你可以用一塊淺顏色的毛巾或是反光材料將你的相機(jī)遮蓋著。等到你的相機(jī)和外界空氣一樣冷的時(shí)候，你就可以將它拿出來(lái)拍攝了。 （ 4） 逆光時(shí)使用閃光燈 在白天拍攝時(shí)，通常都是在陰影下使用閃光燈。 依次點(diǎn)擊“打印”按鈕 —— “下一步” —— 選擇需要打印的圖片 —— 選擇打印機(jī) —— 選擇布局 —— “下一步”，完成打印。 五大方法（基準(zhǔn)地價(jià)、假設(shè)開發(fā)、成本逼近、市場(chǎng)比較、收益還原）公式的徹底理解。 由于宗地周圍土地市場(chǎng)活躍，故可以選用市場(chǎng)比較法?！?K） K1Ｋ 2Ｋ 3177。 影響因素 優(yōu) 較 優(yōu) 一 般 較 劣 劣 距商服中心的距離 A≤ 400 B≤ 75 (400,600] (75,150] (600,800] (150,300] (800,1000] (300,500] 1000 500 注： A：表示市級(jí)商服區(qū)， B：表示區(qū)級(jí)商服區(qū)， C：表示街級(jí)商服區(qū)。 影響因素 優(yōu) 較 優(yōu) 一 般 較 劣 劣 人口密度或流量 大 較大 一般 較少 少 b、臨路級(jí)別： 影響因素 優(yōu) 較 優(yōu) 一 般 較 劣 劣 臨路級(jí)別 生活型主干道 生活型次干道 混合型主干道 混合型次干道 交通運(yùn)輸型 永州市城區(qū)的主干道有： 零陵路、瀟湘西路、大橋路、鳳凰路、瀟湘東路、 清橋路、梅灣路、沿江路、育才路、翠竹路、白竹路、珊瑚路、梧桐路、珍珠路、春江路、零陵大道、西區(qū)路 、人民路、芝山路、中山路、南津路、瀟湘路、黃古山路、萍洲西路、虎嘯路、站前大道、零陵大道、羊角山路、永州大道、雙洲路、鐵塔路 次干道有： 解放路、百業(yè)街、逸云路、冷溪路、翠園商貿(mào)街、興旺路、建設(shè)路、百萬(wàn)莊 1 號(hào)路、回龍塔路、西區(qū)路、百斗路、金竹路、文昌路、萍陽(yáng)路 c、 距公交站點(diǎn)距離： 影響因素 優(yōu) 較 優(yōu) 一 般 較 劣 劣 距公交車站距離 ≤ 50 米 50－ 100 米 100－ 150 米 150－ 200 米 200 米 d、 經(jīng)營(yíng)類型： 影響因素 優(yōu) 較 優(yōu) 一 般 較 劣 劣 經(jīng)營(yíng) 類型 飲食娛樂(lè)服務(wù) 服裝、綜合 副食、百貨 五金電器 其它 e、 宗地形狀和面積： 影響因素 優(yōu) 較 優(yōu) 一 般 較 劣 劣 宗地形狀與面積 ≥ 320 m2 [240,320) m2 [160,240) m2 [80,160) m2 ≤ 80 m2 f、臨街寬度： 影響因素 優(yōu) 較 優(yōu) 一 般 較 劣 劣 臨街寬度 16m (12,16]m (8,12]m (4,8]m ≤ 4m g、地質(zhì)條件： 影響因素 優(yōu) 較 優(yōu) 一 般 較 劣 劣 地質(zhì)條件 ≥ 25 [20,25) [15,20) [10,15) ∠ 10 （ 2） 住宅： a、 商業(yè)繁華度 ： 商 業(yè) 繁華影響度是指商業(yè)、服務(wù)業(yè)及金融業(yè)等的集聚程度及對(duì)土地質(zhì)量的影 響程度。 影響因素 優(yōu) 較 優(yōu) 一 般 較 劣 劣 交通便捷度 道路寬度≥ 40m 站流量≤ 8 分 /次 道路寬度 [25,40)m (8,12]分 /次 道路寬度 [15,25)m (12,17]分 /次 道路寬度 [8,15)m (17,25]分鐘 /次 道路寬度 8m 25 分鐘 /次 c、 基 礎(chǔ)設(shè)施完備度 ： 基礎(chǔ)設(shè)施主要包括城市居民生活、生產(chǎn)所必不可少的供水、排水、供電、供 氣、電訊等設(shè)施，是城市設(shè)施的重要組成部分，是反映社會(huì)活動(dòng)、經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)、生活等活動(dòng)場(chǎng)所保障的指標(biāo)。公用設(shè)施完備與否將會(huì)影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及人民生活是否更順利、更便利，影響人民生活得是否舒適。據(jù)調(diào)查，城市居民反映最強(qiáng)烈的是噪聲污染和大氣污染。