【正文】 全工作。 防火措施： ?！　?，嚴(yán)禁火種入庫?！　??！　?，保持通道暢通?！　??！　　！　?，不使用不符合消防規(guī)定的照明設(shè)備。　　?！　??！　?、開關(guān)定期對(duì)電器設(shè)備、開關(guān)、線路和照明燈等進(jìn)行檢查。　　，必須仔細(xì)檢查，確保切斷所有電源?！　?。 物業(yè)管理保險(xiǎn)制度1． 物業(yè)管理與保險(xiǎn)的關(guān)系 保險(xiǎn)的概念　　保險(xiǎn)是為了應(yīng)付特定的自然災(zāi)害或意外事故，通過訂立合同實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償或給付的一種經(jīng)濟(jì)形式。在物業(yè)管理過程中，所管物業(yè)難免會(huì)受到自然災(zāi)害的影響或意外事故的破壞，因此，應(yīng)充分利用保險(xiǎn)，減少損失，在意外事故發(fā)生后能盡快恢復(fù)正常運(yùn)作。 保險(xiǎn)在物業(yè)管理中的作用　　1) 保證物業(yè)財(cái)產(chǎn)安全　　保險(xiǎn)公司因業(yè)務(wù)需要掌握了大量的資料，有防范事故發(fā)生的經(jīng)驗(yàn)，可以指導(dǎo)被保險(xiǎn)人消除不安全因素，提高財(cái)產(chǎn)的安全系數(shù)，保證物業(yè)的安全?！　?) 風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，減少物業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失　 物業(yè)是貴重的財(cái)產(chǎn)，通過保險(xiǎn)公司的終結(jié)，將風(fēng)險(xiǎn)分散，從而減少物業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失?！　?) 有利于推動(dòng)物業(yè)管理工作的持續(xù)進(jìn)行　　物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理巨大的的財(cái)產(chǎn)，一旦蒙受災(zāi)難，物業(yè)管理公司根本無力賠償。投保后，保險(xiǎn)公司協(xié)助管理，意外事故發(fā)生機(jī)會(huì)減少；同時(shí)，偶有意外也可及時(shí)補(bǔ)救，有利于物業(yè)管理工作的持續(xù)進(jìn)行?！　?物業(yè)管理中常見的災(zāi)害和事故　　1) 自然災(zāi)害　　自然災(zāi)害如：水災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、火災(zāi)、雹災(zāi)、蟲災(zāi)燈，自然災(zāi)害可以造成物業(yè)損壞，也可造成人員傷亡?！　?) 設(shè)備事故　　物業(yè)中有許多各類設(shè)備，在使用、維修和保養(yǎng)過程中都有發(fā)生意外的可能。如：漏電、漏稅、漏氣等。這些意外都會(huì)造成不同程度的財(cái)產(chǎn)損失和人員傷害?！　?) 管理人員工作中的意外事故　　物業(yè)管理人員在日常工作中也有發(fā)生各種意外事故的可能?！　?) 物業(yè)管理中的保險(xiǎn)服務(wù)　　物業(yè)管理要做到全方位服務(wù)，只要是業(yè)/租戶需要，物業(yè)管理公司有可能提供的服務(wù)都要提供。物業(yè)管理公司替業(yè)/租戶到保險(xiǎn)公司投保，既方便業(yè)/租戶也可以收少量的服務(wù)費(fèi)。1． 物業(yè)管理常保的險(xiǎn)種　　與物業(yè)管理公司相關(guān)的保險(xiǎn)險(xiǎn)種，大致有以下幾種類型：　　A) 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)　　1) 酒店報(bào)險(xiǎn)　　物業(yè)管理中無論是住宅還是商業(yè)樓都需要這個(gè)險(xiǎn)種。物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)公有部位和公用設(shè)施投保，還可以替產(chǎn)權(quán)人為其擁有的酒店投保。　　2) 普通財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)　　(a) 物業(yè)管理公司自有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)　　(b) 業(yè)/租戶財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)　　業(yè)/租戶財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)是指業(yè)/租戶在本身單位內(nèi)的財(cái)產(chǎn)。