【正文】 金 政務(wù)中心 地產(chǎn) 科 測(cè)繪隊(duì) 地籍科 規(guī)劃局 評(píng)估窗口 財(cái)務(wù)室收費(fèi) 實(shí)地踏勘 評(píng)估 簽發(fā)報(bào)告 報(bào)告交付 土地抵押、出讓土地轉(zhuǎn)讓 土地登記、資產(chǎn)評(píng)估流程圖 受 理 簽委托合同 交 報(bào) 告 交 押 金 評(píng)估 簽發(fā)報(bào)告 政務(wù)中心 評(píng)估窗口 實(shí)地踏勘 財(cái)務(wù)室收費(fèi) 辦公室發(fā)報(bào)告 地產(chǎn)科 國(guó)有土地出讓評(píng)估 協(xié)調(diào) 儲(chǔ)備中心委托 儲(chǔ)備中心財(cái)務(wù) 公司財(cái)務(wù) 規(guī)劃要求 測(cè) 繪 實(shí)地踏勘 評(píng) 估 簽發(fā)報(bào)告 土地抵押 出讓土地轉(zhuǎn)讓 土地登記 資產(chǎn)評(píng)估 流程圖 交 報(bào) 告 交 押 金 簽發(fā)報(bào)告 窗口受理 窗口評(píng)估 實(shí)地踏勘 財(cái)務(wù)室收費(fèi) 報(bào)告交付 評(píng) 估 第三節(jié) 實(shí)際操作的掌握 評(píng)估委托書(shū)的填寫(xiě) 評(píng)估委托協(xié)議書(shū) (樣本 ) 委托方： （以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方） 受托方：永州眾聯(lián)評(píng)估有限公司 （以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方） 根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《土地管理法》及《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方充分協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議： 一、甲方委托事項(xiàng)： 宗地位置 權(quán)屬證號(hào) 評(píng)估目的 宗地面積 批準(zhǔn)土地使用性質(zhì) 設(shè)定土地使用權(quán)性質(zhì) 批準(zhǔn)用途 評(píng)估設(shè)定用途 宗地現(xiàn)狀 條件 評(píng)估設(shè)定條件 評(píng)估期日 年 月 日 評(píng)估日期 交付報(bào)告時(shí)間 年 月 日 交付報(bào)告份數(shù) 二、甲方所需提供的資料： 1 國(guó)有土地使用證 4 宗地規(guī)劃要點(diǎn) 2 宗地圖 5 3 宗地規(guī)劃平面圖 6 甲方及時(shí)、準(zhǔn)確、真實(shí)地提供乙方所需的資料，因甲方提供虛假資料而使報(bào)告失實(shí)所造成的一切后果由甲方負(fù)責(zé)，甲方應(yīng)在評(píng)估報(bào)告設(shè)定的使用范圍內(nèi)正確使用評(píng)估報(bào)告，超范圍使用報(bào)告所造成的后果由甲方負(fù)責(zé)。 甲方如不能按時(shí)付款，乙方有權(quán)拒交報(bào)告和圖件。 估價(jià)對(duì)象的具體位置、周?chē)h(huán)境。 （ 2） 避免極端 溫度 過(guò)高或過(guò)低的溫度都會(huì)對(duì)你的相機(jī)以及電池不利，千萬(wàn)不要長(zhǎng)達(dá)幾個(gè)小時(shí)的將你的相機(jī)直接地暴露在陽(yáng)光下。另外一點(diǎn)，如果你經(jīng)常使用光學(xué)取景器而不是用的 LCD 顯示屏，也可以為你節(jié)省大量的電力耗費(fèi)。 （ 3）部分需要特殊處理的圖片，推薦業(yè)余時(shí)間學(xué)習(xí) photoshop。 二、公式： 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估的 宗地地價(jià) （基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開(kāi)發(fā)程度下的宗地地價(jià)） ＝ [基準(zhǔn)地價(jià)（ 1177。對(duì)住宅用地而言，人口密度過(guò)低，則城市基本設(shè)施少，服務(wù)及便利程度低，繁華程度低；而人口密度過(guò)大，則人均占有設(shè)施少，住房緊張、交通擁擠 、環(huán)境質(zhì)量差、治安狀況差，對(duì)土地產(chǎn)生負(fù)影響，只有在人口密度適宜的地區(qū)最適合于人類(lèi)居住。它們都體現(xiàn)了土地社會(huì)物化勞動(dòng)的投入量，同時(shí)也是衡量土地社會(huì)及 生態(tài)效益好壞的重要指標(biāo)。從宏觀上講，城市對(duì)外交通關(guān)系到外出的便利與否，影響各區(qū) 域在城市中的整體地位和經(jīng)濟(jì)水平。