【正文】 平均溢價(jià)率0 .0 0 %2 0 .0 0 %4 0 .0 0 %6 0 .0 0 %8 0 .0 0 %1 0 0 .0 0 %廣州杭州福州南昌成都佛山東莞供給熱度 成交熱度成交率熱度 均價(jià)熱度平均溢價(jià)率熱度主要城市土地市場(chǎng)年度表現(xiàn)－ 供給成交陣營(yíng)涇渭分明 數(shù)據(jù)來(lái)源 :Wind資訊 供給增幅 成交增幅 注 : 氣泡大小代表 2023年土地市場(chǎng)平均溢價(jià)率； 橙色代表一線城市，藍(lán)色代表二線城市。 供給正增長(zhǎng)主要集中于一線城市和重點(diǎn)二線城市，資金主要集中于這些城市； 供給負(fù)增長(zhǎng)主要集中于二三線城市，拖累整體供給和成交量走低。 2023年，跟蹤的 40大中城市中，供給增幅小于 0的有 20個(gè)，成交增幅小于 0的有 17個(gè)；供給負(fù)增長(zhǎng)的平均水平為減少%，成交負(fù)增長(zhǎng)的平均水平為減少 %。 整體而言， 2023年供給增長(zhǎng)較為低迷，成交增長(zhǎng)有所恢復(fù)，一線城市和重點(diǎn)二線城市資金富集度較高，這是 2023年成交溢價(jià)率快速回升的基礎(chǔ)。 另外一組數(shù)據(jù)是，供給正增長(zhǎng)的城市，溢價(jià)率平均為 %，供給率負(fù)增長(zhǎng)的城市溢價(jià)率平均為 %。即供給的增長(zhǎng)帶來(lái)溢價(jià)率的上行，主要原因是供給正增長(zhǎng)主要集中于一線城市和重點(diǎn)二線城市，這是資金富集的基礎(chǔ)。 與土地市場(chǎng)整體情況相似，2023年住宅用地市場(chǎng)一線城市和重點(diǎn)二線城市明顯好于二三線城市；不同的是住宅用地市場(chǎng)的成交率明顯高于土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)，其中供給正增長(zhǎng)城市數(shù)為 21個(gè)，成交正增長(zhǎng)個(gè)數(shù)為 23個(gè)，高于土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)。 高成交率城市住宅用地市場(chǎng)整體熱度也較高，住宅用地市場(chǎng)的資金富集效應(yīng)也相當(dāng)明顯。位于第四象限的佛山、杭州、蘇州、西安等二線城市為低成交率和高溢價(jià)率的城市，2023年有望承接部分資金流入，而位于第一象限的熱點(diǎn)城市由于可供資源有限，將繼續(xù)成為資金角逐的焦點(diǎn)，而位于第二三象限的城市，整體供給的增長(zhǎng)對(duì)資金的吸引前景有差。整體來(lái)看， 2023年土地市場(chǎng)整體熱度有望繼續(xù)往重點(diǎn)二三線城市傳導(dǎo)。 主要城市土地市場(chǎng)年度表現(xiàn)－ 住宅用地市場(chǎng) 數(shù)據(jù)來(lái)源 :Wind資訊 年成交率 年成交溢價(jià)率 注 : 氣泡大小代表 2023年住宅用地市場(chǎng)整體熱度； 橙色代表一線城市，藍(lán)色代表二線城市。 代表高于均值和低于均值區(qū)域的城市溢價(jià)率平均值，反映了市場(chǎng)整體表現(xiàn)。 % % 北京上海廣州天津沈陽(yáng)大連長(zhǎng)春南京蘇州杭州寧波南昌濟(jì)南青島鄭州武漢長(zhǎng)沙重慶成都西安唐山無(wú)錫常州嘉興溫州佛山南寧?？阢y川烏魯木齊30 . 00 %40 . 00 %50 . 00 %60 . 00 %70 . 00 %80 . 00 %90 . 00 %10 0. 00 %11 0. 00 %12 0. 00 %13 0. 00 % 10 . 00 % 0. 00 % 10 . 00 % 20 . 00 % 30 . 00 % 40 . 00 % 50 . 