【正文】 全工作。 防火措施： ?！　?，嚴禁火種入庫?！　??！　。３滞ǖ罆惩??！　??！　?。　　，不使用不符合消防規(guī)定的照明設備?！　??！　??！　?、開關定期對電器設備、開關、線路和照明燈等進行檢查?！　?，必須仔細檢查，確保切斷所有電源?！　?。 物業(yè)管理保險制度1． 物業(yè)管理與保險的關系 保險的概念　　保險是為了應付特定的自然災害或意外事故，通過訂立合同實現(xiàn)補償或給付的一種經(jīng)濟形式。在物業(yè)管理過程中，所管物業(yè)難免會受到自然災害的影響或意外事故的破壞，因此，應充分利用保險，減少損失，在意外事故發(fā)生后能盡快恢復正常運作。 保險在物業(yè)管理中的作用　　1) 保證物業(yè)財產(chǎn)安全　　保險公司因業(yè)務需要掌握了大量的資料，有防范事故發(fā)生的經(jīng)驗，可以指導被保險人消除不安全因素，提高財產(chǎn)的安全系數(shù)，保證物業(yè)的安全?！　?) 風險分擔，減少物業(yè)的經(jīng)濟損失　 物業(yè)是貴重的財產(chǎn)，通過保險公司的終結(jié)，將風險分散，從而減少物業(yè)的經(jīng)濟損失。　　3) 有利于推動物業(yè)管理工作的持續(xù)進行　　物業(yè)管理公司負責管理巨大的的財產(chǎn)，一旦蒙受災難，物業(yè)管理公司根本無力賠償。投保后，保險公司協(xié)助管理，意外事故發(fā)生機會減少；同時，偶有意外也可及時補救，有利于物業(yè)管理工作的持續(xù)進行?！　?物業(yè)管理中常見的災害和事故　　1) 自然災害　　自然災害如：水災、風災、火災、雹災、蟲災燈，自然災害可以造成物業(yè)損壞，也可造成人員傷亡?！　?) 設備事故　　物業(yè)中有許多各類設備，在使用、維修和保養(yǎng)過程中都有發(fā)生意外的可能。如：漏電、漏稅、漏氣等。這些意外都會造成不同程度的財產(chǎn)損失和人員傷害。　　3) 管理人員工作中的意外事故　　物業(yè)管理人員在日常工作中也有發(fā)生各種意外事故的可能。　　4) 物業(yè)管理中的保險服務　　物業(yè)管理要做到全方位服務，只要是業(yè)/租戶需要，物業(yè)管理公司有可能提供的服務都要提供。物業(yè)管理公司替業(yè)/租戶到保險公司投保，既方便業(yè)/租戶也可以收少量的服務費。1． 物業(yè)管理常保的險種　　與物業(yè)管理公司相關的保險險種，大致有以下幾種類型：　　A) 財產(chǎn)保險　　1) 酒店報險　　物業(yè)管理中無論是住宅還是商業(yè)樓都需要這個險種。物業(yè)管理公司應對公有部位和公用設施投保，還可以替產(chǎn)權(quán)人為其擁有的酒店投保?！　?) 普通財產(chǎn)保險　　(a) 物業(yè)管理公司自有財產(chǎn)保險　　(b) 業(yè)/租戶財產(chǎn)保險　　業(yè)/租戶財產(chǎn)保險是指業(yè)/租戶在本身單位內(nèi)的財產(chǎn)。業(yè)/租戶可自行投保，物業(yè)管理公司可為使用人代辦。　　B) 人身保險　　人身保險是以人的生命和身體為標的保險。其中與物業(yè)管理有關的是人身意外傷害保險及公共責任除外。1. 人身意外傷害保險　　保險公司為了定性準確，一般采用“列舉辦法”把意外傷害事件的種類統(tǒng)定為：爆炸、倒塌、燙傷、碰撞、雷擊、觸電、窒息、扭傷及操作機械時發(fā)生的工商事故等。物業(yè)管理公司應為自己的職工或業(yè)/租戶辦理此類保險。2. 公共責任險　　公共責任險，也叫“公眾責任險”。在保險單上“業(yè)務性質(zhì)”欄填寫保險項目。在保險期內(nèi)發(fā)生意外事故引起的，被保險人在法律上映承擔的賠償金額，保險公司負責俄賠償。物業(yè)管理公司一般均應投?！肮藏熑坞U”種?！　≡跇I(yè)/租戶二次裝修時，物業(yè)管理公司一般要求其承包商購買此類公共責任險?！　∥锕懿繎诰频昕⒐r，有整套酒店設備的記錄，包括供應商，設備的編號，成本價，保用卡、及有關資料，以方便為日后保險公司用以估價和日后任何保險賠償時使用。 3. 物業(yè)管理的保險責任 在保險有效期內(nèi)，保險財產(chǎn)在保險單注明，由于自然災害及任何突然和不可預料事故，保險公司均應負責賠償，具體是：　　1）火災、爆炸　　2）暴雨、洪水3）空中運行物體墜落4）被保險人自有的供電、供水、供氣設備因天然災害遭受損害，引起停電、停水、停氣以致造成保險財產(chǎn)的直接損失； 4. 