【正文】 并不了解，因此針對此類客戶，對臨安整體情況和筑境風情商業(yè)街概況的介紹必不可少。訴求要點：168。 臨安的地理位置168。 臨安的經濟狀況168。 臨安特產、文化168。 臨安的商業(yè)狀況168。 臨安的發(fā)展前景168。 臨安的城市規(guī)劃168。 臨安城北的發(fā)展狀況168。 臨安城北商圈的形成168。 筑境商業(yè)街的概況168。 筑境商業(yè)街在城北商圈中的地位錢王故里 生態(tài)名城 數字臨安 商業(yè)先機臨安城北 城市副中心新商圈、新中心、新財富，城北商圈引擎針對餐飲類客戶：餐飲講究集聚效應，消費人流，交通保障，針對這一客群，需要訴求明確：168。 筑境風情商業(yè)街整體商業(yè)輻射力168。 臨安餐飲的郊區(qū)化時代168。 固定消費人流支撐168。 暢通的交通系統(tǒng)保障邀你共同留住北城餐飲消費的財富呼應臨安餐飲的郊區(qū)化時代針對大學商街客戶：林學院的發(fā)展和筑境商業(yè)街大學商街的學院優(yōu)勢的唯一性是吸引商家的重要因素：臨安城市規(guī)劃北學區(qū)的規(guī)劃林學院概況及發(fā)展狀況林學院在臨安市的地位筑境商業(yè)街大學商街接軌林學院的措施打造臨安唯一大學商街 啟動臨安大學商鋪時代七、招商存在的問題及建議本項目就招商不明確的情況和存在的問題（一）項目配套存在的問題由于項目未來的商家（內街餐飲）多存在進行一些明火操作，故此部分商鋪應充分考慮消防和環(huán)保問題；由于商家多屬于消費者較多的消費場所，加之一些烹飪要求，應很好地考慮通風和消防設施；在整個建筑及項目步行街區(qū)內應考慮足夠的廣告位；關于車輛停放問題；現缺乏專門的地面停車場。項目用電線路在未來承受的負荷較大，線路的設置應考慮到商家使用的要求，不但要有照明電，而且要有工作電； 項目應配置有一定發(fā)電量的發(fā)電設備，以保障停電時商家的經營正常進行。 商業(yè)街離主城區(qū)和林學院生活區(qū)較遠，需要開設專線班車。（二）項目布局應注意的問題 由于現有的單位標準鋪面的分隔較小，完全不能適應較大型經營商家的要求，屆時必須根據商家的要求調整。 公共部位裝修到位。 二樓欄桿建議調整為玻璃鐵欄桿，擴大景觀視線，增加2樓商業(yè)價值。 整體商業(yè)街缺乏商業(yè)氛圍，應加強主要入口處的商業(yè)氛圍營造。（三）、招商應具備的條件的要求通過對各經營商家的接觸，我們認為要有效的開展招商不能匆忙行事，必須進行充分準備，具有完善的招商資料，有全面的招商應對策略后才能啟動項目招商工作。在自身氛圍營造上一方面要強調未來的商業(yè)氛圍，取得相關證明資料，另一方面一定要營造現場的人氣，以便商家進行考察時樹立經營信心。（四）、對于項目招商條件完善的相關建議一定要解決現場停車的問題,開辟出步行街的附屬停車空間；一定要的水、電、氣、消防等相關配套上有針對性地進行配置，以滿足項目的經營要求；要詳細做好項目的經營管理規(guī)劃和經營運作規(guī)劃，以保障經營者的長期經營；在商鋪的適當位置也應考慮一些排污管道甚至預留衛(wèi)生間區(qū)域； 項目經營區(qū)域分布規(guī)劃可以較為靈活地根據大客戶的實際要求進行靈活的劃分； 在主要入口設置小品，增加商業(yè)街入口的商業(yè)氛圍，吸引人流， 開設專線班車，方便主城區(qū)及林學院客戶前來消費。 在招商中應重點針對具有連鎖性質或特許經營性質的商家展開重點突破。通過以上工作，建立起本項目系統(tǒng)的招商體系，展開有效的招商運作。八、招商費用預算招商的費用預算（費用預算截止項目開街，其中部分費用與銷售是連通的）招商費用表（2005年11月1日2006年6月8日）項目　分項費用預算（元）備注1招商手冊印刷（5000冊*3元/冊）15,000可能增加量2其他基本資料文本包括招商說明、招商商鋪平面圖及面積、招商業(yè)態(tài)比例和業(yè)態(tài)細分、銷售價格表、租賃合同范本合作經營合同范本、物管文本、裝修要求、商業(yè)管理文本交通、環(huán)保、工商、稅務等方面的優(yōu)惠政策、經營商戶經營手續(xù)辦理簡化文本、招商負責人及相關人員的激勵制度文本10,0003其他宣傳資料DM（3萬*）6,000海報、PPT等10,0003招商推介活動招商說明會或招商發(fā)布會30,000品牌商家簽約儀式10,000客戶局部溝通活動5,0004商業(yè)氛圍包裝各未入住店面包裝（初步匡定40家*500元）20,000　