房地產(chǎn)項目管理講座(中建網(wǎng))-資料下載頁
2025-04-14 22:05本頁面
【正文】 定量限額設(shè)計，使工程預(yù)算數(shù)額不超出投資計劃。設(shè)計招標時可以把方案的造價作為評標的一項內(nèi)容，促使設(shè)計單位改變設(shè)計方法，由以往的單純設(shè)計變?yōu)樵O(shè)計與預(yù)算同時進行，根據(jù)預(yù)算調(diào)整設(shè)計。在設(shè)計階段控制投資是最有效的，利用優(yōu)化設(shè)計可以大大節(jié)省項目的造價。 （4）組織設(shè)計評審小組對各個專業(yè)的設(shè)計進行審核，評審工作主要在規(guī)劃及方案設(shè)計階段。評審小組由項目策劃、銷售、監(jiān)理等各方面負責(zé)人及各專業(yè)的專家組成，對設(shè)計提出全面的意見。對設(shè)計的評審許多開發(fā)公司往往依據(jù)個人的意見，由領(lǐng)導(dǎo)拍板，這樣缺乏科學(xué)性。 （5）安排合理的設(shè)計進度，使出圖的時間與招標、施工計劃吻合。 （6）通過合同明確規(guī)定設(shè)計的職責(zé)，規(guī)定設(shè)計質(zhì)量獎懲方法。并要求項目負責(zé)人必須在工程進展過程中親臨現(xiàn)場對施工進行必要的監(jiān)督和指導(dǎo)。設(shè)計中往往會因為設(shè)計人員的疏忽造成業(yè)主的經(jīng)濟損失。 建立完善的進度計劃及監(jiān)控體系按項目的進展過程可將進度計劃分為：設(shè)計報建進度計劃、施工準備階段進度計劃、施工進度計劃、配套設(shè)施工程進度計劃、交樓后保修計劃等。同時與項目前期策劃工作進度計劃、征地拆遷進度計劃、銷售進度計劃等各分項計劃要相互銜接，進度計劃一經(jīng)確定，應(yīng)作為工作安排依據(jù)和工作考核標準。如由于人為的因素使進度拖延，必須分析原因，追究單位或個人的責(zé)任。下面介紹各階段計劃的主要內(nèi)容： （1）設(shè)計報建進度計劃：主要包括規(guī)劃設(shè)計及報建進度、單體方案設(shè)計及報建進度、單體施工圖設(shè)計及報建進度、市政園林設(shè)計及報建進度； （2）施工準備階段進度計劃：主要內(nèi)容包括工程招投標進度計劃、材料設(shè)備招投標進度計劃、分項工程招標計劃、施工臨時水電安裝進度計劃、施工臨時設(shè)施進度計劃、辦理施工前手續(xù)計劃； （3）施工進度計劃：主要包括土建施工進度計劃、水電設(shè)備安裝進度計劃、材料定板定貨計劃、鋁合金門窗工程進度計劃、木門及防火門工程進度計劃等； （4）配套設(shè)施工程進度計劃：主要包括永久供水供電報裝及施工進度計劃、電信工程進度計劃、防盜系統(tǒng)工程進度計劃、有線電視工程進度計劃、煤氣工程進度計劃、市政工程進度計劃、綠化園林工程進度計劃等。 建立完善的項目投資監(jiān)控體制項目的總成本主要由以下幾部分組成： （1）建設(shè)用地成本：包括土地有償使用費、征地拆遷費等； （2）工程建設(shè)成本：包括土建費、水電設(shè)備安裝費、市政永久水電、電信、煤氣、防盜、天線、道路、綠化等配套工程費、設(shè)計監(jiān)理費、向政府交納的配套設(shè)施建設(shè)費、人防易地建設(shè)費、檔案保證金、勞動保險金等； （3）銷售費用：主要包括銷售營業(yè)稅、所得稅、售樓中介費、廣告宣傳費等； （4）財務(wù)費用：主要包括貸款利息、資金運作利息等。首先根據(jù)項目的特點編制投資計劃及各項成本控制指標。在各項費用中，一類是由政府有關(guān)部門收取的，如地價、配套設(shè)施建設(shè)費、人防易地建設(shè)費、營業(yè)稅、所得稅等，這些費用可根據(jù)有關(guān)規(guī)定計算出來；另一類是支付給各施工單位、服務(wù)單位的工程費及服務(wù)費，這些費用準確測算起來比較困難，需要根據(jù)概算指標、市場情況等因素進行測算。將各項費用支出計劃、合同價款及實際支付情況及時進行對照，對部分超支費用進行調(diào)整； 要完善招投標制度，通過招標選擇最適合的施工單位及技術(shù)服務(wù)單位（如監(jiān)理、設(shè)計等），同時降低費用。 