【正文】 哪個所有者有直接關(guān)系了。我們在了解如何購買住房、欲購買的房屋是否能夠用于出售、購房后能否一定取得所有權(quán)這樣一些問題之前，應(yīng)當首先了解我國的土地所有權(quán)制度。A. 國家所有的土與集體所有的土地目前，我國的土地只有兩面三刀類所有者：一類是國家所有，另一類是集體所有。國家所有的土地，其所有權(quán)人具有唯一性，而集體所有的土地，則分別屬于眾多的不同的集體。屬于國家所有的土地是：城市的土地、農(nóng)村和城市郊區(qū)中由法律規(guī)定屬于國家所有的土地。屬于集體所有的土地是：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地、宅基地、自留地、自留山。對于集體所有的土地，國家可以依法征用。在兩種土地所有權(quán)中，只有屬于國家所有的土地才能被依法用于商品房的開發(fā)經(jīng)營。屬于集體所有的土地是不能被用于商品房開發(fā)經(jīng)營的。當然，集體所有的土地被國家依法征用后，還是可以用于商品房開發(fā)的。國家所有的土地被用于商品房的開發(fā)經(jīng)營是有條件的，即開發(fā)商必須向國家支付土地使用出讓金，才能從國家取得該片土地在一定期限內(nèi)的使用權(quán)。目前，我國從事住宅開發(fā)的單位，可以通過兩種途徑從國家取得土地的使用許可權(quán)：一是行政劃撥，二是有償；轉(zhuǎn)讓。兩種途徑的主要區(qū)別在于，取得土地使用權(quán)是有償還是無償?shù)?。房地產(chǎn)開發(fā)商用于商品房開發(fā)的土地都必須是有償?shù)模幢仨毷窍驀医桓读送恋厥褂脵?quán)出讓金的土地。否則，建設(shè)單位對在該土地上建造的房屋不能取得所有權(quán)，而購房者即使支付了房價款，也不能取得所有權(quán)。違法或者違章建筑；房屋使用權(quán)不能買賣，房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)未明確的；學校、寺廟、庵堂等教育、宗教建筑；著名建筑物或者文物古跡等須加以保護的房屋；由于國家建設(shè)需要，征用或者確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋；單位不得擅自購買城市私房；出租人、共有權(quán)人、出典人的房屋可以出售，在同等條件下，承租人、共有權(quán)人、承典人有優(yōu)先購買權(quán)；出賣享有國家或者單位補貼廉價購買或建造的房屋。在集體所有的土地上興建的房屋。有的地區(qū)比如北京市禁止利用集體所有土地進行土地和商品房屋的開發(fā)經(jīng)營活動。房地產(chǎn)開發(fā)商只有取得了國有土地權(quán)才可以按規(guī)定開發(fā)經(jīng)營土地和商品房。如果開發(fā)商沒有取得有效的國有土地使用證，購房者就不應(yīng)考慮買其出售的房屋。非房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)銷售的房屋。只有批準有房地產(chǎn)開發(fā)資格、領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)商，才可以開發(fā)建設(shè)和銷售商品房。只有使用權(quán)的房屋。有的地區(qū)，對明知其建設(shè)的房屋不能買賣，無法辦理合法房地產(chǎn)買賣手續(xù)，非法倒賣公房使用權(quán)的行為，將嚴厲查處。因此，這種只有使用權(quán)的房屋也不應(yīng)購買。房屋產(chǎn)權(quán)受到限制的房屋，也不能購買。這包括經(jīng)人民法院和仲裁機構(gòu)裁定限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移以入房屋已經(jīng)設(shè)定抵押的情形等。居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其它用地50年。有自己的名稱和組織機構(gòu)；有固定的經(jīng)營場所；有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資金；有足夠的技術(shù)人員；法律，行政法規(guī)規(guī)定的其它條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為五個等級。各級企業(yè)的資質(zhì)標準如下：A. 資質(zhì)一級企業(yè)自有流動資金2 000 萬元以上，注冊資金不低于2 000 萬元。有職稱的建筑。土木工程。財務(wù)管理。建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于40人，其中有中級以上職稱的管理人員不得少于20人。設(shè)有高級工程師職稱的總工程師。高級會計師職稱的總會計師。經(jīng)濟師以上（含經(jīng)濟師）職稱的總經(jīng)濟師。工程技術(shù)。經(jīng)濟、統(tǒng)計，財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。具有5年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。近3年累計竣工30萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)4年建筑工程質(zhì)量合格率達100％，優(yōu)良率達20％以上。B. 資質(zhì)二級企業(yè)自有流動資金1000萬元以上，注冊資金不低于1000萬元。②有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于10人。工程技術(shù)、經(jīng)濟、統(tǒng)計、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。具有3年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。近3年累計竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100％，優(yōu)良率達10％以上。C. 資質(zhì)三級企業(yè)自有流動資金500萬元以上，注冊資金不低于500萬元。