【正文】 5600VIP額外優(yōu)惠2%中江佳境天成高層勞動中路557號139338，參與活動每次可獲得1000元房款優(yōu)惠卷。融圣國際一期高層人民路中路9號推出2棟32層住宅層上觀邸小高層天心區(qū)新豐路5路號交1000元抵11000元，成交客戶可參與抽大獎，到場客戶可獲得精美禮品。分析：本月亮相樓盤的樓盤有五個，其中融圣國際和中江佳境天成是新開發(fā)的項(xiàng)目，從價(jià)格上來看，各樓盤的預(yù)定價(jià)格到開盤前期間都有繼續(xù)下滑的趨勢；從辦理VIP的折扣來看，各樓盤的折扣都以總房款的優(yōu)惠為主與上月相比無差異。板塊在售樓盤動態(tài)板塊劃分樓盤名稱物業(yè)類型項(xiàng)目地址占地面積（M2）建筑面積（M2）均價(jià)（元/平米）市中心核心板塊五一大道202高層五一大道202號7300萬象新天高層車站北路72號起價(jià)：5300 均價(jià)：5800天心華庭高層人民西路740677702均價(jià)6400特價(jià)房：5980白沙晶城高層勞動西路429號480316000市中心邊緣板塊新時代廣場 高層芙蓉中路一段163號9008897465300橘香鑫城小高層韶山南路525684400長房馨域小高層展覽館路一醫(yī)院東側(cè):起價(jià)：4900 均價(jià)：5200 層差： 3050金碧文華3期高層長沙理工大學(xué)旁67367200000一口價(jià)房：27層4100；813層4290；1416層4390天健芙蓉盛世一期二批高層、小高層芙蓉中路一段36號56066305600均價(jià)：5100分析：本月市中心核心板塊樓盤價(jià)格在53007300元/平米之間，市中心邊緣板塊樓盤價(jià)格在41005300元/平米之間，主流價(jià)格為49005200元/平米；價(jià)格從表面上基本維持上月水平。從銷售情況來看，由于恰逢奧運(yùn)月，客戶看房熱情不高，各項(xiàng)目的銷售情況較差，成交率較低， 有價(jià)無市的局面依然無法改變。板塊新開盤個案解析層上觀?。?）項(xiàng)目基本情況介紹：層上觀邸位于二環(huán)以內(nèi)，芙蓉中路水竹街77號（華盛家園北面），項(xiàng)目分一期開發(fā)，共3棟，18層小高層電梯房，2梯4戶，2梯5戶。占地面積約32畝，總建筑面積約為62000平方米，綠化率為41%；。占地：14958㎡建筑面積：㎡房屋類型：18層小高層，計(jì)590套住宅，共3棟起價(jià)：3858元/㎡均價(jià)：4330元/㎡主力戶型：90㎡精品三房二廳一衛(wèi)單/雙陽臺其它戶型：45㎡明廳明廚明衛(wèi)帶陽臺115~125㎡三房二廳二衛(wèi)145㎡四房二廳二衛(wèi)交房時間：2009年10月底（2）項(xiàng)目營銷節(jié)點(diǎn)以及開盤情況 2008年6月6日三盛層上觀邸6月7號VIP全城熱派 2008年7月31日，87150㎡精英戶型8月2日開盤，起價(jià)3788元/㎡，均價(jià)4300元/㎡，一次性付款享受98折，按揭99折。6月開始發(fā)放VIP卡，VIP卡辦理后享受每日增值200元的優(yōu)惠，VIP卡增值錢可抵房款。購房住戶開盤前交納1000元誠意金，可抵1萬1的房款。 開盤時間：；推出貨源情況：開盤當(dāng)天推出414套，其中，一房44平米，54套；三房87125平米，306套；四房133141平米，54套；價(jià)格：起價(jià)3788元/㎡，均價(jià)4360元/㎡；開盤優(yōu)惠折扣以及開盤活動：交1000元辦理VIP卡，可抵11000元房款，至開盤之日每天累積200元優(yōu)惠。成交客戶可參與抽獎。 （3）外部配套：市政公園： 南郊公園；幼兒園： 萬嬰幼兒園、水泵幼兒園 ；學(xué)校：芙蓉路小學(xué)、砂子塘小學(xué)、天心一中、二十一中、中南大學(xué)鐵道學(xué)院、中南林業(yè)科技大學(xué)、湖南電大，長沙理工大學(xué)，湖南廣播電視大學(xué)；商場： 華銀旺和超市、沃爾瑪超市、旺旺超市、鑫隆輝超市、金晟集貿(mào)市場、通程電器、新芙蓉國際家居廣場；醫(yī)院： 中心醫(yī)院、湖南省第二人民醫(yī)院、長沙市195醫(yī)院、愛爾眼科醫(yī)院 ；銀行： 建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中信銀行、農(nóng)村合作信用社、商業(yè)銀行、招商銀行等；酒店：神龍大酒店、五華大酒店、新時空康年大酒店；其它配套： 湖開俱樂部、義工俱樂部閱覽服務(wù)中心、香墅美地游泳池。