【導(dǎo)讀】威遠(yuǎn)縣位于四川省中南部，隸屬內(nèi)江市。全縣幅員面積1287平方公里，轄20個鎮(zhèn)、323個村，威遠(yuǎn)歷史悠久，隋開皇十一年置縣,取威名遠(yuǎn)震之義，至今已1413年。利，境內(nèi)有三條高等級公路分別與成渝、內(nèi)宜兩條高速公路和成渝、成昆兩條鐵路相銜接。市政府所在地47公里，南距自貢市24公里，北距成都177公里。愛迪生邱虹云等英才輩出，使威遠(yuǎn)人民引以為自豪。視察，深入田間院壩，給威遠(yuǎn)人民以莫大鼓舞。威遠(yuǎn)縣全縣05年度末總?cè)丝跒椋丝谧匀辉鲩L率為%。萬，非農(nóng)業(yè)人口萬，所占比重達(dá)%。從業(yè)人員勞動報酬總額47942萬元。據(jù)全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力評價中心公布：2020年威遠(yuǎn)縣在。貢威路建設(shè)全面推進(jìn)，使威遠(yuǎn)公路交通滯后狀況徹底改變。威遠(yuǎn)近年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展加快，經(jīng)濟(jì)增長明顯，綜合實力大為增強。地區(qū)生產(chǎn)總值億元，商業(yè)保險業(yè)務(wù)進(jìn)一步拓展，全年保費收入6004萬元，其中壽險4311萬元，個人保險。蘭草街是威遠(yuǎn)縣比較繁華的老街道之一，兩車道。

　　

【正文】 業(yè)市場的調(diào)查，可以看出威遠(yuǎn)的商業(yè)經(jīng)營 模式還比較落后，沒有大型的商業(yè)物業(yè)；雖然有自貢 的九鼎超市等 幾家連鎖超市，但規(guī)模普遍小，品種單一。而本項目占據(jù)了更有利的區(qū)位優(yōu)勢， 體量上體現(xiàn)了一站式購物，在市場上更無競爭對手和同業(yè)競爭， 因此本案定位為 領(lǐng)導(dǎo)威遠(yuǎn)整個零售業(yè)的發(fā)展，而非單一的區(qū)別競爭策略，體現(xiàn) 中高檔消費大型商業(yè)區(qū)具有很強的競爭力。 3） 進(jìn)入市場方式 通過我司對威遠(yuǎn)商業(yè)市場調(diào)查和項目周邊地段的街區(qū)功能調(diào)查，項目緊靠威遠(yuǎn)核心商圈，商業(yè)氛圍濃厚，但老商圈建筑陳舊，經(jīng)營模式陳舊， 購物環(huán)境差，購物仍停留在單一的購物功能上，而不能讓消費者體會到購物的樂趣，而僅是生 活的一種需要， 不能適應(yīng)新興的消費需求。因此，我司認(rèn)為：本案定位為集百貨購物商場、超市、餐飲、休閑娛樂為一體的復(fù)合性商業(yè)業(yè)態(tài)。 讓消費者在購物時休閑，在休閑時娛樂。 3． 項目目標(biāo)市場定位及描述 商業(yè)物業(yè)傳統(tǒng)的營銷鏈，只是發(fā)展商與投資者之間的售賣關(guān)系。結(jié)果，物業(yè)雖然實現(xiàn)了銷售，但由于經(jīng)營定位不當(dāng)，自由招租經(jīng)營等原因，有的物業(yè)根本開不了業(yè)，有的盡管如期開業(yè)卻經(jīng)營不下去，業(yè)主因此停止供樓，投資者信心嚴(yán)重受挫，發(fā)展商面臨回購的風(fēng)險。 現(xiàn)代商場營銷鏈?zhǔn)牵喊l(fā)展商??投資者??經(jīng)營商家??消費市場，這是一個完整的綜合體系。商鋪營 銷首先必須考消費市場，只有準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營定位，商鋪才能生存和發(fā)展，經(jīng)營商家才能賺到錢，投資者才有回報，發(fā)展商手中的商鋪才能真正賣個好價錢。 