【正文】 平均溢價率0 .0 0 %2 0 .0 0 %4 0 .0 0 %6 0 .0 0 %8 0 .0 0 %1 0 0 .0 0 %廣州杭州福州南昌成都佛山東莞供給熱度 成交熱度成交率熱度 均價熱度平均溢價率熱度主要城市土地市場年度表現(xiàn)－ 供給成交陣營涇渭分明 數(shù)據(jù)來源 :Wind資訊 供給增幅 成交增幅 注 : 氣泡大小代表 2023年土地市場平均溢價率； 橙色代表一線城市，藍(lán)色代表二線城市。 供給正增長主要集中于一線城市和重點(diǎn)二線城市，資金主要集中于這些城市； 供給負(fù)增長主要集中于二三線城市，拖累整體供給和成交量走低。 2023年，跟蹤的 40大中城市中，供給增幅小于 0的有 20個，成交增幅小于 0的有 17個；供給負(fù)增長的平均水平為減少%，成交負(fù)增長的平均水平為減少 %。 整體而言， 2023年供給增長較為低迷，成交增長有所恢復(fù)，一線城市和重點(diǎn)二線城市資金富集度較高，這是 2023年成交溢價率快速回升的基礎(chǔ)。 另外一組數(shù)據(jù)是，供給正增長的城市，溢價率平均為 %，供給率負(fù)增長的城市溢價率平均為 %。即供給的增長帶來溢價率的上行，主要原因是供給正增長主要集中于一線城市和重點(diǎn)二線城市，這是資金富集的基礎(chǔ)。 與土地市場整體情況相似，2023年住宅用地市場一線城市和重點(diǎn)二線城市明顯好于二三線城市；不同的是住宅用地市場的成交率明顯高于土地市場整體表現(xiàn)，其中供給正增長城市數(shù)為 21個，成交正增長個數(shù)為 23個，高于土地市場整體表現(xiàn)。 高成交率城市住宅用地市場整體熱度也較高，住宅用地市場的資金富集效應(yīng)也相當(dāng)明顯。位于第四象限的佛山、杭州、蘇州、西安等二線城市為低成交率和高溢價率的城市，2023年有望承接部分資金流入，而位于第一象限的熱點(diǎn)城市由于可供資源有限，將繼續(xù)成為資金角逐的焦點(diǎn)，而位于第二三象限的城市，整體供給的增長對資金的吸引前景有差。整體來看， 2023年土地市場整體熱度有望繼續(xù)往重點(diǎn)二三線城市傳導(dǎo)。 主要城市土地市場年度表現(xiàn)－ 住宅用地市場 數(shù)據(jù)來源 :Wind資訊 年成交率 年成交溢價率 注 : 氣泡大小代表 2023年住宅用地市場整體熱度； 橙色代表一線城市，藍(lán)色代表二線城市。 代表高于均值和低于均值區(qū)域的城市溢價率平均值，反映了市場整體表現(xiàn)。 % % 北京上海廣州天津沈陽大連長春南京蘇州杭州寧波南昌濟(jì)南青島鄭州武漢長沙重慶成都西安唐山無錫常州嘉興溫州佛山南寧?？阢y川烏魯木齊30 . 00 %40 . 00 %50 . 00 %60 . 00 %70 . 00 %80 . 00 %90 . 00 %10 0. 00 %11 0. 00 %12 0. 00 %13 0. 00 % 10 . 00 % 0. 00 % 10 . 00 % 20 . 00 % 30 . 00 % 40 . 00 % 50 . 00 %2023年商服用地市場中，一線城市普遍高供給量，其中北上廣深同比分別增長%、 %、 55%和1086%。一線城市高供給、高溢價率、低成交率，成為2023年商服用地市場的最大特點(diǎn)。 除了一線城市，供給高增長的城市還包括福州、南寧、哈爾濱、杭州、烏魯木齊、煙臺、?？?、濟(jì)南、嘉興和太原。 供給正增長的非一線城市中，僅煙臺、長沙、成都的溢價率和均價漲幅較高，或者說成交溢價率較高的城市中，合肥、廈門、蘇州、沈陽供給量同比分別下降 %、%、 %和 %。 一線城市高供給、高溢價率，二線城市低供給、高溢價率是 2023年商服用地市場基本格局，體現(xiàn)了資金富集特點(diǎn)。 主要城市土地市場年度表現(xiàn)－ 商服用地市場 數(shù)據(jù)來源 :Wind資訊 年成交率 年成交溢價率 注 : 氣泡大小為 2023年商服用地市場整體熱度； 橙色代表一線城市，藍(lán)色代表二線城市。 代表高于均值和低于均值區(qū)域的城市溢價率平均值，反映了市場整體表現(xiàn)。 % % 上海廣州深圳天津沈陽大連長春哈爾濱南京蘇州杭州寧波合肥福州廈門濟(jì)南青島鄭州武漢長沙重慶成都西安唐山無錫常州溫州煙臺佛山貴陽銀川烏魯木齊60 . 