（4）開盤戶型圖片： 三房二廳90平米 三房二廳112平米 三房二廳124平米 四房二廳150平米 （5）項(xiàng)目總評：優(yōu)勢：，城市主干道芙蓉路，交通便利，有一定的升值潛力； ，在購買客戶的承受范圍內(nèi)； ，浪費(fèi)面積較小，銷售情況相對較好。劣勢：，生態(tài)環(huán)境較差； ，許多戶型都那是扁擔(dān)形（大面積戶型居多），通風(fēng)采光不好，且戶型動靜不分區(qū)，居住不舒適。 沿江板塊【板塊屬性】：山水資源優(yōu)越，集氣質(zhì)、夢想與榮耀于一身；【板塊優(yōu)勢】：景觀資源得天獨(dú)厚、地段優(yōu)越、保值增值能力強(qiáng)，極具競爭力；【板塊劣勢】：噪音大、配套有待完善。【板塊競爭特點(diǎn)】：以高層、高容積率、高密度、低綠化率、高價(jià)位產(chǎn)品競爭為主；東、西兩岸價(jià)格差距大?！就恋刭Y源開發(fā)情況】：土地資源豐富、土地開發(fā)較晚、將來將沿湘江兩岸進(jìn)行全方位開發(fā)。【板塊發(fā)展前景】：隨著山水資源價(jià)值的被充分認(rèn)識和利用及區(qū)域市政設(shè)施的完善，未來沿江板塊將成為長沙市最具魅力的高尚住宅區(qū)。【板塊代表項(xiàng)目】：華盛新外灘、金色屋頂、湘江世紀(jì)城、書院觀邸、美居荷園、濱江金座板塊亮相、認(rèn)購樓盤動態(tài)樓盤名稱物業(yè)類型項(xiàng)目地址占地面積（M2）建筑面積（M2）推出時間備注南外灘高層南湖路道坡2號33000130000一期推出5棟2126層不等的高層房源，具體開盤的房源未定；VIP3萬抵4萬濱江金座高層銀盆嶺大橋西橋頭北側(cè)1392170753VIP2千抵2萬分析：本月亮相樓盤都為高層物業(yè)類型，均在08年910月份上市 ，預(yù)計(jì)價(jià)格為54005500元/平米；從目前的樓盤進(jìn)度來看，各樓盤目前處于蓄客階段，吸引客戶的營銷方式以辦理VIP卡抵總房款為主。板塊各樓盤營銷活動動態(tài)樓盤名稱物業(yè)類型項(xiàng)目地址占地面積（M2）建筑面積（M2）營銷措施黃金海岸高層開福區(qū)金霞開發(fā)區(qū)18號地塊306491；，；，可獲神秘大禮；。湘江1號別墅開福區(qū)霞凝鄉(xiāng)興聯(lián)村617700947801“創(chuàng)遠(yuǎn)湘江1號”杯鵝羊八景繪畫精英賽即將啟動。分析：本月沿江板塊樓盤的營銷活動主要有特價(jià)房、事件營銷、老大新、體驗(yàn)式營銷等，黃金海岸項(xiàng)目利用本月奧運(yùn)會開幕的熱門話題為引，在加以實(shí)質(zhì)上的購房優(yōu)惠，不失為一個很有效的促銷方式。 板塊在售樓盤分析樓盤名稱物業(yè)類型項(xiàng)目地址占地面積（M2）建筑面積（M2）均價(jià)（元/平米）華盛新外灘二期高層沿江大道274951869555000起價(jià)6500均價(jià)湘江1號別墅開福區(qū)霞凝鄉(xiāng)興聯(lián)村617700947801獨(dú)立別墅：13000雙拼：9500疊加：5800君臨國際A座一批高層黃興南路步行街與坡子街美食街交匯處5594470007400長寶1667高層中山西路393號 起價(jià)：5500，均價(jià)：6200湘江世紀(jì)城一期三批高層開福區(qū)五合垸4000000均價(jià)：4000 江景：5100起書院觀邸一批多層、高層書院路559號117954起價(jià)：4980均價(jià)：17層53008－18層600019層以上6500大地金墅高層沿江大道4499592186600荷園二期高層蔡鍔路荷花池11號190986900（精裝修）分析：本月在售普通樓盤價(jià)格在40008000元/平米之間，與上月相比各樓盤在起價(jià)上略有下滑；從銷售情況上來看，本月樓盤的成交情況不樂觀，在銷售率上面無太大變動，可看出購房者對房價(jià)仍然抱有看跌的心理，觀望情緒較濃。