【正文】 項(xiàng)目位于人民路城市花園轉(zhuǎn)盤處，毗鄰城市花園、高筍塘假日廣場(chǎng)、遠(yuǎn)鴻世 紀(jì)花園、宏福巷，整體高筍塘居住組團(tuán) 萬(wàn)平方米?，F(xiàn)代的商業(yè)物業(yè)除了提供生活必須品以外等的購(gòu)物消費(fèi)外，更要提供豐富的各種商品方便消費(fèi)挑選，同時(shí)還要賦予商場(chǎng)更多的功能，包括全民健身、文化傳播、休閑、娛樂(lè)、餐飲等。 商業(yè)名稱 硬件設(shè)施 折扣促銷活動(dòng)情況 頻度 廣場(chǎng) 舞臺(tái) 舞臺(tái)燈光 演出資源 城南商場(chǎng) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 舉辦小型季節(jié)活動(dòng)，但效果不明顯 節(jié)假日舉辦 人民超市 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 有統(tǒng)一折扣活動(dòng)和小型季節(jié)性活動(dòng) 季節(jié)性舉辦 飛龍超市 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 有統(tǒng)一折扣活動(dòng)和小型季節(jié)性活動(dòng) 頻率很低無(wú)計(jì)劃性 威遠(yuǎn)百貨商場(chǎng) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 甚少舉辦自身活動(dòng) 無(wú) 家和超市 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 有統(tǒng)一折扣活動(dòng)和小型季節(jié)性活動(dòng) 節(jié)假日舉辦 新城市摩爾商業(yè)廣場(chǎng) 大型街區(qū)型 大型街區(qū)型 有計(jì)劃設(shè)置 有員工演出團(tuán)體及良好的演出合作單位 折扣促銷活動(dòng)情況 有計(jì)劃的全年隨時(shí)舉辦各類促銷和集聚人流的活動(dòng) 從威遠(yuǎn)市主要商家營(yíng)銷活動(dòng)條件及頻率情況分析表可以看出以下幾點(diǎn)結(jié)論 ： 有計(jì)劃、有目標(biāo)、有任務(wù)、有規(guī)模的事件性促銷在威遠(yuǎn)市場(chǎng)上基本看不到，威遠(yuǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，還處于各自為政的封閉局面，甚至看不到商家間明顯的價(jià)格戰(zhàn)。 近年來(lái)，威遠(yuǎn)縣城按中 小 城市的規(guī)模加快建設(shè)， 但現(xiàn)實(shí)的商業(yè)發(fā)展水 平和經(jīng)營(yíng)理念不符合一個(gè)中小城市的真實(shí)需求的， —— 即高消費(fèi)、高品位、品牌化消費(fèi)群體從大眾型消費(fèi)。 （三）專業(yè)性商業(yè)模式 這一類型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細(xì)分，集中力量滿足全體消費(fèi)者的某一種特定需求，尤其是個(gè)性化、異質(zhì)化的心理訴求。比如女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分類為主題，圍繞某一類人群的用品，這一特定范圍對(duì)品種、品牌進(jìn)行篩選、過(guò)濾，進(jìn)行有針對(duì)性的經(jīng)營(yíng)。 ★ 租賃目標(biāo)市場(chǎng)： 1) 品牌超市、精品品牌店等主力營(yíng)運(yùn)商 2) 本地和外埠 大型品牌餐飲； 3) 品 牌 快 餐 和 飲 吧 ； 4) 威遠(yuǎn)縣及周邊地區(qū)著名的休閑娛樂(lè)品牌 5) 其他市場(chǎng)類。 3． 項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位及描述 商業(yè)物業(yè)傳統(tǒng)的營(yíng)銷鏈，只是發(fā)展商與投資者之間的售賣關(guān)系。