【正文】 、規(guī)模化生產(chǎn) 突出重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，實(shí)施區(qū)域化布局、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)、規(guī)?；?jīng)營、企業(yè)化管理、社會化服務(wù)的都市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)機(jī)制。鞏固現(xiàn)有生產(chǎn)規(guī)模優(yōu)勢和工廠化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)優(yōu)勢，進(jìn)一步上檔次、上規(guī)模、上效益，為都市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化運(yùn)營打下基礎(chǔ)。 都市農(nóng)業(yè)生態(tài)園基地建設(shè)在集中連片布設(shè)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提升都市農(nóng)業(yè)的區(qū)域化、規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化程度，同時(shí)大力發(fā)展工廠化栽培，逐步形成具有鮮明特色的都市農(nóng)業(yè)生態(tài)園生產(chǎn)基地。徐州天潤都市農(nóng)業(yè)生態(tài)園生產(chǎn)全過程是一個(gè)系統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)鏈流程，其中包括育苗、播種、田間管理（施有機(jī)肥、生物植保、凈水灌溉、區(qū)域環(huán)境保護(hù)等）加工、包裝、運(yùn)輸、檢測等系列化、旅游觀光運(yùn)行過程，為使產(chǎn)業(yè)鏈在標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)的基礎(chǔ)上，達(dá)到系列化運(yùn)作，在規(guī)劃布局中就要使其達(dá)到互相依存、互相關(guān)聯(lián)、有機(jī)聯(lián)營的格局。所以，對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地、養(yǎng)殖基地、休閑垂釣基地、餐飲服務(wù)區(qū)等相關(guān)項(xiàng)目，根據(jù)基地布局，堅(jiān)持合理有效地進(jìn)行規(guī)劃布設(shè)。三、天潤谷豐都市農(nóng)業(yè)生態(tài)園項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與布局徐州天潤谷豐都市農(nóng)業(yè)生態(tài)園項(xiàng)目，位于徐州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)大廟鎮(zhèn)后壩村北面，總面積2000畝，其中，一期500畝，二期800畝，三期700畝。，其中，一期6000萬元，二期7000萬元人民幣，三期5000萬元人民幣。本項(xiàng)目充分發(fā)揮技術(shù)先進(jìn)、資金實(shí)力強(qiáng)的優(yōu)勢，以農(nóng)業(yè)高科技武裝的園藝化、設(shè)施化、工廠化生產(chǎn)為手段，最終將本項(xiàng)目建設(shè)成為徐州都市經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，城市生態(tài)系統(tǒng)的一個(gè)子系統(tǒng)。一期，規(guī)劃建設(shè)工廠化蔬菜園區(qū)、果樹采摘園區(qū)、精品養(yǎng)殖園區(qū)、休閑垂釣區(qū)、餐飲服務(wù)區(qū)六個(gè)功能區(qū)。在都市農(nóng)業(yè)生態(tài)園建設(shè)中，按產(chǎn)加銷一體化和農(nóng)業(yè)、旅游一條龍運(yùn)作，形成具有鮮明“生產(chǎn)、生活、生態(tài)”特色的都市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。一期，主要建設(shè)內(nèi)容與布局為：1．工廠化蔬菜示范園區(qū)：占地150畝，位于園區(qū)的西南部。其中，建設(shè)2000平方米的組培車間、30畝的智能連棟溫室、120畝的有機(jī)蔬菜基地。2．果樹采摘示范園區(qū)：占地100畝，位于生態(tài)園北部。主要種植鮮食核桃園、材果兩用核桃園、蟠桃園、石榴園、棚架錦玉梨園等。3．精品養(yǎng)殖示范區(qū)：占地50畝，園區(qū)的東南部。計(jì)劃建設(shè)一個(gè)面積10畝的飼養(yǎng)場、20畝的散養(yǎng)場和20畝地的寵物場等。4．