業(yè)/租戶可自行投保，物業(yè)管理公司可為使用人代辦?！　) 人身保險(xiǎn)　　人身保險(xiǎn)是以人的生命和身體為標(biāo)的保險(xiǎn)。其中與物業(yè)管理有關(guān)的是人身意外傷害保險(xiǎn)及公共責(zé)任除外。1. 人身意外傷害保險(xiǎn)　　保險(xiǎn)公司為了定性準(zhǔn)確，一般采用“列舉辦法”把意外傷害事件的種類統(tǒng)定為：爆炸、倒塌、燙傷、碰撞、雷擊、觸電、窒息、扭傷及操作機(jī)械時(shí)發(fā)生的工商事故等。物業(yè)管理公司應(yīng)為自己的職工或業(yè)/租戶辦理此類保險(xiǎn)。2. 公共責(zé)任險(xiǎn)　　公共責(zé)任險(xiǎn)，也叫“公眾責(zé)任險(xiǎn)”。在保險(xiǎn)單上“業(yè)務(wù)性質(zhì)”欄填寫保險(xiǎn)項(xiàng)目。在保險(xiǎn)期內(nèi)發(fā)生意外事故引起的，被保險(xiǎn)人在法律上映承擔(dān)的賠償金額，保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)俄賠償。物業(yè)管理公司一般均應(yīng)投?！肮藏?zé)任險(xiǎn)”種?！　≡跇I(yè)/租戶二次裝修時(shí)，物業(yè)管理公司一般要求其承包商購買此類公共責(zé)任險(xiǎn)?！　∥锕懿繎?yīng)在酒店竣工時(shí)，有整套酒店設(shè)備的記錄，包括供應(yīng)商，設(shè)備的編號(hào)，成本價(jià)，保用卡、及有關(guān)資料，以方便為日后保險(xiǎn)公司用以估價(jià)和日后任何保險(xiǎn)賠償時(shí)使用。 3. 物業(yè)管理的保險(xiǎn)責(zé)任 在保險(xiǎn)有效期內(nèi)，保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)在保險(xiǎn)單注明，由于自然災(zāi)害及任何突然和不可預(yù)料事故，保險(xiǎn)公司均應(yīng)負(fù)責(zé)賠償，具體是：　　1）火災(zāi)、爆炸　　2）暴雨、洪水3）空中運(yùn)行物體墜落4）被保險(xiǎn)人自有的供電、供水、供氣設(shè)備因天然災(zāi)害遭受損害，引起停電、停水、停氣以致造成保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的直接損失； 4. 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的主要除外責(zé)任　　由下列原因造成的財(cái)產(chǎn)損失，保險(xiǎn)公司不負(fù)賠償責(zé)任；　　1) 自然磨損2) 清潔、保養(yǎng)、維護(hù)修理或修復(fù)工作過程中，因操作錯(cuò)誤引起的損失3) 電器或機(jī)械事故引起的電器設(shè)備或機(jī)器本身的損失； 有償服務(wù)收費(fèi)管理制度 為體現(xiàn)“服務(wù)第一”之宗旨，敝中心特制定設(shè)施有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以供 參閱，其解釋權(quán)歸敝中心物管部。 1. 商務(wù)服務(wù)項(xiàng) 目?jī)r(jià)格 (RMB) 1 文件打印 (激光打印輸出) 1) 中文打字 (A4) 2) 表格 3) 英文打字 (A4) 2 文件復(fù)印 1) A4紙張 2) A3紙張 3 傳真 1) 市內(nèi) 2) 國內(nèi) 3) 國際 4) 圖形 (另定) 4 代辦各類保險(xiǎn)(免費(fèi)) 5 代訂飲用水(免費(fèi)) 菲瑪斯純水 6 市內(nèi)速遞服務(wù) 加收手續(xù)費(fèi) 7 代訂境內(nèi)外書刊 加收手續(xù)費(fèi) 8 機(jī)票確認(rèn) 9 賓館預(yù)定 10 文件塑封 (A4) 11 名片印制 (雙面、套色) 12 代辦機(jī)票 1) 國內(nèi) 2) 國際 13 辦公文具供應(yīng) (詳見文具價(jià)目表) 14 文件裝訂 1) 薄訂 2) 厚訂 2. 保安服務(wù) 1. 臨時(shí)服務(wù)：15元/人/小時(shí) 2. 長(zhǎng)期服務(wù)：3500元/崗 (每天二班，每班1人) 3. 