【正文】 并不了解，因此針對此類客戶，對臨安整體情況和筑境風(fēng)情商業(yè)街概況的介紹必不可少。訴求要點：168。 臨安的地理位置168。 臨安的經(jīng)濟狀況168。 臨安特產(chǎn)、文化168。 臨安的商業(yè)狀況168。 臨安的發(fā)展前景168。 臨安的城市規(guī)劃168。 臨安城北的發(fā)展?fàn)顩r168。 臨安城北商圈的形成168。 筑境商業(yè)街的概況168。 筑境商業(yè)街在城北商圈中的地位錢王故里 生態(tài)名城 數(shù)字臨安 商業(yè)先機臨安城北 城市副中心新商圈、新中心、新財富，城北商圈引擎針對餐飲類客戶：餐飲講究集聚效應(yīng)，消費人流，交通保障，針對這一客群，需要訴求明確：168。 筑境風(fēng)情商業(yè)街整體商業(yè)輻射力168。 臨安餐飲的郊區(qū)化時代168。 固定消費人流支撐168。 暢通的交通系統(tǒng)保障邀你共同留住北城餐飲消費的財富呼應(yīng)臨安餐飲的郊區(qū)化時代針對大學(xué)商街客戶：林學(xué)院的發(fā)展和筑境商業(yè)街大學(xué)商街的學(xué)院優(yōu)勢的唯一性是吸引商家的重要因素：臨安城市規(guī)劃北學(xué)區(qū)的規(guī)劃林學(xué)院概況及發(fā)展?fàn)顩r林學(xué)院在臨安市的地位筑境商業(yè)街大學(xué)商街接軌林學(xué)院的措施打造臨安唯一大學(xué)商街 啟動臨安大學(xué)商鋪時代七、招商存在的問題及建議本項目就招商不明確的情況和存在的問題（一）項目配套存在的問題由于項目未來的商家（內(nèi)街餐飲）多存在進行一些明火操作，故此部分商鋪應(yīng)充分考慮消防和環(huán)保問題；由于商家多屬于消費者較多的消費場所，加之一些烹飪要求，應(yīng)很好地考慮通風(fēng)和消防設(shè)施；在整個建筑及項目步行街區(qū)內(nèi)應(yīng)考慮足夠的廣告位；關(guān)于車輛停放問題；現(xiàn)缺乏專門的地面停車場。項目用電線路在未來承受的負(fù)荷較大，線路的設(shè)置應(yīng)考慮到商家使用的要求，不但要有照明電，而且要有工作電； 項目應(yīng)配置有一定發(fā)電量的發(fā)電設(shè)備，以保障停電時商家的經(jīng)營正常進行。 商業(yè)街離主城區(qū)和林學(xué)院生活區(qū)較遠(yuǎn)，需要開設(shè)專線班車。（二）項目布局應(yīng)注意的問題 由于現(xiàn)有的單位標(biāo)準(zhǔn)鋪面的分隔較小，完全不能適應(yīng)較大型經(jīng)營商家的要求，屆時必須根據(jù)商家的要求調(diào)整。 公共部位裝修到位。 二樓欄桿建議調(diào)整為玻璃鐵欄桿，擴大景觀視線，增加2樓商業(yè)價值。 整體商業(yè)街缺乏商業(yè)氛圍，應(yīng)加強主要入口處的商業(yè)氛圍營造。（三）、招商應(yīng)具備的條件的要求通過對各經(jīng)營商家的接觸，我們認(rèn)為要有效的開展招商不能匆忙行事，必須進行充分準(zhǔn)備，具有完善的招商資料，有全面的招商應(yīng)對策略后才能啟動項目招商工作。在自身氛圍營造上一方面要強調(diào)未來的商業(yè)氛圍，取得相關(guān)證明資料，另一方面一定要營造現(xiàn)場的人氣，以便商家進行考察時樹立經(jīng)營信心。（四）、對于項目招商條件完善的相關(guān)建議一定要解決現(xiàn)場停車的問題,開辟出步行街的附屬停車空間；一定要的水、電、氣、消防等相關(guān)配套上有針對性地進行配置，以滿足項目的經(jīng)營要求；要詳細(xì)做好項目的經(jīng)營管理規(guī)劃和經(jīng)營運作規(guī)劃，以保障經(jīng)營者的長期經(jīng)營；在商鋪的適當(dāng)位置也應(yīng)考慮一些排污管道甚至預(yù)留衛(wèi)生間區(qū)域； 項目經(jīng)營區(qū)域分布規(guī)劃可以較為靈活地根據(jù)大客戶的實際要求進行靈活的劃分； 在主要入口設(shè)置小品，增加商業(yè)街入口的商業(yè)氛圍，吸引人流， 開設(shè)專線班車，方便主城區(qū)及林學(xué)院客戶前來消費。 在招商中應(yīng)重點針對具有連鎖性質(zhì)或特許經(jīng)營性質(zhì)的商家展開重點突破。通過以上工作，建立起本項目系統(tǒng)的招商體系，展開有效的招商運作。