根據(jù)我們前期的市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果及對(duì)相關(guān)商業(yè)環(huán)境的分析理解，再結(jié)合我們多年的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)積累和對(duì)目前市場(chǎng)背景與變化規(guī)律的了解，我們認(rèn)為本案的總體市場(chǎng)定位應(yīng)遵循以下原則： 1) 要符合市場(chǎng)需要，符合市場(chǎng)購(gòu)買力； 2) 充分利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)，避開(kāi)環(huán)境威脅； 3) 要根據(jù)其街區(qū) 現(xiàn)有 功能 和區(qū) 域規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì) 進(jìn)行商業(yè)定位； 4) 擴(kuò)大目標(biāo)市場(chǎng)范圍，減少開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)； 5) 要有利于本項(xiàng)目銷售推廣和使項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值最大化； 6) 要確保物業(yè)經(jīng)營(yíng)的可操作性。商業(yè)新命名，市場(chǎng)知名度差 前期市場(chǎng)推廣一直延用人民大廈，現(xiàn)對(duì)外推廣用新城市 MALL，市場(chǎng)知名度差，形象少有人知。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)歷時(shí)長(zhǎng) 在 06 年初就有商業(yè) 開(kāi)盤、 開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí) 間的廣告臨市，距今有 9 個(gè)月，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商戶懷疑和觀望者眾。 大環(huán)境方面，威遠(yuǎn)人民購(gòu)物缺乏理想購(gòu)物場(chǎng)所，中高大宗交易去往內(nèi)江、 自貢等地，新城市提供一種“購(gòu)物休閑化、休閑娛樂(lè)化、娛樂(lè)生活化”的全新購(gòu)物場(chǎng)所，商業(yè)前景無(wú)限。 坐擁城市新區(qū)地標(biāo)位置，與周邊城市花園、山水印象等大型社區(qū)共同組成高筍塘組團(tuán)，政府規(guī)劃發(fā)展。 外來(lái)人口主在從事行業(yè) 外來(lái)人口主要從事的行業(yè)以從少到多的人口分布來(lái)排列依次為：個(gè)體經(jīng)營(yíng)業(yè)；酒店餐飲商業(yè)等服務(wù)行業(yè)；旅游業(yè)；機(jī)關(guān)單位、公司企業(yè)的工薪一族；除部分個(gè)體經(jīng)營(yíng)業(yè)主這外，多為中低收入人群。個(gè)人固定資產(chǎn)的投資興起和具備一定消費(fèi)能力的大量新業(yè)主的形成，將在很大程度上促進(jìn)威遠(yuǎn)市消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)意識(shí)的改變和提升。也就是說(shuō)，本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體可以首先定位在占據(jù)消費(fèi)力市場(chǎng) 67%的中等收入的居民身上，而中等消費(fèi)人口具有以下幾點(diǎn)明顯消費(fèi)特征： 對(duì)于昂貴商品不做連續(xù)投資，通常是比較理性地分期消費(fèi)。一線品牌 甚少。從建筑形態(tài)上分析，認(rèn)為威遠(yuǎn)縣 的商業(yè)建筑形態(tài)均處于原始的買賣環(huán)境上，而還未形成一個(gè)有產(chǎn)品特色文化的建筑。 5） 各街區(qū)業(yè)態(tài)分布雜亂無(wú)章，產(chǎn)品檔次參差不齊，門面裝飾格調(diào)很低，還缺乏統(tǒng)一的街區(qū)形象包裝，經(jīng)營(yíng)品質(zhì)都難以提升，消費(fèi)者選購(gòu)時(shí)疲困不堪，難以提高消費(fèi)者購(gòu)物興趣，更無(wú)法滿足消費(fèi)者的物質(zhì)需求和心理需求。為新區(qū)的黃金地段，暫無(wú)同價(jià)值商業(yè)口岸； 商業(yè)規(guī)模較大，能形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)。服務(wù)意識(shí)的落后也是導(dǎo)致威遠(yuǎn)商業(yè)停滯不前的一個(gè)重要因素。以領(lǐng)導(dǎo)型業(yè)態(tài)構(gòu)建成的商圈吸引力遠(yuǎn)大于單一商業(yè)項(xiàng)目。 8． 