【正文】 主要事項(xiàng)，一、對(duì)交往對(duì)象要進(jìn)行準(zhǔn)確定位，就是你要知道他是何方神圣。 商務(wù)禮儀是一種形式美，交換的內(nèi)容與形式是相輔相成的，形式表達(dá)一定的內(nèi)容，內(nèi)容借助于形式來表現(xiàn)。 你對(duì)人家好要讓人家知道，這是商務(wù)交往中的一個(gè)要求， 下面和同志們討論一下男士西裝的問題，穿西裝怎樣體現(xiàn)身份，從商務(wù)禮儀講是一個(gè)高端的問題。 第一、講不講規(guī)矩，是企業(yè)員工素質(zhì)的體現(xiàn)；第二、是企業(yè)管理是否完善的標(biāo)志；有了規(guī)矩不講規(guī)矩，說明企業(yè)沒有規(guī)矩，比如作為一個(gè)企業(yè)，在辦公時(shí)間不能大聲講話，不能穿帶有鐵掌的皮鞋，打電話也不能旁若無人。 職場(chǎng)著裝六不準(zhǔn)，第一過分雜亂，制服不是制服，便裝不象便裝，非得穿出點(diǎn)毛病來。第三種打法是領(lǐng)帶的長(zhǎng)度，領(lǐng)帶的 箭頭以在皮 帶扣的上沿為宜。 管理三段論法：一是把你想到的寫下來。商務(wù)交往中有時(shí)是需要一種 “善意的欺騙 ”。腰 是指，腰上在正式場(chǎng)合時(shí)不能掛東西。不能形成遠(yuǎn)看 像 圣誕樹，近看向雜貨鋪。自尊是通過言談舉止、待人接物、穿著打扮來體現(xiàn)的，你自己不自尊自愛，別人是不會(huì)看得起你的。與人交往中我們要知道什么是可為的，什么是不可為的，比如說對(duì)你的愛人你就不能告訴他在認(rèn)識(shí)她之前與誰好過。梅奧學(xué)派強(qiáng)調(diào)管理三要素。下面我們討論一個(gè)問題，商務(wù)人員的工作能力包括哪些方面 。有人說是一種道德修養(yǎng)。 商務(wù)禮儀使用的目的 有三： 第一、 提升個(gè)人的素養(yǎng) ，比爾蓋茨講 “企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，是員工素質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng) ”， 進(jìn)而到企業(yè)，就是企業(yè)形象的競(jìng)爭(zhēng)，教養(yǎng)體現(xiàn)細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)展示素質(zhì)。 1整體排版過程中的問題： 容易把“ .”寫成“。 由于宗地位于城市近郊或農(nóng)村，故可以選用成本逼近法。建議用 word 里面的“插入” —— “數(shù)字” —— 選擇大寫數(shù)字。 項(xiàng)目名稱表達(dá)含糊。 根據(jù) 當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T提供的資料，土地增值收益按成本價(jià)格 （ 土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、投資利息、投資利潤(rùn)四項(xiàng)之和 ） 的一定比例計(jì)。 C、耕地開墾費(fèi)或新菜地開發(fā)建設(shè)基金 根據(jù)當(dāng)?shù)匚募?guī)定收取。調(diào)查待估宗地所處區(qū)域的土地取得費(fèi)用，目前獲得類似待估宗地土地，需支付的費(fèi)用主要有： Ａ、土地補(bǔ)償費(fèi) 根據(jù)國(guó)家規(guī)定：征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。所以用成本法評(píng)估出來的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格又稱為積算價(jià)格。 一、概念 剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法 ，是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和銷售稅費(fèi)等，以價(jià)格余額來估算待估土地價(jià)格的方法。 （ 4） 開發(fā)程度修正： 基準(zhǔn)地價(jià)是在一定的開發(fā)程度下的地價(jià)，當(dāng)樣點(diǎn)的實(shí)際開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度不一致時(shí)，必須進(jìn)行開發(fā)程度的修正，當(dāng)樣點(diǎn)開發(fā)程度高于基準(zhǔn)地價(jià)開發(fā)程度時(shí)，則要減去樣點(diǎn)宗地地價(jià)中多出的開發(fā)費(fèi)用，當(dāng)樣點(diǎn)開 發(fā)程度低于基準(zhǔn)地價(jià)開發(fā)程度時(shí)，則要加上樣點(diǎn)宗地地價(jià)中相差的開發(fā)費(fèi)用。從微觀上來講，距離各類對(duì)外交通設(shè)施的遠(yuǎn)近，影響客、貨對(duì)外交通和運(yùn)輸?shù)某杀?，直接影響土地的?jīng)濟(jì)效益。公用設(shè)施完備與否將會(huì)影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及人民生活是否更順利、更便利，影響人民生活得是否舒適。 影響因素 優(yōu) 較 優(yōu) 一 般 較 劣 劣 人口密度或流量 大 較大 一般 較少 少 b、臨路級(jí)別： 影響因素 優(yōu) 較 優(yōu) 一 般 較 劣 劣 臨路級(jí)別 生活型主干道 生活型次干道 混合型主干道 混合型次干道 交通運(yùn)輸型 永州市城區(qū)的主干道有： 零陵路、瀟湘西路、大橋路、鳳凰路、瀟湘東路、 清橋路、梅灣路、沿江路、育才路、翠竹路、白竹路、珊瑚路、梧桐路、珍珠路、春江路、零陵大道、西區(qū)路 、人民路、芝山路、中山路、南津路、瀟湘路、黃古山路、萍洲西路、虎嘯路、站前大道、零陵大道、羊角山路、永州大道、雙洲路、鐵塔路 次干道有： 解放路、百業(yè)街、逸云路、冷溪路、翠園商貿(mào)街、興旺路、建設(shè)路、百萬莊 1 號(hào)路、回龍塔路、西區(qū)路、百斗路、金竹路、文昌路、萍陽路 c、 距公交站點(diǎn)距離： 影響因素 優(yōu) 較 優(yōu) 一 般 較 劣 劣 距公交車站距離 ≤ 50 米 50－ 100 米 100－ 150 米 150－ 200 米 200 米 d、 經(jīng)營(yíng)類型： 影響因素 優(yōu) 較 優(yōu) 一 般 較 劣 劣 經(jīng)營(yíng) 類型 飲食娛樂服務(wù) 服裝、綜合 副食、百貨 五金電器 其它 e、 宗地形狀和面積： 影響因素 優(yōu) 較 優(yōu) 一 般 較 劣 劣 宗地形狀與面積 ≥ 320 m2 [240,320) m2 [160,240) m2 [80,160) m2 ≤ 80 m2 f、臨街寬度： 影響因素 優(yōu) 較 優(yōu) 一 般 較 劣 劣 臨街寬度 16m (12,16]m (8,12]m (4,8]m ≤ 4m g、地質(zhì)條件： 影響因素 優(yōu) 較 優(yōu) 一 般 較 劣 劣 地質(zhì)條件 ≥ 25 [20,25) [15,20) [10,15) ∠ 10 （ 2） 住宅： a、 商業(yè)繁華度 ： 商 業(yè) 繁華影響度是指商業(yè)、服務(wù)業(yè)及金融業(yè)等的集聚程度及對(duì)土地質(zhì)量的影 響程度?！?K） K1Ｋ 2Ｋ 3177。 五大方法（基準(zhǔn)地價(jià)、假設(shè)開發(fā)、成本逼近、市場(chǎng)比較、收益還原）公式的徹底理解。 （ 4） 逆光時(shí)使用閃光燈 在白天拍攝時(shí)，通常都是在陰影下使用閃光燈。如果不得不暴露在陽光下，那么你可以用一塊淺顏色的毛巾或是反光材料將你的相機(jī)遮蓋著。 估價(jià)對(duì)象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)。 六、其它事項(xiàng)： 本協(xié)議條款如與相關(guān)法律法規(guī)相抵觸，則以相關(guān)法律法規(guī)為準(zhǔn)。 三、工作要求： 乙方必須保證足夠的技術(shù)力量，參與評(píng)估的估價(jià)師不得 少于 2 名。為有糾紛的土地進(jìn)行評(píng)估，法院以此為仲裁依據(jù)。為了 防止國(guó)有資產(chǎn)的流失，必須確定一個(gè) 保底價(jià) 。 2同一供需圈、 均質(zhì)區(qū)域、相鄰地區(qū)、類似地區(qū) 同一供需圈 —— 指能與待估宗地形成替代關(guān)系，市場(chǎng)的供給與需求狀況基本相同，并對(duì)待估宗地價(jià)格產(chǎn)生顯著影響的區(qū)域。 二級(jí)市場(chǎng)： 土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓 市場(chǎng) 。