八、招商費用預(yù)算招商的費用預(yù)算（費用預(yù)算截止項目開街，其中部分費用與銷售是連通的）招商費用表（2005年11月1日2006年6月8日）項目　分項費用預(yù)算（元）備注1招商手冊印刷（5000冊*3元/冊）15,000可能增加量2其他基本資料文本包括招商說明、招商商鋪平面圖及面積、招商業(yè)態(tài)比例和業(yè)態(tài)細(xì)分、銷售價格表、租賃合同范本合作經(jīng)營合同范本、物管文本、裝修要求、商業(yè)管理文本交通、環(huán)保、工商、稅務(wù)等方面的優(yōu)惠政策、經(jīng)營商戶經(jīng)營手續(xù)辦理簡化文本、招商負(fù)責(zé)人及相關(guān)人員的激勵制度文本10,0003其他宣傳資料DM（3萬*）6,000海報、PPT等10,0003招商推介活動招商說明會或招商發(fā)布會30,000品牌商家簽約儀式10,000客戶局部溝通活動5,0004商業(yè)氛圍包裝各未入住店面包裝（初步匡定40家*500元）20,000　旗幟條幅包裝、宣傳戶外包裝等10,0005人員工資招商團隊工資（總經(jīng)理20萬、主管2位16萬，招商人員5名25萬）610,000　招商客戶間接推薦獎金50,0006媒體報紙（當(dāng)?shù)貓蠹?、杭州報紙和異地報?主要計算杭州報紙和異地報紙,整版3次45萬,半版8次80萬,其他10萬）1,350,000　杭州電臺200,000房交會杭州房交會和臨安房交會、異地房交會各一次（8萬+3萬+6萬）170,0007開街活動大型開街活動、活動準(zhǔn)備、活動邀請費用、活動場地費用、活動宣傳資料費用）10,000　8合計2,506,000　9大型租賃客戶租金補貼或裝修補貼按實際發(fā)生計算10招商代理費用另計如不考慮一些大型租賃客戶的租金補貼情況，到項目開街為止的招商費用可控制在250萬左右。九、商業(yè)街開街活動及促銷、推廣活動計劃商場主題可透過商場舉辦的推廣活動，公關(guān)宣傳手法把形象建立起來，經(jīng)過開業(yè)前的一輪報紙軟性文章，告知性廣告和項目包裝方面的推廣，顧客已有一定程度認(rèn)識本項目，因此，開街后的宣傳工作，則著重于活動推廣方面。開街活動：筑境風(fēng)情嘉年華以“嘉年華”作為主題，在開街后推出為期一周的一連串慶?；顒樱審V大的市民在短時間內(nèi)認(rèn)知本項目。主打活動：筑境風(fēng)情嘉年華晚會與林學(xué)院合作，以林學(xué)院學(xué)生青春才藝比賽為主結(jié)合一些游戲活動在商業(yè)街內(nèi)部廣場組織一場風(fēng)情嘉年華晚會。并聘請比賽的優(yōu)勝者為風(fēng)情商業(yè)街形象代言人，參與今后的系列推廣活動。為增加活動影響，可增加預(yù)算，邀請符合項目氣質(zhì)的知名藝人到場表演助興。配合活動：與商戶合作，在嘉年華期間發(fā)放貴賓VIP優(yōu)惠卡，并推出“吃喝玩樂在商業(yè)街，推出三重大優(yōu)惠”活動，消費滿XX可得消費折扣、餐飲禮券及驚喜刮咭一張參與實物抽獎活動等。每日指定時間舉行表演及抽獎活動：216。 時裝表演216。 歌舞表演216。 問答游戲（與現(xiàn)場觀眾同樂）216。 壓軸大抽獎等媒體配合：聯(lián)系臨安當(dāng)?shù)孛襟w作專題專訪。結(jié)合錢江晚報軟文、報廣，增加開街慶典效應(yīng)，提高本項目的曝光率和知名度, 吸引更多的新顧客。備選活動：冠名贊助森博會開幕演出 商業(yè)街一年內(nèi)促銷、推廣活動計劃廣告宣傳初期通過硬性廣告的轟炸來達(dá)到廣告的實效，到以后的維持期，軟性的公關(guān)則顯得更為重要。根據(jù)具體的招商情況，需要業(yè)主及商戶長時間投資在宣傳活動上，通過舉辦各種節(jié)日性和季節(jié)性的專場活動，進一步體現(xiàn)筑境風(fēng)情商業(yè)街的價值所在，促進商業(yè)街的宣傳與推廣2006年10月黃金周美食節(jié)—臨安特色野味美食周結(jié)合黃金周的臨安旅游旺季推出臨安特色野味美食節(jié)以吸引外地客戶，增加商業(yè)街的知名度。11月美麗的臨安—臨安風(fēng)情攝影展與臨安宣傳部門合作在商業(yè)街內(nèi)舉辦以美麗的臨安為主題的臨安風(fēng)情攝影展以吸引參觀人流、增加商業(yè)街在臨安的影響12月圣誕狂歡夜—系列休閑娛活動以時尚party為主題結(jié)合街內(nèi)休閑業(yè)態(tài)組織圣誕狂歡活動吸引學(xué)生和臨安的年輕時尚人士2007年2月歡聚風(fēng)情節(jié)—元宵燈會美食節(jié)利用元宵節(jié)慶在美食節(jié)內(nèi)舉辦元宵燈會結(jié)合燈展，猜謎送優(yōu)惠的系列活動，吸引消費3月2050電腦節(jié)—IT產(chǎn)品展示周與林學(xué)院和街內(nèi)數(shù)碼店合作舉辦主要針對林學(xué)院學(xué)生的2050電腦節(jié)結(jié)合電子競技比賽，裝機比賽，特價IT數(shù)碼產(chǎn)品展促進消費，烘托商業(yè)氛圍5月黃金周風(fēng)情購物節(jié)結(jié)合五一黃金周推出風(fēng)情購物節(jié)，在商業(yè)街內(nèi)消費，滿百就送消費到XXX就送VIP優(yōu)惠卡6月六一兒童節(jié)健康寶寶活動—居家產(chǎn)品展示周結(jié)合六一兒童節(jié)推出臨安健康寶寶的評選活動配合居家產(chǎn)品展示，擴大影響，刺激消費8月夏日激情—筑境納涼啤酒節(jié)與街內(nèi)酒吧合作推出筑境納涼啤酒節(jié)結(jié)合免費暢飲等游戲活動聚集人氣。 ４４