4 家和超市 名稱 面積（㎡） 樓層 業(yè)態(tài) 合作方式 服務(wù)狀況 本地或連鎖 家和超市 500 一層 家庭生活用品 聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)、租賃貨架 良好 自貢連鎖 家和超市是自貢連鎖位于威遠(yuǎn)桂花街于蘿卜巷之間，其面積大約 500 ㎡，經(jīng)營(yíng)家庭日常生活用品，經(jīng)營(yíng)狀況良好。 從上圖可以看出以南大街為中心的商業(yè)街區(qū)人流量多，靠近項(xiàng)目 地的人民路和順城街人流量較少；杉樹(shù)坳街和廣場(chǎng)街車流量較多，靠近項(xiàng)目地的人民路人流量最少。 城市人口及商業(yè)容量（ 平方米 /人 ） 一級(jí)市場(chǎng) 二級(jí)市場(chǎng) 三級(jí)市場(chǎng) 威遠(yuǎn) 人口 14 人均商業(yè)占有量 ~ ~ 商業(yè)容量 約 萬(wàn)平方 目前威遠(yuǎn)縣城市城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口 14 萬(wàn)人，那么所需要商業(yè)面積約為 8 萬(wàn) 4 千平方米。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 60%20%20%服裝鞋類其它 、新市街的業(yè)種分布 新市街是威遠(yuǎn)舊城區(qū)的街道，主要經(jīng)營(yíng)中檔服裝、鞋類、餐飲小吃、小百貨。 4%6%6%14%26%22%6%6%服裝通訊家電眼鏡餐飲鞋類化妝品其他 蘭草街是威遠(yuǎn)縣比較繁華的老街道之一，兩車道。 固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) 05 年全市完成固定資產(chǎn)投資額 億元，比上年下降 4%。 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)分析 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí) 一、二、三產(chǎn)業(yè)比為 18： 57： 25； 整體呈現(xiàn)一產(chǎn)降，二、三產(chǎn)升的局面，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的整體提升，進(jìn) 一 步強(qiáng)化第三產(chǎn)業(yè)，作為現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)業(yè)現(xiàn)階段發(fā)展空間巨大。 (現(xiàn)在加快城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程 , 嚴(yán)陵鎮(zhèn)、連界鎮(zhèn)等全國(guó)小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)鎮(zhèn) )，從業(yè)人員總數(shù) ， 05年全縣在崗職工平均工資 13272元，比上年增長(zhǎng) %。 2020 年全縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn) 億元， 比 2020年 億增長(zhǎng)了 %， 一、二、三產(chǎn)業(yè)比為 18： 57：25； 整體呈現(xiàn)一產(chǎn)降，二、三產(chǎn)升的局面， 財(cái)政總收入 億元， 比上年增長(zhǎng) %； 工業(yè)增加值 億元，規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值 億元， 比上年增長(zhǎng) %； 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元， 增長(zhǎng) %； 農(nóng)民人均純收入 3104 元 ，增長(zhǎng) %。 地域文化分析 1． 2． 1 歷史悠久 威遠(yuǎn)歷史悠久，隋開(kāi)皇十一年（公元 591 年）置縣 ,取威名遠(yuǎn)震之義，至今已 1413 年。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 從業(yè)人員勞動(dòng)報(bào)酬總額 47942 萬(wàn)元。 金融狀況良好 05 年末各項(xiàng)銀行存款余額 億元，比年初增加 億元，增長(zhǎng) %。而其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)未受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 億元，比上年增長(zhǎng) 90 個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)營(yíng)業(yè)種主要以服裝、鞋類和餐飲為主。 