路角地 中第一宗土地正旁街以路線價(jià)較高者為正街，路線價(jià)較低者為旁街；如兩路線價(jià)相等時(shí)，則以使用寬度較大者為正街，寬度較小者為旁街。因此，在確定土地開發(fā)程度后，應(yīng)根據(jù)土地開發(fā)程度狀況和當(dāng)?shù)赜?關(guān)土地開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，合理確定土地開發(fā)費(fèi)。 綠化率 —— 是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。其的適用范圍：（ a）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（ b）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（ c）國(guó)家重點(diǎn)扶持的 能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（ d）法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地。 （ 2） 經(jīng)濟(jì)供給：指在土地自然供給的基礎(chǔ)上，投入勞動(dòng)進(jìn)行開發(fā)后，成為人類可直接用于生產(chǎn)、生活的土地供給，有彈性。 （ 1） 一般因素 影響土地價(jià)格的一般因素細(xì)目表 行政因素 人口因素 社會(huì)因素 國(guó)際因素 經(jīng)濟(jì)因素 土地制度 住房制度 城市規(guī)劃 地價(jià)政策 稅收政策 行政隸屬變更 人口密度 人口素質(zhì) 家庭人口構(gòu)成 政治安定狀況 社會(huì)治安狀況 房地產(chǎn)投機(jī) 城市化進(jìn)程 國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況 國(guó)際政治因素 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 儲(chǔ)蓄和投資水平 財(cái)政收入和金融狀況 居民收入和消費(fèi)水平 物價(jià)變動(dòng) 利率水平 （ 2） 區(qū)域因素 影響土地價(jià)格的區(qū)域因素細(xì)目表 住宅區(qū)域 商業(yè)區(qū)域 工業(yè)區(qū)域 日照、溫度、濕度、風(fēng)向等自然地理狀態(tài)； 街道幅寬、構(gòu)造的狀 態(tài)； 離市中心距離及交通設(shè)施狀況； 附近商店的布置狀況； 上下水道、煤氣（燃料）供給、污水 理、環(huán)衛(wèi)設(shè)施狀況； 公共公益設(shè)施的配置及狀況； 洪水、地震等自然災(zāi)害發(fā)生的可能性； 噪聲、污染等公害的發(fā)生程度； 地塊的面積、方位、配置及利用情況； 眺望、景觀等自然環(huán)境狀況 商業(yè)及業(yè)務(wù)種類、規(guī)模、商業(yè)集聚狀況； 商業(yè)近鄰地域狀況，顧客群體數(shù)量及狀況； 顧客及工作人員的交通工具及狀況； 商業(yè)繁華程度及興衰動(dòng)向； 商品進(jìn)出運(yùn)輸?shù)谋憷潭龋? 臨街道路（往復(fù)）可及性及通行能力； 營(yíng)業(yè)類別及競(jìng)爭(zhēng)狀況； 地域內(nèi)經(jīng)營(yíng)者的創(chuàng)造 性及資本實(shí)力條件； 停車設(shè)施狀況 干線道路、鐵路、港灣、機(jī)場(chǎng)等對(duì)外交通設(shè)施的便利程度； 商品銷售市場(chǎng)及原材料購(gòu)入市場(chǎng)一廠區(qū)的位置關(guān)系； 動(dòng)力資源及排放設(shè)施有關(guān)費(fèi)用； 關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的位置； 水質(zhì)污染、大氣污染等公害發(fā)生的可能性及危害程度； 勞動(dòng)力資源狀況及生活條件； 有關(guān)法律法規(guī)對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有關(guān)規(guī)定 （ 3） 個(gè)別因素：面積；寬度；深度；形狀；坡度；宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件；宗地臨街狀況；城市規(guī)劃限制；土地使用年限。 （ 3） 土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)， 價(jià)格高低不由生產(chǎn)的成本決定 。 毛地 —— 現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)建筑物 待拆遷 的國(guó)有土地，受讓者除支付毛地價(jià)外還需對(duì)建筑物的所有者和使 用者支付拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。 眾 聯(lián)是一個(gè)開放的企業(yè)，這里有創(chuàng)意的思維和開放的溝通方式； 眾 聯(lián)是一個(gè)學(xué)習(xí)進(jìn)步的企業(yè)，這里有很多良師益友 。 評(píng)估、咨詢業(yè)務(wù)涉及一批在全市乃至全省有影響的標(biāo)志性項(xiàng)目，如：中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)電信等上市評(píng)估，永州市城建投資公司土地抵押評(píng)估，永州市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)的修訂及各縣區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的修訂等。幾年來完成評(píng)估、咨詢項(xiàng)目 1000 多個(gè)，評(píng)估、咨詢房地產(chǎn)面積 100 多萬 平方米 ，評(píng)估、咨詢總價(jià)值約 100 億元。專業(yè)培訓(xùn)不保證把你打造成一個(gè)專業(yè)人士，但是我們可以保證你一定可以做好這份工作。 熟地 —— 具有基本或完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施，表面平整， 能直接在其上建造房屋建筑 的土地。 （ 3） 形成 時(shí)間不同 ：土地個(gè)別差異性大，又缺乏完整的市場(chǎng)，價(jià)格是在過去至將來的長(zhǎng)期影響下形成的，價(jià)格形成時(shí)間長(zhǎng)且相對(duì)比較困難，估價(jià)時(shí)必須根據(jù)宗地自身的特點(diǎn)和市場(chǎng)狀況，進(jìn)行具體分析。 影響土地價(jià)格的因素 影響土地價(jià)格的因素，可按照因素與土地的關(guān)系及影響范圍分為 一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素 。 制約土地自然供給的因素 主要有：（ a）適宜于人類生產(chǎn)活動(dòng)及動(dòng)植物生長(zhǎng)的氣候條件及地形、地貌條件；（ b）資源條件：可供人類生活的物品和生產(chǎn)必須的資源；（ c）交通運(yùn)輸條件。 (3) 劃撥 土地使用權(quán)是指土地使用者通過各種方式依法 無償取得土地使用權(quán) 。 建筑密度 —— 即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。在土地估價(jià)中所設(shè)定的土地開發(fā)程度有宗地紅線內(nèi)、外之別，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)宗地紅線內(nèi)外開發(fā)程度不一致的現(xiàn)象，尤其是獨(dú)立工（礦）業(yè)區(qū)。 路角地 —— 范圍以縱橫里地線與臨街地中間的范圍為準(zhǔn)。是國(guó)家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)按規(guī)劃要求和投資計(jì)劃以及使用年限，出讓給土地使用者或開發(fā)商。即自然地理位置、經(jīng)濟(jì)地理位置和交通地理位置在空間地域上有機(jī)結(jié)合的具體表現(xiàn)。 第二節(jié) 評(píng)估流程的掌握 評(píng)估的種類 （ 1）確定土地掛牌拍賣底價(jià)。 （ 5）涉案土地評(píng)估。 評(píng)估的具體流程是什么？ 企業(yè)改制評(píng)估流程圖 受理 測(cè)量 規(guī)劃 測(cè)量圖 確權(quán) 規(guī)劃要點(diǎn) 交 報(bào) 簽委托合同 告 交 押