【正文】 40大中城市土地市場(chǎng)供給量和成交量同比分別減少 %和 %，平均溢價(jià)率回升至 %，土地均價(jià)上升 %。從廣東三舊改造試點(diǎn)的情況來(lái)看，深圳、佛山等地針對(duì)工業(yè)用地改造已經(jīng)積累了相當(dāng)?shù)牟僮鹘?jīng)驗(yàn)，而城中村改造卻因涉及集體土地問(wèn)題難以展開(kāi)。不過(guò)像農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)、小產(chǎn)權(quán)房等問(wèn)題依然懸而未決，同時(shí)工業(yè)用地轉(zhuǎn)性如何操作、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市具體又如何操作，都是 2023年土地改革需要重點(diǎn)解決的。土地市場(chǎng)年度報(bào)告 (2023) （ 2023年 01月） 土地市場(chǎng)綜述 土改元年，全面回暖 政策要覽： 2023年為土地市場(chǎng)制度改革元年，破圍的方向是工業(yè)用地和農(nóng)用地入市。從十八屆三中全會(huì)決定到城鎮(zhèn)化工作會(huì)議的表述，盤活存量、提升效率，直接指向工業(yè)用地，減量供應(yīng)、提高地價(jià)、提升容積率、改造轉(zhuǎn)性；而一號(hào)文件對(duì)則在集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市上開(kāi)了一道口子。 具有操作層面意義的制度是“三舊”改造。國(guó)務(wù)院 7月發(fā)布 《 關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn) 》 ，規(guī)劃了五年的改造目標(biāo)，這可能成為土改操作層面突破口。其中一線城市供給和成交量分別增長(zhǎng) %和 %，均價(jià)上漲了 %，三線城市成交量和均價(jià)雙雙回升。南京、廈門、上海、溫州、北京、蘇州、深圳、合肥的土地成交均價(jià)漲幅均超過(guò) 90%；而廈門、北京、佛山、上海、南昌、合肥、成都、深圳、南京、福州、東莞、蘇州、長(zhǎng)沙的平均溢價(jià)率超過(guò) 20%。各類土地市場(chǎng)全面回暖。土地制度的破圍主要在工業(yè)用地和農(nóng)用地流轉(zhuǎn)制度上。新的政策強(qiáng)調(diào)逐步減少工業(yè)用地和劃撥用地等“免費(fèi)午餐”的供給，提高工業(yè)用地價(jià)格的關(guān)鍵是破除使用限制的藩籬，提高使用效率，比如東莞等工業(yè)用地新政允許工業(yè)或倉(cāng)儲(chǔ)用地打破原有的容積率限制。 2)、土地集約利用，三舊改造加速擴(kuò)圍。比如深圳，工業(yè)區(qū)改造工業(yè)用途，增加建筑面積補(bǔ)繳 50%，不過(guò)轉(zhuǎn)性住宅、商業(yè)用地，需補(bǔ)繳實(shí)時(shí)基準(zhǔn)地價(jià)，雖然扣除工業(yè)地價(jià)款，轉(zhuǎn)性本身的唯一的好處就是可以底價(jià)拿地；相對(duì)而言，廈門允許“地主”自行改造功能性質(zhì)，協(xié)議出讓供地，相對(duì)寬松。 3)、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市敲定。 4)、宏村宅基地流轉(zhuǎn)廣泛“試點(diǎn)”。從去年末國(guó)土資源部透露的信息來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)房 2023年開(kāi)始將全面清查，到 2023年清查完畢。在小產(chǎn)權(quán)房清理完畢之前，農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)可能繼續(xù)處于試點(diǎn)狀態(tài)。 新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃相關(guān) 經(jīng)營(yíng)性用地不再由政府直接征地 時(shí)間 標(biāo)題 城鎮(zhèn)化相關(guān)政策 1月 20日 國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃即將出爐 1月 20日，據(jù)中國(guó)證券報(bào)報(bào)道， 《 國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃 》 已修改完畢并上報(bào)，預(yù)計(jì)將于近期發(fā)布，其中明確了新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)目標(biāo)、戰(zhàn)略重點(diǎn)和配套制度安排。這樣做的好處是，有利于農(nóng)民工根據(jù)不同條件選擇落戶地區(qū)。 權(quán)威人士表示： 1. 在未來(lái)城鎮(zhèn)化建設(shè)中，人口管理方面擬實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一的居住證制度，取消居住證領(lǐng)取門檻，以居住證為載體，統(tǒng)籌人口管理和公共服務(wù)提供。