【正文】 項(xiàng)加和即得無限年期土地使用權(quán)價格。 投資利潤 投資利潤是把土地作為一種生產(chǎn)要素，以固定資產(chǎn)方式投入，發(fā)揮作用，因此投資利潤應(yīng)與同行業(yè)投資回報(bào)相一致，土地開發(fā)投資應(yīng)獲得相應(yīng)的投資回報(bào)，考慮永州市城區(qū)土地開發(fā)和各行業(yè)投資收益實(shí)際情況，確定以 10%作為評估的投資利潤率。根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T及委托方提供的資料和評估人員實(shí)地勘查情況，來確定此次評估設(shè)定開發(fā)程度的土地開發(fā)費(fèi)。 （ 2）相關(guān)稅費(fèi) A、征地 管理費(fèi) 根據(jù)當(dāng)?shù)匚募?guī)定，征地管理費(fèi)按征地費(fèi)總額的一定比例征收，一般以 3%計(jì)算。 Ｂ、安置補(bǔ)助費(fèi) 根據(jù)國家規(guī)定： 征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算，需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)按照被征用的農(nóng)地?cái)?shù)量除以征用前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。 （ 1） 土地取得費(fèi) 根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》 （ 1999 年 1 月 1 日起施行）中第四十七條規(guī)定征用土地的 補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。 三、公式詳解 土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi) 土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)是指待估宗地所在區(qū)域?yàn)槿〉猛恋厥褂脵?quán)而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用。 一、概念 成本逼近法 （ cost approach）是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利息、利潤、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。 四、評估中要注意的幾個問題 宗地附近區(qū)域商業(yè)及住宅的平均售價需要進(jìn)行 詳細(xì)調(diào)查 。 區(qū)域及個別因 素應(yīng)尊重客觀事實(shí)，不能出現(xiàn)明顯矛盾。 永州市城鎮(zhèn)土地場地開發(fā)平均成本費(fèi)用一覽表 區(qū) 域 范 圍 通 路(元 /M2) 供 水 (元 /M2) 排水 (元 /M2) 通 電 (元 /M2) 通 訊(元 /M2) 場地平整 (元 /M2) 合 計(jì) (元 /M2) 市區(qū)范圍 130 縣區(qū)范圍 1416 1113 1113 鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍 811 810 810 810 3 810 4354 說明 :市區(qū)范圍土地場地開發(fā)成本 ,系根據(jù)冷水灘區(qū)河?xùn)|路網(wǎng)建設(shè)工程調(diào)查的平均開發(fā)成本確定的。區(qū)別不 同土地用途，計(jì)算地價的變化幅度。其水平反映了城市土地資金的投入量，其完善與否直接影響土地使用價值的大小，影響投資、生產(chǎn)效益，也直接影響了居民的工作和生活環(huán)境。 （ 3） 工業(yè)： a、 交通便捷度 ： 對外交通便利度也是一個反映土地交通區(qū)位的重要指標(biāo)，是城鎮(zhèn)與其周邊地 區(qū)聯(lián)系的紐帶。由于人為的原因，大量產(chǎn)生有害物 質(zhì)的污染 源過于集中或不合理的排放，破壞了自然生態(tài)系統(tǒng)的平衡，并對人類身體健康構(gòu)成巨大的危害。 影響因素 優(yōu) 較 優(yōu) 一 般 較 劣 劣 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 ≥ 95% [90,95) ［ 80,90) ［ 70,80) 70 d、 公用設(shè)施完備度： 公用設(shè)施則是指與居民日常生活密切相關(guān)的公眾共同使 用的服務(wù) 設(shè)施，如中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、體育場館、文化館、影劇院、公園、郵局、銀行 (儲蓄所 )等。公共交通是 城市中 人流移動的主要工具之一，尤其是在大城市，人流移動的成本、消耗的時間以及人們接觸交往的機(jī)會、頻率都要受制于公交狀況。對商業(yè)用地而言，人口密度高， 則意味著商業(yè)交往頻繁，生活消費(fèi)量大，社會購買力強(qiáng)，土地區(qū)位條件好。 區(qū)域及個別因素： （ 1） 商業(yè)： 距商服中心距離 ：商 業(yè)中心是指在一定區(qū)域內(nèi)組織商品交換和商品流通的樞紐。 】 第一、 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 一、概念： 所謂 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 ，就是指求取一宗待估宗地價格時，利用級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價，通過對待估宗地地價影響因素的分析，利用宗地地價修正系數(shù)，對已公布的同類用途同級或同一區(qū)域土地基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，得待估宗地客觀價格的方法。 