建立完善的合同管理體系在項目的開發(fā)實施工程中，項目公司會與設(shè)計院、監(jiān)理公司、施工單位、材料設(shè)備供貨等單位發(fā)生合同關(guān)系，通過合同形式來約束雙方的責(zé)任、義務(wù)與利益關(guān)系，共同完成項目建設(shè)過程。項目公司通過合同對各單位進行監(jiān)控，以保證項目按計劃完成。同時，對違約方要依據(jù)合同進行索賠。 組織對各單位的協(xié)調(diào)工作項目公司必須在項目進展的各個階段都真正起組織者作用，通過組織召開定期例會的方式，加強各方的溝通。例如，在設(shè)計階段要定期組織設(shè)計例會及方案討論會，通過例會協(xié)商解決設(shè)計中出現(xiàn)的問題。在施工階段，項目經(jīng)理應(yīng)組織工程例會，及時解決工程有關(guān)問題。項目經(jīng)理親自組織召開例會，是督促各方的工作進度最有效方法，是一種主動監(jiān)控方式。但項目公司的組織作用應(yīng)與監(jiān)理公司的組織作用明確劃分開來，監(jiān)理公司的工作應(yīng)著重在對各施工單位、設(shè)備安裝單位、材料供應(yīng)商等的組織協(xié)調(diào)管理，目的在于保證工程的施工質(zhì)量、進度及投資達到計劃要求。而項目公司著重對整個項目全面管理，使項目的品質(zhì)、進度及總成本滿足計劃的控制目標。所以對施工單位的管理應(yīng)委托監(jiān)理公司負責(zé)，而項目公司應(yīng)著重在對設(shè)計的監(jiān)控，使整個項目的策劃意圖通過圖紙表達出來。 負責(zé)申請并獲取項目開發(fā)建設(shè)工程中的有關(guān)批文及許可證等如投資許可證、土地規(guī)劃許可證、土地使用證、建筑規(guī)劃許可證、建設(shè)規(guī)劃許可證等。 負責(zé)有關(guān)配套設(shè)施的報裝工作如電信、煤氣、公共天線、門牌、施工臨時水電及永久生活水電等報裝工作。 組織項目的有關(guān)驗收工作如竣工驗收、建管驗收、小區(qū)綜合驗收等工作。 三、項目的市場定位與銷售策劃職能 商品社會的一切經(jīng)濟活動必須遵循市場規(guī)律，市場的需求情況決定商品本身定位。因此在項目可行性研究階段必須確定開發(fā)項目的市場定位，市場定位的研究主要在以下幾方面： 深入研究國家及地方的有關(guān)政策、法規(guī)，了解政府對該行業(yè)的政策取向。如果政府扶植該行業(yè)的發(fā)展，它必將在稅費、金融、法規(guī)等方面給予支持，使該行業(yè)的投資風(fēng)險減少。因此必須清楚公司擬開發(fā)的項目是否屬于國家政策支持的產(chǎn)業(yè)，不能逆政策而行。 根據(jù)項目地點、環(huán)境及規(guī)劃要求等自身特點，廣泛了解市場的需求情況，確定本項目主要的消費群體。通過廣泛調(diào)研掌握這些消費群體的購買力水平、對居住空間、環(huán)境及配套設(shè)施的要求等。 了解附近樓盤的設(shè)計、售價、銷售面積、銷售情況及發(fā)展商的實力等，權(quán)衡本公司競爭力是否能擊敗對手，務(wù)求知已知彼。 四、工程計量職能 主要負責(zé)工程的預(yù)算與結(jié)算工作，審核工程量及工程價款，編制工程招標文件及標底，編制工程款支付計劃，控制工程款的支付。計量工作是成本控制上最繁瑣的工作，這要求計量人員有豐富的經(jīng)驗及專業(yè)知識，此外還應(yīng)做到： 了解施工現(xiàn)場、了解工程量實際發(fā)生變化情況，及時對工程量的變化進行核實。 要參與材料設(shè)備的定貨洽商，根據(jù)市場價格變化情況來確定材料設(shè)備預(yù)算價，不能盲目照搬定額或文件價。 另外，項目公司可以委托有資質(zhì)的監(jiān)理公司履行工程計量職責(zé)及工程執(zhí)法招標工作，項目公司只需負責(zé)對其結(jié)果審核及支付工程款。
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