有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于5人。工程技術(shù)。財務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，其它業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)助理以上職稱，配有初級以上職稱的專業(yè)統(tǒng)計人員。具有2年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。累計竣工5萬平方米以上的房屋建筑面積，或累計完成與之相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。建筑工程質(zhì)量合格率達100％。自有流動資金200萬元以上，注冊資金不低于200萬元。有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于5人。工程技術(shù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員。資質(zhì)五級企業(yè)。自有流動資金不低于100萬元，具體標準由省、自治區(qū)。直轄市建設(shè)行政主管部門制定。建設(shè)部在1998年發(fā)布的《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中明確規(guī)定，正常使用情況下商品住宅各部位。部件的保修內(nèi)容和保修期為：屋面防水3年；墻面。廚房和衛(wèi)生間地面、地下室。管道滲漏：年；墻面。頂棚抹灰層脫落：年；地面空鼓開裂。大面積起砂1年；門窗翹裂。五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱。供冷系統(tǒng)和設(shè)備：個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具、年；燈具。電器開關(guān)6個月。其它部位、部件的保修期限由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。有些房地產(chǎn)開發(fā)公司將商品房屋面出售或出租給頂層購房戶，這是不符合有關(guān)法律，法規(guī)的行為。根據(jù)建設(shè)部1989年11月21日發(fā)布的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》的第六條規(guī)定：“（異產(chǎn)毗連房屋）所有人和使用人對共有共享的門廳。陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所，以及院落。上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔相應(yīng)的義務(wù)，除另有約定外、任何一方不得多占。獨占”?！八腥撕褪褂萌嗽诜课莨灿?、共享部位。不得有損害他方利益的行為”。因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司將屋面使用權(quán)向頂層住戶出售是侵犯其它樓層購房戶即第三人的合法權(quán)益的行為，而歸于無效。當然，房地產(chǎn)開發(fā)公司如果已與其余樓層購房戶達成協(xié)議則另當別論。此外，房地產(chǎn)開發(fā)公司以一定的價格出售屋面的使用權(quán)，并稱此舉乃收口成本的，亦屬不合法。因為根據(jù)國家物價局、建設(shè)部等四部門于1992年7月28日發(fā)布的《商品住宅價格管理暫行辦法》第五條規(guī)定精神，商品房屋面的建造成本已包含于建筑總成本之內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)公司未經(jīng)物價部門批準再行收取價款，沒有法律依據(jù)，亦不符合物價政策。? 土地補償費用：合作方的條件，或轉(zhuǎn)讓費。? 土地出讓收益金：國家按土地類別收取土地轉(zhuǎn)讓費用。一般磚混結(jié)構(gòu)為600~700元／m2，框架結(jié)構(gòu)為900～1000元／m2，裝修費用按實際情況另計。：一般占銷售回收金額的2％。：一般占銷售回收金額的2％~3％。? 勘測費：按建筑面積3元／m2收取。? 設(shè)計費＝按設(shè)計單位資質(zhì)及建筑面積收取。? 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。％、10％、15％、30％收取，中外合資可免征，一般為5％。? 城市設(shè)施有償使用費：按10元/m2收取。? 城市規(guī)劃管理費：按勘測設(shè)計費，建安成本的3%收取。? 新型墻體保證金：按4．5元／m2收取，竣工驗收合格后退回。? 工程質(zhì)量監(jiān)督費：按勘測設(shè)計費。建安成本的2．5 收取。? 學校修建費；按2元／m2收取。? 人防異地建設(shè)費：按10元／m2收取。? 房屋拆遷管理費：按土地補償費用的0．5％收取，不涉及房屋拆遷的免收。? 供水增容費：按所需水管粗細劃分，每100mm管需增容費50 000元。? 電增容費：計算所需用電量，按650元／kW收取。：按銷售收入的3．3％計算。：? 企業(yè)所得稅：按毛利潤的24％計算。? 地方所得稅：按毛利潤的3％計算。：包括不可預見費用，鑒證費等，按銷售收入的1。5％計算。* 以上所列數(shù)字，視時間性和各地具體情況不同會有所差別。. 商品房銷售必備的“五證”一是該項物業(yè)的計委立項，可行性研究的批件不能少，二是規(guī)劃局的規(guī)劃許可證不能少，三是土地使用證不能少，四是建設(shè)部門頒發(fā)的開工建設(shè)許可證不能少，五是房管局的商品房預售許可證不能少。. 貸款. 個人住房貸款個人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。借款人申請個人住房貸款時必須提供擔保。. 個人住房貸款的種類目前，個人住房貸款一般有委托貸款。自營貸款和組合貸款三種。個人住房委托貸款指銀行根據(jù)公積金管理部門的委托，以公積金存款為資金來源，按規(guī)定的要求向購買普通住房的個人發(fā)放的貸款。