從微觀上來(lái)講，距離各類對(duì)外交通設(shè)施的遠(yuǎn)近，影響客、貨對(duì)外交通和運(yùn)輸?shù)某杀?，直接影響土地的?jīng)濟(jì)效益。當(dāng)一定的產(chǎn)業(yè)在地域上集聚形成一定規(guī)模時(shí)，一方面能降低企業(yè)之間的原材料及產(chǎn)品運(yùn)輸?shù)某杀?，提高市?chǎng)信息的交流；另一方面又可以共同利用基礎(chǔ)設(shè)施、勞動(dòng)力等資源，因而產(chǎn)生集聚效益，使得各企業(yè)都從集聚中取得較大的經(jīng)濟(jì)效益。 （ 4） 開發(fā)程度修正： 基準(zhǔn)地價(jià)是在一定的開發(fā)程度下的地價(jià)，當(dāng)樣點(diǎn)的實(shí)際開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度不一致時(shí)，必須進(jìn)行開發(fā)程度的修正，當(dāng)樣點(diǎn)開發(fā)程度高于基準(zhǔn)地價(jià)開發(fā)程度時(shí)，則要減去樣點(diǎn)宗地地價(jià)中多出的開發(fā)費(fèi)用，當(dāng)樣點(diǎn)開 發(fā)程度低于基準(zhǔn)地價(jià)開發(fā)程度時(shí)，則要加上樣點(diǎn)宗地地價(jià)中相差的開發(fā)費(fèi)用。 （ 5） 年期修正： 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估所需的樣點(diǎn)地價(jià)，按法律規(guī)定的各類土地的最高出讓年期進(jìn)行修正。 一、概念 剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法 ，是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和銷售稅費(fèi)等，以價(jià)格余額來(lái)估算待估土地價(jià)格的方法。 容積率和建筑成新 度的把握 問(wèn)題。所以用成本法評(píng)估出來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格又稱為積算價(jià)格。 評(píng)估工作中根據(jù)永州市的實(shí)際情況，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照永政發(fā) [20xx]9 號(hào)《永州市征地拆遷補(bǔ)償安置辦法》。調(diào)查待估宗地所處區(qū)域的土地取得費(fèi)用，目前獲得類似待估宗地土地，需支付的費(fèi)用主要有： Ａ、土地補(bǔ)償費(fèi) 根據(jù)國(guó)家規(guī)定：征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。結(jié)合當(dāng)?shù)厥谢蚩h統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料以及當(dāng)?shù)赝恋毓芾砭终鞯乜铺峁┑脑摰貐^(qū)征地實(shí)際情況 ,來(lái)確定每畝地需安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)及補(bǔ)償倍數(shù)。 C、耕地開墾費(fèi)或新菜地開發(fā)建設(shè)基金 根據(jù)當(dāng)?shù)匚募?guī)定收取。假設(shè)土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)在征地時(shí)一次投入，開發(fā)費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，故： 投資利息＝ （ 土地取得費(fèi)＋相關(guān)稅費(fèi) ） [（ 1+ ％） 開發(fā)周期 1]＋土地開發(fā)費(fèi)[（ 1+％） 開發(fā)周期 /21 說(shuō)明：土地取得費(fèi)及其稅費(fèi)的利息計(jì)算以整個(gè)取得費(fèi)為基數(shù)，計(jì) 息期為整個(gè)開發(fā)期。 根據(jù) 當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T提供的資料，土地增值收益按成本價(jià)格 （ 土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、投資利息、投資利潤(rùn)四項(xiàng)之和 ） 的一定比例計(jì)。