住房制度改革新階段中的金融問(wèn)題研究-資料下載頁(yè)
2025-04-16 04:21本頁(yè)面
【正文】 有一些城市和地區(qū)的貸款限額可達(dá)80％，如北京市。 我國(guó)貸款額度之所以比較低，筆者認(rèn)為，主要是我國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)缺乏有效的保險(xiǎn)機(jī)制，70％的貸款限額提供了非常充分的保護(hù)空間，在目前住房抵押信貸市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還不太劇烈的情況下是一種比較合理的選擇。但隨著市場(chǎng)機(jī)制的進(jìn)一步完善，該比率應(yīng)有所上升。還款方式。 目前我國(guó)銀行在辦理住房抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)，基本上都采用等額還貸方式，即A：每月還本付息額，即等額還貸額i：貸款月利率P：貸款總額N：貸款期限，以月計(jì)算下面分析A/P（償貸比率）與貸款期限N的關(guān)系。A/P體現(xiàn)了居民住房貸款的償還負(fù)擔(dān)情況，與居民的家庭收入狀況息息相關(guān)。通過(guò)分析，A/P與貸款期限的變動(dòng)關(guān)系如圖1所示。從圖1可以看出，貸款期限越短償債負(fù)擔(dān)越重，期限越長(zhǎng)償債負(fù)擔(dān)越輕，償還負(fù)擔(dān)隨貸款年限的延長(zhǎng)而逐年遞減。中短期貸款的償還負(fù)擔(dān)變化相當(dāng)明顯，而長(zhǎng)期貸款的償還負(fù)擔(dān)基本穩(wěn)定。這說(shuō)明，對(duì)收入尚不太高的年輕人來(lái)說(shuō)，想通過(guò)延長(zhǎng)貸款年限減輕償債負(fù)擔(dān)有著很大的局限性。因此有必要改進(jìn)原有還貸方式，這里分析一下另一種可變動(dòng)的等額還貸方法，即等額遞減、遞增還貸方法，其計(jì)算公式如下：Am=aP+（b+m1）gAm：第m年還貸期間每月還貸金額m：第m年P(guān)：貸款總額a：等額系數(shù)b：變動(dòng)系數(shù)g：月均還款遞增額改變g的大小，可在還貸期間做合理的償貸計(jì)劃：當(dāng)g大于0時(shí)，為等額遞增，適用于低收入家庭（特別是年輕家庭）。當(dāng)g小于0時(shí)，為等額遞減，適用于高收入家庭。當(dāng)g=0時(shí)，為等額還貸，適用于中等收入家庭或要求貸款期限較短的借款人。其變動(dòng)關(guān)系如圖2所示。這種還貸方式有如下優(yōu)點(diǎn)：。減輕償還負(fù)擔(dān)。如貸款8萬(wàn)元，年息10%，期限5年，采用等額還貸，，第一年每月可以624元償還，%.?？s短貸款期限。按10%的年利率，可以繪出A/P與n的變動(dòng)曲線，通過(guò)改變g的大小，在不增加借款人的償還負(fù)擔(dān)的條件下，可縮短貸款期限。改善貸款結(jié)構(gòu)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，提高信貸資金流動(dòng)性。在沒(méi)有建立二級(jí)市場(chǎng)前，住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自期限風(fēng)險(xiǎn)，而它將直接影響信貸資金的流動(dòng)性，從而限制該業(yè)務(wù)的發(fā)展。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題可以充分運(yùn)用等額遞增或遞減還貸方法的特點(diǎn)，對(duì)每筆貸款的期限做合理安排，使當(dāng)年或當(dāng)月的貸款總量形成較為合理的期限結(jié)構(gòu)。三、完善我國(guó)住房金融體系的政策建議為完善我國(guó)住房金融體系，以加快住房建設(shè)，提高住房消費(fèi)，改善城鎮(zhèn)居民的居住質(zhì)量，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手：就住房建設(shè)中的融資問(wèn)題而言，首先，有必要完善住房開(kāi)發(fā)融資的制度，改善商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸業(yè)務(wù)，增加貸款種類，延長(zhǎng)貸款期限，提高貸款利率的彈性，以便逐步增加住房信貸資金的供給，滿足住房開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金需求。