【正文】 保底價 。 （ 3）土地轉(zhuǎn)讓評估。為有糾紛的土地進行評估，法院以此為仲裁依據(jù)。 第四條 占有單位有下列情形之一，當事人認為需要的 ，可以進行資產(chǎn)評估： (一 )資產(chǎn)抵押及其他擔保； (二 )企業(yè)租賃； (三 )需要進行資產(chǎn)評估的其他情形。 三、工作要求： 乙方必須保證足夠的技術力量，參與評估的估價師不得 少于 2 名。 四、項目經(jīng)費及付款方式： 收費標準按計價格 [1994]2017 號文件執(zhí)行，簽訂合同時甲方先預交乙方 元整，余額在 一次性付清。 六、其它事項： 本協(xié)議條款如與相關法律法規(guī)相抵觸，則以相關法律法規(guī)為準。 （ 2）現(xiàn)場核定宗地所在區(qū)域的基準地價。 估價對象的外觀、建筑結構。當使用數(shù)碼相機拍攝時，像素的多少對于圖像的清晰度是一個很重要的因素，而遠距離的物體則因為分布在上面的像素點少而顯得不清楚，所以在拍攝中盡量的接近所拍攝的物體。如果不得不暴露在陽光下，那么你可以用一塊淺顏色的毛巾或是反光材料將你的相機遮蓋著。等到你的相機和外界空氣一樣冷的時候，你就可以將它拿出來拍攝了。 （ 4） 逆光時使用閃光燈 在白天拍攝時，通常都是在陰影下使用閃光燈。 依次點擊“打印”按鈕 —— “下一步” —— 選擇需要打印的圖片 —— 選擇打印機 —— 選擇布局 —— “下一步”，完成打印。 五大方法（基準地價、假設開發(fā)、成本逼近、市場比較、收益還原）公式的徹底理解。 由于宗地周圍土地市場活躍，故可以選用市場比較法?！?K） K1Ｋ 2Ｋ 3177。 影響因素 優(yōu) 較 優(yōu) 一 般 較 劣 劣 距商服中心的距離 A≤ 400 B≤ 75 (400,600] (75,150] (600,800] (150,300] (800,1000] (300,500] 1000 500 注： A：表示市級商服區(qū)， B：表示區(qū)級商服區(qū)， C：表示街級商服區(qū)。 影響因素 優(yōu) 較 優(yōu) 一 般 較 劣 劣 人口密度或流量 大 較大 一般 較少 少 b、臨路級別： 影響因素 優(yōu) 較 優(yōu) 一 般 較 劣 劣 臨路級別 生活型主干道 生活型次干道 混合型主干道 混合型次干道 交通運輸型 永州市城區(qū)的主干道有： 零陵路、瀟湘西路、大橋路、鳳凰路、瀟湘東路、 清橋路、梅灣路、沿江路、育才路、翠竹路、白竹路、珊瑚路、梧桐路、珍珠路、春江路、零陵大道、西區(qū)路 、人民路、芝山路、中山路、南津路、瀟湘路、黃古山路、萍洲西路、虎嘯路、站前大道、零陵大道、羊角山路、永州大道、雙洲路、鐵塔路 次干道有： 解放路、百業(yè)街、逸云路、冷溪路、翠園商貿(mào)街、興旺路、建設路、百萬莊 1 號路、回龍塔路、西區(qū)路、百斗路、金竹路、文昌路、萍陽路 c、 距公交站點距離： 影響因素 優(yōu) 較 優(yōu) 一 般 較 劣 劣 距公交車站距離 ≤ 50 米 50－ 100 米 100－ 150 米 150－ 200 米 200 米 d、 經(jīng)營類型： 影響因素 優(yōu) 較 優(yōu) 一 般 較 劣 劣 經(jīng)營 類型 飲食娛樂服務 服裝、綜合 副食、百貨 五金電器 其它 e、 宗地形狀和面積： 影響因素 優(yōu) 較 優(yōu) 一 般 較 劣 劣 宗地形狀與面積 ≥ 320 m2 [240,320) m2 [160,240) m2 [80,160) m2 ≤ 80 m2 f、臨街寬度： 影響因素 優(yōu) 較 優(yōu) 一 般 較 劣 劣 臨街寬度 16m (12,16]m (8,12]m (4,8]m ≤ 4m g、地質(zhì)條件： 影響因素 優(yōu) 較 優(yōu) 一 般 較 劣 劣 地質(zhì)條件 ≥ 25 [20,25) [15,20) [10,15) ∠ 10 （ 2） 住宅： a、 商業(yè)繁華度 ： 商 業(yè) 繁華影響度是指商業(yè)、服務業(yè)及金融業(yè)等的集聚程度及對土地質(zhì)量的影 響程度。 影響因素 優(yōu) 較 優(yōu) 一 般 較 劣 劣 交通便捷度 道路寬度≥ 40m 站流量≤ 8 分 /次 道路寬度 [25,40)m (8,12]分 /次 道路寬度 [15,25)m (12,17]分 /次 道路寬度 [8,15)m (17,25]分鐘 /次 道路寬度 8m 25 分鐘 /次 c、 基 礎設施完備度 ： 基礎設施主要包括城市居民生活、生產(chǎn)所必不可少的供水、排水、供電、供 氣、電訊等設施，是城市設施的重要組成部分，是反映社會活動、經(jīng)濟生產(chǎn)、生活等活動場所保障的指標。公用設施完備與否將會影響社會經(jīng)濟活動及人民生活是否更順利、更便利，影響人民生活得是否舒適。據(jù)調(diào)查，城市居民反映最強烈的是噪聲污染和大氣污染。從微觀上來講，距離各類對外交通設施的遠近，影響客、貨對外交通和運輸?shù)某杀?，直接影響土地的?jīng)濟效益。當一定的產(chǎn)業(yè)在地域上集聚形成一定規(guī)模時，一方面能降低企業(yè)之間的原材料及產(chǎn)品運輸?shù)某杀?，提高市場信息的交流；另一方面又可以共同利用基礎設施、勞動力等資源，因而產(chǎn)生集聚效益，使得各企業(yè)都從集聚中取得較大的經(jīng)濟效益。 （ 4） 開發(fā)程度修正： 基準地價是在一定的開發(fā)程度下的地價，當樣點的實際開發(fā)程度與基準地價設定的開發(fā)程度不一致時，必須進行開發(fā)程度的修正，當樣點開發(fā)程度高于基準地價開發(fā)程度時，則要減去樣點宗地地價中多出的開發(fā)費用，當樣點開 發(fā)程度低于基準地價開發(fā)程度時，則要加上樣點宗地地價中相差的開發(fā)費用。 （ 5） 年期修正： 基準地價評估所需的樣點地價，按法律規(guī)定的各類土地的最高出讓年期進行修正。 一、概念 剩余法又稱假設開發(fā)法 ，是在預計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發(fā)成本及有關專業(yè)費用、利息、利潤和銷售稅費等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。 容積率和建筑成新 度的把握 問題。所以用成本法評估出來的不動產(chǎn)價格又稱為積算價格。 評估工作中根據(jù)永州市的實際情況，補償標準參照永政發(fā) [20xx]9 號《永州市征地拆遷補償安置辦法》。調(diào)查待估宗地所處區(qū)域的土地取得費用，目前獲得類似待估宗地土地，需支付的費用主要有： Ａ、土地補償費 根據(jù)國家規(guī)定：征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。