同時(shí)，嚴(yán)格耕地總量保護(hù)。 4. 在建立多元可持續(xù)融資體系方面，擬通過(guò)地方政府債券、市政債券、城投債、政策性貸款等，拓寬城市建設(shè)融資渠道，提高地方政府融資透明度，同時(shí)，鼓勵(lì)和推動(dòng)民間資本參與市政公用設(shè)施建設(shè)。 會(huì)議指出新型城鎮(zhèn)化要找準(zhǔn)著力點(diǎn)，有序推進(jìn)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化，深入實(shí)施城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，注重中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化。 國(guó)土部表示，明年用地規(guī)模將實(shí)施總量控制和減量供應(yīng) ，另外，與房地產(chǎn)稅密切相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)已有了新的時(shí)間表。 12月 12日 中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議全方位布局城鎮(zhèn)化工作 中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議 12月 12日至 13日在北京舉行，會(huì)議提出了推進(jìn)城鎮(zhèn)化的主要任務(wù)，包括：推進(jìn)農(nóng)業(yè)人口市民化，強(qiáng)調(diào)解決落戶問(wèn)題，發(fā)展特色城市產(chǎn)業(yè)體系，提高服務(wù)業(yè)比重；提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地利用效率， 嚴(yán)控增量，盤活存量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提升效率，強(qiáng)調(diào)減少工業(yè)用地，適當(dāng)增加生活用地特別是 居住用地 。 9月 25日 江蘇出臺(tái)土地監(jiān)管新規(guī) 政府不得自行收儲(chǔ)出讓土地 9月 24日，江蘇省財(cái)政廳、國(guó)土資源廳、中國(guó)人民銀行南京分行以及證監(jiān)會(huì)江蘇監(jiān)管局聯(lián)合下發(fā) 《 關(guān)于核定土地儲(chǔ)備融資規(guī)模有關(guān)問(wèn)題的意見(jiàn) 》 ，將于今年 10月 1日起實(shí)施。 《 意見(jiàn) 》 明確指出，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)行名錄制管理，自 2023年 10月 1日起，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)融資應(yīng)出示融資規(guī)?？刂瓶?，并在核定的年度可融資規(guī)模內(nèi)融資，不得超規(guī)模融資。該意見(jiàn)規(guī)定，今后 安徽省商品住宅用地出讓規(guī)模將受到限制 。 7月 4日 國(guó)務(wù)院發(fā)布 《 關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn) 》 7月 4日，國(guó)務(wù)院發(fā)布 《 關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn) 》 指出， 2023年至 2023年五年改造城市棚戶區(qū) 800萬(wàn)戶，其中， 2023年改造 232萬(wàn)戶。 工業(yè)用地相關(guān)政策 提高利用效率，不增土地價(jià)款 日期 標(biāo)題 工業(yè)用地綜合利用相關(guān)政策法規(guī) 6月 25日 征地制度方向不變，國(guó)土部初步形成土地制度改革 27條政策 6月 25日，國(guó)土部網(wǎng)站消息，國(guó)土部在浙江省紹興市召開(kāi)“促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展土地管理制度改革座談會(huì)”透露了上述調(diào)研的土地管理制度方向。 另悉， 在提請(qǐng)全國(guó)人大審議的 《 土地管理法修正案 》 中，補(bǔ)償原則將由原用途補(bǔ)償改為公平補(bǔ)償。在加快推進(jìn)集中成片城市棚戶區(qū)改造的基礎(chǔ)上，各地區(qū)要逐步將其他棚戶區(qū)、城中村改造，統(tǒng)一納入城市棚戶區(qū)改造范圍，穩(wěn)步、有序推進(jìn)。位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有工礦棚戶區(qū)，要統(tǒng)一納入城市棚戶區(qū)改造范圍。 五年改造國(guó)有墾區(qū)危房 80萬(wàn)戶，其中， 2023年改造 37萬(wàn)戶。 