因此，商業(yè)物業(yè)面對三個層面的目標(biāo)市場： ★ 終端消費市場 1） 威遠(yuǎn)城區(qū)本地人群； 2） 來威遠(yuǎn)游玩或辦公的外來人群 3） 威遠(yuǎn)區(qū)鄉(xiāng)人群； 4） 威遠(yuǎn)四家大的企業(yè)人群； ★ 銷售目標(biāo)市場 賽特國際網(wǎng)站： 總 43 頁 ，第 33 頁 賽特國際（香港）投資管理集團(tuán)有限公司 賽特國際（香港）投資管理集團(tuán)有限公司大陸服務(wù)中心 1）有一定的資金積蓄，有經(jīng)營經(jīng)驗并想自己經(jīng)營者； 這類投資者 要有 適合 的 面積 和 適合的經(jīng)營業(yè)種，如中等餐飲等 2）有一定的資金積蓄，無豐富的經(jīng)營經(jīng)驗者； 這類投資者可以投資休閑．水吧等經(jīng)營面積較小的業(yè)種，然后租賃 給其他人經(jīng)營； 3）沒有明確的投資渠道者； 這類客戶可以提供帶品牌銷售，以使之獲得明確的投資方向和投資渠道。 4）其他目標(biāo)市場。 ★ 經(jīng)營目標(biāo)市場 綜合型生活超市和精品購物空間為主要經(jīng)營主線。 成都或重慶著名娛樂場所；成都、重慶、 內(nèi)江、自貢、 威遠(yuǎn)著名的餐飲品牌店 等作為配套特色經(jīng)營。 ★ 租賃目標(biāo)市場： 1) 品牌超市、精品品牌店等主力營運商 2) 本地和外埠 大型品牌餐飲； 3) 品 牌 快 餐 和 飲 吧 ； 4) 威遠(yuǎn)縣及周邊地區(qū)著名的休閑娛樂品牌 5) 其他市場類。 ? 商業(yè)模式分析 就目前的商業(yè)模式來看，主要有三種：一是綜合性商業(yè)模式，二是主題性 商業(yè)模式，三是專業(yè)性商業(yè)模式。 （一）綜合性商業(yè)模式 這一模式奉行的是購物、休閑通吃，衣、食、住行一條龍服務(wù)。商場內(nèi)行業(yè)種類眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿足任一層次消費者的任一生活需求，并且在購物的同時能夠進(jìn)行飲食、品茗等休閑活動，拉動場內(nèi)群體消費。從這一個角度去分析，此種模式似乎能夠以全面網(wǎng)絡(luò)住所有的消費者，而且聚人氣、提消費，應(yīng)該是理想的商場模式。 這種綜合性商業(yè)模式適合于大規(guī)模的裙 樓商場和大型純商業(yè)物業(yè)，對于本項目的裙樓商鋪從設(shè)計上、規(guī)模上都 適合發(fā)展綜合商場。 （二）主題性商業(yè)模式 主題 的確定范圍很廣，無論是從文化層次還是人群分類亦或商品檔次等任何一個角度去發(fā)揮，都能找 賽特國際網(wǎng)站： 總 43 頁 ，第 34 頁 賽特國際（香港）投資管理集團(tuán)有限公司 賽特國際（香港）投資管理集團(tuán)有限公司大陸服務(wù)中心 到相應(yīng)主題。然后以該主題為核心以及規(guī)則，展開經(jīng)營。比如女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分類為主題，圍繞某一類人群的用品，這一特定范圍對品種、品牌進(jìn)行篩選、過濾，進(jìn)行有針對性的經(jīng)營。 這類模式與其它商業(yè)模式相比，主要在于目標(biāo)客戶群以及滿足需求上的區(qū)別。它不局限于某以個行業(yè)，在商品種類上不具備占絕對優(yōu)勢的市場平臺，但它的目標(biāo)客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟(jì)群體，等等。