結合當?shù)厥谢蚩h統(tǒng)計調(diào)查資料以及當?shù)赝恋毓芾砭终鞯乜铺峁┑脑摰貐^(qū)征地實際情況 ,來確定每畝地需安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)及補償倍數(shù)。 C、耕地開墾費或新菜地開發(fā)建設基金 根據(jù)當?shù)匚募?guī)定收取。假設土地取得費及相關稅費在征地時一次投入，開發(fā)費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，故： 投資利息＝ （ 土地取得費＋相關稅費 ） [（ 1+ ％） 開發(fā)周期 1]＋土地開發(fā)費[（ 1+％） 開發(fā)周期 /21 說明：土地取得費及其稅費的利息計算以整個取得費為基數(shù)，計 息期為整個開發(fā)期。 根據(jù) 當?shù)赝恋毓芾聿块T提供的資料，土地增值收益按成本價格 （ 土地取得費及相關稅費、土地開發(fā)費、投資利息、投資利潤四項之和 ） 的一定比例計。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)的補償標準可以適當調(diào)低。 項目名稱表達含糊。 估價 目的表述含糊 。建議用 word 里面的“插入” —— “數(shù)字” —— 選擇大寫數(shù)字。 有關法律法規(guī)千遍一律。 由于宗地位于城市近郊或農(nóng)村，故可以選用成本逼近法。 1把不是特殊處理的東西寫進特殊處理之中。 1整體排版過程中的問題： 容易把“ .”寫成“。 2 101500 的部分 2 ? 萬元 萬元 3 5011000 的部分 ? 萬元 萬元 4 10015000 的部分 ? 萬元 萬元 5 500110000 的部分 ? 萬元 萬元 6 10000 以上的部分 ? 每增 100 萬元 加收 60 元 學無止境，以上幾點只是拋磚引玉罷了，更重要的是在學習中舉一反三，融會貫通，能學會學習的人，才叫高手。 商務禮儀使用的目的 有三： 第一、 提升個人的素養(yǎng) ，比爾蓋茨講 “企業(yè)競爭，是員工素質(zhì)的競爭 ”， 進而到企業(yè)，就是企業(yè)形象的競爭，教養(yǎng)體現(xiàn)細節(jié)，細節(jié)展示素質(zhì)。在商務 交往中個人代表整體，個人形象代表企業(yè)形象，個人的所作所為，就是本企業(yè)的典型活體廣告。有人說是一種道德修養(yǎng)。講一個座次的例子：商務禮儀中的座次。下面我們討論一個問題，商務人員的工作能力包括哪些方面 。交際能力不是搞一些庸俗關系，而是處理、規(guī)范、管理好人際關系。梅奧學派強調(diào)管理三要素。企業(yè)管理者必須要注意與企業(yè)內(nèi)部和外部搞好關系，這樣企業(yè)才能持續(xù)發(fā)展。與人交往中我們要知道什么是可為的，什么是不可為的，比如說對你的愛人你就不能告訴他在認識她之前與誰好過。 贈送禮品。自尊是通過言談舉止、待人接物、穿著打扮來體現(xiàn)的，你自己不自尊自愛，別人是不會看得起你的。二是展示性別魅力的首飾不能帶。不能形成遠看 像 圣誕樹，近看向雜貨鋪。四、鞋襪不配套，穿套裙不能穿便鞋，與襪子更要配套，穿涼鞋不穿襪子，穿正裝時可以穿前不露腳趾后不露腳跟的涼鞋。腰 是指，腰上在正式場合時不能掛東西。國際交往中禮品包裝的價值，不得低于禮品的1/3，接受外國人的禮物時，要當面把包裝打開，而且要端詳一會，并要贊揚一下。商務交往中有時是需要一種 “善意的欺騙 ”。 雙排座轎車 哪 個座位是上座。 管理三段論法：一是把你想到的寫下來。