【正文】 的，那咱們的收益法現(xiàn)在都是百分之二了，現(xiàn)在是比較偏低。比較法是最低的，這個(gè)房子賣給誰，誰也不要，這個(gè)成交非常低。我們說是市場狀況，市場不景氣。那現(xiàn)在的市場了，總體上來說還是比較好的，比較法高收益法低等等這樣一個(gè)情況。所以市場我們要分析，那最科學(xué)的按道理來講，就是收益法。那我剛才也說了，你像日本，過去泡沫的時(shí)候他們?nèi)毡揪蛜~，泡沫的時(shí)候就用比較法人們也是相信比較法的，那現(xiàn)在很多比較法人們也不相信了，大家都在用收益法。就問你這個(gè)買了之后，收益是多少，未來的收益能不能增值這個(gè)問題，實(shí)際等價(jià)操作也是這個(gè)。租賃市場他經(jīng)營的這個(gè)收益是真正的可靠，其他的都是虛幻的東西。那正常的市場情況下，這比較法啊收益法啊成本法啊，它應(yīng)該合理的去應(yīng)用。柴強(qiáng)在天津?qū)π路康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范培訓(xùn)錄音整理(二)第三個(gè)叫做建立比較基礎(chǔ)，原來叫建立比較基準(zhǔn)。接下來進(jìn)行修正或者調(diào)整，一個(gè)是交易情況修正，翻過來第十頁，一個(gè)是市場狀況調(diào)整一個(gè)是房地產(chǎn)狀況調(diào)整，最后一步是計(jì)算比較價(jià)值，起個(gè)名字叫比較價(jià)值。第一條不細(xì)講了。第二條是收集交易實(shí)例，首先講收集實(shí)例，應(yīng)當(dāng)收集什么內(nèi)容的一個(gè)規(guī)定，首先講交易實(shí)例應(yīng)該滿足比較法的運(yùn)用的需要，比較法核心思想是通過大量的相類似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格，估價(jià)對象的價(jià)格可比價(jià)值。所以拿來比較時(shí)有一些必要的信息，如果必要的信息不夠的話，可能你修正的調(diào)整的可能也不科學(xué)，也難以做到精細(xì)，起了原則性的要求，你手里的信息量要滿足這個(gè)方法，應(yīng)用的需要。具體來講，列舉六個(gè)方面的內(nèi)容，一個(gè)是交易對象的基本狀況，坐落啊，面積啊，如果住宅的話還有戶型啊，結(jié)構(gòu)啊，其他一般還有用途啊。第二個(gè)是交易雙方基本情況，賣方買方，如果我們做租金的評估，出租方承租方。第三個(gè)交易方式，是指買賣還是租賃，一樣土地出讓里面分為拍賣，招標(biāo)，掛牌，還是協(xié)議呀。因?yàn)榻灰追绞讲煌覀児纼r(jià)的時(shí)候，一般市場價(jià)格的買賣，市場的租金等等一些租賃。一個(gè)是具體的交易方式不同，出讓的方式不同，不同的出讓方式形成的價(jià)格不一樣，還做適當(dāng)?shù)男拚蛘哒{(diào)整，還有就是第四個(gè)成交日期，最重要的是交易日期，成交日期是哪一天。第五個(gè)是把成交價(jià)格相關(guān)的東西放在一起，包括成交價(jià)格本身，包括付款方式，一次性付款、分期付款、抵押貸款等等。接下來融資條件，是新的東西，放在這個(gè)地方，我們國家也開始有了，當(dāng)時(shí)是美國比較強(qiáng)調(diào)這種，像買房的人是首套還是第二套還是更多的套。它給你貸款的利率不同，將來再進(jìn)一步發(fā)展，買方的信用程度可能貸款的條件也不同。我們國家買方賣方都要交一些稅，交一些稅可以負(fù)擔(dān)的價(jià)格不完全一樣，一般的習(xí)慣里賣方凈得價(jià)比較多，交易稅費(fèi)來講和房屋有關(guān)系，像~~橋之后，兩年、五年免什么稅，個(gè)人所得稅減免，不光和房屋本身有關(guān)系和持有期間也有關(guān)系，你五年前買了你在賣，免一些稅，和買房人本身有關(guān)系，這些東西是怎么影響價(jià)格的，所以房地產(chǎn)價(jià)格的高低不光取決于本身，還需外在的稅費(fèi)有關(guān)。第六個(gè)方面就是交易目的，當(dāng)然了解越多越好，選取一些必要的信息，這是第二條。第三條選取可比實(shí)例有哪些規(guī)定，下面做了六個(gè)方面的規(guī)定，這方面規(guī)定比較多。第一個(gè)規(guī)定，要選擇至少三個(gè)可比實(shí)例，這是一個(gè)低線的要求，第二個(gè)可比實(shí)例的交易方式要適合估價(jià)目的，剛說的買賣，租賃還是等等呼應(yīng)起來。