40%15%10%10%5%20%服裝鞋類餐飲小吃小百貨休閑娛樂(lè)其他 、外南街的業(yè)種分布 外南街是威遠(yuǎn)舊城區(qū)街道之一，主要經(jīng)營(yíng)中低檔 服裝、床上用品、化妝品為主。威遠(yuǎn)縣主要街區(qū)現(xiàn)有商業(yè)街鋪總量已經(jīng)在 4 萬(wàn)平方米左右，調(diào)查的范圍比例約占威遠(yuǎn)整體商鋪的 60%，即現(xiàn)在商鋪面積約在 6 萬(wàn)方。 威遠(yuǎn)縣人流流向調(diào)查 8．威遠(yuǎn)主要賣場(chǎng)分析 8． 1 飛龍超市 名稱 面積（㎡） 樓層 業(yè)態(tài) 合作方式 服務(wù)狀況 本地或連鎖 飛龍超市 500 一層 鞋類 .日常用品 聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)租賃貨架 好 隆昌與本地聯(lián)合 1500 二層 生鮮 .生活用品 好 飛龍超市是隆昌飛龍超市的連鎖店，位于威遠(yuǎn)舊城區(qū)核心南大街，其面積大約 2020 ㎡共二層是威遠(yuǎn)目前最大的超市，經(jīng)營(yíng)狀況良好。但面積小、品種單一 、 動(dòng)線設(shè)計(jì)不合理所以整個(gè)購(gòu)物的環(huán)境顯得狹小、凌亂、壓抑。本項(xiàng)目位于威遠(yuǎn)新區(qū)黃金地段，如何搭配現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目，尊重項(xiàng)目自身客觀條件，實(shí)事求是尋找適合的方向，不進(jìn)行重復(fù)經(jīng)營(yíng)和重復(fù)競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)辦具有鮮明特色的商業(yè)業(yè)態(tài)，冷靜思考，理性定位，應(yīng)是重點(diǎn)考慮和解決的問(wèn)題。 規(guī)劃滯后 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)過(guò)于集中 各區(qū)間城市化發(fā)展的不平衡帶來(lái)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布不平衡，而規(guī)劃的滯后更導(dǎo)致商業(yè)盲目向“南大街”中心商業(yè)區(qū)集中，這是“羊群效應(yīng)”的一 種體現(xiàn)，一方面中心商業(yè)的輻射力不足以惠及周邊新區(qū)，另一方面以威遠(yuǎn)入城大道為重點(diǎn)的區(qū)域性商業(yè)中心還未成型。 目前，該區(qū)域尚處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，相對(duì)現(xiàn)城市核心地帶和人口密集區(qū)約 ㏎，幾個(gè)在建項(xiàng)目正加緊建設(shè)。 6） 威遠(yuǎn)縣人流量較大的街區(qū)分別是新市街、南大街、蘭草街、中心街、南街；車流量較大的是杉樹(shù)坳街、廣場(chǎng)街、中心街、南大街。 9） 從商業(yè)物業(yè)運(yùn)作手法分析得出：威遠(yuǎn)縣各商業(yè)物業(yè)的推廣手法主要為整體經(jīng)營(yíng)規(guī)劃運(yùn)作，對(duì)后期的經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作沒(méi)有明確的思路，已開(kāi)業(yè)的商業(yè)廣場(chǎng)和城市花園步行街現(xiàn)都慘淡經(jīng)營(yíng)中，商業(yè)部分基本處于一種死資產(chǎn)狀態(tài)。威遠(yuǎn)的主流暢銷品牌以流行時(shí)間較久，以及近年品牌形象宣傳較成功的商業(yè)品牌為主。消費(fèi)具有明顯的重點(diǎn)性和針對(duì)性。 服飾類商品消費(fèi)年齡分段化突出 秉承內(nèi)地居民衣簡(jiǎn)便隨意的生活習(xí)慣，“重食不重衣”似乎是威遠(yuǎn)市民的消費(fèi)傳統(tǒng)，在威遠(yuǎn)街頭比較少見(jiàn)衣著時(shí)尚鮮艷的人群，少部分具備該特征的人群，是以年輕前衛(wèi)的時(shí)尚一族居多，年齡普遍 賽特國(guó)際網(wǎng)站： 總 43 頁(yè) ，第 29 頁(yè) 賽特國(guó)際（香港）投資管理集團(tuán)有限公司 賽特國(guó)際（香港）投資管理集團(tuán)有限公司大陸服務(wù)中心 在 17—— 27 周歲之間，通常并不具備較強(qiáng)的服飾購(gòu)買能力。 