其中，民間資本方面強(qiáng)調(diào)，通過(guò)直接投資、間接投資、參股、委托代建等多種方式參與棚戶區(qū)改造。 而在企業(yè)債券方面強(qiáng)調(diào)，承擔(dān)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的企業(yè)可發(fā)行企業(yè)債券或中期票據(jù)，專項(xiàng)用于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。 對(duì)企業(yè)改造資金投入強(qiáng)調(diào)，對(duì)企業(yè)用于符合規(guī)定條件的支出，準(zhǔn)予在企業(yè)所得稅前扣除。 國(guó)土部擬鼓勵(lì)工業(yè)用地提高利用效率，不再增收土地價(jià)款 國(guó)土部發(fā)布的 《 節(jié)約集約利用土地規(guī)定（草案） 》 明確提出，將逐步縮小劃撥用地范圍，工業(yè)用地將采取“先出租后出讓”的供應(yīng)方式。 對(duì)符合規(guī)劃、不改變用途的現(xiàn)有工業(yè)用地，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款 。 工業(yè)用地相關(guān)政策 提高容積率，三舊改造加速 城市 日期 土地制度相關(guān)重要文件 11月 20日 東莞 三舊 改造方案獲批 加快存量土地二次開(kāi)發(fā) 11月 20日，東莞市政府辦公室印發(fā)實(shí)施 《 關(guān)于建立健全常態(tài)化機(jī)制加快推進(jìn)“三舊”改造的意見(jiàn) 》 稱，國(guó)土資源部批復(fù)同意 《 廣東省深入推進(jìn)節(jié)約集約用地示范省建設(shè)工作方案 》 ，東莞的“三舊”改造政策延續(xù)并將長(zhǎng)期化，并且要加快存量土地二次開(kāi)發(fā)。 另?yè)?jù)規(guī)劃，“三舊”改造核心區(qū)內(nèi)改造以商業(yè)、住宅項(xiàng)目為主，“三舊”改造核心區(qū)外改造以產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目為主?！笔幸?guī)劃設(shè)計(jì)院規(guī)劃研究所所長(zhǎng)何子張告訴記者，原本城市土地要改變性質(zhì)，路徑較為單一，主要是通過(guò)政府收儲(chǔ)后，實(shí)施土地招拍掛或行政劃撥。原工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地可改變?yōu)檗k公、商業(yè)、酒店等 用途。 1月 15日 山東莒南實(shí)行工業(yè)用地彈性年期出讓 不超 20年 近日，山東省莒南縣委、縣政府聯(lián)合下發(fā) 《 莒南縣進(jìn)一步推進(jìn)節(jié)約集約用地意見(jiàn) 》 ，從 2023年 1月 1日起實(shí)行工業(yè)用地彈性年期出讓，期限不超過(guò) 20年，定期評(píng)估考核工業(yè)用地的畝均投資、畝均產(chǎn)出等情況，對(duì)不達(dá)標(biāo)的企業(yè)，追究違約責(zé)任，引導(dǎo)閑置低效工業(yè)用地有序退出。新建工業(yè)項(xiàng)目平均容積率不低于 ，建筑系數(shù)不得低于 40%，對(duì)投資額低于 5000萬(wàn)元或用地面積低于 15畝的新建工業(yè)項(xiàng)目原則上不再單獨(dú)供地，鼓勵(lì)和引導(dǎo)企業(yè)通過(guò)租賃、購(gòu)買多層廠房解決生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。與 《 東莞城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 》 中工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地一般的容積率上限為 1 .8的規(guī)定相比，東莞明顯在三舊改造的項(xiàng)目上進(jìn)一步放寬了這項(xiàng)規(guī)定， 《 辦法 》 規(guī)定對(duì)三舊改造項(xiàng)目中的工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地容積率將不設(shè)上限 。一號(hào)文件提出： 1)、農(nóng)村集體土地所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)“三權(quán)分離”，確認(rèn)農(nóng)民除了占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)權(quán)外，還確認(rèn)了承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押、擔(dān)保權(quán)。 2)、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。 