2009深圳豪宅市場(chǎng)年度報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-04-14 04:50本頁(yè)面
【正文】 八部分：客戶構(gòu)成分析】在客戶構(gòu)成上以本地客戶為主流。但由于市場(chǎng)間互動(dòng)性，以及客戶流動(dòng)性增強(qiáng)，使深圳出現(xiàn)了不少境外客戶。在香港樓市已經(jīng)發(fā)展飽和的情況下，更多的投資客看好深圳市場(chǎng)，其中以溫州潮州等地的商人為代表。另外，隨著限外令的開(kāi)放，香港澳門(mén)等地的客戶也涌入深圳，為深圳的豪宅再添一把火。從關(guān)內(nèi)關(guān)外的地域性來(lái)看，關(guān)內(nèi)豪宅客戶群更廣泛，其中也包括大批境外客戶，自住客則以高端財(cái)富階層商務(wù)人士為主；關(guān)外豪宅數(shù)量較多，環(huán)境較好，且價(jià)格相對(duì)低，因此客戶群除了本地高端客戶、企業(yè)主等富裕階層外，有較好經(jīng)濟(jì)收入的關(guān)內(nèi)藍(lán)領(lǐng)階層也是較大的購(gòu)買(mǎi)力。當(dāng)然，關(guān)外豪宅不乏關(guān)內(nèi)甚至境外的投資客身影。毗鄰特區(qū)如中央別墅區(qū)、寶中的客戶中，關(guān)內(nèi)客戶和境外客戶比例非常高。總之：深圳不再只是深圳人的深圳；關(guān)內(nèi)豪宅客戶群境外化；關(guān)外豪宅客戶關(guān)內(nèi)客戶化；頂級(jí)豪宅沒(méi)有地域限制客戶全球化；中等豪宅客戶珠三角化；普通豪宅客戶區(qū)域化。【第九部分：三級(jí)市場(chǎng)分析】從整體三級(jí)市場(chǎng)來(lái)看，深圳二手房交易全年出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面，據(jù)美亨奢侈地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳全年的二手房較08年相比有大幅提升，具體表格參照對(duì)比如下：圖表81：08年、09年全市二手房掛牌量對(duì)比表從上表中分析可知，全年二手房在掛牌量上同比去年呈現(xiàn)數(shù)倍增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，而豪宅的三級(jí)市場(chǎng)行情也于全市所有住宅情況類似，呈現(xiàn)供應(yīng)量激增的狀態(tài)，并在12月份出臺(tái)的恢復(fù)二手房營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限的政策影響之下之下出現(xiàn)掛牌量的最高峰。圖表82：2009年深圳市各月份二手房掛牌價(jià)格走勢(shì)圖 在掛牌價(jià)格上，也較去年有明顯上升，全市所有住宅掛牌價(jià)格在11月份出現(xiàn)14114元/平米的最高峰。而12月份由于政府正式宣布營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限將在2010年恢復(fù)至5年，進(jìn)而引發(fā)三級(jí)市場(chǎng)低價(jià)盤(pán)拋現(xiàn)象，掛牌均價(jià)低至6390，住宅市場(chǎng)依舊表現(xiàn)出對(duì)政策的嚴(yán)重依賴性。圖表83：2009年深圳各區(qū)二手住宅成交面積所占比例圖從各區(qū)二手房成交面積比例來(lái)看，與各區(qū)新房成交面積比例略有不同，羅湖、福田因?yàn)樾路款A(yù)售有限，故大量住房需求在三級(jí)市場(chǎng)得到釋放，占據(jù)全市較大比重，其中福田區(qū)以23%的成交面積位列各區(qū)之首，羅湖和南山則分別占據(jù)了19%和18%的份額，這使得龍崗、寶安、羅湖、福田、南山五大區(qū)在二手房成交量上基本持平，呈現(xiàn)均勻分布的情況。2. 全市豪宅三級(jí)市場(chǎng)分析在市場(chǎng)行情較好的情況下，豪宅在三級(jí)市場(chǎng)中再次充當(dāng)領(lǐng)軍角色，深圳二手房一年漲幅超6成，而豪宅二手房市場(chǎng)則超過(guò)100%，并占據(jù)了大量的市場(chǎng)份額。據(jù)房信網(wǎng)第三季度的三級(jí)市場(chǎng)報(bào)告顯示，%。圖表84：2009年全市二手房?jī)r(jià)格區(qū)間分布3. 三級(jí)市場(chǎng)具體銷售數(shù)據(jù)及原因分析圖表85：部分豪宅2009年二手房?jī)r(jià)格變化情況表為充分驗(yàn)證豪宅三級(jí)市場(chǎng)在一年之內(nèi)的升值情況，現(xiàn)特以點(diǎn)帶面，選擇較有代表性的幾個(gè)豪宅項(xiàng)目作為研究范本分析二手房?jī)r(jià)格變化。其中涉及平層、復(fù)式、別墅等不同物業(yè)類型，區(qū)域跨鹽田、福田、南山各區(qū)。研究據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)從以上數(shù)據(jù)來(lái)看，部分豪宅漲幅已經(jīng)接近或超過(guò)100%，其中又以復(fù)式漲幅最為明顯，別墅等高端物業(yè)的漲幅同樣驚人，可以說(shuō)越是高端，則升值。