00 %2023年商服用地市場(chǎng)中，一線城市普遍高供給量，其中北上廣深同比分別增長(zhǎng)%、 %、 55%和1086%。一線城市高供給、高溢價(jià)率、低成交率，成為2023年商服用地市場(chǎng)的最大特點(diǎn)。 除了一線城市，供給高增長(zhǎng)的城市還包括福州、南寧、哈爾濱、杭州、烏魯木齊、煙臺(tái)、?？凇?jì)南、嘉興和太原。 供給正增長(zhǎng)的非一線城市中，僅煙臺(tái)、長(zhǎng)沙、成都的溢價(jià)率和均價(jià)漲幅較高，或者說(shuō)成交溢價(jià)率較高的城市中，合肥、廈門、蘇州、沈陽(yáng)供給量同比分別下降 %、%、 %和 %。 一線城市高供給、高溢價(jià)率，二線城市低供給、高溢價(jià)率是 2023年商服用地市場(chǎng)基本格局，體現(xiàn)了資金富集特點(diǎn)。 主要城市土地市場(chǎng)年度表現(xiàn)－ 商服用地市場(chǎng) 數(shù)據(jù)來(lái)源 :Wind資訊 年成交率 年成交溢價(jià)率 注 : 氣泡大小為 2023年商服用地市場(chǎng)整體熱度； 橙色代表一線城市，藍(lán)色代表二線城市。 代表高于均值和低于均值區(qū)域的城市溢價(jià)率平均值，反映了市場(chǎng)整體表現(xiàn)。 % % 上海廣州深圳天津沈陽(yáng)大連長(zhǎng)春哈爾濱南京蘇州杭州寧波合肥福州廈門濟(jì)南青島鄭州武漢長(zhǎng)沙重慶成都西安唐山無(wú)錫常州溫州煙臺(tái)佛山貴陽(yáng)銀川烏魯木齊60 . 00 %70 . 00 %80 . 00 %90 . 00 %10 0. 00 %11 0. 00 %12 0. 00 %13 0. 00 % 5 . 0 0 % 0 . 0 0 % 5 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 1 5 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 2 5 . 0 0 %2023年， 40大中城市商住綜合用地市場(chǎng)平均溢價(jià)率%，高于住宅用地市場(chǎng)的 %和商服用地市場(chǎng)的%。供給增幅大于 0城市24個(gè)，成交增幅大于 0的城市 27個(gè)。 商住用地市場(chǎng)高供給、高溢價(jià)率，為開(kāi)發(fā)商 2023年角逐的重點(diǎn)區(qū)域。其中一線城市及重點(diǎn)二線城市又為重點(diǎn)的重點(diǎn)，比如合肥、南昌、杭州、蘇州等地，而諸如佛山、武漢、重慶和長(zhǎng)沙等地由于供給量較小，推出地塊也是開(kāi)發(fā)商角逐重點(diǎn)。 鑒于政策重點(diǎn)轉(zhuǎn)向住宅用地，2023年商住用地整體供給占比可能下滑，各城市的整體成交率趨于上行，重點(diǎn)城市商住地塊對(duì)開(kāi)發(fā)商的吸引力增強(qiáng)，溢價(jià)率趨于上行。 主要城市土地市場(chǎng)年度表現(xiàn)－ 商住用地市場(chǎng) 數(shù)據(jù)來(lái)源 :Wind資訊 年成交率 年成交溢價(jià)率 注 : 氣泡大小為 2023年商住用地市場(chǎng)整體熱度； 橙色代表一線城市，藍(lán)色代表二線城市。 代表高于均值和低于均值區(qū)域的城市溢價(jià)率平均值，反映了市場(chǎng)整體表現(xiàn)。 8% % 35% 北京上海廣州深圳天津大連長(zhǎng)春南京蘇州杭州寧波合肥南昌青島鄭州武漢長(zhǎng)沙重慶成都西安唐山常州嘉興溫州煙臺(tái)佛山東莞南寧?？阢y川 50 . 00 %0. 00 %50 . 00 %10 0. 00 %15 0. 00 %20 0. 00 %25 0. 00 %30 0. 00 % 10 . 00 % 0. 00 % 10 . 00 % 20 . 00 % 30 . 