關(guān)于威遠(yuǎn)市人居環(huán)境的綜合評(píng)價(jià)分析： 威遠(yuǎn)的居民消費(fèi)水平和現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，均明確顯示威遠(yuǎn)是一個(gè)中低等消費(fèi)人口占據(jù)主打力量的城市。 。 2． 市場(chǎng)定位分析 賽特國(guó)際網(wǎng)站： 總 43 頁(yè) ，第 32 頁(yè) 賽特國(guó)際（香港）投資管理集團(tuán)有限公司 賽特國(guó)際（香港）投資管理集團(tuán)有限公司大陸服務(wù)中心 1） 自身優(yōu)劣勢(shì) 通過(guò)我司對(duì)項(xiàng)目地塊的 SWOT 分析，可以看出，項(xiàng)目?jī)擅媾R主干道，外部交通良好；同時(shí)項(xiàng)目所處地段人氣、商氣 尚待時(shí)日 。結(jié)果，物業(yè)雖然實(shí)現(xiàn)了銷售，但由于經(jīng)營(yíng)定位不當(dāng)，自由招租經(jīng)營(yíng)等原因，有的物業(yè)根本開(kāi)不了業(yè)，有的盡管如期開(kāi)業(yè)卻經(jīng)營(yíng)不下去，業(yè)主因此停止供樓，投資者信心嚴(yán)重受挫，發(fā)展商面臨回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。 ? 商業(yè)模式分析 就目前的商業(yè)模式來(lái)看，主要有三種：一是綜合性商業(yè)模式，二是主題性 商業(yè)模式，三是專業(yè)性商業(yè)模式。 這類模式與其它商業(yè)模式相比，主要在于目標(biāo)客戶群以及滿足需求上的區(qū)別。這類商業(yè)模式的優(yōu)勢(shì)就在于針對(duì)性強(qiáng)，專業(yè)化程度高。 群體中脫離出來(lái)。 威遠(yuǎn)人消費(fèi)習(xí)慣 中，“衣”不太受重視，這一現(xiàn)象的改觀有待威遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程的加快，通過(guò)對(duì)外溝通和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，商務(wù)活動(dòng)對(duì)人們?nèi)粘Ｉ盍?xí)慣的影響力不斷增加后，才可能使本地高收入階層提升其對(duì)品牌消費(fèi)的熱情。 除了重要節(jié)假日外，商家很少自發(fā)舉辦大型主題營(yíng)銷活動(dòng)。威遠(yuǎn)人民大廈在規(guī)劃和建設(shè)上均具備 以上功能。 賣點(diǎn)二：體驗(yàn)式購(gòu)物，全新的生活方式、品位人生價(jià)值，享受城市新生活新樂(lè)趣！ 賣點(diǎn)三：高檔不失品位、品味但是不排斥大眾，婉約彰顯大氣，藝術(shù)牽手商業(yè)。 從而引領(lǐng)威遠(yuǎn)整個(gè)商業(yè)的時(shí)尚、潮流、高品味發(fā)展趨勢(shì)。 威遠(yuǎn)人民大廈 —— 威遠(yuǎn)現(xiàn)代商業(yè)的最強(qiáng)音 商業(yè)廣場(chǎng)不再是簡(jiǎn)單的購(gòu)物場(chǎng)所，隨著城市化進(jìn)程的加快，城市消費(fèi)水平的不斷提高，現(xiàn)代人對(duì)購(gòu)物環(huán)境的要求日益提高，在全民倡導(dǎo)“休閑”概念的今天，人民的物質(zhì)需求正在向精神需求轉(zhuǎn)變。 威遠(yuǎn)人民大廈營(yíng)銷推廣環(huán)境狀況分析 以下是通過(guò)近期觀察，得出的威遠(yuǎn)主要商家營(yíng)銷活動(dòng)條件及頻率情況分析表，也基本代表了威 遠(yuǎn) 賽特國(guó)際網(wǎng)站： 總 43 頁(yè) ，第 36 頁(yè) 賽特國(guó)際（香港）投資管理集團(tuán)有限公司 賽特國(guó)際（香港）投資管理集團(tuán)有限公司大陸服務(wù)中心 現(xiàn)有商業(yè)活動(dòng)情況。 威遠(yuǎn)消費(fèi)者的品牌消費(fèi)意識(shí)有待引導(dǎo)，在冒牌貨充斥的市場(chǎng)環(huán)境里，一定時(shí)期內(nèi)本案的中高消費(fèi)定位會(huì)受到質(zhì)疑，商場(chǎng)的品牌形象和誠(chéng)信形象有賴于通過(guò)強(qiáng)化公關(guān)推廣力度來(lái)實(shí)現(xiàn)。 所以，這種商業(yè)模式也不適合本項(xiàng)目的群樓商鋪。然后以該主題為核心以及規(guī)則，展開(kāi)經(jīng)營(yíng)。 成都或重慶著名娛樂(lè)場(chǎng)所；成都、重慶、 內(nèi)江、自貢、 威遠(yuǎn)著名的餐飲品