00 %70 . 00 %80 . 00 %90 . 00 %10 0. 00 %11 0. 00 %12 0. 00 %13 0. 00 % 5 . 0 0 % 0 . 0 0 % 5 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 1 5 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 2 5 . 0 0 %2023年， 40大中城市商住綜合用地市場平均溢價率%，高于住宅用地市場的 %和商服用地市場的%。供給增幅大于 0城市24個，成交增幅大于 0的城市 27個。 商住用地市場高供給、高溢價率，為開發(fā)商 2023年角逐的重點(diǎn)區(qū)域。其中一線城市及重點(diǎn)二線城市又為重點(diǎn)的重點(diǎn)，比如合肥、南昌、杭州、蘇州等地，而諸如佛山、武漢、重慶和長沙等地由于供給量較小，推出地塊也是開發(fā)商角逐重點(diǎn)。 鑒于政策重點(diǎn)轉(zhuǎn)向住宅用地，2023年商住用地整體供給占比可能下滑，各城市的整體成交率趨于上行，重點(diǎn)城市商住地塊對開發(fā)商的吸引力增強(qiáng)，溢價率趨于上行。 主要城市土地市場年度表現(xiàn)－ 商住用地市場 數(shù)據(jù)來源 :Wind資訊 年成交率 年成交溢價率 注 : 氣泡大小為 2023年商住用地市場整體熱度； 橙色代表一線城市，藍(lán)色代表二線城市。 代表高于均值和低于均值區(qū)域的城市溢價率平均值，反映了市場整體表現(xiàn)。 8% % 35% 北京上海廣州深圳天津大連長春南京蘇州杭州寧波合肥南昌青島鄭州武漢長沙重慶成都西安唐山常州嘉興溫州煙臺佛山東莞南寧?？阢y川 50 . 00 %0. 00 %50 . 00 %10 0. 00 %15 0. 00 %20 0. 00 %25 0. 00 %30 0. 00 % 10 . 00 % 0. 00 % 10 . 00 % 20 . 00 % 30 . 00 % 40 . 00 % 50 . 00 % 60 . 00 % 70 . 00 %2023年，主要城市工業(yè)用地市場平均成交溢價率為%，平均成交率 %，平均熱度 %，均顯著低于其它類型土地市場。 其中，供給增幅大于 0的城市 10個，成交增幅大于 0的城市 15個，福州、烏魯木齊、南寧、長沙、青島、南昌供給和成交均顯著增長，而廣州和深圳兩個一線城市成交高增長、高熱度；嘉興、北京、重慶、青島、煙臺、蘇州六個城市溢價率高于 2%。 整體來看，由于工業(yè)用地運(yùn)用的諸多政策限制，工業(yè)用地市場的供給雖然下降，除了廣州、深圳、佛山等三舊改造試點(diǎn)城市，整體市場的活躍度依然不高。隨著政策明確工業(yè)用地向住宅用地轉(zhuǎn)移，一線城市和住宅資源匱乏的二線城市工業(yè)用地市場活躍度有望在 2023年開始上升，帶動工業(yè)用地整體熱度的回升。 主要城市土地市場年度表現(xiàn)－ 工業(yè)用地市場 數(shù)據(jù)來源 :Wind資訊 年成交率 年成交溢價率 注 : 氣泡大小為 2023年工業(yè)用地市場整體熱度； 橙色代表一線城市，藍(lán)色代表二線城市。 代表高于均值和低于均值區(qū)域的城市溢價率平均值，反映了市場整體表現(xiàn)。 % 0% 上海廣州天津沈陽大連長春南京蘇州杭州寧波合肥廈門南昌濟(jì)南青島鄭州武漢長沙重慶成都西安唐山無錫常州溫州煙臺佛山南寧貴陽銀川烏魯木齊0. 20. 40. 60. 811. 21 . 4 0. 00 5 1E 17 0. 00 5 0. 01 0. 01 5 0. 02 0. 02 5 0. 03二級市場市場土地開發(fā)板塊表現(xiàn) 數(shù)據(jù)來源 :Wind資訊 112月，土地一級開發(fā)概念指數(shù)整體下跌 %， Wind房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)下跌 %， 2023年土地一級開發(fā)概念指數(shù)整體跑贏房地產(chǎn)行業(yè)整體表現(xiàn)。 2023年土地市場的整體熱度從 1月的 %下跌至 12月的 %，對應(yīng)土地一級開發(fā)概念指數(shù)對行業(yè)指數(shù)累計(jì)超額收益率錄得 %。 