清潔服務(wù)清 潔 項(xiàng) 目單 位單 價(jià) (元)備 注 化纖地毯清洗每平方米 羊毛機(jī)織地毯清洗每平方米 羊毛手織、藝術(shù)毯清洗價(jià)格面議 大理石地坪清洗上蠟 (二底二面)每平方米 木地板清洗上蠟、拋光 (二底二面)每平方米 PVC清洗、上蠟 (一底一面)每平方米 辦公家具上蠟價(jià)格面議清洗皮質(zhì)沙發(fā)只視被污程度定價(jià)布藝沙發(fā)清潔只視被污程度定價(jià)辦公椅(布質(zhì))清潔只視被污程度定價(jià) 玻璃清潔 (內(nèi)部單面)每平方米 單元日常保潔價(jià)格面議 一次性大清洗價(jià)格面議 4. 工程服務(wù) 1. 安裝類 (所列價(jià)格不包括材料費(fèi)) (A類)：序號(hào)服 務(wù) 項(xiàng) 目?jī)r(jià) 格 (RMB)1 日光燈(單管) 30元/盞(明裝) 40元/盞(暗裝)2 日光燈(雙管) 40元/盞(明裝) 50元/盞(暗裝)3 導(dǎo)軌燈、普通燈、裝飾燈 20元/盞4 電源插座、開關(guān) 20元/只5 裝鎖 15元/只(抽斗) 25元/只(門)6 柜臺(tái)門 15元/扇7 布線 4元/米(明線) 8元/米(暗線)2. 維修類 (所列價(jià)格不包括材料費(fèi)) (B類) ：序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格 (RMB)1 換燈泡或燈管 5元/只2 修日光燈或吸頂?shù)鯚?10元/只3 修換開關(guān)或插座 10元/只(開關(guān)、墻插) 20元/只(地插)4 校準(zhǔn)門鉸鏈 15元/臺(tái)5 換閥門〈1” 25元/只6 管道滲漏維修 20元/M(1M起算)7管道、地漏疏通 50元/次(一般情況) 100元/次(嚴(yán)重堵塞)8 換水龍頭 15元/次9 加裝水龍頭 50元/只(不打洞) 100元/只(打洞)10 電話機(jī)點(diǎn)線路維修 100元/只 5. 綠化租賃服務(wù)品 種規(guī)格（米）單價(jià)（元/天）單價(jià)（元/月）鐵樹390散尾葵390巴西木260棕竹390綠蘿45八葉木45發(fā)財(cái)樹260南洋杉260棕竹260綠主人145羅漢松8240其他品種價(jià)格面議 物業(yè)管理的法規(guī)依據(jù) 物價(jià)局對(duì)管理費(fèi)的審批及管理　　物管部門經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)后，物業(yè)管理單位根據(jù)實(shí)際提供的服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開支情況，向物價(jià)部門申報(bào)，由物價(jià)部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，物業(yè)管理單位可在政府指導(dǎo)價(jià)格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理公司的服務(wù)性收費(fèi)包括以下幾個(gè)部份：　　A] 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)?！　] 公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)?！　] 綠化管理費(fèi)?！　] 清潔衛(wèi)生費(fèi)?！　] 保安費(fèi)?！　] 辦公費(fèi)。　　G] 物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。　　H] 法定稅費(fèi)。　　物業(yè)管理單位與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人之間發(fā)生收費(fèi)糾紛，可由物價(jià)部門進(jìn)行調(diào)處。 《物業(yè)管理合同》/《業(yè)主公約》的規(guī)則 1 《物業(yè)管理合同》是物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂的。物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定以下內(nèi)容：　　A] 管理項(xiàng)目　　B] 管理內(nèi)容　　C] 管理費(fèi)用　　D] 雙方權(quán)力與義務(wù)　　E] 合同期限　　F] 違約責(zé)任　　G] 其它　　2 《業(yè)主公約》是維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益和公共秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境，物業(yè)管理公司與業(yè)主共同遵守的公約，公約應(yīng)包括以下內(nèi)容：　　A] 業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)　　B] 業(yè)主大會(huì)組成、作用　　C] 業(yè)主委員會(huì)組建、作用　　D] 違約的責(zé)任　　E] 其它事項(xiàng) 消防監(jiān)督的管制　　消防工作在物業(yè)管理工作中占有重要的地位，在高層樓宇管理中更顯突出。