00 % 40 . 00 % 50 . 00 % 60 . 00 % 70 . 00 %2023年，主要城市工業(yè)用地市場(chǎng)平均成交溢價(jià)率為%，平均成交率 %，平均熱度 %，均顯著低于其它類型土地市場(chǎng)。 其中，供給增幅大于 0的城市 10個(gè)，成交增幅大于 0的城市 15個(gè)，福州、烏魯木齊、南寧、長(zhǎng)沙、青島、南昌供給和成交均顯著增長(zhǎng)，而廣州和深圳兩個(gè)一線城市成交高增長(zhǎng)、高熱度；嘉興、北京、重慶、青島、煙臺(tái)、蘇州六個(gè)城市溢價(jià)率高于 2%。 整體來(lái)看，由于工業(yè)用地運(yùn)用的諸多政策限制，工業(yè)用地市場(chǎng)的供給雖然下降，除了廣州、深圳、佛山等三舊改造試點(diǎn)城市，整體市場(chǎng)的活躍度依然不高。隨著政策明確工業(yè)用地向住宅用地轉(zhuǎn)移，一線城市和住宅資源匱乏的二線城市工業(yè)用地市場(chǎng)活躍度有望在 2023年開(kāi)始上升，帶動(dòng)工業(yè)用地整體熱度的回升。 主要城市土地市場(chǎng)年度表現(xiàn)－ 工業(yè)用地市場(chǎng) 數(shù)據(jù)來(lái)源 :Wind資訊 年成交率 年成交溢價(jià)率 注 : 氣泡大小為 2023年工業(yè)用地市場(chǎng)整體熱度； 橙色代表一線城市，藍(lán)色代表二線城市。 代表高于均值和低于均值區(qū)域的城市溢價(jià)率平均值，反映了市場(chǎng)整體表現(xiàn)。 % 0% 上海廣州天津沈陽(yáng)大連長(zhǎng)春南京蘇州杭州寧波合肥廈門南昌濟(jì)南青島鄭州武漢長(zhǎng)沙重慶成都西安唐山無(wú)錫常州溫州煙臺(tái)佛山南寧貴陽(yáng)銀川烏魯木齊0. 20. 40. 60. 811. 21 . 4 0. 00 5 1E 17 0. 00 5 0. 01 0. 01 5 0. 02 0. 02 5 0. 03二級(jí)市場(chǎng)市場(chǎng)土地開(kāi)發(fā)板塊表現(xiàn) 數(shù)據(jù)來(lái)源 :Wind資訊 112月，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)概念指數(shù)整體下跌 %， Wind房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)下跌 %， 2023年土地一級(jí)開(kāi)發(fā)概念指數(shù)整體跑贏房地產(chǎn)行業(yè)整體表現(xiàn)。 2023年土地市場(chǎng)的整體熱度從 1月的 %下跌至 12月的 %，對(duì)應(yīng)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)概念指數(shù)對(duì)行業(yè)指數(shù)累計(jì)超額收益率錄得 %。 個(gè)股方面，首創(chuàng)股份上漲 55%，泰達(dá)股份上漲 29%，浦東建設(shè)上漲 21%，空港股份上漲 11%，綿世股份上漲 9%；云南城投下跌 38%，大大名城下跌 27%，漳州發(fā)展下跌 25%，黑牡丹下跌22%，中天城投下跌 16%，鐵嶺新城下跌 14%。 55%29%21%11% 9% 12% 14% 14% 15% 16% 20% 22% 25% 25% 26% 27% 29% 30% 35% 38% 6 0 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 %0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 .0 0 %6 0 .0 0 %首創(chuàng)股份泰達(dá)股份浦東建設(shè)空港股份綿世股份萬(wàn)得房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)鐵嶺新城長(zhǎng)春經(jīng)開(kāi)億城股份中天城投中國(guó)鐵建黑牡丹福星股份漳州發(fā)展新湖中寶大名城榮盛發(fā)展招商地產(chǎn)北京城建云南城投目 錄 1 年度土地市場(chǎng)回顧 2 季度土地市場(chǎng)回顧 3 月度土地市場(chǎng)回顧 4 全國(guó)土地市場(chǎng)第四季度回顧 線城市土地市場(chǎng)第四季度回顧 各類型土地市場(chǎng)第四季度回顧 主要開(kāi)發(fā)商第四季度拿地情況 二級(jí)市場(chǎng)土地開(kāi)發(fā)板塊表現(xiàn) 第四季度 土地市場(chǎng)回顧 土地市場(chǎng)供求情況 第四季度全國(guó)土地市場(chǎng)概述－整體熱度全面回落 數(shù)據(jù)來(lái)源 :Wind資訊 2023年最后一個(gè)季度， 40大中城市土地市場(chǎng)整體熱度回落至 %，第三季度為 %。 分項(xiàng)指數(shù)看，除了均價(jià)熱度依然維持在 100%外，其余分項(xiàng)熱度值均低于第三季度，且多數(shù)低于 2023年同期值。供給熱度的回落，不利于土地市場(chǎng)在第一季度的整體走高。 分季度看， 2023年一二線城市土地成交高峰在第三季度，三線城市成交高峰出現(xiàn)在第四季度，主要隨供給放量快速恢復(fù)。從用地類型來(lái)看，住宅用地、商服用地下半年成交都比較旺盛，溢價(jià)率也在 2023年節(jié)節(jié)攀升至接近 2023年的水平。 受美聯(lián)儲(chǔ)退出 QE和國(guó)內(nèi)“錢荒”的影響，第四季度土地市場(chǎng)熱度再度回落。隨著新財(cái)年的到來(lái)，國(guó)內(nèi)流動(dòng)性的整體好轉(zhuǎn)和 12月推地量的增加，開(kāi)發(fā)商拿地意愿的回升有望催動(dòng)整體熱度的回升，但一季度為傳統(tǒng)推地淡季，可能會(huì)限制熱度的回升幅度。 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %供給成交成交率均價(jià)溢價(jià)率土地市場(chǎng)五位熱度圖：第四季度土地市場(chǎng)熱度五維熱度圖：第三季度土地市場(chǎng)五維熱度圖： 2 0 1 2 年第四季度0 . 0 0%1 0 . 00%2 0 . 00%3 0 . 00%4 0 . 00%5 0 . 00%6 0 . 00%7 0 . 00%8 0 . 00%9 0 . 00%2023 年第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度土地市場(chǎng)整體熱度值全國(guó)土地市場(chǎng)第四季度回顧－ 供給回升，低于往年同期 數(shù)據(jù)來(lái)源：申銀萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)報(bào)告， Wind資訊整理 2023年第四季度， 40大中城市供給土地規(guī)劃建筑面積合計(jì) 29, 萬(wàn)平方米，較第三季度增加 %，較去年第四季度減少 %；累計(jì)成交土地 23,，較第三季度減少 %，較去年第四季度減少 %。 第四季度成交率 %，第三季度成交率為 %。第四季度的高供給有望催熱 2023年一季度土地市場(chǎng)，但程度可能有限。 0 . 0 01 0 . 0 02 0 . 0 03 0 . 0 04 0 . 0 05 0 . 0 06 0 . 0 07 0 . 0 00 5 ,0 0 0 1 0 ,0 0 0 1 5 ,0 0 0 2 0 ,0 0 0 2 5 ,0 0 0 3 0 ,0 0 0 3 5 ,0 0 0 4 0 ,0 0 0 4 5 ,0 0 0 2023032023062023092023122023032023