對于這些群體來說，主題商 場能夠盡可能的滿足他們的異質(zhì)化需求和個性化心理訴求，針對性強。 但由于這種商業(yè)模式針對性強的負(fù)面影響，客戶范圍窄，未來發(fā)展前景難以預(yù)料，市場風(fēng)險相對較高。并且這種商業(yè)模式要求： ⑴ 規(guī)?；?，主題經(jīng)營獨占面積龐大，與本項目規(guī)模不匹配； ⑵ 規(guī)范化，主題經(jīng)營從管理到經(jīng)營行為都比較規(guī)范，甚至進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)運作，所涉及成本高昂、費用巨大。 ⑶ 租金低廉，主題商場通常以較低租金吸納商家聚集入場的經(jīng)營，這對投資者說是最不愿意看到的情況，于本項目銷售也不利。 所以，這種商業(yè)模式也不適合本項目的群樓商鋪。 （三）專業(yè)性商業(yè)模式 這一類型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細(xì)分，集中力量滿足全體消費者的某一種特定需求，尤其是個性化、異質(zhì)化的心理訴求。這類商業(yè)模式的優(yōu)勢就在于針對性強，專業(yè)化程度高。某一行業(yè)的發(fā)展將直接影響到該行業(yè)專業(yè)市場的經(jīng)營能力與盈利空間。 當(dāng)?shù)匾言诮?jīng)營的商業(yè)廣場就是以家居為主的專業(yè)市場，目前在威遠(yuǎn)尚缺家電經(jīng)營的專業(yè)賣場。 五、 業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)定位原則 1. 符合市場定位 2. 符合地塊條件 3. 形成產(chǎn)品特色 4. 提升產(chǎn)品價值 業(yè)態(tài)定位分析 1） 從消費層次來看，本項目主要針對的目標(biāo)市場為威遠(yuǎn)縣及周邊區(qū)鄉(xiāng)主要的百貨、餐飲、娛 賽特國際網(wǎng)站： 總 43 頁 ，第 35 頁 賽特國際（香港）投資管理集團(tuán)有限公司 賽特國際（香港）投資管理集團(tuán)有限公司大陸服務(wù)中心 樂休閑經(jīng) 營人群及投資人群； 2） 從目標(biāo)市場的需求特征來看，這類目標(biāo)市場有著對商業(yè)環(huán)境和物業(yè)本身配套有較高的需求； 業(yè)態(tài)定位 本項目業(yè)態(tài)定位為： 威遠(yuǎn) 新城市的 商業(yè)休閑 中心 ?? 案名：新城市 MALL 休閑購物廣場 經(jīng)營組合包括： 綜合超大型生活超市、 品牌 特色餐飲、 精品百貨 、娛樂休閑 等。 威遠(yuǎn)人民大廈市場支撐點： 面臨威遠(yuǎn)新一輪經(jīng)濟(jì)振興大潮，經(jīng)濟(jì)的二次起飛必然帶來城市人口的增加和居民收入水平的提高，本案面對的目標(biāo)消費群體將會在一至二年內(nèi)比現(xiàn)在狀況有明顯的擴(kuò)大。 近年來，威遠(yuǎn)縣城按中 小 城市的規(guī)模加快建設(shè)， 但現(xiàn)實的商業(yè)發(fā)展水 平和經(jīng)營理念不符合一個中小城市的真實需求的， —— 即高消費、高品位、品牌化消費群體從大眾型消費。 群體中脫離出來。 現(xiàn)實商業(yè)的經(jīng)營能力低下，購物環(huán)境差、針對高收入階層的購物場所缺位，本案的適時進(jìn)入滿足了這一市場需求。 威遠(yuǎn)人民大廈市場障礙點： 威遠(yuǎn)城市規(guī)模小，現(xiàn)實的人口基數(shù)不大，可供本案爭取的品牌消費人口就更少，市場面受到限制。 