1月 13日 農(nóng)地入市破冰 國(guó)土部研究入市指導(dǎo)意見(jiàn) 上證報(bào)報(bào)道，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)徐德明本月 11日在“ 2023年全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)”上指出，中央已經(jīng)明確深化國(guó)土資源領(lǐng)域改革的方向和要求，國(guó)土部要加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，突出重點(diǎn)，選好 試點(diǎn)，積極穩(wěn)妥推進(jìn)重點(diǎn)領(lǐng)域改革，確保改革取得實(shí)效。 按照計(jì)劃，國(guó)土部要“引導(dǎo)和規(guī)范集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市”，即在總結(jié)地方已有試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，積極會(huì)同有關(guān)部門，研究起草集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股的指導(dǎo) 意見(jiàn) 12月 17日 發(fā)改委：完善農(nóng)村宅基地制度試點(diǎn) 據(jù)新華社 12月 17日?qǐng)?bào)道，日前召開(kāi)的中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議明確了推進(jìn)城鎮(zhèn)化的主要目標(biāo)、基本原則和重點(diǎn)任務(wù)。 12月 5日 新土改方案設(shè)計(jì)加速 農(nóng)地流轉(zhuǎn)進(jìn)入“倒計(jì)時(shí)” 上證報(bào)報(bào)道，新土改方案正在加緊設(shè)計(jì)，農(nóng)地流轉(zhuǎn)已進(jìn)入“倒計(jì)時(shí)”。近日 10余家投資機(jī)構(gòu)云集海南，了解土改推進(jìn)的最新情況，海南土改有望率先破題。專家認(rèn)為，該模式有助于農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)效率提高，并在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中有效維護(hù)農(nóng)民權(quán)益。該模式最早在上世紀(jì) 90年代出現(xiàn)，浙江杭州、寧波等城市較早進(jìn)行嘗試，另有不少城市也在試水，且近幾年有不斷擴(kuò)圍之勢(shì)。盡管該模式在具體操作中的細(xì)節(jié)尚待完善，但不少專家認(rèn)為此舉有推廣價(jià)值 。 福建三明市、四川成都市、重慶市、湖北天門市等 “兩權(quán)” 抵押 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 宅基地使用權(quán) “金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合地方政府推動(dòng)試點(diǎn)改革，農(nóng)戶或龍頭企業(yè)以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或農(nóng)村房屋（含宅基地使用權(quán)）為抵押，通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行擔(dān)保，向銀行申請(qǐng)貸款。 廣東南海，浙江余姚，重慶市江津區(qū)牌坊村、長(zhǎng)壽區(qū)麒麟村、四川南溪、湖南瀏陽(yáng)、成都錦江等 “股田制” 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 在土地集體所有和承包經(jīng)營(yíng)權(quán)穩(wěn)定不變的前提下，農(nóng)民以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股成立土地股份制合作社或新型股份合作制公司，以此實(shí)施土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)。通過(guò)放棄自己的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地，農(nóng)民可以換取社會(huì)保障和相應(yīng)的補(bǔ)償。合作社以出租的方式把土地成片“貸”給業(yè)主，業(yè)主交付租金。企業(yè)購(gòu)得的地票可得到等量城鎮(zhèn)建設(shè)用地，在指標(biāo)落地時(shí)沖抵新增建設(shè)用地的相關(guān)費(fèi)用。 深圳 公開(kāi)轉(zhuǎn)讓，收 益分成 農(nóng)村集體建設(shè)用地 首宗農(nóng)地將在公開(kāi)市場(chǎng)掛牌轉(zhuǎn)讓，所得收益 70%納入市國(guó)土基金， 30%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位，且項(xiàng)目建成后，按出讓合同約定，該項(xiàng)目總建筑面積的 20%由競(jìng)得人建成后無(wú)償移交鳳凰股份合作公司。 