個股方面，首創(chuàng)股份上漲 55%，泰達(dá)股份上漲 29%，浦東建設(shè)上漲 21%，空港股份上漲 11%，綿世股份上漲 9%；云南城投下跌 38%，大大名城下跌 27%，漳州發(fā)展下跌 25%，黑牡丹下跌22%，中天城投下跌 16%，鐵嶺新城下跌 14%。 55%29%21%11% 9% 12% 14% 14% 15% 16% 20% 22% 25% 25% 26% 27% 29% 30% 35% 38% 6 0 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 %0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 .0 0 %6 0 .0 0 %首創(chuàng)股份泰達(dá)股份浦東建設(shè)空港股份綿世股份萬得房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)鐵嶺新城長春經(jīng)開億城股份中天城投中國鐵建黑牡丹福星股份漳州發(fā)展新湖中寶大名城榮盛發(fā)展招商地產(chǎn)北京城建云南城投目 錄 1 年度土地市場回顧 2 季度土地市場回顧 3 月度土地市場回顧 4 全國土地市場第四季度回顧 線城市土地市場第四季度回顧 各類型土地市場第四季度回顧 主要開發(fā)商第四季度拿地情況 二級市場土地開發(fā)板塊表現(xiàn) 第四季度 土地市場回顧 土地市場供求情況 第四季度全國土地市場概述－整體熱度全面回落 數(shù)據(jù)來源 :Wind資訊 2023年最后一個季度， 40大中城市土地市場整體熱度回落至 %，第三季度為 %。 分項(xiàng)指數(shù)看，除了均價熱度依然維持在 100%外，其余分項(xiàng)熱度值均低于第三季度，且多數(shù)低于 2023年同期值。供給熱度的回落，不利于土地市場在第一季度的整體走高。 分季度看， 2023年一二線城市土地成交高峰在第三季度，三線城市成交高峰出現(xiàn)在第四季度，主要隨供給放量快速恢復(fù)。從用地類型來看，住宅用地、商服用地下半年成交都比較旺盛，溢價率也在 2023年節(jié)節(jié)攀升至接近 2023年的水平。 受美聯(lián)儲退出 QE和國內(nèi)“錢荒”的影響，第四季度土地市場熱度再度回落。隨著新財年的到來，國內(nèi)流動性的整體好轉(zhuǎn)和 12月推地量的增加，開發(fā)商拿地意愿的回升有望催動整體熱度的回升，但一季度為傳統(tǒng)推地淡季，可能會限制熱度的回升幅度。 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %供給成交成交率均價溢價率土地市場五位熱度圖：第四季度土地市場熱度五維熱度圖：第三季度土地市場五維熱度圖： 2 0 1 2 年第四季度0 . 0 0%1 0 . 00%2 0 . 00%3 0 . 00%4 0 . 00%5 0 . 00%6 0 . 00%7 0 . 00%8 0 . 00%9 0 . 00%2023 年第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度土地市場整體熱度值全國土地市場第四季度回顧－ 供給回升，低于往年同期 數(shù)據(jù)來源：申銀萬國房地產(chǎn)報告， Wind資訊整理 2023年第四季度， 40大中城市供給土地規(guī)劃建筑面積合計(jì) 29, 萬平方米，較第三季度增加 %，較去年第四季度減少 %；累計(jì)成交土地 23,，較第三季度減少 %，較去年第四季度減少 %。 第四季度成交率 %，第三季度成交率為 %。第四季度的高供給有望催熱 2023年一季度土地市場，但程度可能有限。 0 . 0 01 0 . 0 02 0 . 0 03 0 . 0 04 0 . 0 05 0 . 0 06 0 . 0 07 0 . 0 00 5 ,0 0 0 1 0 ,0 0 0 1 5 ,0 0 0 2 0 ,0 0 0 2 5 ,0 0 0 3 0 ,0 0 0 3 5 ,0 0 0 4 0 ,0 0 0 4 5 ,0 0 0 2023032023062023092023122023032023