最近，中國(guó)人民銀行取消了對(duì)個(gè)商業(yè)銀行的貸款規(guī)模限制，相信這將對(duì)我國(guó)住房建設(shè)資金的籌集起到積極作用。其次，有必要加快我國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展，逐步提高住房建設(shè)中直接融資的規(guī)模，降低住房開(kāi)發(fā)的成本，從而降低住房銷售價(jià)格。就住房消費(fèi)金融而言，當(dāng)前最重要的就是加大住房資金的籌集力度。為此，應(yīng)注意繼續(xù)加強(qiáng)個(gè)人住房公積金制度的建設(shè)，逐步提高公積金的歸集率和繳交面；盡快建立規(guī)范城市住房基金、企事業(yè)單位住房基金運(yùn)作的制度，加快各類住房基金的核定、劃轉(zhuǎn)工作；盡快建立國(guó)家住房基金，保證廉價(jià)房的供給。此外，筆者認(rèn)為，除了充分發(fā)揮住房系統(tǒng)現(xiàn)有資金的效用外，可以考慮打破行業(yè)統(tǒng)籌的限定，建立大公積金制度。即逐步將養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、社會(huì)保險(xiǎn)等制度與住房公積金制度的建設(shè)歸于一體，建立面向整個(gè)社會(huì)保障制度的綜合性基金制度。其次，為提高我國(guó)居民居住水平，應(yīng)盡快完善住房金融體系，加強(qiáng)住房抵押貸款制度的建設(shè)。第一，要大力發(fā)展住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)。其中最重要的一點(diǎn)就是要加快抵押貸款工具的設(shè)計(jì)和推廣。世界各國(guó)在這方面的經(jīng)驗(yàn)比較多。如美國(guó)的金融機(jī)構(gòu)為防范住房抵押貸款中的利率風(fēng)險(xiǎn)造成的期限不匹配問(wèn)題而設(shè)計(jì)出可變利率抵押貸款，為防范和化解因利率波動(dòng)過(guò)大引起的傾斜問(wèn)題而設(shè)計(jì)出分級(jí)遞增、遞減的抵押貸款（遞增償還的抵押貸款適用于青年家庭，遞減償還的適用于老年退休家庭）等金融工具，這些金融工具在我國(guó)也是完全可以借鑒的。第二，完善住房金融體系，不僅要加強(qiáng)一級(jí)金融市場(chǎng)的建設(shè)，而且還要發(fā)展二級(jí)金融市場(chǎng)，特別是要注意發(fā)展抵押貸款的證券化，以提高住房抵押貸款的流動(dòng)性、盈利性、安全性。盡管這一步的邁出在我國(guó)還要審慎，但這是大勢(shì)所趨。住房抵押貸款在我國(guó)還是一個(gè)新生事物，但國(guó)際經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)證明，這種制度安排不僅有利于加速住房消費(fèi)的進(jìn)程，而且對(duì)改善銀行的貸款結(jié)構(gòu)、貸款質(zhì)量等都具有很好的作用。因此，有必要在借鑒國(guó)外已有經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)我國(guó)國(guó)情，即我國(guó)地區(qū)發(fā)展極不平衡，不同城鎮(zhèn)居民收入水平也千差萬(wàn)別，即使在同一城鎮(zhèn)不同家庭的資信狀況也參差不齊等特點(diǎn)，應(yīng)因地制宜地合理確定我國(guó)居民住房抵押貸款的貸款利率、貸款年限、貸款限額和付款方式的最佳組合，設(shè)計(jì)出多種可供居民選擇的住房抵押貸款品種，從而有力地刺激居民的住房消費(fèi)信貸需求。就住房二級(jí)市場(chǎng)的金融問(wèn)題而言，理順城鎮(zhèn)居民存量住房的產(chǎn)權(quán)關(guān)系是促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的前提條件。因此，加快存量公有住房的私有化，取消對(duì)住房二級(jí)市場(chǎng)交易的有關(guān)限制政策，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)積極開(kāi)展住房二級(jí)市場(chǎng)上的金融業(yè)務(wù)，對(duì)于進(jìn)一步健全住房金融體系是十分必要的。9 / 9
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