旗幟條幅包裝、宣傳戶外包裝等10,0005人員工資招商團隊工資（總經理20萬、主管2位16萬，招商人員5名25萬）610,000　招商客戶間接推薦獎金50,0006媒體報紙（當地報紙、杭州報紙和異地報紙,主要計算杭州報紙和異地報紙,整版3次45萬,半版8次80萬,其他10萬）1,350,000　杭州電臺200,000房交會杭州房交會和臨安房交會、異地房交會各一次（8萬+3萬+6萬）170,0007開街活動大型開街活動、活動準備、活動邀請費用、活動場地費用、活動宣傳資料費用）10,000　8合計2,506,000　9大型租賃客戶租金補貼或裝修補貼按實際發(fā)生計算10招商代理費用另計如不考慮一些大型租賃客戶的租金補貼情況，到項目開街為止的招商費用可控制在250萬左右。九、商業(yè)街開街活動及促銷、推廣活動計劃商場主題可透過商場舉辦的推廣活動，公關宣傳手法把形象建立起來，經過開業(yè)前的一輪報紙軟性文章，告知性廣告和項目包裝方面的推廣，顧客已有一定程度認識本項目，因此，開街后的宣傳工作，則著重于活動推廣方面。開街活動：筑境風情嘉年華以“嘉年華”作為主題，在開街后推出為期一周的一連串慶?；顒?，讓廣大的市民在短時間內認知本項目。主打活動：筑境風情嘉年華晚會與林學院合作，以林學院學生青春才藝比賽為主結合一些游戲活動在商業(yè)街內部廣場組織一場風情嘉年華晚會。并聘請比賽的優(yōu)勝者為風情商業(yè)街形象代言人，參與今后的系列推廣活動。為增加活動影響，可增加預算，邀請符合項目氣質的知名藝人到場表演助興。配合活動：與商戶合作，在嘉年華期間發(fā)放貴賓VIP優(yōu)惠卡，并推出“吃喝玩樂在商業(yè)街，推出三重大優(yōu)惠”活動，消費滿XX可得消費折扣、餐飲禮券及驚喜刮咭一張參與實物抽獎活動等。每日指定時間舉行表演及抽獎活動：216。 時裝表演216。 歌舞表演216。 問答游戲（與現場觀眾同樂）216。 壓軸大抽獎等媒體配合：聯系臨安當地媒體作專題專訪。結合錢江晚報軟文、報廣，增加開街慶典效應，提高本項目的曝光率和知名度, 吸引更多的新顧客。備選活動：冠名贊助森博會開幕演出 商業(yè)街一年內促銷、推廣活動計劃廣告宣傳初期通過硬性廣告的轟炸來達到廣告的實效，到以后的維持期，軟性的公關則顯得更為重要。根據具體的招商情況，需要業(yè)主及商戶長時間投資在宣傳活動上，通過舉辦各種節(jié)日性和季節(jié)性的專場活動，進一步體現筑境風情商業(yè)街的價值所在，促進商業(yè)街的宣傳與推廣2006年10月黃金周美食節(jié)—臨安特色野味美食周結合黃金周的臨安旅游旺季推出臨安特色野味美食節(jié)以吸引外地客戶，增加商業(yè)街的知名度。11月美麗的臨安—臨安風情攝影展與臨安宣傳部門合作在商業(yè)街內舉辦以美麗的臨安為主題的臨安風情攝影展以吸引參觀人流、增加商業(yè)街在臨安的影響12月圣誕狂歡夜—系列休閑娛活動以時尚party為主題結合街內休閑業(yè)態(tài)組織圣誕狂歡活動吸引學生和臨安的年輕時尚人士2007年2月歡聚風情節(jié)—元宵燈會美食節(jié)利用元宵節(jié)慶在美食節(jié)內舉辦元宵燈會結合燈展，猜謎送優(yōu)惠的系列活動，吸引消費3月2050電腦節(jié)—IT產品展示周與林學院和街內數碼店合作舉辦主要針對林學院學生的2050電腦節(jié)結合電子競技比賽，裝機比賽，特價IT數碼產品展促進消費，烘托商業(yè)氛圍5月黃金周風情購物節(jié)結合五一黃金周推出風情購物節(jié)，在商業(yè)街內消費，滿百就送消費到XXX就送VIP優(yōu)惠卡6月六一兒童節(jié)健康寶寶活動—居家產品展示周結合六一兒童節(jié)推出臨安健康寶寶的評選活動配合居家產品展示，擴大影響，刺激消費8月夏日激情—筑境納涼啤酒節(jié)與街內酒吧合作推出筑境納涼啤酒節(jié)結合免費暢飲等游戲活動聚集人氣。 ４４