【正文】 率便越大，因為業(yè)主對我們于交易中付出的努力會隨著時間而淡忘，造成其拖欠傭金的想法，因此我們必須于第一時間收取傭金。8. 售后服務(wù)當(dāng)交易尚未達(dá)成時，我們?yōu)榭蛻籼峁┑姆?wù)所能達(dá)到的效果，遠(yuǎn)不及交易后為客戶提供服務(wù)的大，這是一般人的心理，我們要于客戶入伙當(dāng)天親自送花籃予客戶，費用由公司支付，此后定期與客戶聯(lián)絡(luò)，保持良好關(guān)系，這樣將來客戶租期滿后可以再有合作外，客戶若有朋友有房產(chǎn)需求，定會介紹予我們。16房地產(chǎn)開發(fā)知識一．關(guān)于房地產(chǎn)綜合開發(fā)1．房地產(chǎn)綜合開發(fā)的概念房地產(chǎn)綜合開發(fā)是指開發(fā)工作的全過程，從項目的籌劃開始至計劃立項、規(guī)劃設(shè)計、項目審批、招標(biāo)投標(biāo)、工程實施、竣工驗收直至交付使用。它的要求、內(nèi)涵和目標(biāo)包括如下幾方面：房地產(chǎn)綜合開發(fā)是以建設(shè)地塊和房屋的開發(fā)、建造為中心，對某一建設(shè)區(qū)域的市政設(shè)施和公用建設(shè)實行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合配套，協(xié)調(diào)建設(shè)。在城市基礎(chǔ)設(shè)施方面，要對交通道路、供水、排水、供電、供熱、供氣、郵電通訊等實行綜合開發(fā)，供應(yīng)量要和需求相適應(yīng)。在建筑物功能方面，則要對居住用房、服務(wù)用房、文教衛(wèi)生、福利娛樂等用房，以及庭園綠化、道路交通，實行配套建造。房地產(chǎn)綜合開發(fā)還要求在建設(shè)程序上嚴(yán)格按照客觀規(guī)律辦事，嚴(yán)格地按照立項論證、規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、招標(biāo)投標(biāo)、基礎(chǔ)設(shè)施、道路交通、主體建筑、配套房屋、庭園綠化、竣工驗收、使用管理……的程序進行，做到各個建設(shè)環(huán)節(jié)互相銜接、層層扣住、協(xié)調(diào)發(fā)展，從而實現(xiàn)以最少的投入獲得最大的建設(shè)收益，并為使用管理、日常服務(wù)奠定良好的基礎(chǔ)。2．房地產(chǎn)綜合開發(fā)的方式房地產(chǎn)綜合開發(fā)的方式一般有單項開發(fā)，小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)三種：A. 單項開發(fā)單項開發(fā)的項目一般規(guī)模比較小，功能單一，配套設(shè)施簡便。這種項目往往在新區(qū)總體開發(fā)或老城改造中形成一個相對獨立的項目。但其風(fēng)格、外貌等要與整個開發(fā)區(qū)取得協(xié)調(diào)，并以較快的時間完成。單項開發(fā)包括房屋及其配套設(shè)施的建設(shè)，即供水、供電、供暖、煤氣（或天燃?xì)猓?、雨污水處理、通訊、消防等。這要求有很強的計劃性，要求各個單項工程密切配合，共同行動，按照“先地下，后地上”的順序安排各項施工。B. 小區(qū)開發(fā)在新城開發(fā)中，是指一個完整小區(qū)的綜合開發(fā)。要求其在區(qū)域開發(fā)范圍內(nèi)功能完善，配套項目齊全，基礎(chǔ)設(shè)施完善。在舊城改造中，則是指局部改建，即某一個相對獨立的街坊的更新改造。小區(qū)開發(fā)從功能上分有綜合性和單一性兩種；綜合性的有經(jīng)濟貿(mào)易區(qū)，科技開發(fā)小區(qū)等。這些小區(qū)往往以經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)項目為主，兼顧居住、文化福利設(shè)施。單一的開發(fā)小區(qū)則是指居住小區(qū)，一般以滿足居住需要為中心進行住宅和相應(yīng)的商業(yè)、市政、文教福利等配套項目建設(shè)。一個現(xiàn)代化的居住小區(qū)的開發(fā)還要照顧到建成后的社區(qū)建設(shè)。一個方便舒適的文明小區(qū)要在文化、福利、娛樂、教育、衛(wèi)生等方面配套。至于一個經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)或綜合17性開發(fā)區(qū)在配套方面要求更高，關(guān)系更為復(fù)雜、涉及面更廣?？傊蔷C合性更強，要求開發(fā)者既具有全局觀念、全過程效益思想，同時又善于做好協(xié)調(diào)工作。C. 成片開發(fā)一般是指范圍廣泛、投入資金巨大、項目眾多、建設(shè)期長的綜合性開發(fā)。成片開發(fā)大到可以相近于開辟一個新城區(qū)，如海南洋浦開發(fā)區(qū)、上海浦東新區(qū)等都屬于這種多功能的大規(guī)模開發(fā)。