把具體的估價(jià)目的不同對應(yīng)不同的交易方式，大量的理解就是買賣還是租賃。一般都是買賣，慢慢的習(xí)慣。第三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)于估價(jià)對象房地產(chǎn)相似，差異太大不可比，不能拿來用。第四個(gè)，實(shí)際上就是成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)的時(shí)間差距，簡單說就是時(shí)間差來要求，第一個(gè)越低越好，與價(jià)值時(shí)點(diǎn)越低越好，第二是與價(jià)值時(shí)點(diǎn)的相差一般在一年以內(nèi)，保持在一年以內(nèi)。不宜超過一年，市場波動(dòng)比較大，不得超過兩年，超過兩年就是成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)的時(shí)間差超過兩年就不能用。再進(jìn)一步來講，里面隱藏了一點(diǎn)沒說，根據(jù)我們實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，一般來講，成交日期應(yīng)該在價(jià)值時(shí)點(diǎn)之前發(fā)生，在遇到一般案子，拿之后的，之后可能有突發(fā)事件或者特殊情況，特別是歷史性的，回顧性的估價(jià)，早上講了受賄的房地產(chǎn)，別人送他一套房，評估這套房子多少錢，有可能拿事后的來說明以前的，事后特殊情況可能價(jià)格有變化，你怎么知道08年09年政府力度那么大，人們知道了話就都搶去買房，或者有房都不賣，一般來講，成交日期如果是估現(xiàn)在的價(jià)格的話一般是根據(jù)過去成交的案例以及市場的變化情況來修正。事后也可能用，修補(bǔ)回去也行。這是時(shí)間差的問題。第五個(gè)，成交價(jià)格應(yīng)該是正常的價(jià)格，或者修正成正常的價(jià)格。盡量正常的。第六個(gè)規(guī)定是新增加的，根據(jù)現(xiàn)階段，選取可比實(shí)例過于隨意，為了高估選價(jià)格高的，為了低估選價(jià)格低的，作了原則規(guī)定，在同等條件下，應(yīng)將位置與估價(jià)對象距離較近，成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)較近，位置近的不要選距離遠(yuǎn)的，有近期交易的不選擇時(shí)間過于遠(yuǎn)的交易的，現(xiàn)實(shí)報(bào)告鑒定里經(jīng)常發(fā)展，明顯周邊就有交易的實(shí)例，他選遠(yuǎn)遠(yuǎn)地地方來弄，或者找時(shí)間很久以前的。這個(gè)做了一個(gè)原則性的規(guī)定。這是選取可比實(shí)例。第四條是特殊交易情況，列舉了七種特殊交易情況，如存在特殊交易情況一般不能選擇為可比實(shí)例，但是如果可比實(shí)例很少，也可以選做可比實(shí)例，但前提條件是可以修正，你掌握的情況導(dǎo)致了價(jià)格的偏差可以修正，原則性的一些要求，所以列舉了七種，一種是利害關(guān)系人之間的交易，第二種是對交易對象或者市場缺乏了解的交易，第三個(gè)被迫的賣或者被迫的買這種交易，現(xiàn)實(shí)中背靠背承租的交易，第四個(gè)為品牌價(jià)格的交易，第五個(gè)對交易對象有一定偏愛的交易，特別是買方，他看中了就必須要買，第六個(gè)是相鄰房地產(chǎn)合并的交易，第七個(gè)是受迷信影響的交易，大家了解一下就行，一般選的話要做交易情況修正。接下來第五個(gè)是新增加的，上午講的是可能在現(xiàn)實(shí)操作里最苛刻的?？杀葘?shí)例和有關(guān)信息，應(yīng)真實(shí)可靠，不得虛構(gòu)，應(yīng)對可比實(shí)例的區(qū)位和外部情況和區(qū)位狀況進(jìn)行現(xiàn)場實(shí)地查勘，估價(jià)師對可比實(shí)例去現(xiàn)場去看，在報(bào)告中說明可比實(shí)例的名稱位置圖和現(xiàn)場照片，現(xiàn)實(shí)中難度最大，這個(gè)是現(xiàn)在憑掛牌的價(jià)或者百度的就用，反正要求是這樣。第六條就是建立比較基準(zhǔn)。