【正文】 品交換的場所 ,實質是商品交換中發(fā)生的經(jīng)濟關系的總和 . 土地市場 ——是土地這種特殊商品在流通過程中所發(fā)生的經(jīng)濟關系的總和 土地市場的主體是土地的供給者、購買者和其他參與者 土地市場的客體是各種內(nèi)涵不同的土地權利 僅針對待售財產(chǎn)總供給量的一部分而言 產(chǎn)品位置固定 產(chǎn)品的非標準化和異質性 受特別法律條例影響 依賴當?shù)毓┣鬆顩r 高額交易 采用貸款 普通買者非經(jīng)常市場參與 廣泛的經(jīng)紀人服務 土地市場的特點 —— 巴洛維的觀點 土地經(jīng)濟學課件 土地市場的特點 —— 美國不動產(chǎn)學術界的分析 不同質，位置固定，無高效率 買賣者少，價值高 因價值高，融資情況影響投資決策 政府的法律法規(guī)限制多 不動產(chǎn)供給對市場需求調整慢，難實現(xiàn)均衡 多數(shù)人缺乏不動產(chǎn)市場和標的物的必要知識 參與者較難適應不動產(chǎn)市場變化 供給相對無彈性 土地經(jīng)濟學課件 土地市場的一般特點 地域性 不充分性 供給滯后 供給彈性較小 低效率性 政府管制較嚴 土地市場的功能 –優(yōu)化配置土地資源 –調整產(chǎn)業(yè)結構，優(yōu)化生產(chǎn)力布局 –健全市場體系，實現(xiàn)生產(chǎn)要素的最佳組合 建立土地市場的必要條件 市場經(jīng)濟環(huán)境 土地產(chǎn)權明晰 發(fā)達的土地金融市場 完善的土地法規(guī) 良好的土地市場中介機構 1 2 5 4 3 土地市場的 運行模式 西方經(jīng)濟發(fā)達國家的土地市場兩種運行模式 – 以土地私有制為基礎的完全市場模式 – 以土地國家所有制為基礎的市場競爭模式 兩種運行模式的 共同特點 兩種模式的 不同之處 兩種運行模式的 共同特點 土地市場的基礎是資本主義市場經(jīng)濟 有形市場和無形市場相結合 土地市場的供給與需求決定土地價格 土地市場的進出是自由的 政府都對土地市場進行干預 兩種模式的 不同之處 土地所有制不同 市場客體不同 市場競爭程度不同 土地市場的運行機制 土地市場是依靠以價格形成機制為核心的市場機制的作用來運行的，土地價格的形成是由土地的供給與需求來決定的。土地的供求機制和價格決定機制是土地市場運行機制的核心。 土地的 供給機制 土地的 需求機制 供求決定價格 ,價格也會影響供求 . 土地的 供給機制 土地供給： 在某一特定時間內(nèi)，在某一土地市場，某類用途土地在某一價格下可供出售或出租的數(shù)量 土地經(jīng)濟供給有彈性 影響土地經(jīng)濟供給量的因素主要有：土地價格、稅收等政府政策、土地利用計劃和規(guī)劃、土地開發(fā)成本及機會成本、建筑技術水平等。 第二節(jié) 中國土地市場體系 一 中國土地市場的 建立與發(fā)展 二 中國土地市場的 特點 與 構成 三 中國 城市土地市場 四 中國 農(nóng)村土地市場 土地經(jīng)濟學課件 中國建立土地市場的必要性 徑 機組成部分 土地經(jīng)濟學課件 中國土地市場體系建立與發(fā)展的歷程 中國土地市場的 特點 土地市場是政府驅動型市場 目前城市土地市場占主導地位 城市土地市場具有壟斷競爭型市場 在企業(yè)改制中實行土地政策性入市 土地經(jīng)濟學課件 中國土地市場的構成 中國土地市場是由多種市場構成的市場體系 按地域分：城市土地市場、農(nóng)村土地市場 按市場主體分： 涉外市場、境內(nèi)市場 城市土地市場按交易層次：一級市場、二級市場（轉讓、出租、抵押） 農(nóng)村土地市場按交易層次：一級市場（所有權市場、使用權出讓出租）、二級市場（轉讓、轉包、租賃、抵押、股份合作、繼承、互換）；按用地性質劃分為農(nóng)地使用權市場、集體建設用地使用權流轉市場等 。體現(xiàn)的是土地所有者與使用者之間因土地交易而產(chǎn)生的責、權、利的關系。出讓市場的客體：國有土地使用權。 出讓市場的特點：壟斷性市場。 土地使用權 轉讓市場 土地使用權轉讓是指國有土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。 市場的主體： 一方是擁有土地使用權的土地使用權人；一方是中國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人。 轉讓市場的特點： 競爭性市場 ，供需者多，轉讓方式和轉讓價格均由市場決定。 承租人獲得的是債權，而非物權。 土地經(jīng)濟學課件 土地使用權抵押市場 土地使用權抵押是指土地使用權人（抵押人）以其合法的土地使用權以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。 土地使用權抵押市場的主體是土地抵押權人和抵押人，客體是以出讓方式取得的土地使用權和以租賃方式取得的承租土地使用權。 農(nóng)村土地股份化：廣東南海市對全市的農(nóng)村集體土地及其集體資產(chǎn)作價入股，以股份的形式配置給全市的農(nóng)民。主要表現(xiàn)為集體或農(nóng)民個人為追求比較利益而將土地非法進入城市非農(nóng)建設用地市場。特別在經(jīng)濟發(fā)達的沿海地區(qū)以及大中城市的郊區(qū) , 集體建設用地使用量占總建設用地使用量的比例尤高。可見集體建設用地流轉已大量存在 , 而且在規(guī)模和數(shù)量上都有不斷擴大的趨勢。19992020年，國土部就集體建設用地流轉開始進行調研。其后又批準了江蘇蘇州、浙江湖州、河南安陽、廣東南海等城市的試點工作，涉及 9個城市。 20202020年，國土部在蘇州、安陽和湖州先后三次組織“土地制度創(chuàng)新座談會”，內(nèi)容就是研究集體建設用地流轉問題。 中國 農(nóng)村土地市場 2020年，國土部起草了集體建設用地流轉的征求意見稿，轉發(fā)給地方。 2020年 8月，國土部根據(jù)反饋意見對征求意見稿進行修改，并再次征求地方以及國務院法制辦、農(nóng)業(yè)部、全國人大、建設部以及全國政協(xié)的意見?，F(xiàn)行的 《 土地管理法 》 規(guī)定只有三種方式可以使用集體建設用地，其一是集體興辦企業(yè)，其二是鄉(xiāng)村鎮(zhèn)的公用利益用地，其