對(duì)不同時(shí)期發(fā)生的交易宗地價(jià)格，修正到基準(zhǔn)日價(jià)格的計(jì)算公式為： V=Kt V0 式中： V— 修正到基準(zhǔn)日的宗地價(jià)格 V0— 實(shí)際成交的宗地地價(jià) Kt— 時(shí)間修正系數(shù) （ 2） 容積率修正： 不同區(qū)域有不同的容積率，但同一區(qū)域一般存在著一種正常的容積率，根據(jù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市規(guī)劃的要求并結(jié)合實(shí)際情況，容積率修正按區(qū)域進(jìn)行，以城鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)定的區(qū)域容積率為標(biāo)準(zhǔn)，用下式計(jì)算 容積率修正系數(shù)： Kr=Vis/Vi 式中： Kr— 容積率修正系數(shù) Vis— 某一區(qū)域某一用途規(guī)定容積率下單位面積平均地價(jià) Vi— 某一區(qū)域某一用途在某一容積率時(shí)單位面積的平均地價(jià) （ 3） 其它因素修正： 包括深度修正、其它影響地價(jià)因素修正。 城鎮(zhèn)混合住宅用地的操作方法： 分?jǐn)倖?wèn)題： 第二、假設(shè)開(kāi)發(fā)法。 二、公式 土地價(jià)格＝（土地取得費(fèi)＋相關(guān)稅費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)＋投資利息 ＋投資利潤(rùn)＋土地增值收益）修正系數(shù) 成本法的實(shí)質(zhì)是通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的各組成部分的市場(chǎng)價(jià)格的估算，最終確定估價(jià)對(duì)象整體的市場(chǎng)價(jià)格。 調(diào)查待估宗地周邊區(qū)域的土地利用情況，農(nóng)用土地大部分為 (專(zhuān)業(yè)菜地、水田、旱地或荒山等 )，視待估宗地在征用時(shí)為周邊區(qū)域地類(lèi)。 B、耕地占用稅 根據(jù)當(dāng)?shù)匚募?guī)定及耕地占用稅稅額規(guī)定，來(lái)確定當(dāng)?shù)馗卣加枚悺? 投資利潤(rùn)＝ （ 土地取得費(fèi)＋相關(guān)稅費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi) ） 投資利潤(rùn)率 土地增值收益 土地增值是待估土地因改變用途或進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，達(dá)到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價(jià)值增加，是土地開(kāi)發(fā)后市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格之間的差額。 評(píng)估報(bào)告撰寫(xiě)過(guò)程中最容易出錯(cuò)的地方。 土地總價(jià)值大寫(xiě)出錯(cuò) 。 由于宗地?cái)M進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，故可以選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。 1基準(zhǔn)地價(jià)填寫(xiě)錯(cuò)誤。與人交往時(shí)寒暄之后要把手機(jī)關(guān)掉，以免讓人感到你是三心二意 。人們對(duì)禮儀有不同的解釋。 亞里士多德 說(shuō)過(guò) 一個(gè)人如果不和別人交往要么 是神，要么是獸，言外之意不是人。（他與泰勒學(xué)派不同，泰勒只強(qiáng)調(diào)物而不重視人）。 比如我們招呼人手 心向下或手心向上也都不對(duì)。 一是自尊。禮儀是一種形式美，形式美當(dāng)然需要一種展示，那么我們戴二件或二種以上的首飾，比較專(zhuān)業(yè)的戴法是怎樣的？ 專(zhuān)業(yè)戴法是 “同質(zhì)同色 ”。頭發(fā)不能 過(guò)長(zhǎng)，不能隨意 披散開(kāi)來(lái)，頭發(fā)長(zhǎng)可以盤(pán)起來(lái)，束起來(lái)，不要染 色。要是沒(méi)有也要比較 委婉地回答，可以告訴對(duì)方，沒(méi)帶或用完了。社交場(chǎng)合不同上座位置不同，主人親自開(kāi)車(chē)時(shí)附駕駛位子是上座；二人同時(shí)座車(chē)，關(guān)系密切的坐在前面；專(zhuān)職司機(jī)或出租車(chē)時(shí)， 副 駕駛的位置的后 面座位是上座，這時(shí) 副 駕駛位置是隨員座，要人座 vip，安保座，司機(jī)后面的座。第二種打法打領(lǐng)帶不用領(lǐng)帶夾，用領(lǐng)帶夾的是穿職業(yè)裝，因?yàn)樵谒麄兊念I(lǐng)帶加上有職業(yè)標(biāo)識(shí)，一看就知道他是哪方神圣，男人不打領(lǐng)帶夾，風(fēng)一吹是很酷的。同等的主叫者先掛。講形式規(guī)范就是要提高員工素質(zhì)和提升企業(yè)形象。穿西裝專(zhuān)業(yè)的問(wèn)題，從專(zhuān)業(yè)上講 “三個(gè)三 ”：即三個(gè)要點(diǎn)，三色原則，含義是全身的 顏色限制在三種顏色之內(nèi)，三種顏色指的是三大色系；三一定律，是講身上三個(gè)部位：鞋子、腰帶和公文包。對(duì)人家好，不善于表達(dá)或表達(dá)不好都不行，表達(dá)要注意環(huán)境、氛圍、歷史文化等因素。然后才能決定怎樣對(duì)待他。遠(yuǎn)看頭，近看腳，不遠(yuǎn)不近看中腰。一種是展示財(cái)力的珠寶首飾不戴，上班族要展示的是愛(ài)崗敬業(yè)。講一個(gè)事，在家里如果你與你老婆看電視時(shí)發(fā)生矛盾時(shí)， 她 愿意看肥皂劇你沒(méi)有辦法時(shí)，叫你一招，你就夸電視里的明星。三是組織生產(chǎn)，他也尤為重視這一點(diǎn)，即重視企業(yè)內(nèi)部和外部的關(guān)系。