這個(gè)規(guī)定文字上內(nèi)容上做了大量的修改，內(nèi)容做了大量的調(diào)整就是稅費(fèi)，統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，過去是在交易情況修正里面，現(xiàn)在調(diào)整到比較基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為這個(gè)更科學(xué)一點(diǎn)，和付款方式一樣不作為交易情況，交易情況~~~~造成價(jià)格偏離，這個(gè)交易稅費(fèi)的偏離可以計(jì)算也可以是正常的，他只是說應(yīng)該由賣方負(fù)擔(dān)稅費(fèi)或者買方負(fù)擔(dān)，價(jià)格本身不正常的，它可以調(diào)整。這也對后面調(diào)整幅度太大問題得到緩解。建立比較機(jī)制有五個(gè)統(tǒng)一，第一個(gè)統(tǒng)一是財(cái)產(chǎn)范圍，上午講的，就是成交價(jià)格里的內(nèi)容要一致，將來估價(jià)對象含什么不含什么要一致，這個(gè)調(diào)整也不放在房地產(chǎn)狀況里，早期在房地產(chǎn)狀況里，這個(gè)是有無的調(diào)整放這里，那是好壞的調(diào)整優(yōu)劣的調(diào)整，所以那一項(xiàng)的財(cái)產(chǎn)范圍和可比實(shí)例的財(cái)產(chǎn)范圍不同是放在這里面的，還有付款方式、融資條件、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，對這五種統(tǒng)一接下來分別做了明確的規(guī)定。統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍，應(yīng)將可比實(shí)例與估價(jià)對象的財(cái)產(chǎn)范圍進(jìn)行對比，兩者進(jìn)行對比，并應(yīng)消除因財(cái)產(chǎn)問題造成的價(jià)格差異，你假設(shè)估價(jià)對象是一個(gè)純粹的房地產(chǎn)，比如說一套住宅，是空的，但是可比實(shí)例是送家具、家電，可能還送汽車等等，縣城可能還送車位、儲(chǔ)藏間等情況，還有可能送物業(yè)管理費(fèi)，等等。這個(gè)方面首先要在這里做調(diào)整，建立比較基礎(chǔ)，所以收集可比實(shí)例的成交價(jià)格含什么不含什么原理也是一樣的。第二，統(tǒng)一付款方式，就是將可比價(jià)格不是成交日期或者不是一次性付清的價(jià)格調(diào)整為成交日期或者一次性付清的價(jià)格，現(xiàn)在我們還是這么要求的，所以房地產(chǎn)交易里面一次性付清的很少，還有抵押貸款的方式，某種意義上來將也可以視為一次性付清，但這個(gè)問題還需要研究，但這個(gè)問題對價(jià)格的影響我們通過開發(fā)商賣房子就可以看出，你們自己去了解一下就可以知道。開發(fā)商如果是你買房的時(shí)候你要是一次性付款而且是來現(xiàn)金來付，它可能享受的折扣很大，有時(shí)候有993折，如果是你貸款的，可能就是95折等等，你要是分期付款的我們那就是怎么著，反正它也和這個(gè)東西有關(guān)系，他還是希望很快地拿到現(xiàn)金，抵押貸款的方式和這個(gè)差不多，因?yàn)槟阋独?，就是可能從銀行到他的賬上會(huì)慢一點(diǎn)，所以統(tǒng)一付款的方式。接下來統(tǒng)一融資條件，這里面說一個(gè)原則性的規(guī)定，將可比實(shí)例在非常規(guī)融資條件下的價(jià)格調(diào)整為常規(guī)融資條件下的價(jià)格。第四個(gè)統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，要統(tǒng)一到各自應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)這個(gè)價(jià)格。第五統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位，統(tǒng)一為房屋總價(jià)、單價(jià)還是樓面價(jià)，還有貨幣單位、面積單位等等問題，這個(gè)不細(xì)講了。