財產(chǎn)保險的主要除外責任　　由下列原因造成的財產(chǎn)損失，保險公司不負賠償責任；　　1) 自然磨損2) 清潔、保養(yǎng)、維護修理或修復工作過程中，因操作錯誤引起的損失3) 電器或機械事故引起的電器設備或機器本身的損失； 有償服務收費管理制度 為體現(xiàn)“服務第一”之宗旨，敝中心特制定設施有償服務收費標準，以供 參閱，其解釋權(quán)歸敝中心物管部。 1. 商務服務項 目價格 (RMB) 1 文件打印 (激光打印輸出) 1) 中文打字 (A4) 2) 表格 3) 英文打字 (A4) 2 文件復印 1) A4紙張 2) A3紙張 3 傳真 1) 市內(nèi) 2) 國內(nèi) 3) 國際 4) 圖形 (另定) 4 代辦各類保險(免費) 5 代訂飲用水(免費) 菲瑪斯純水 6 市內(nèi)速遞服務 加收手續(xù)費 7 代訂境內(nèi)外書刊 加收手續(xù)費 8 機票確認 9 賓館預定 10 文件塑封 (A4) 11 名片印制 (雙面、套色) 12 代辦機票 1) 國內(nèi) 2) 國際 13 辦公文具供應 (詳見文具價目表) 14 文件裝訂 1) 薄訂 2) 厚訂 2. 保安服務 1. 臨時服務：15元/人/小時 2. 長期服務：3500元/崗 (每天二班，每班1人) 3. 清潔服務清 潔 項 目單 位單 價 (元)備 注 化纖地毯清洗每平方米 羊毛機織地毯清洗每平方米 羊毛手織、藝術毯清洗價格面議 大理石地坪清洗上蠟 (二底二面)每平方米 木地板清洗上蠟、拋光 (二底二面)每平方米 PVC清洗、上蠟 (一底一面)每平方米 辦公家具上蠟價格面議清洗皮質(zhì)沙發(fā)只視被污程度定價布藝沙發(fā)清潔只視被污程度定價辦公椅(布質(zhì))清潔只視被污程度定價 玻璃清潔 (內(nèi)部單面)每平方米 單元日常保潔價格面議 一次性大清洗價格面議 4. 工程服務 1. 安裝類 (所列價格不包括材料費) (A類)：序號服 務 項 目價 格 (RMB)1 日光燈(單管) 30元/盞(明裝) 40元/盞(暗裝)2 日光燈(雙管) 40元/盞(明裝) 50元/盞(暗裝)3 導軌燈、普通燈、裝飾燈 20元/盞4 電源插座、開關 20元/只5 裝鎖 15元/只(抽斗) 25元/只(門)6 柜臺門 15元/扇7 布線 4元/米(明線) 8元/米(暗線)2. 維修類 (所列價格不包括材料費) (B類) ：序號服務項目價格 (RMB)1 換燈泡或燈管 5元/只2 修日光燈或吸頂?shù)鯚?10元/只3 修換開關或插座 10元/只(開關、墻插) 20元/只(地插)4 校準門鉸鏈 15元/臺5 換閥門〈1” 25元/只6 管道滲漏維修 20元/M(1M起算)7管道、地漏疏通 50元/次(一般情況) 100元/次(嚴重堵塞)8 換水龍頭 15元/次9 加裝水龍頭 50元/只(不打洞) 100元/只(打洞)10 電話機點線路維修 100元/只 5. 綠化租賃服務品 種規(guī)格（米）單價（元/天）單價（元/月）鐵樹390散尾葵390巴西木260棕竹390綠蘿45八葉木45發(fā)財樹260南洋杉260棕竹260綠主人145羅漢松8240其他品種價格面議 物業(yè)管理的法規(guī)依據(jù) 物價局對管理費的審批及管理　　物管部門經(jīng)工商行政管理機關登記注冊后，物業(yè)管理單位根據(jù)實際提供的服務項目和各項費用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，物業(yè)管理單位可在政府指導價格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費標準。物業(yè)管理公司的服務性收費包括以下幾個部份：　　A] 管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。　　B] 公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)。　　C] 綠化管理費。　　D] 清潔衛(wèi)生費。　　E] 保安費。　　F] 辦公費?！　] 物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費?！　] 法定稅費?！　∥飿I(yè)管理單位與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人之間發(fā)生收費糾紛，可由物價部門進行調(diào)處。 