休閑垂釣區(qū)：占地200畝，位于園區(qū)中部。計(jì)劃建設(shè)5個(gè)池塘主要養(yǎng)殖鯉魚、草魚等，供游人垂釣。5．餐飲服務(wù)區(qū)：位于休閑垂釣區(qū)的湖心島上，計(jì)劃建設(shè)60余間別墅木屋餐廳和卡拉OK娛樂廳。四、項(xiàng)目建設(shè)期一期項(xiàng)目建設(shè)期為2年；二期為2年；三期為1年。五、江蘇天潤谷豐都市農(nóng)業(yè)生態(tài)園投資預(yù)算、資金籌措與效益分析，其中，一期投入6000萬元；二期7000萬元人民幣；三期5000萬元人民幣。項(xiàng)目建設(shè)完成后，正常年銷售收入6220萬元；%；%；所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 535萬元；。本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率（12%），投資回收期低于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。所以，綜合分析本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的可行性。第四章 投資估算與資金籌措第一節(jié) 投資估算依據(jù)投資估算系按照國家有關(guān)規(guī)定和現(xiàn)行的《工業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》、《農(nóng)業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》，并參照農(nóng)業(yè)《固定資產(chǎn)估算編制辦法》進(jìn)行編制。一、投資構(gòu)成項(xiàng)目總投資由固定資產(chǎn)投資(包括：建筑工程、設(shè)備購置、安裝工程、建設(shè)單位管理費(fèi)、培訓(xùn)與考查、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、水電增容費(fèi)、預(yù)備費(fèi))、建設(shè)期利息、鋪底流動資金三部分組成。二、投資參數(shù)確定1. 固定資產(chǎn)投資（1）土建與設(shè)備：固定資產(chǎn)投資中的土建工程費(fèi)用，按當(dāng)?shù)亟ㄖ锿两ㄔ靸r(jià)指標(biāo)及有關(guān)規(guī)定進(jìn)行估算。設(shè)備購置費(fèi)用估算以國內(nèi)設(shè)備現(xiàn)行出廠價(jià)為依據(jù)，該項(xiàng)費(fèi)用包含設(shè)備運(yùn)輸費(fèi)。（2）預(yù)備費(fèi)： 基本預(yù)備費(fèi)為按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用的4～5%，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)計(jì)算中不予考慮。 2. 流動資金流動資金估算依據(jù)企業(yè)特點(diǎn)、當(dāng)?shù)仄髽I(yè)管理水平和企業(yè)資金周轉(zhuǎn)情況，采用擴(kuò)大指標(biāo)計(jì)算法。第二節(jié) 投資估算與使用計(jì)劃一、總投資。其中，一期投入6000萬元；二期7000萬元人民幣；三期5000萬元人民幣萬元。一期，按各子項(xiàng)劃分，包括蔬菜園區(qū)、果樹采摘園區(qū)、精品養(yǎng)殖園區(qū)、休閑垂釣區(qū)、餐飲服務(wù)區(qū)。各子項(xiàng)固定資產(chǎn)投資如下。1．工廠化蔬菜園區(qū)：占地150畝，總投資2800萬元。其中，建設(shè)2000平方米的組培車間，投資600萬。30畝的智能連棟溫室投資1600萬。120畝的有機(jī)蔬菜基地投資600萬。2．果樹采摘園區(qū)：占地100畝，總投資560萬元。其中，鮮食核桃園20畝，投資200萬元；材果兩用核桃園20畝，160萬元投資；蟠桃園20畝，投資20萬元；石榴園20畝，投資20萬元；棚架錦玉梨園20畝，投資160萬元。3．精品養(yǎng)殖區(qū)：占地50畝，總投資1120萬元。面積10畝的飼養(yǎng)場投資500萬元；20畝的散養(yǎng)場,投資300萬元和20畝地的寵物場投資320萬元。4．休閑垂釣區(qū)：占地200畝，位于園區(qū)中部。計(jì)劃建設(shè)5個(gè)池塘，投資1220萬元。5．餐飲服務(wù)區(qū)：計(jì)劃建設(shè)60余間,別墅木屋餐廳和卡拉OK娛樂廳,投資400萬元。二、資金使用計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)期為5年。資金必須按計(jì)劃管理，保證資金及時(shí)到位，建設(shè)工程進(jìn)行公開招投標(biāo)或安排自建。