接下來就是交易情況修正，要求交易實(shí)例少于三個(gè)，不得不選取有特殊交易情況的交易實(shí)例的時(shí)候，這些情況能夠量化對成交價(jià)格的影響，在這個(gè)情況下就可以把它選擇為可比實(shí)例，但是需要對它進(jìn)行交易情況修正，所以我們現(xiàn)在的交易情況修正是縮的比較小的，不含稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的，這點(diǎn)大家注意，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)現(xiàn)在調(diào)整到建立比較基礎(chǔ)里面，所以這是一個(gè)重大的調(diào)整。接下來第八條，就是市場狀況的調(diào)整，成交時(shí)期和價(jià)格時(shí)點(diǎn)不同，成交市場變動(dòng)的，所以把它拿來的時(shí)候要做調(diào)整。這手里面還遇到一個(gè)新情況，我們手里面的價(jià)值時(shí)點(diǎn)，征收價(jià)值時(shí)點(diǎn)可以是拆遷公告之日，但是天津可能地方發(fā)的不是地片決定制，另外一片發(fā)的誰愿意走的發(fā)一個(gè)決定就走了，剩下的可能還有隔壁不愿意走的，等你想走時(shí)再發(fā)一個(gè)決定，發(fā)決定它不是連片的房子它就發(fā)，不是為了一個(gè)項(xiàng)目發(fā)，那么能不能這么發(fā)這個(gè)決定，或者這樣的情況下價(jià)值時(shí)點(diǎn)怎么來定，該怎么做，這些問題，都要思考好。所以市場狀況調(diào)整，就是時(shí)間，成交日期和價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同，即使是完全相同的房地產(chǎn)，它的價(jià)格有可能不同，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場狀況的變化。接下來第九條房地產(chǎn)狀況調(diào)整?？杀葘?shí)例的房地產(chǎn)和估價(jià)對象的房地產(chǎn)還不完全相同，對它我們做一個(gè)調(diào)整，我們剛才講，財(cái)產(chǎn)范圍不同不放在這個(gè)里面，兩個(gè)時(shí)間有有無差別放到前面去，這個(gè)是好壞的、優(yōu)劣的這些放進(jìn)去。當(dāng)然這里面也是包括區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況等等。接下來的十條、十一條、十二條具體分別對區(qū)位狀況要調(diào)整哪些內(nèi)容，實(shí)物狀況要做哪些內(nèi)容的調(diào)整，權(quán)益狀況要做哪些因素的調(diào)整，做了一些例子。這些下面的狀況有可能是完全一樣有可能是不一樣，一樣的話調(diào)整可能是百分之百，就是完全一樣，沒什么調(diào)整，但你要注意到這些情況，所以區(qū)位狀況要做什么內(nèi)容，包括位置不同，交通可能不同，外部配套設(shè)施可能不同，周圍環(huán)境不同這些等等，這些大的因素，里面細(xì)節(jié)還可以細(xì)分。單套住宅的話，調(diào)整的區(qū)位狀況還包括樓層、朝向、樓棟，就是盡管都是在一個(gè)小區(qū)，你在那棟樓我在這棟樓，樓棟在小區(qū)里面的位置不同價(jià)格可能就不同，也有環(huán)境問題、景觀問題，在一棟鏤里面也有樓層和朝向的差別，一套住宅的區(qū)位有這樣一些因素。接下來實(shí)物狀況調(diào)整，這個(gè)里面分為了土地實(shí)物狀況含哪些，建筑物實(shí)物狀況，土地里邊增加了一些也有困難的，第一個(gè)是面積大小，第二個(gè)形狀、第三個(gè)地勢、地形、地址、土壤狀況，這個(gè)土壤不是光是指農(nóng)地，傳統(tǒng)來說指農(nóng)地，現(xiàn)在比較重視土壤，我們?nèi)ビ私獾臅r(shí)候都要請專業(yè)的人來檢查土壤，土壤里面有沒有污染實(shí)際上這是看不見的東西，實(shí)際上很多在原來的垃圾填埋場蓋的房子清理得干干凈凈，那么是不是在原來的化工廠原址上蓋的房子清理得干不干凈，還有在農(nóng)場里面那些化肥農(nóng)藥堆放的時(shí)候，有可能要在上面蓋房等等，還有其他的受污染的情況，所以呢有些情況看不見，但是揮發(fā)對人體影響，所以啊這一次加上這個(gè)土壤，但土壤這個(gè)因素慢慢要關(guān)注它，包括現(xiàn)在要在咱們上課這個(gè)地方，我也請教過張教授，是鹽堿地，和正常的土壤不一樣、綠化成本非常高，這都跟農(nóng)業(yè)還沒有什么關(guān)系。蓋同樣的房子，維護(hù)這些綠化。再是開發(fā)程度，就是我們提到通平程度，三通一平、五通一平和七通一平等等這樣一些基本的東西，關(guān)注有什么不同來修正調(diào)整。