《物業(yè)管理合同》/《業(yè)主公約》的規(guī)則 1 《物業(yè)管理合同》是物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂的。物業(yè)管理合同應當明確規(guī)定以下內(nèi)容：　　A] 管理項目　　B] 管理內(nèi)容　　C] 管理費用　　D] 雙方權(quán)力與義務　　E] 合同期限　　F] 違約責任　　G] 其它　　2 《業(yè)主公約》是維護全體業(yè)主的合法權(quán)益和公共秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境，物業(yè)管理公司與業(yè)主共同遵守的公約，公約應包括以下內(nèi)容：　　A] 業(yè)主的權(quán)利、義務　　B] 業(yè)主大會組成、作用　　C] 業(yè)主委員會組建、作用　　D] 違約的責任　　E] 其它事項 消防監(jiān)督的管制　　消防工作在物業(yè)管理工作中占有重要的地位，在高層樓宇管理中更顯突出。消防工作有了失誤，物業(yè)財產(chǎn)就將受到極大的破壞與損失，甚至會全部毀于一旦而禍及左鄰右舍，給社會帶來極大的不安定因素。消防工 作的主要內(nèi)容是：　　A] 貫徹國家和當?shù)卣南拦ぷ鞣??！　] 堅持每天一至數(shù)次的巡回檢查及節(jié)假日、重大活動日的全面安全檢查。　　C] 對檢查出的消防安全隱患、存在問題，一定要督促有關主辦單位制訂整改措施，限期整改?！　] 健全專職和兼職的消防組織，以主要行政負責人擔任防火責任人，建立義務消防制度?！　] 制訂嚴格的消防制度。　　F] 對消防器材要定期巡視、試驗、大修、換新、保證設備的完好率。　　G] 積極開展防火宣傳教育。　　H] 抓好滅火管理的平時訓練、火災監(jiān)控、火災的撲救與人員疏散。 竣工驗收管理 　　1 竣工驗收的定義　　竣工驗收是指一個建筑工程項目經(jīng)過建筑施工和設備安裝之后，達到了該項目設計文件所規(guī)定的要求，具有了使用的條件，即竣工以后，承建單位與開發(fā)單位之間辦理交接手續(xù)的過程?！　?2 竣工驗收的種類　　建筑工程項目的竣工驗收可以分為隱蔽工程驗收、分期驗收、單項工程驗收、全部工程驗收?！　? 竣工驗收的程序　　A] 熟悉圖紙，了解設備提供廠家的設計資料?！　] 按照有關規(guī)定制定驗收標準?！　] 參與現(xiàn)場施工調(diào)試，了解設備一些基本情況?！　] 審核施工單位提交的技術資料，看是否符合規(guī)程規(guī)范的要求?！　] 提出工程遺漏和缺陷，并跟進相關工作。 營業(yè)執(zhí)照的需求　　物業(yè)管理向工商管理部門辦理營業(yè)執(zhí)照應出具以下文件：　　A] 名稱核準通知書　　B] 資信證明　　C] 物業(yè)管理合同　　D] 公司章程　　E] 可行性報告　　F] 法定代表人證明　　G] 外經(jīng)貿(mào)委批準證書(三資企業(yè))　　H] 房地產(chǎn)管理部門的資質(zhì)審查證明 其它政府有關部門的法規(guī)要求　　物管部門應遵循的政府部門法規(guī)有：　　A] 《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》　　B] 《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》　　C] 《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》　　D] 《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例》　　E] 《市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》　　F] 《市新建住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》　　G] 《市物業(yè)管理服務收費暫行管理辦法》　　H] 《市消防監(jiān)督管理辦法》　　I] 《市住宅小區(qū)物業(yè)管理試點大綱》　　J] 《市關于新建小區(qū)物業(yè)管理達標創(chuàng)優(yōu)活動的通知》　　K] 《市住宅新村建設與管理暫行規(guī)定》　　L] 《市城市園林綠化管理辦法》　　M]《建設部物業(yè)管理考核標準及評分細則》47 / 47