威遠(yuǎn)消費者的品牌消費意識有待引導(dǎo)，在冒牌貨充斥的市場環(huán)境里，一定時期內(nèi)本案的中高消費定位會受到質(zhì)疑，商場的品牌形象和誠信形象有賴于通過強化公關(guān)推廣力度來實現(xiàn)。 威遠(yuǎn)人消費習(xí)慣 中，“衣”不太受重視，這一現(xiàn)象的改觀有待威遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程的加快，通過對外溝通和經(jīng)濟(jì)活動，商務(wù)活動對人們?nèi)粘Ｉ盍?xí)慣的影響力不斷增加后，才可能使本地高收入階層提升其對品牌消費的熱情。 絕對的高檔化品牌消費定位不適合威遠(yuǎn)市場情況，短期內(nèi)還是要維持較為模糊化的高、中混合品牌路線，以助本案度過這一市場“混沌期”。 市民消費者普遍文化素質(zhì)不高，市場還需要培養(yǎng)。及整個文化階層的誕生會又一定改觀。 威遠(yuǎn)人民大廈營銷推廣環(huán)境狀況分析 以下是通過近期觀察，得出的威遠(yuǎn)主要商家營銷活動條件及頻率情況分析表，也基本代表了威 遠(yuǎn) 賽特國際網(wǎng)站： 總 43 頁 ，第 36 頁 賽特國際（香港）投資管理集團(tuán)有限公司 賽特國際（香港）投資管理集團(tuán)有限公司大陸服務(wù)中心 現(xiàn)有商業(yè)活動情況。 商業(yè)名稱 硬件設(shè)施 折扣促銷活動情況 頻度 廣場 舞臺 舞臺燈光 演出資源 城南商場 無 無 無 無 舉辦小型季節(jié)活動，但效果不明顯 節(jié)假日舉辦 人民超市 無 無 無 無 有統(tǒng)一折扣活動和小型季節(jié)性活動 季節(jié)性舉辦 飛龍超市 無 無 無 無 有統(tǒng)一折扣活動和小型季節(jié)性活動 頻率很低無計劃性 威遠(yuǎn)百貨商場 無 無 無 無 甚少舉辦自身活動 無 家和超市 無 無 無 無 有統(tǒng)一折扣活動和小型季節(jié)性活動 節(jié)假日舉辦 新城市摩爾商業(yè)廣場 大型街區(qū)型 大型街區(qū)型 有計劃設(shè)置 有員工演出團(tuán)體及良好的演出合作單位 折扣促銷活動情況 有計劃的全年隨時舉辦各類促銷和集聚人流的活動 從威遠(yuǎn)市主要商家營銷活動條件及頻率情況分析表可以看出以下幾點結(jié)論 ： 有計劃、有目標(biāo)、有任務(wù)、有規(guī)模的事件性促銷在威遠(yuǎn)市場上基本看不到，威遠(yuǎn)市場競爭，還處于各自為政的封閉局面，甚至看不到商家間明顯的價格戰(zhàn)。 除了重要節(jié)假日外，商家很少自發(fā)舉辦大型主題營銷活動。作為“活動狂”的中國人，在威遠(yuǎn)還暫時不能得到開心購物的體驗，也得不到參與活動、享受活動中的快感。且具備創(chuàng)意的活動太少。 當(dāng)商家達(dá)到一定的飽和數(shù)量，激 烈的市場競爭必然爆發(fā)，能否在占據(jù)市場主動，首先看商家的自身實力和對于營銷的重視程度。不積極投身營銷活動中去的商家必定要吃大虧。 賽特國際網(wǎng)站： 總 43 頁 ，第 37 頁 賽特國際（香港）投資管理集團(tuán)有限公司 賽特國際（香港）投資管理集團(tuán)有限公司大陸服務(wù)中心 七、威遠(yuǎn)人民大廈經(jīng)營定位建議 ： 市場分析定位： 大規(guī)模商場、綜合超市目前在威遠(yuǎn)整個市場還是尚待開發(fā)的處女地，觀鑒眾多城市發(fā)展，這是個必然的發(fā)展趨勢，集購物、休閑、娛樂、健身、餐飲等多業(yè)態(tài)綜合服務(wù)功能的購物場所將成為市民購物的首選，作為威遠(yuǎn)第一家的時尚休閑大型購物消費場所，綜合性的配套、專業(yè)主題精品購物賣場和靈活多變的科學(xué)經(jīng)營管理手法，威遠(yuǎn)人民大廈無疑將引領(lǐng)威遠(yuǎn)消費新時尚，憑借其 上萬平米的商業(yè)磁場，絕版的鉆石地段，為廣大市民提供一個嶄新的購物環(huán)境，從而達(dá)到締造城市巔峰的戰(zhàn)略理念。 