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)調(diào)低。 項(xiàng)目名稱表達(dá)含糊。 估價(jià) 目的表述含糊 。建議用 word 里面的“插入” —— “數(shù)字” —— 選擇大寫數(shù)字。 有關(guān)法律法規(guī)千遍一律。 由于宗地位于城市近郊或農(nóng)村，故可以選用成本逼近法。 1把不是特殊處理的東西寫進(jìn)特殊處理之中。 1整體排版過(guò)程中的問(wèn)題： 容易把“ .”寫成“。 2 101500 的部分 2 ? 萬(wàn)元 萬(wàn)元 3 5011000 的部分 ? 萬(wàn)元 萬(wàn)元 4 10015000 的部分 ? 萬(wàn)元 萬(wàn)元 5 500110000 的部分 ? 萬(wàn)元 萬(wàn)元 6 10000 以上的部分 ? 每增 100 萬(wàn)元 加收 60 元 學(xué)無(wú)止境，以上幾點(diǎn)只是拋磚引玉罷了，更重要的是在學(xué)習(xí)中舉一反三，融會(huì)貫通，能學(xué)會(huì)學(xué)習(xí)的人，才叫高手。 商務(wù)禮儀使用的目的 有三： 第一、 提升個(gè)人的素養(yǎng) ，比爾蓋茨講 “企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，是員工素質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng) ”， 進(jìn)而到企業(yè)，就是企業(yè)形象的競(jìng)爭(zhēng)，教養(yǎng)體現(xiàn)細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)展示素質(zhì)。在商務(wù) 交往中個(gè)人代表整體，個(gè)人形象代表企業(yè)形象，個(gè)人的所作所為，就是本企業(yè)的典型活體廣告。有人說(shuō)是一種道德修養(yǎng)。講一個(gè)座次的例子：商務(wù)禮儀中的座次。下面我們討論一個(gè)問(wèn)題，商務(wù)人員的工作能力包括哪些方面 。交際能力不是搞一些庸俗關(guān)系，而是處理、規(guī)范、管理好人際關(guān)系。梅奧學(xué)派強(qiáng)調(diào)管理三要素。企業(yè)管理者必須要注意與企業(yè)內(nèi)部和外部搞好關(guān)系，這樣企業(yè)才能持續(xù)發(fā)展。與人交往中我們要知道什么是可為的，什么是不可為的，比如說(shuō)對(duì)你的愛人你就不能告訴他在認(rèn)識(shí)她之前與誰(shuí)好過(guò)。 贈(zèng)送禮品。自尊是通過(guò)言談舉止、待人接物、穿著打扮來(lái)體現(xiàn)的，你自己不自尊自愛，別人是不會(huì)看得起你的。二是展示性別魅力的首飾不能帶。不能形成遠(yuǎn)看 像 圣誕樹，近看向雜貨鋪。四、鞋襪不配套，穿套裙不能穿便鞋，與襪子更要配套，穿涼鞋不穿襪子，穿正裝時(shí)可以穿前不露腳趾后不露腳跟的涼鞋。腰 是指，腰上在正式場(chǎng)合時(shí)不能掛東西。國(guó)際交往中禮品包裝的價(jià)值，不得低于禮品的1/3，接受外國(guó)人的禮物時(shí)，要當(dāng)面把包裝打開，而且要端詳一會(huì)，并要贊揚(yáng)一下。商務(wù)交往中有時(shí)是需要一種 “善意的欺騙 ”。 雙排座轎車 哪 個(gè)座位是上座。 管理三段論法：一是把你想到的寫下來(lái)。這三個(gè)地方要是一個(gè)顏色， 一般以黑色為主；三大禁忌，穿西裝不要出洋相，第一個(gè)禁忌是商標(biāo)必須要拆掉，第二個(gè)禁忌襪子的問(wèn)題，襪子色彩、質(zhì)地，正式場(chǎng)合不穿尼龍絲襪，不穿白色的襪子，襪子的顏色要以與鞋子的顏色一致或其他深色的襪子為佳，第三個(gè)禁忌領(lǐng)帶打法出現(xiàn)問(wèn)題，主要是質(zhì)地和顏色的要求。第三種打法是領(lǐng)帶的長(zhǎng)度，領(lǐng)帶的 箭頭以在皮 帶扣的上沿為宜。商務(wù)場(chǎng)合通電話時(shí)誰(shuí)先掛斷電話？地位高者先掛。 