這三個地方要是一個顏色， 一般以黑色為主；三大禁忌，穿西裝不要出洋相，第一個禁忌是商標必須要拆掉，第二個禁忌襪子的問題，襪子色彩、質(zhì)地，正式場合不穿尼龍絲襪，不穿白色的襪子，襪子的顏色要以與鞋子的顏色一致或其他深色的襪子為佳，第三個禁忌領帶打法出現(xiàn)問題，主要是質(zhì)地和顏色的要求。第三種打法是領帶的長度，領帶的 箭頭以在皮 帶扣的上沿為宜。商務場合通電話時誰先掛斷電話？地位高者先掛。 職場著裝六不準，第一過分雜亂，制服不是制服，便裝不象便裝，非得穿出點毛病來。上級機關先掛。 第一、講不講規(guī)矩，是企業(yè)員工素質(zhì)的體現(xiàn)；第二、是企業(yè)管理是否完善的標志；有了規(guī)矩不講規(guī)矩，說明企業(yè)沒有規(guī)矩，比如作為一個企業(yè)，在辦公時間不能大聲講話，不能穿帶有鐵掌的皮鞋，打電話也不能旁若無人。領帶的時尚打法：一是有個窩，這叫 “男人的酒窩 ”。 你對人家好要讓人家知道，這是商務交往中的一個要求， 下面和同志們討論一下男士西裝的問題，穿西裝怎樣體現(xiàn)身份，從商務禮儀講是一個高端的問題。吃飯、乘車都是這樣。 商務禮儀是一種形式美，交換的內(nèi)容與形式是相輔相成的，形式表達一定的內(nèi)容，內(nèi)容借助于形式來表現(xiàn)。這是尊重別人，另外要講規(guī)矩，比如接受名片，接受名片時如何做才是尊重別人，專業(yè)要求是有來有往，來而不往非禮也。有三點主要事項，一、對交往對象要進行準確定位，就是你要知道他是何方神圣。一般要求，女人看頭，男人看腰，頭指的是發(fā)型，發(fā)色。三、不能出現(xiàn)殘破。這在禮儀的層面叫做有所不為。比如我問一個問題，在商務交往中有哪些首飾是不能戴的。在商務交往中我們還要講究 二個側面。女人善于在同性之間比較，你說別的女人漂亮，就等于說她不漂亮。 比如在就餐或開會時點名尊重別人的方式是手心向上 “一位、二位、三位 ”不能手心向下或用手指指點，手心向下是傲慢之意，用手指點有訓斥之意。二是形成規(guī)模效益。 上個世紀，管理界有一個學派叫 “梅奧學派 ”也稱為 “行為管理學派 ”。 從公共關系領域和傳播領域里來講， 還要具有交際能力 。另外與對方說話也要講究，一般情況下不能說你知道嗎？所以交往中必須講究藝術。禮出于俗，俗化為禮。 商務交往涉及的面很多，但基本來講是人與人的交往，所以我們把商務禮儀界定為商務人員交往的藝術。我們在商業(yè)交往中會遇到不同的人，對不同的人如何進行交往這是要講究藝術的，比如夸獎人也要講究藝術，不然的話即使是夸人也會讓人感到不舒服。 商務交往是講究規(guī)則的，即所謂的沒 有規(guī)矩不成方圓，比如移動電話的使用，在商業(yè)交往中講究：不響、不聽，不出去 接聽。 字體間距不一致。 1一覽表中的報告編號、估價期日容易忽視。 由于宗地有顯著的收益，且便于核算，故可以選用收益還原法。 基本表述如下： 由于宗地位于 **市城鎮(zhèn)基準地價的覆蓋范圍內(nèi)，故選用基準地價系數(shù)修正法。 土地利用狀況表述不清楚 。內(nèi)涵包括：估價基準日，宗地開發(fā)程度，土地用途，使用年期。 提交報告日期和估價期日、估價日期、第一部分最后日期部分不能前后協(xié) 調(diào)。 評估之前詢問當?shù)氐恼鞯夭疬w補償標準。 計算公式如下： 土地增值收益 =（土地取得費 +土地開發(fā)費 +稅費 +利息 +利潤） 土地增值收益 率 無限年期土地使用權價格 依據(jù)成本逼近法計算公式，將上述 5