年杭州土地市場(chǎng)分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-24 18:02本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】代最火爆的盛宴。在這場(chǎng)盛宴中，杭州市住宅市場(chǎng)的成交量和成交價(jià)格的增幅都。后，土地市場(chǎng)發(fā)揮著舉足輕重的作用。的確，2020年的杭州市土地市場(chǎng)上演了一幕幕波瀾壯闊、精彩紛呈的好戲。當(dāng)然，這其中也有平淡的土地成交，甚至流拍，年末的幾宗土地出讓已。經(jīng)顯示出市場(chǎng)觀望的跡象，市場(chǎng)從硝煙彌漫又歸于平靜。市場(chǎng)空間變化進(jìn)行分析，最后對(duì)后續(xù)趨勢(shì)進(jìn)行展望。通證券，特此說(shuō)明。2執(zhí)筆人，田傳浩，楊鴻，感謝任超群在數(shù)據(jù)收集和整理方面所做出的貢獻(xiàn)。定》和《關(guān)于打擊開(kāi)發(fā)商囤地的四條辦法》。后者實(shí)行“凈地”出讓、合理控制單宗土地出讓規(guī)模、規(guī)定每宗。管理暫行辦法》，土地儲(chǔ)備的政策體系顯著完善。量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%”，對(duì)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和比例影響巨大。行的措施以文件或者法律的形式予以確定。2020年杭州市共出讓經(jīng)。讓33宗，第四季度出讓18宗。2020年第四季度和2020年第一季度的成交量放大主要受到2020
【正文】 /M2，接近臨近地塊正在出售的商品房?jī)r(jià)格。這種土地出讓給了 杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)一針強(qiáng)心針，直接導(dǎo)致 2020 年下半年樓市與土地市場(chǎng)的雙重瘋狂，樓市惜售和捂盤(pán)現(xiàn)象開(kāi)始泛濫，標(biāo)王地塊接二連三的出現(xiàn)。 四 、 2020 年杭州市土地市場(chǎng)走勢(shì)判斷 （一） 中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)前景面臨重大挑戰(zhàn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與金融緊密相連。而 2020 年 可能 是中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)前景 最困難一年， 面臨 國(guó)際形勢(shì)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的 重大挑戰(zhàn) （溫家寶， 2020） 。 美元持續(xù)疲軟，次貸危機(jī)使得美國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)更加嚴(yán)峻，這一方面可能會(huì)影響到我國(guó)出口企業(yè)，另一方面又使得人民幣升值壓力進(jìn)一步加大 。 這些都增加來(lái)我國(guó)外匯管理的壓力，積聚了貨幣管理 的風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)的外匯管理體制下，外匯儲(chǔ)備的增加直接導(dǎo)致了 M2 的增加。 2020 年和 2020 年，外匯儲(chǔ)備年增長(zhǎng)接近 50%，而且這個(gè)趨勢(shì)在 2020 年還將持續(xù)一段時(shí)間。 2004.012004.042004.072004.102005.012005.042005.072005.102006.012006.042006.072006.102007.012007.042007.072007.10時(shí)間億美元 圖 2020~2020 中國(guó)國(guó)家外匯儲(chǔ)備 3 中金公司數(shù)據(jù)。 12 國(guó)內(nèi)股市和樓市都已經(jīng)積累了相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn) 。 滬深股市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)板塊的市盈率已經(jīng)從 2020 年初的 20 倍上漲到 2020 年末的 85 倍。 這固然反應(yīng)了投資人群對(duì)未來(lái)中國(guó)樓市上漲的預(yù)期，也意味著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。此外， 通貨膨脹還在持續(xù)，已經(jīng)達(dá)到近十年來(lái)的最高點(diǎn)。 圖 2020~2020 年滬深股市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)板塊市盈率 2020 年下半年，深圳和廣州地區(qū)樓市已經(jīng)進(jìn)入衰退，成交量大幅萎縮， 一些房地產(chǎn)中介公司關(guān)門(mén)停業(yè)， 深圳 新房 最低成交量一天只有 2 套住宅。 這種市場(chǎng)信號(hào)也會(huì)逐漸擴(kuò)散到長(zhǎng)三角地區(qū)，杭州樓市已經(jīng)出現(xiàn)了觀望氣氛，這必將影響到土地市場(chǎng) 。 2020 年 1 月份，美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)中國(guó) 的影響也開(kāi)始出現(xiàn)，滬市經(jīng)歷了 9 年以來(lái)的最大單周跌幅，一周下跌 8%。針對(duì)這些情況，中央政府采取了一系列宏觀調(diào)控措施，這些措施的實(shí)施效果不但會(huì)影響中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，也會(huì)直接和間接的影 響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這將是杭州土地市場(chǎng) 2020 年面臨的最大不確定因素。 （二） 杭州土地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存 2020 年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了年中的火熱之后，從 10 月份開(kāi)始 回歸理性， 我們認(rèn)為， 近期市場(chǎng)表現(xiàn) 只是相對(duì)之前過(guò)熱市場(chǎng)的一個(gè)調(diào)整。這種調(diào)整一方面受到信貸政策的調(diào)控，另一方也是市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)透支的擔(dān)憂， 兩者在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)候相遇也就是有了市場(chǎng)的回歸。土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng) 密切互動(dòng)，在房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)出現(xiàn)回歸之后， 土地市場(chǎng)緊隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的步伐 。 2020 年第一次土地拍賣(mài)會(huì)熱度明顯下降 ，開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)價(jià)明顯更加謹(jǐn)慎， 前幾個(gè)月的喧囂 和烈焰都慢慢冷卻下來(lái)。因此， 2020 年的土地市場(chǎng)將會(huì)隨房地產(chǎn)市場(chǎng) 進(jìn)入一段調(diào)整期。 02040608010012020200106 20200217 20200324 20200428 20200609 20200714 20200818 20200922 20201103 20201208 20200112 20200216 20200330 20200430 20200608 20200713 20200817 20200921 20201102 20201207時(shí)間市盈率 13 在空間分布上，西湖區(qū)和江干區(qū)仍然是供應(yīng)主力，拱墅區(qū)和濱江區(qū)也 有 不少地塊 可供 出讓。 總體格局上，城西北和城東南依舊活躍，城東北將逐步崛起。 當(dāng)然 ， 2020 年的土地出讓市場(chǎng)與杭州市 2020 年的土地出讓計(jì)劃關(guān)系 最為 密切。在離開(kāi)供給面的時(shí)候，我們能討論的只是需求面的因素和市場(chǎng)基本態(tài)勢(shì)?？傮w而言， 2020 年的市場(chǎng)將回歸理性，相比 2020 年將有一定調(diào)整，當(dāng)然調(diào)整中也孕育著機(jī)會(huì)，這 將 是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存的市場(chǎng)。
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