由于宗地?cái)M進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，故可以選用假設(shè)開發(fā)法。 依次點(diǎn)擊“插入” —— “圖片” —— 來自文件 —— 選擇需要插入的圖片 —— 對圖片進(jìn)行簡單編輯 —— “打印”，完成 打印。解決這一問題的方法就是使用全充閃光燈，閃光燈提供的光線可以照亮人物的臉部，也可以有效的減少背景的亮度。但同時產(chǎn)生的問題是，在這種強(qiáng)烈的光照情況下，相機(jī) LCD 顯示屏上的內(nèi)容就會非常不容易看清，所以，你最好是購買一個還帶有光學(xué)取景器的相機(jī)，否則，在這種情況下，你就會很難拍攝到好的圖像。當(dāng)在很冷的天氣時，最好將你的相機(jī)放在一個大的、密封的塑膠袋里，然后再帶出門。直到你可以清楚的看到人物眼睛的眼白之后再進(jìn)行拍攝。 數(shù)碼相機(jī)的 拍攝技巧 。 圖件資料是否與實(shí)地相符合。未盡事項(xiàng)，由甲乙雙方協(xié)商解決。 按照相關(guān)的法律法規(guī)的要求，乙方所編制的報(bào)告和圖件需評審認(rèn)定的，由乙方負(fù)責(zé)評審認(rèn)定，并承擔(dān)評審認(rèn)定的費(fèi)用，如需評審認(rèn)定的報(bào)告而未進(jìn)行評審認(rèn)定，甲方可以不予認(rèn)可，并有權(quán)拒付評估費(fèi)。 乙方實(shí)地踏勘工作必須嚴(yán)格按照《土地估價規(guī)程》的工作標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，進(jìn)行拍照，存檔等工作，所獲數(shù)據(jù)真實(shí)可靠。 第六條 國有資產(chǎn)評估范圍包括：固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。 （ 7）土地置換評估。核定補(bǔ)交給政府的土地出讓金，出讓金補(bǔ)交以評估價值的一定比例進(jìn)行征收。 （ 2）土地抵押貸款。 2基本法律、法規(guī) 《 中華人民共 和國土地管理法 》 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 《 中華人民共和國城市規(guī)劃法 》 ； 《 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 ； 《 中華人民共和國耕地占用稅暫行條例 》 ； 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》 ； 《 中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 》 ； 《 國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定 》 《 劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法 》 ； 《 關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知 》 ； 《 全國土地分類 》 ； 《 閑置土地處置辦法 》 。 2臨街寬度、臨街深度 2重置價格和重建價格 重置價格： 又 稱重置成本，是指采用估價時點(diǎn)時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點(diǎn)時的價格水平，重 新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。 2土地還原利率、建筑物還 原利率和綜合還原利率 ： 未來純收益轉(zhuǎn)化為價格的比率 土地還原利率 —— 將土地產(chǎn)生的未來純收益轉(zhuǎn)化為價格的比率； 建筑物還原利率 —— 將建筑物產(chǎn)生的未來純收益轉(zhuǎn)化為價格的比率； 綜合還原利率 —— 將土地及地上建筑物共同產(chǎn)生的未來純收益轉(zhuǎn)化為價格的比率； 2區(qū)位 區(qū)位是指地域空間范圍內(nèi)各種事物的位置分布及其相互聯(lián)系，除自然地理位置外，還包括可及性（接近的難易程度）、聯(lián)系的便捷性、與重要場所的距離、地域自身的社會經(jīng)濟(jì)地位等。 三級市場：是 土地使用者之間 的土地轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、交換等 交易 活動。 1土地市場 土地市場的主體：供給者、需求者、中介者、管理者 土地市場的客體：土地本身及其產(chǎn)權(quán)關(guān)系 土地市場的結(jié)構(gòu)： 一級市場： 土地使用權(quán) 出讓 市場 。 1土地制度 土地制度是指在特定的社會經(jīng)濟(jì)條件下土地關(guān)系的總稱，是一個國家人地關(guān)系的法定結(jié)合形式，包括 土地所有制、土地使用制和土地管理制 。里地線以外的區(qū)域稱為里地。 評估日期 —— 從事估價作業(yè)的時間，是一時間段的概念。（ 2）宗地紅線內(nèi)的開發(fā)程度不一致。但這種開發(fā)程度對開發(fā)區(qū)來說，是指區(qū)內(nèi)的“通”和“平”，而具體對于開發(fā)區(qū)內(nèi)某一宗地來說，情況各不相同。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。 1出讓價格、轉(zhuǎn)讓價格 出讓價格 ：指在土地使用權(quán) 一級市場 上，國家以土地使用者的身份將國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，由土地使用者按出讓合同規(guī)定向國家支付的代價，法定名稱為土地使用權(quán)出讓金。轉(zhuǎn)讓的方式有出售、交換、贈與。 