在成片開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)往往成為基礎(chǔ)和先行項目，發(fā)揮其啟動和引導(dǎo)作用。這種情況隨著城市綜合開發(fā)的進展、衛(wèi)星城鎮(zhèn)的建設(shè)、區(qū)域功能的置換、立體交通和市政設(shè)施配套的完善，已使人們的觀點有了很大的變化。城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)的目標(biāo)正向城鄉(xiāng)一體化，生態(tài)平衡，建設(shè)園林化城鎮(zhèn)方向進展。二．房地產(chǎn)綜合開發(fā)和程序無論是單項還是小區(qū)開發(fā)，都必須嚴(yán)格按照綜合開發(fā)的客觀進程辦事。房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序按工程進程依次是決策論證、前期準(zhǔn)備、工程管理、銷售管理等四個階段。1．決策階段這是房地產(chǎn)開發(fā)公司尋找開發(fā)基地選擇開發(fā)項目，進行市場調(diào)查可行性研究，直至決定實施開發(fā)建設(shè)的階段，主要工作環(huán)節(jié)有以下幾個：A. 尋找開發(fā)基地：房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得開發(fā)基地的渠道（或途徑）一般有以下幾種：（1）征地：通過征用土地取得開發(fā)基地；（2）批租：通過協(xié)議、投標(biāo)等方式取得開發(fā)基地；（3）土地使用功能置換；B. 規(guī)劃摸底：即了解城市總體規(guī)劃對擬開發(fā)區(qū)域的要求，以便研究開發(fā)建設(shè)的可能性。規(guī)劃摸底時一般需要了解以下幾個方面的情況：（1）用地性質(zhì)（土地的規(guī)劃用途） ；（2）規(guī)劃紅線要求；（3）建筑密度與建筑面積（容積率）的要求；（4）道路及綠化要求；（5）市政、公建配套及要求；（6）其他特殊條件及要求。C. 市場調(diào)查：市場調(diào)查就是要對房屋商品市場的需求、供求關(guān)系變化以及市場未來的走勢等問題進行調(diào)研，通過系統(tǒng)收集、了解、記錄房地產(chǎn)市場的變化情況，對擬開發(fā)項目的市場前景進行預(yù)測，作出評估。D. 經(jīng)濟分析：它是通過對投入產(chǎn)出的系統(tǒng)分析，從經(jīng)濟上評估擬開發(fā)項目的價值。房地產(chǎn)投資經(jīng)濟分析一般應(yīng)包括以下幾項內(nèi)容：（1）投資估算；18（2）成本及成本效益分析；（3）融資分析；（4）資金償還及投資回報。E. 領(lǐng)導(dǎo)決策完成了上述工作以后，房地產(chǎn)開發(fā)公司的領(lǐng)導(dǎo)可以最后確定對該項目投資與否。2．前期階段即開發(fā)建設(shè)項目決策之后，從申報立項直到完成建設(shè)準(zhǔn)備工作的階段。主要工作內(nèi)容包括以下幾項：A. 申請立項。負(fù)責(zé)立項審批的是各房地產(chǎn)開發(fā)公司所屬的區(qū)、縣、局、委辦的計劃主管部門。如果房地產(chǎn)開發(fā)公司申報的項目的投資規(guī)模超過了各主管部門的審批權(quán)限，則由各主管部門報市計劃委員會審批。B. 編制建設(shè)計劃方案。建筑設(shè)計方案的編制必須符合城市總體規(guī)劃的要求，須報市或區(qū)規(guī)劃建筑管理部門批準(zhǔn)。同時，還應(yīng)征詢水、電、煤、市政、消防、通訊等配套單位意見。C. 申請建設(shè)用地。房地產(chǎn)開發(fā)公司報送設(shè)計方案，并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可通知后應(yīng)及時向土地管理部門申請建設(shè)用地手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可用地。D. 委托設(shè)計。辦理用地手續(xù)后，可以通過招標(biāo)委托進行工程設(shè)計。參加設(shè)計招標(biāo)者必須具有一定資格的設(shè)計單位。工程設(shè)計一般分三個階段：1）設(shè)計方案；2）擴初設(shè)計；3）施工圖設(shè)計。擴初設(shè)計完成后，必須分別征詢環(huán)保、人防、消防、自來水、市政、供電、煤氣、綠化、衛(wèi)生防疫等部門的意見。E. 籌措建設(shè)資金?；I措資金的渠道主要有四個方面：（1）自有流動資金；（2）向銀行或其他金融機構(gòu)貸款；（3）向社會發(fā)行融資債券或股票；（4）預(yù)售（或預(yù)租）商品房。F. 拆遷G. 三通一平。三通一平指施工臨時用水、用電、道路及場地平整。