三、資金籌措項(xiàng)目建設(shè)本著多渠道籌措資金，一是股本金投入，這是投資的種子基金；二是國際融資；三是經(jīng)營收入。第五章 財(cái)務(wù)評價(jià)第一節(jié) 收入與成本估算 一、分析依據(jù)經(jīng)濟(jì)效益是在市場需求預(yù)測、生產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)方案、原材料供應(yīng)、建廠（場）條件和廠（場）址選擇方案、公用工程和輔助設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、勞動定員以及實(shí)施計(jì)劃等方面的研究論證基礎(chǔ)上進(jìn)行的。（一）價(jià)格預(yù)測：主要投入產(chǎn)出物的價(jià)格是以2008年當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)為依據(jù)，并根據(jù)近幾年市場價(jià)格的變動趨勢進(jìn)行預(yù)測的，對部分投入產(chǎn)出物的價(jià)格進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整。（二）效益測算：項(xiàng)目是根據(jù)產(chǎn)出物的預(yù)測價(jià)格和生產(chǎn)計(jì)劃計(jì)算而得。（三）成本：采用要素法測算企業(yè)生產(chǎn)成本。（四）稅務(wù)：根據(jù)國家稅務(wù)總局和江蘇省稅務(wù)局等有關(guān)部門的文件規(guī)定，可申請免稅。二、銷售收入估算 三期建設(shè)全部完成后，項(xiàng)目正常年銷售收入為6220萬元，其中：工廠化蔬菜園區(qū)銷售收入為2120萬元；果樹采摘園區(qū)銷售收入660萬元；生態(tài)養(yǎng)殖園區(qū)銷售收入1800萬元；休閑垂釣銷售收入1000萬元；餐飲服務(wù)區(qū)640收入。三、經(jīng)營成本及總成本估算 經(jīng)營成本包括：原材料、燃料和動力、工資及福利、其他費(fèi)用，總計(jì)3460萬元?？偝杀臼怯山?jīng)營成本、折舊和攤銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用構(gòu)成，總計(jì)4100萬元。（一） 經(jīng)營成本：總計(jì)3460萬元 經(jīng)估算，項(xiàng)目原材料成本為3060萬元。 燃料和動力為110萬元。 工資與福利為260萬元。 其它費(fèi)用為30萬元。 （二）折舊折舊費(fèi)按照固定資產(chǎn)種類和不同折舊年限標(biāo)準(zhǔn)，采用直線法平均計(jì)算，年折舊費(fèi)為600萬元。（三）攤銷費(fèi)攤銷費(fèi)包括土地使用權(quán)和遞延資產(chǎn)等，按10年年平均分?jǐn)傆?jì)算，每年攤銷為40萬元。第二節(jié) 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 1. 所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：(FIRR)＝% 2. 所得稅前累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV，i＝12%)＝2120萬元 3. 所得稅前投資回收期(I＝12%)＝ 4. 投資利潤率=%第三節(jié) 財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 從上述財(cái)務(wù)評價(jià)看，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率(12%)，投資回收期低于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期，因此項(xiàng)目在財(cái)務(wù)評價(jià)方面是可行的。第六章 結(jié)論徐州天潤都市農(nóng)業(yè)生態(tài)園基地項(xiàng)目符合城市發(fā)展潮流，更符合我國的城鄉(xiāng)政策。項(xiàng)目按工廠化方式進(jìn)行種植、加工、檢測和物流銷售等，形成產(chǎn)加銷一體化的都市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化建設(shè)，推動了城市的發(fā)展進(jìn)程，為開拓徐州市都市農(nóng)業(yè)新領(lǐng)域，最終形成城市必不可少的功能板塊，具有重要意義。項(xiàng)目建設(shè)政策支持力度大，區(qū)位條件優(yōu)越，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)，技術(shù)實(shí)力強(qiáng)，資金力量雄厚，加之項(xiàng)目有益于生態(tài)環(huán)境安全。所以，項(xiàng)目建設(shè)前景好。36