建筑物實(shí)物狀況里面就包括建筑規(guī)模，面積，建筑結(jié)構(gòu)，設(shè)施設(shè)備，裝飾裝修，設(shè)施設(shè)備對住宅來講也是比較重要的，北方一般上下水都具備，還有有沒有熱水，有些房子好的有而熱水供應(yīng)有些沒有，還有就是有沒有燃?xì)?，有些房子就沒有燃?xì)猓瓦€靠煤氣罐。再一個(gè)說采暖，有沒有集中供熱。特別是這個(gè)住宅別墅，這一情況很常見，等等。當(dāng)然還有網(wǎng)絡(luò)，有沒有電視等等，但現(xiàn)在的電話有沒有固定電話無所謂，過去固定電話也很重要。剩下來的裝飾裝修、空間布局，當(dāng)然空間布局應(yīng)該也是比較重要的，就像住宅來講這個(gè)戶型，幾室?guī)讖d幾衛(wèi)。還有建筑功能，這次我們的建筑功能是打包在一起，比如說隔聲、隔熱、防水等等。接下來就是外觀新舊程度，我們這次還增加了一個(gè)新舊程度，新舊程度里面包括建筑日期、維修保養(yǎng)情況提供等等。所以這是實(shí)物狀況調(diào)整應(yīng)當(dāng)包含的內(nèi)容。接下來第十二條就是權(quán)益狀況調(diào)整，這里面有規(guī)劃條件，但最重要的容積率，土地使用期限不同，共有的狀況，用益物權(quán)設(shè)立情況，租賃、貸款情況，有沒有出租，但還有擔(dān)保這部分，拖欠稅費(fèi)的情況、查封情況，這就是權(quán)益狀況。這就是修正的內(nèi)容，三大塊，區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益，你們還可以在細(xì)分，但這次我們沒有做出來一個(gè)細(xì)的表，可能更復(fù)雜一些，大家自己探討。第十三條告訴你怎么來做，當(dāng)區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例的區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益各項(xiàng)與估價(jià)對象的各項(xiàng)逐步進(jìn)行對比，在這些因素的逐項(xiàng)比較中找出他們的差異，量化這些狀況差異造成的價(jià)格差異。這一狀況上有差異，完了它導(dǎo)致的價(jià)格差異有多大。像樓層的差價(jià)，如果朝向不同朝向的差價(jià)，這個(gè)都需要通過數(shù)據(jù)來分析加大有些系數(shù)、參數(shù)。你像面積大小不同在北京就相當(dāng)?shù)拿黠@，因?yàn)榉课莸膯蝺r(jià)很高了，所以總的來說，小面積的房子單價(jià)更高，大面積的房子單價(jià)可能低，所以有個(gè)自控能力，總價(jià)的自控能力問題。所以面積大小也是現(xiàn)在影響價(jià)格的一大重要因素。就是他們這些狀況上的差異導(dǎo)致的價(jià)格差異，再就是根據(jù)這個(gè)價(jià)格的差異對合理實(shí)際的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。當(dāng)然具體調(diào)整的內(nèi)容和比較因素要根據(jù)估價(jià)對象的用途等情況來決定，你住宅的，商業(yè)的，工業(yè)的，寫字樓的都做哪些，每一個(gè)差別在不同用處之間中還有不同的影響。有些修正是相反的，你就拿商業(yè)拉來說，1層價(jià)格最貴，而住宅在1層說不一定價(jià)格貴。當(dāng)然不可能把它全部列舉出來，這是具體每個(gè)公司應(yīng)該去研究總結(jié)的。接下來十四條修正的這些方法，打包在一起，按照每個(gè)里面都是非常復(fù)雜的問題。交易情況修正、市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整，可根據(jù)具體情況，等會(huì)列舉一個(gè)具體情況，基于總價(jià)或單價(jià)來調(diào)整，有些可能是總價(jià)來調(diào)整，就像封陽臺(tái)和沒有封陽臺(tái)，這樣一個(gè)差別可能會(huì)對總價(jià)有影響，估價(jià)對象可能沒有封陽臺(tái)，但交易可比實(shí)例是封陽臺(tái)的，從沒有封陽臺(tái)到封陽臺(tái)需要多少錢，可能3000，根據(jù)陽臺(tái)的面積，但實(shí)際中封陽臺(tái)和不封陽臺(tái)比這要復(fù)雜，大家看封陽臺(tái)是事前封的還是