個人住房自營貸款是以銀行信貸資金為來源向購房者個人發(fā)放的貸款。個人住房組合貸款指以公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人發(fā)放的用于購買自用普通怯房的貸款，是個人住房委托貸款和自營貸款的組合。. 住房按揭貸款按揭貸款是住房擔保貸款的一種。是指購房者以所購住房做抵押并由其所購買往房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供擔保的個人住房貸款。. 辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)的銀行經(jīng)中國人民銀行批準設(shè)立的商業(yè)銀行和住房儲蓄銀行都可以辦理。. 個人住房貸款發(fā)放對象 個人住房貸款的發(fā)放對象是具有完全民事行為能力的自然人，即年滿18歲的公民。. 申請個人住房貸款需具備的條件申請個人住房貸款需具備以下條件：具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效屠留身份；有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；具有購買往房的合同或協(xié)議；不享受住房補貼的以不低于所購住房全部價款的30％作為購房首期付款；享受住房補貼的以個人承擔部分的30％作為購房的首期付款；有貸款辦認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人；貸款人規(guī)定的其它條件。. 個人住房貸款的期限和利率期限：最長不得超過20年。利率如表1所示。貸款期限1年以上的遇利率調(diào)整，從下年開始按新利率相應(yīng)檔次執(zhí)行。表1 個人住房貸款的利率期限種類1年以下(含1年)1至3年(含3年)3至5年(含5年）5至10年(含10年)10年至15年(含15年)15年至20年(含20年）個人住房委托貸款% % % % %個人住房自營貸款% % % %1在3至5年貸款利率基礎(chǔ)上適當上浮，上浮幅度最高不得超過5%. 申請個人住房貸款的大致程序大致程序為：向銀行提出貸款申請，銀行審查同意后簽訂貸款合同和擔保合同，按要求到當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門，保險公司。公證等部門辦理抵押登記、保險和公證手續(xù)，再到銀行辦理貸款手續(xù)。. 申請個人住房貸款需提供的材料申請個人住房貸款應(yīng)向銀行提供下列材料：身份證件（指居民身份證、戶口本和其它有效居留證件）；有關(guān)借款人家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟收入的證明，符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其它批準文件；抵押物或質(zhì)物清單。權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明；有關(guān)部門出具的抵押物估價證明；保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明；申請住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的證明；貸款人要求提供的其它文件或資料。. 個人住房貸款的發(fā)放數(shù)量個人住房貸款發(fā)放的數(shù)額，不享受住房補貼的，一般按擬購住房價值扣除其不低于房款30％的首期付款后的數(shù)量確定；享受住房補貼的一般按個人承擔部分的刀％確定。住房公積金貸款額度不超過借款家庭成員退休年齡內(nèi)所交納住房公積金數(shù)額的2倍。. 個人住房貸款的擔保方式個人住房貸款采用抵押、質(zhì)押、保證和抵押（質(zhì)押）加保證四種擔保方式。抵押貸款方式是指貸款銀行以借款或第三人提供的符合規(guī)定條件的財產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。質(zhì)押貸款是指借款人或第三人將符合規(guī)定條件的權(quán)利憑證交由貸款銀行占有，貸款銀行以該權(quán)利作為貸款擔保而向借款人發(fā)放貸款的方式。保證貸款方式是指貸款銀行以借款人提供的具有代為清償能力的法人或個人作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式。抵押（質(zhì)押）加保證貸款方式是指貸款銀行在借款人或第三人提供抵押（質(zhì)押）的基礎(chǔ)上，同時要求借款人提供符合規(guī)定條件的保證人作為貸款擔保而向借款人發(fā)放貸款的方式。. 可作為個人住房貸款的抵押物? 抵押人所有的房屋和其它地上定著物。? 抵押人依法取得的國有土地使用權(quán)。? 貸款銀行認可的其它符合法律規(guī)定的財產(chǎn)。? 憑證式國庫券。? 國家重點建設(shè)債券。? 金融債券。? AAA級企業(yè)債券。? 存單等有價證券。. 個人住房貸款的保證法人和個人均可為個人住房貸款提供保證。保證人是法人的，必須具有代為償還全部貸款本息的能力，且在銀行開立有存款帳戶。保證人是個人的，必須有固定經(jīng)濟來源，具有足夠代償還能力，并且在銀行存有一定數(shù)額保證金。. 申請個人住房貸款需辦理的手續(xù)申請個人住房貸款還需在保險公司。公證部門和當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理保險。公證和房產(chǎn)抵押登記等手續(xù)。. 個人住房貸款的提取貸款的提取主要有以下兩種方式：。借款合同生效后，借款人按照合同約定的用款計劃，將所借款項直接轉(zhuǎn)入其在貸款行開立的存款戶。借款合同生效后，由借款人委托貸款行按借款合同約定的時間，將借款一次或分次轉(zhuǎn)入售房單位或開發(fā)商在有關(guān)銀行開立的存款戶內(nèi)。采取專項提款方式的借款人，在提取貸款時，必須向貸款行提供有關(guān)合同。協(xié)議付款通知等憑證。用住房公積金發(fā)放的貸款，采取專項提款方式。. 個人住房貸款的償還償還貸款本息的方式由借貸雙方商定，并在借款合同中載明，貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實