建設(shè)單位一般在完成施工圖設(shè)計后即可向供水、供電部門申請用水、用電。上述工作完成后，房地產(chǎn)項目的施工條件基本具備。前期工作某些項目往往與決策論證交叉進行，需要妥善安排好相互關(guān)系。3．工程管理，即項目建設(shè)施工階段這是開發(fā)項目的實施階段，一般包括現(xiàn)場清理、材料準(zhǔn)備、施工隊伍招投標(biāo)、合理管理、施工管理、工程監(jiān)理等方面工作。本階段要妥善處理好工程竣工的各項善后工作，主要有驗收、場地清理、開發(fā)工程財務(wù)決算和資料歸檔等幾方面。19本階段工作按程序排列則有以下七項：A. 組織施工招標(biāo)。通過招標(biāo)，選定中標(biāo)單位后，必須在規(guī)定的時間里與中標(biāo)單位簽訂施工合同。B. 控制施工進度。工程開工以后，建設(shè)單位必須在施工現(xiàn)場派駐甲方代表，督促施工單位按計劃施工，保證施工進度。C. 加強質(zhì)量監(jiān)理。工程質(zhì)量監(jiān)理是對工程施工質(zhì)量進行全過程專業(yè)化的監(jiān)督與管理。D. 竣工驗收。E. 市政公建配套，應(yīng)按規(guī)劃要求，與房屋施工同步進行。積極做好配合工作，以保證水、電、煤等配套工作的盡快完成。F. 交付使用。G. 資料匯總歸檔。三．房地產(chǎn)開發(fā)審批手續(xù)1．項目建議書及可行性報告(由計委審批)房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究批復(fù)是一系列證件中首要證件，有了這個證件才能進行項目建設(shè)，才能申請領(lǐng)取其他證件。北京市計劃委員會和各區(qū)、縣計劃委員會是本市房地產(chǎn)開發(fā)計劃和基本建設(shè)計劃的編制審批實施的主管部門。根據(jù)北京市的規(guī)定，只有經(jīng)市建委批準(zhǔn)，具有在北京從事房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)或具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參加才能在北京從事房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)?？尚行匝芯繄蟾鎴笈鷳?yīng)提供的文件開發(fā)商在項目建議書獲得批準(zhǔn)后，即可著手編制可行性研究報告，可行性研究是對擬建設(shè)項目在技術(shù)上和經(jīng)濟上（包括微觀效益和宏觀效益）是否可行進行的分析、論證和評價。經(jīng)過對項目在技術(shù)上是否先進、適用、可靠在規(guī)模上是否合理，特別是在經(jīng)濟上是否能得到預(yù)期效益（包括經(jīng)濟效益、社會效益）等各方面進行系統(tǒng)的分析、論證，通過多方案比較，提出評價意見。通過可行性研究報告，向政府推薦最佳方案。在編制的同時還要與市政、公用、供電、電信等部門共同確定“四源” （供水、煤氣、熱力、污水處理）供應(yīng)的可能性；根據(jù)規(guī)劃局初步規(guī)劃設(shè)計條件，作出可行性規(guī)劃方案。2．建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證(由規(guī)劃局審批)房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計階段要領(lǐng)取兩個證件，即建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。市規(guī)劃局是本市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門，區(qū)（縣）規(guī)劃局在市規(guī)劃局業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)下，依法管理本區(qū)（縣）的城鄉(xiāng)建設(shè)管理工作。因此核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的工作由市及各區(qū)（縣）規(guī)劃局負(fù)責(zé)。設(shè)計的審批機關(guān)是北京市及各區(qū)（縣）規(guī)劃管理局、北京市首都規(guī)劃委員會和首藝委。3．建設(shè)用地批準(zhǔn)證書（房屋土地管理局）20北京市區(qū)縣房屋土地管理局是全市土地主管機關(guān)。4．房屋拆遷許可證（房屋土地管理局）進行房屋拆遷的，應(yīng)取得北京市房屋土地管理局核發(fā)的房屋拆遷許可證（以下簡稱拆遷證）。市房地局主管全市房屋拆遷工作。區(qū)、縣房地局主管本轄區(qū)、縣內(nèi)房屋拆遷工作。5．建設(shè)工程開工證（城鄉(xiāng)建設(shè)委員會）房地產(chǎn)開發(fā)單位領(lǐng)取的建設(shè)工程開工證（以下稱開工證） ，是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。