全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房摸底排查 存量房有望轉(zhuǎn)正 12月 23日 近日，記者從知情人士處獲悉，國(guó)土資源部正在研究出臺(tái)小產(chǎn)權(quán)房管理辦法，未來(lái)或?qū)⒏鶕?jù)出租和出售等性質(zhì)類別，分類整理存量小產(chǎn)權(quán)房。目前的主要思路是，針對(duì)新增項(xiàng)目的清理，保證不再有新上市項(xiàng)目；而對(duì)于存量小產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)在處于研究階段，研究方向傾向于逐步分類整理，區(qū)分出租和出售等類型出臺(tái)相應(yīng)辦法統(tǒng)一管理。日前，海南省國(guó)土環(huán)境資源廳、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合下發(fā) 《 海南省清理整頓違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”專項(xiàng)行動(dòng)工作方案 》 (以下簡(jiǎn)稱 《 方案 》 )，將對(duì)全省范圍內(nèi)的違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”行為進(jìn)行專項(xiàng)清理整頓。各市、縣按照指導(dǎo)意見(jiàn)要求，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)對(duì)排查清理出來(lái)的違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”行為分類進(jìn)行查處整改。今年 10月，她以“小產(chǎn)權(quán)房不能買賣”為由，起訴買房人，請(qǐng)求法院判令雙方合同無(wú)效。 近日，門頭溝法院一審判決，雙方房屋買賣協(xié)議有效。 在建在售“小產(chǎn)權(quán)房”一律叫停 11月 22日 國(guó)土資源部辦公廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳昨天發(fā)出緊急通知，要求各地全面、正確領(lǐng)會(huì)黨的十八屆三中全會(huì)關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)等改革措施，堅(jiān)決遏制最近一些地方出現(xiàn)的違法建設(shè)、違法銷售“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題。其中最大的問(wèn)題就是法律上的障礙， 《 憲法 》 中規(guī)定的土地所有形式只有全民所有和集體所有。 小產(chǎn)權(quán)房最新政策 2023年大半小產(chǎn)權(quán)房可轉(zhuǎn)正？ 10月 28日 據(jù)介紹，國(guó)家發(fā)改委近日作出決定，修改補(bǔ)充有關(guān)政策，對(duì)于相當(dāng)一部分小產(chǎn)權(quán)房，在充分調(diào)研考察論證的基礎(chǔ)上，在征得房產(chǎn)實(shí)際擁有人的同意后，進(jìn)行房產(chǎn)證的簽放工作。 土地市場(chǎng)政策回顧－ 多數(shù)城市承諾增加土地供給 城市 日期 關(guān)于增加土地供應(yīng)的表述 西安 11月 29日 增加普通住房用地供應(yīng)，優(yōu)先向保障房項(xiàng)目供地。建立保障房土地儲(chǔ)備制度，優(yōu)先向保障房項(xiàng)目供地。 杭州 11月 26日 2023年住房用地供應(yīng)量在不低于過(guò)去五年平均供應(yīng)量的基礎(chǔ)上，再增加大于 20%的供應(yīng)量。 南京 11月 26日 2023年住宅用地供應(yīng)規(guī)模在前五年平均供應(yīng)量的基礎(chǔ)上增加 10%。 南昌 11月 25日 2023年住宅用地供應(yīng)量超過(guò)年度供應(yīng)計(jì)劃的 10％， 2023年全市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量為 2023年計(jì)劃供應(yīng)量的120％，力爭(zhēng) 130％ 武漢 11月 22日 2023年全市住房用地實(shí)際供應(yīng)總量比過(guò)去五年年均實(shí)際供應(yīng)量增加 20%以上， 2023年供地總量比前 5年增加10%。確保 2023年住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量不低于2023年計(jì)劃供應(yīng)量。 深圳 10月 12日 確保今年普通住房用地供應(yīng)在以往 5年平均供地量的基礎(chǔ)上增加 20%以上，四季度還要供應(yīng)約 60公頃住宅用地。 12月來(lái)看這種調(diào)控目標(biāo)多數(shù)一二線城市在 2023年可能很難有所作為；于是各地紛紛將政策目標(biāo)集中于增加土地供給。關(guān)鍵點(diǎn)在于