消防工作有了失誤，物業(yè)財(cái)產(chǎn)就將受到極大的破壞與損失，甚至?xí)繗в谝坏┒溂白筻徲疑?，給社會(huì)帶來極大的不安定因素。消防工 作的主要內(nèi)容是：　　A] 貫徹國家和當(dāng)?shù)卣南拦ぷ鞣??！　] 堅(jiān)持每天一至數(shù)次的巡回檢查及節(jié)假日、重大活動(dòng)日的全面安全檢查?！　] 對(duì)檢查出的消防安全隱患、存在問題，一定要督促有關(guān)主辦單位制訂整改措施，限期整改。　　D] 健全專職和兼職的消防組織，以主要行政負(fù)責(zé)人擔(dān)任防火責(zé)任人，建立義務(wù)消防制度?！　] 制訂嚴(yán)格的消防制度?！　] 對(duì)消防器材要定期巡視、試驗(yàn)、大修、換新、保證設(shè)備的完好率?！　] 積極開展防火宣傳教育?！　] 抓好滅火管理的平時(shí)訓(xùn)練、火災(zāi)監(jiān)控、火災(zāi)的撲救與人員疏散。 竣工驗(yàn)收管理 　　1 竣工驗(yàn)收的定義　　竣工驗(yàn)收是指一個(gè)建筑工程項(xiàng)目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝之后，達(dá)到了該項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具有了使用的條件，即竣工以后，承建單位與開發(fā)單位之間辦理交接手續(xù)的過程。　　 2 竣工驗(yàn)收的種類　　建筑工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收可以分為隱蔽工程驗(yàn)收、分期驗(yàn)收、單項(xiàng)工程驗(yàn)收、全部工程驗(yàn)收。　　3 竣工驗(yàn)收的程序　　A] 熟悉圖紙，了解設(shè)備提供廠家的設(shè)計(jì)資料?！　] 按照有關(guān)規(guī)定制定驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?！　] 參與現(xiàn)場(chǎng)施工調(diào)試，了解設(shè)備一些基本情況。　　D] 審核施工單位提交的技術(shù)資料，看是否符合規(guī)程規(guī)范的要求?！　] 提出工程遺漏和缺陷，并跟進(jìn)相關(guān)工作。 營業(yè)執(zhí)照的需求　　物業(yè)管理向工商管理部門辦理營業(yè)執(zhí)照應(yīng)出具以下文件：　　A] 名稱核準(zhǔn)通知書　　B] 資信證明　　C] 物業(yè)管理合同　　D] 公司章程　　E] 可行性報(bào)告　　F] 法定代表人證明　　G] 外經(jīng)貿(mào)委批準(zhǔn)證書(三資企業(yè))　　H] 房地產(chǎn)管理部門的資質(zhì)審查證明 其它政府有關(guān)部門的法規(guī)要求　　物管部門應(yīng)遵循的政府部門法規(guī)有：　　A] 《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》　　B] 《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》　　C] 《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》　　D] 《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》　　E] 《市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》　　F] 《市新建住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》　　G] 《市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行管理辦法》　　H] 《市消防監(jiān)督管理辦法》　　I] 《市住宅小區(qū)物業(yè)管理試點(diǎn)大綱》　　J] 《市關(guān)于新建小區(qū)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)的通知》　　K] 《市住宅新村建設(shè)與管理暫行規(guī)定》　　L] 《市城市園林綠化管理辦法》　　M]《建設(shè)部物業(yè)管理考核標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》47 / 47