威遠(yuǎn)人民大廈 —— 威遠(yuǎn)現(xiàn)代商業(yè)的最強音 商業(yè)廣場不再是簡單的購物場所，隨著城市化進(jìn)程的加快，城市消費水平的不斷提高，現(xiàn)代人對購物環(huán)境的要求日益提高，在全民倡導(dǎo)“休閑”概念的今天，人民的物質(zhì)需求正在向精神需求轉(zhuǎn)變?，F(xiàn)代的商業(yè)物業(yè)除了提供生活必須品以外等的購物消費外，更要提供豐富的各種商品方便消費挑選，同時還要賦予商場更多的功能，包括全民健身、文化傳播、休閑、娛樂、餐飲等。威遠(yuǎn)人民大廈在規(guī)劃和建設(shè)上均具備 以上功能。 美食新天地和休閑廣場的價值核心 —— 人流最大化交叉消費 據(jù)業(yè)內(nèi)專家估計，現(xiàn)在家庭消費結(jié)構(gòu)中，隨機消費占 30%左右，而且隨著生活水平的提高這一比例也逐步提升?？赡茉诠涑械臅r候順便飽餐一頓西式快餐，也可能在給孩子買玩具的時候，父親看中了一款新穎的手機，而媽媽則發(fā)現(xiàn)一件讓自己心儀的時裝，交叉消費的結(jié)果是讓消費者過足了癮，而商家賺得盆盈缽滿。 威遠(yuǎn)人民大廈（新城市摩爾購物廣場）定位 —— 中高檔品牌商場： 高檔領(lǐng)銜，中檔為主 以經(jīng)營面積 100%的比例劃分，高中低檔經(jīng)營面積比重約為： 2： 7： 1。即高、中檔商 品各占總營業(yè)面積的 20%、 70%、 10%； 在商業(yè)環(huán)境營造上爭做威遠(yuǎn)一流購物環(huán)境，從而顛覆威遠(yuǎn)現(xiàn)階段購物環(huán)境差的歷史，以一流的購物環(huán)境滿足威遠(yuǎn)消費者購到稱心如意的商品。 項目整體定位 項目定位策略 賽特國際網(wǎng)站： 總 43 頁 ，第 38 頁 賽特國際（香港）投資管理集團(tuán)有限公司 賽特國際（香港）投資管理集團(tuán)有限公司大陸服務(wù)中心 賣點一：打造出“新城市 MALL”一站式休閑體驗消費廣場概念； 使 新城市 MALL 成為 威遠(yuǎn) 以 “ 運動 、休閑、青春、時尚 、高品質(zhì) ” 為主題 的體驗式休閑購物廣場 的第一品牌 、威遠(yuǎn)首個城市摩爾的商業(yè)形態(tài) 。 從而引領(lǐng)威遠(yuǎn)整個商業(yè)的時尚、潮流、高品味發(fā)展趨勢。 項目位于人民路城市花園轉(zhuǎn)盤處，毗鄰城市花園、高筍塘假日廣場、遠(yuǎn)鴻世 紀(jì)花園、宏福巷，整體高筍塘居住組團(tuán) 萬平方米。 賣點二：體驗式購物，全新的生活方式、品位人生價值，享受城市新生活新樂趣！ 賣點三：高檔不失品位、品味但是不排斥大眾，婉約彰顯大氣，藝術(shù)牽手商業(yè)。 項目命名 名稱： 商業(yè)項目可以冠名 : 新城市 MALL 商業(yè)廣場 整體消費檔次定位： 中高消費群，略微向低收入群體輻射。 管理模式定位： ● 實行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收銀等十大統(tǒng)一管理模式，有利于整體商業(yè)的培養(yǎng)。 ● 休閑娛樂、商業(yè)廣場等實行統(tǒng)一管理、分散經(jīng)