出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥的區(qū)別 (1) 土地使用權(quán) 出讓 ：國家以土地所有者的身份將 土地使用權(quán)在一定年限內(nèi) 讓 渡給土地使用者，并 由 土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 （ 1） 自然供給：指土地固有的可供人類利用的部分，無彈性。 (2) 土地估價的 原則 a、替代原則； b、預(yù)期收益原則； c、最有效使用原則； d、報(bào)酬遞增、遞減原則； e、需求與供給原則； f、競爭與超額利潤原則； g、貢獻(xiàn)原則； h、變動原則； i、協(xié)調(diào)原則 土地估價方法 收益還原法 基本估價方法 市場比較法 剩余法 成本逼近法 土地估價方法 路線價估價法 應(yīng)用估價法 標(biāo)準(zhǔn)宗地估價法 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 土地估價的基本理論 （ 1） 地租理論。 （ 8） 折舊現(xiàn)象不同：土地不僅沒有折舊，而且有 增值 現(xiàn)象。 （ 5） 地價具有明顯的 地區(qū)性和個別性 。因此土地也既是 土地權(quán)利和收益的 購買價格。 土地的 經(jīng)濟(jì)特性 ：（ 1）經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性；（ 2）土地用途的多樣性；（ 3）土地用途變更的困難性；（ 4）增值性；（ 5）土地報(bào)酬遞減的可能性。一般為農(nóng)民集體所有的土地或荒地，受讓者除支付生地價外，通常還需以代征方式對農(nóng)民集體支付征地補(bǔ)償費(fèi)。 宗地 —— 被權(quán)屬界址線封閉的一地塊，具有 獨(dú)立使用權(quán) 的一地塊即為一宗地。評估工作到底具體做什么事情，該注意什么問題，具體操作流程是什么。為了讓新員工能更快的適應(yīng)新的崗位，結(jié)合評估工作的特點(diǎn)和工作經(jīng)驗(yàn)，我們采取的培訓(xùn)策略是： 第一步， 熟悉評估行業(yè)中的基本詞匯 ，對這個行業(yè)有個基礎(chǔ)性的理論認(rèn)識。 二 、 業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r 公司已成為省內(nèi)最具影響力的土地評估、房地產(chǎn)評估、咨詢專業(yè)性評估機(jī)構(gòu)之一。 公司前身為永州市國土資源局土地評估事務(wù)所，成立于 1995 年， 20xx 年完成脫鉤改制，注冊資金 100 萬元，現(xiàn)有國家注冊土地估價師 16 人、國家注冊房地產(chǎn)估價師 6 人，已獲得國家頒發(fā)的土地評估、房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)資信資格等，是專門從事房地產(chǎn)評估、土地評估、拆遷評估、 資產(chǎn)評估等的綜合性的評估機(jī)構(gòu)。 三、 企業(yè)文化 眾聯(lián)服務(wù)宗旨 —— 受人之托 成人之事 眾聯(lián)精神 —— 團(tuán)結(jié) 自信 敬業(yè) 創(chuàng)新 眾聯(lián)人才觀 —— 以人為本 賽馬不相馬 眾聯(lián)作風(fēng) —— 雷厲風(fēng)行 精益求精 眾聯(lián)價值觀 —— 精誠攜手 共鑄輝煌 第二章 專業(yè)培訓(xùn) 評估工作涉及的知識面廣泛，評估方法眾多。無論從事什么工作，明白了這點(diǎn)，你做事情就會更有眼光！ 第三步 ， 評估實(shí)務(wù)的培訓(xùn) 。來到了眾聯(lián)，你要對自己說：我能！ 第一節(jié) 基本概念 土地、宗地、界址點(diǎn) 土地 —— 是地球陸地表面 由 地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等要素組成的 自然歷史綜合體 ，它包括人類過去和現(xiàn)在的種種活動結(jié)果。 生地、熟地、毛地 生地 —— 沒有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地 。 土地的特性 土地的 自然特性 ：（ 1）面積的有限性；（ 2）位置的固定性；（ 3）土地質(zhì)量的差異性；（ 4）土地永續(xù)利用的相對性。 （ 2） 價格基礎(chǔ)不同：土地不具移動性，其可轉(zhuǎn)移的并非土地本身，而是該土地的權(quán)利和收益。 （ 4） 地價主要由地產(chǎn) 需求 決定。 （ 7） 市場結(jié)構(gòu)不同：土地市場是不完全的市場， 需求對地價影響很大 ，形成的土地價格受主觀因素影響很大。 土地估價的概念及原則 (1) 土地估價的概念 土地估價 就是估價人員依據(jù)土地估價的原則、理論和方法，在充 分掌握土地市場交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式、土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響，綜合評定出某地塊或多地塊在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時點(diǎn)的價格的過程。 包括 土地的自然供給和經(jīng)濟(jì)供給 。 制約土地經(jīng)濟(jì)供給的因素有：（ a）土地的自然供給量；（ b）人們利用土地的知識和技術(shù)水平；（ c）交通運(yùn)輸條件；（ d）土地利用的集約化程度；（ e）社會需求。 (2) 土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓 是指土地使用者 將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移 的行為。劃撥土地使用權(quán)的收回：（ a）公共利益需要該劃撥土地；（