今年繼續(xù)熱銷的圣莫麗斯，且還有升值趨勢(shì)，這表示稀缺的高端產(chǎn)品對(duì)深圳的富人階層具有巨大的吸引力。【第十部分：2010年豪宅市場(chǎng)預(yù)測(cè)】2009年末，豪宅市場(chǎng)業(yè)已遭遇政策寒冬，除少量項(xiàng)目銷售情況樂(lè)觀，其余均在觀望氣氛濃厚的年末市場(chǎng)中鎩羽而歸。因?yàn)槭袌?chǎng)低迷而一再延遲開(kāi)盤(pán)的豪宅們將以什么樣的方式在2010年春天粉墨登場(chǎng)？這一點(diǎn)是我們大家所共同期待的。豪宅要想在嚴(yán)苛的政策環(huán)境中突圍，必然經(jīng)歷一場(chǎng)艱苦卓絕的奮斗，這好比一場(chǎng)赤手空拳的近身肉搏戰(zhàn)、在失去了武器的庇佑之后，如何找準(zhǔn)消費(fèi)者和市場(chǎng)的死穴全力攻擊，成了豪宅開(kāi)發(fā)商們制勝的唯一途徑。在優(yōu)勢(shì)條件上，我們首先不可忽視的即是強(qiáng)大的剛性需求，原本一路風(fēng)風(fēng)火火，銷售看好的市場(chǎng)突然遭遇政策寒流，來(lái)了個(gè)急剎車(chē)，許多有需求的消費(fèi)者都選擇了等待，其中當(dāng)然累計(jì)了大量的潛在客戶，至于他們的耐心究竟有多大？能觀望到何時(shí)？我只想說(shuō)，高端住宅在深圳永遠(yuǎn)都是稀缺的，而有財(cái)力享受這樣高端住宅的人群卻相對(duì)飽和。對(duì)于普通住宅、偽豪宅，或許沒(méi)有辦法經(jīng)受市場(chǎng)考驗(yàn)，有可能率先敗下陣來(lái)，但真正的頂級(jí)豪宅將堅(jiān)挺，表現(xiàn)出超強(qiáng)的保值性。因此，在正確的營(yíng)銷策略以及充分的市場(chǎng)信心之下，許多豪宅可以忽視政策的不利因素，輕而易舉走出迷局。在劣勢(shì)條件上，我們又不禁要自我拷問(wèn)，深圳究竟有多少嚴(yán)格意義上的“豪宅”？這些豪宅是否真正符合深圳富人們的心里預(yù)期，并足以讓他們義無(wú)反顧地刷卡埋單？從當(dāng)前市場(chǎng)行情來(lái)看，豪宅市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)局部?jī)r(jià)格松動(dòng)，一些坐如針氈的開(kāi)發(fā)商似乎已經(jīng)首先在心理上敗下陣來(lái)，提前打起了價(jià)格戰(zhàn)。一旦此種情況延續(xù)成風(fēng)，將很有可能助長(zhǎng)消費(fèi)者的底氣（越降價(jià)，越觀望），并最終拖累整個(gè)豪宅市場(chǎng)。當(dāng)然，以上優(yōu)劣勢(shì)分析完全基于政策保持當(dāng)前現(xiàn)狀為前提，而據(jù)美亨奢侈地產(chǎn)分析，后續(xù)的政策將不會(huì)有過(guò)于激烈的變動(dòng)，政府已經(jīng)表明了態(tài)度，并將隨時(shí)保持密切監(jiān)控，其他則將交由“市場(chǎng)”這只無(wú)形的手來(lái)調(diào)節(jié)控制。但請(qǐng)務(wù)必記住一點(diǎn)，在一切以“發(fā)展”和“穩(wěn)定”為前提的和平年代，政策永遠(yuǎn)只能推波助瀾，而不可能無(wú)風(fēng)起浪，它不會(huì)違背市場(chǎng)規(guī)律強(qiáng)制調(diào)控，只將溫和引導(dǎo)。這樣一來(lái)的壞處是，消費(fèi)者們或許等不到房?jī)r(jià)大跳水，投資客們也等不到繁花似錦的牛市春天；但好處卻是，無(wú)論是買(mǎi)房者還是買(mǎi)房者，都可以把心放寬過(guò)一個(gè)安穩(wěn)年，因?yàn)閬?lái)年的方向已經(jīng)很明確：不論市場(chǎng)是起是落，都不足以激起太大變局。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年全市豪宅供應(yīng)套數(shù)約為12388套，其中別墅1495套，（?。└邔雍勒?0893套。從豪宅整體看：區(qū)域供應(yīng)量最大的是寶安區(qū)，達(dá)5142套；其次是南山區(qū)4029套；再次是龍崗區(qū)2332套，三大區(qū)的供應(yīng)量占了全年供應(yīng)量的93%絕對(duì)比例；從別墅供應(yīng)看：供應(yīng)的絕對(duì)比例為寶安區(qū)783套，主要供應(yīng)是懿花園、熙龍半山、曦城等；其次是龍崗區(qū)425套，主要供應(yīng)為凱旋灣、公園大地等；南山區(qū)共129套可售別墅，主要供應(yīng)來(lái)自純千萬(wàn)級(jí)別墅紫園，這個(gè)位于大南山巔的純別墅被三大公園環(huán)繞，富享百公頃深林富氧，作為南山區(qū)十年一遇的純墅，紫園有種天賦優(yōu)越的內(nèi)在奢華氣質(zhì)；再次是鹽田區(qū)127套，主力供應(yīng)為愛(ài)琴灣山莊、天濤軒；從高層供應(yīng)看，寶安最強(qiáng)，4359套，其次是南山3900套、龍崗1907套。
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