交際能力被稱(chēng)之為可持續(xù) 發(fā)展能力。商務(wù)禮儀的操作性，即應(yīng)該怎么做，不應(yīng)該怎么做。 第三、 有助于維護(hù)企業(yè)形象 。 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （新） 級(jí)號(hào) 評(píng)估地價(jià)收費(fèi)額度 (萬(wàn)元 ) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(? ) 收費(fèi)額度 (萬(wàn)元 ) 累計(jì)金額 (萬(wàn)元 ) 備注 1 100 以下 (含 100) 4 ? 萬(wàn)元 萬(wàn)元 涉案土地按1%收取， 小宗地低于300 元一律收300 元 /宗； 價(jià)值特小收200 元 /宗。 1使用說(shuō)明中的內(nèi)容與報(bào)告前面的內(nèi)容相矛盾。 個(gè)別因素說(shuō)明表與宗地測(cè)算表不一致。 日期之間的關(guān)系應(yīng)具備一定的邏輯性。 待估宗地設(shè)定年期土地使用權(quán)價(jià)格 根據(jù)有限年期地價(jià)測(cè)算公式： Vn＝ VN [1－ 1/（ 1＋ r） n] 式中： Vn －－－ 待估宗地設(shè)定年期土地使用權(quán)價(jià)格 （ 元 /平方米 ） VN －－－ 無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格 （ 元 /平方米 ） r－－－－ 土地還原率 n－－ － 待估宗地設(shè)定年期（年） 成本法常用指標(biāo)一覽表 地區(qū)名稱(chēng) 人均耕地 (畝 /人 ) 耕地開(kāi)墾費(fèi) 耕地占用稅 (元 /M2) 征地管理費(fèi) 防洪保安基金 森林恢復(fù)費(fèi) 新增建設(shè)用地使用費(fèi) 水田 (元 /M2) 旱地 (元 /M2) 水田、魚(yú)塘、菜地 旱土 專(zhuān)業(yè)菜地 精養(yǎng)魚(yú)塘 經(jīng)濟(jì)林地 永州市 8 7 10 6 %% 元/M2 2 元 /M2 冷水灘 17 芝山區(qū) 17 祁陽(yáng) 10 東安 15 9 8 寧遠(yuǎn) 15 9 8 道縣 15 9 10 藍(lán)山 15 9 8 雙牌 12 8 江永 12 8 新田 12 8 江華 12 8 四、評(píng)估中應(yīng)該注意的幾個(gè)問(wèn)題 各縣區(qū)的人均耕地不一樣，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。 永州市城鎮(zhèn)土 地場(chǎng)地開(kāi)發(fā)平均成本費(fèi)用一覽表 區(qū)域范圍 通路 供水 排水 通電 通訊 場(chǎng)地平整 合計(jì) （元 /M2） （元 /M2） （元 /M2） （元 /M2） （元 /M2） （元 /M2） （元 /M2） 市區(qū)范圍 130 縣區(qū)范圍 1416 1113 1113 鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍 811 810 810 810 3 810 4354 投資利息 根據(jù)待估宗地的開(kāi)發(fā)程度和開(kāi)發(fā) 規(guī)模，設(shè)定土地開(kāi)發(fā)周期為 1 年 ， 投資利息率按評(píng)估基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行公布的短期貸款 （ 六個(gè)月至 1 年 ） 利息率 %計(jì)。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍計(jì)算。根據(jù)對(duì)待估宗地所在區(qū)域近年來(lái)征地費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，該項(xiàng)費(fèi)用主要包括征地費(fèi) （ 含土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)及地上物補(bǔ)償費(fèi) ） 、征地管理費(fèi)、耕地占用稅、造地費(fèi)（或耕地開(kāi)墾費(fèi)或新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金）等。 土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用的 利息計(jì)算 問(wèn)題。 縣區(qū)范圍和鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍土地場(chǎng)地開(kāi)發(fā)成本，根據(jù)各區(qū)域內(nèi)調(diào)查的場(chǎng)地開(kāi)發(fā)費(fèi)用平均值確定。 影響因素 優(yōu) 較優(yōu) 一 般 較劣 劣 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 100% [90,100) [80,90) [60,80) 60% c、 產(chǎn)業(yè)規(guī)模聚集度 ： 產(chǎn)業(yè)集聚影響度是體現(xiàn)城鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)在地域上集中所引起的區(qū)域集聚規(guī)模 效益的大小，進(jìn)而影響土地利用的效益大小。環(huán)境污染的種類(lèi)很多，有大氣污染、水污染、噪聲污染、土壤污染、固體廢棄