6．土地證書（北京市、區(qū)縣人民政府）7．商品房銷售證書（房屋土地管理局）四．房地產(chǎn)項目投資構(gòu)成及投資分析1．房地產(chǎn)項目投資構(gòu)成A. 土地成本a. 土地出讓金b. 土地補償及拆遷安置費c. 市政配套及集資費B. 前期費用a. 規(guī)劃、勘察、設(shè)計費b. 三通一平費c. 工程招標(biāo)及辦理各項開工手續(xù)費C. 建安有關(guān)費用a. 建安費 多層約為 1000 元/平方米高層約為 1500 元/平方米b. 四源費、電貼費c. 工程監(jiān)理及質(zhì)量監(jiān)督費d. 小區(qū)配套建設(shè)及綠化等費用D. 項目銷售及交易稅費E. 項目管理費、不可預(yù)見費、開發(fā)企業(yè)利潤、稅金及利息2．房地產(chǎn)項目投資分析A. 房地產(chǎn)項目投資經(jīng)濟效益的靜態(tài)評價房地產(chǎn)項目投資經(jīng)濟效益的靜態(tài)評價是不考慮資金時間價值的評價方法。因其計算簡單、方便，在項目的機會研究階段、初步可行性研究階段，以及建設(shè)期較短的小型項目評價上有廣泛的應(yīng)用。具體方法有：投資收益率法21投資收益率又稱投資利潤率或投資效果系數(shù)，主要用來評價項目的獲利水平。其計算公式如下： 投資收益率 = 收益額 / 項目投資額 100%式中：項目投資額是包括貸款利息的總投資；收益額是房地產(chǎn)開發(fā)商品的銷售凈收入。如商品房銷售凈收入，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓凈收入等。投資回收期法投資回收期就是用擬建項目的凈收益來補償全部投資所需要的時間，即項目開發(fā)建設(shè)投放資金的回收時間。投資回收期 = 項目總投資 / 項目年平均收益額式中的項目投資額一般也應(yīng)考慮投資貸款利息。項目的年平均收益額是由項目的年平均營業(yè)收入（租金收入）扣除年平均經(jīng)營成本（不含折舊）及各種稅金后的余額。B. 房地產(chǎn)項目投資經(jīng)濟效益的動態(tài)評價動態(tài)評價分析法是考慮資金時間價值的分析方法。常用的動態(tài)分析方法有凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率法。房地產(chǎn)項目投資經(jīng)濟效益的不確定性分析在房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟效益評價分析中，引用了大量的技術(shù)經(jīng)濟數(shù)據(jù)，如銷售單價、成本、收益、貸款、利率、工期等。由于這些數(shù)據(jù)都是分析人員根據(jù)資料對未來的可能性作出的某種估計，所以分析中就帶有某種不確定性因素。不確定性分析就是借助于盈虧平衡分析、敏感性分析及概率分析等數(shù)學(xué)方法對項目投資效益做更進一步分析。北京中原 商務(wù)區(qū)教材22商 務(wù) 區(qū) 教 材一．商務(wù)中心區(qū) —— CBDCBD即英文Central Business District的縮寫，中文譯為商務(wù)中心區(qū)，最早產(chǎn)生于二十世紀(jì)二十年代的美國。大多數(shù)城市的CBD都經(jīng)歷了“小商業(yè)點（以商業(yè)為中心）——傳統(tǒng)商業(yè)中心（商業(yè)、辦公業(yè)混雜）——現(xiàn)代CBD（以商務(wù)辦公為中心） ”這樣一個由初級向高級過度的過程。國際上著名的CBD：紐約的曼哈頓、東京的新宿、法國的拉德方斯、香港的中環(huán)以及上海的陸家嘴等。多功能綜合性的現(xiàn)代化商務(wù)中心區(qū)，一般占地三至五平方公里，甚至更大規(guī)模，而且建筑容量相對較高。建筑量至少在四五百萬平方米以上，多的甚至超過千萬平方米，商務(wù)中心區(qū)應(yīng)該是一個城市現(xiàn)代化的象征與標(biāo)志，聚集著規(guī)模宏大、錯落有秩的建筑群，實力雄厚的企業(yè)王國，還有眾多創(chuàng)造財富神話的精英。商務(wù)中心區(qū)主要由商務(wù)辦公、金融和服務(wù)類三大職能設(shè)施構(gòu)成，同時也不同程度地包括一定量的傳統(tǒng)商業(yè)零售類職能設(shè)施。在CBD中這三大職能的比例關(guān)系一般為2:1:1，即以辦公職能為主，兼以金融和服務(wù)類職能?，F(xiàn)代 CBD 可以概括為：A. 城市的功能核心，城市的經(jīng)濟、科技、文化等在此高度集中； B. 交通便利，人口流動量大； C. 白天人口高度密集，晝夜人口數(shù)量變化大； D. 位于城市黃金地帶，地價最高。 1993 年國務(wù)院批準(zhǔn)的《北京城市總體規(guī)劃》中明確