職場(chǎng)著裝六不準(zhǔn)，第一過(guò)分雜亂，制服不是制服，便裝不象便裝，非得穿出點(diǎn)毛病來(lái)。上級(jí)機(jī)關(guān)先掛。 第一、講不講規(guī)矩，是企業(yè)員工素質(zhì)的體現(xiàn)；第二、是企業(yè)管理是否完善的標(biāo)志；有了規(guī)矩不講規(guī)矩，說(shuō)明企業(yè)沒(méi)有規(guī)矩，比如作為一個(gè)企業(yè)，在辦公時(shí)間不能大聲講話，不能穿帶有鐵掌的皮鞋，打電話也不能旁若無(wú)人。領(lǐng)帶的時(shí)尚打法：一是有個(gè)窩，這叫 “男人的酒窩 ”。 你對(duì)人家好要讓人家知道，這是商務(wù)交往中的一個(gè)要求， 下面和同志們討論一下男士西裝的問(wèn)題，穿西裝怎樣體現(xiàn)身份，從商務(wù)禮儀講是一個(gè)高端的問(wèn)題。吃飯、乘車都是這樣。 商務(wù)禮儀是一種形式美，交換的內(nèi)容與形式是相輔相成的，形式表達(dá)一定的內(nèi)容，內(nèi)容借助于形式來(lái)表現(xiàn)。這是尊重別人，另外要講規(guī)矩，比如接受名片，接受名片時(shí)如何做才是尊重別人，專業(yè)要求是有來(lái)有往，來(lái)而不往非禮也。有三點(diǎn)主要事項(xiàng)，一、對(duì)交往對(duì)象要進(jìn)行準(zhǔn)確定位，就是你要知道他是何方神圣。一般要求，女人看頭，男人看腰，頭指的是發(fā)型，發(fā)色。三、不能出現(xiàn)殘破。這在禮儀的層面叫做有所不為。比如我問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，在商務(wù)交往中有哪些首飾是不能戴的。在商務(wù)交往中我們還要講究 二個(gè)側(cè)面。女人善于在同性之間比較，你說(shuō)別的女人漂亮，就等于說(shuō)她不漂亮。 比如在就餐或開會(huì)時(shí)點(diǎn)名尊重別人的方式是手心向上 “一位、二位、三位 ”不能手心向下或用手指指點(diǎn)，手心向下是傲慢之意，用手指點(diǎn)有訓(xùn)斥之意。二是形成規(guī)模效益。 上個(gè)世紀(jì)，管理界有一個(gè)學(xué)派叫 “梅奧學(xué)派 ”也稱為 “行為管理學(xué)派 ”。 從公共關(guān)系領(lǐng)域和傳播領(lǐng)域里來(lái)講， 還要具有交際能力 。另外與對(duì)方說(shuō)話也要講究，一般情況下不能說(shuō)你知道嗎？所以交往中必須講究藝術(shù)。禮出于俗，俗化為禮。 商務(wù)交往涉及的面很多，但基本來(lái)講是人與人的交往，所以我們把商務(wù)禮儀界定為商務(wù)人員交往的藝術(shù)。我們?cè)谏虡I(yè)交往中會(huì)遇到不同的人，對(duì)不同的人如何進(jìn)行交往這是要講究藝術(shù)的，比如夸獎(jiǎng)人也要講究藝術(shù)，不然的話即使是夸人也會(huì)讓人感到不舒服。 商務(wù)交往是講究規(guī)則的，即所謂的沒(méi) 有規(guī)矩不成方圓，比如移動(dòng)電話的使用，在商業(yè)交往中講究：不響、不聽，不出去 接聽。 字體間距不一致。 1一覽表中的報(bào)告編號(hào)、估價(jià)期日容易忽視。 由于宗地有顯著的收益，且便于核算，故可以選用收益還原法。 基本表述如下： 由于宗地位于 **市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的覆蓋范圍內(nèi)，故選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。 土地利用狀況表述不清楚 。內(nèi)涵包括：估價(jià)基準(zhǔn)日，宗地開發(fā)程度，土地用途，使用年期。 提交報(bào)告日期和估價(jià)期日、估價(jià)日期、第一部分最后日期部分不能前后協(xié) 調(diào)。 評(píng)估之前詢問(wèn)當(dāng)?shù)氐恼鞯夭疬w補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。 計(jì)算公式如下： 土地增值收益 =（土地取得費(fèi) +土地開發(fā)費(fèi) +稅費(fèi) +利息 +利潤(rùn)） 土地增值收益 率 無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格 依據(jù)成本逼近法計(jì)算公式，將上述 5