體育新城板塊【板塊屬性】：都市先鋒，魅力之城；【板塊優(yōu)勢】：開發(fā)早，板塊認(rèn)同度高；區(qū)域升值潛力大；大盤云集，極具吸引力；【板塊劣勢】：配套不完善、交通不便；【板塊競爭特點(diǎn)】：大盤及高品質(zhì)樓盤云集，以規(guī)模和品質(zhì)競爭為主；【土地資源開發(fā)情況】：土地資源豐富、土地開發(fā)較早、開發(fā)空間大?！景鍓K發(fā)展前景】：隨著硅塘河風(fēng)光帶及武廣火車站及武廣新城的規(guī)劃，體育新城板塊將繼續(xù)吸引全城的目光?！景鍓K代表項(xiàng)目】：新城新世界、茂華國際湘、中隆國際、中城麗景香山、綠城桂花城、融科檀香山、嘉宇盛世華章。板塊亮相、認(rèn)購樓盤動態(tài)樓盤名稱物業(yè)類型項(xiàng)目地址占地面積（M2）建筑面積（M2）推出時間備注泰禹彩云之翼小高層、聯(lián)排別墅萬家麗路與長塘路香松路交匯處154529主力戶型130平米三房水岸天際高層、小高層雨花區(qū)洞井鎮(zhèn)天華村62070191700主力戶型：二房8890平米分析：本月亮相樓盤與上月基本相同，將910月份上市，樓盤的價(jià)格都未公布，各開發(fā)企業(yè)在開盤之前非常謹(jǐn)慎，以避免開盤滯銷的狀況。板塊各樓盤營銷活動動態(tài)樓盤名稱物業(yè)類型項(xiàng)目地址占地面積（M2）建筑面積（M2）營銷措施托斯卡納別墅湘府東路二段28號180000攜手超級893，打造奧運(yùn)音樂頻道，凡到會所或撥打熱線，也有機(jī)會贏得1噸油卡，每天將有限量油卡相送；泰國普吉島5日游。森林公園1號小高層湘府東路二段35號298861053701. 可享受35萬元優(yōu)惠；2. 限量推出8套特價(jià)房分析： 本月樓盤的促銷手段與其他板塊基本相同，其中森林公園1號的兩種購房優(yōu)惠措施給板塊其他樓盤帶來了銷售壓力。板塊在售樓盤動態(tài)樓盤名稱物業(yè)類型項(xiàng)目地址占地面積（M2）建筑面積（M2）均價(jià)（元/平米）新城新世界二期高層勞動?xùn)|路93號4534005180茂華國際湘二期高層體育新城219780500000三房4800四房5000三江花中城二期多層長沙市芙蓉中路181188．79900000多層：4600小高層：4000山水城市風(fēng)景一期多層、小高層萬家麗路與曲塘路交匯處5000018000046004800天賜良園一期小高層雨花區(qū)圭塘起價(jià)3700嘉盛華庭三期小高層勞動?xùn)|路與萬家麗路大道交匯處東北向—300000二房4088綠城桂花城三期高層長沙大道與萬家麗路交匯處1754212100006900森林公園1號小高層雨花區(qū)植物園北端火燒坪298861053704000山水熙園小高層+高層天華村湘府東路二段168號228773900分析：本月在售樓盤價(jià)格在37004800元/平米之間，主流價(jià)格為40004500元/平米；從推出時間來看，各樓盤均在08年上半年推出市場，銷售情況一般，看來消費(fèi)者仍然在觀望，希望各樓盤有更大幅度的降價(jià)。人民東路板塊【板塊屬性】：地段優(yōu)越，后天貴族；【板塊優(yōu)勢】：地段優(yōu)越、保值增值能力強(qiáng)，極具市場競爭力；【板塊劣勢】：噪音大、交通較為混亂，配套有待完善?！景鍓K競爭特點(diǎn)】：高端引領(lǐng)、中端跟進(jìn)、并存共榮； 【土地資源開發(fā)情況】：土地資源豐富、土地開發(fā)較早但開發(fā)不均勻、瀏陽河以西沿線開發(fā)較頻繁，而瀏陽河以東沿線開發(fā)較少；【板塊發(fā)展前景】：隨著大潤發(fā)、沃爾瑪?shù)倪M(jìn)駐以及高橋商圈的規(guī)劃，人民東板塊將續(xù)寫貴族傳奇?！景鍓K代表項(xiàng)目】：水云間、萬科西街庭院、星城世家、西子花苑、上河國際、長房東郡板塊亮相、認(rèn)購樓盤動態(tài)樓盤名稱物業(yè)類型項(xiàng)目地址占地面積（M2）建筑面積（M2）推出時間備注金域藍(lán)灣高層芙蓉區(qū)營盤東路143405390000辦理VIP1萬抵2萬，星城世家二期多層、小高層220000獨(dú)棟樓王推出時間待定中央座f7棟，最高優(yōu)惠8萬8；獨(dú)棟樓王VIP認(rèn)籌2萬抵5萬。分析：本月亮相樓盤均為本板塊的代表性開發(fā)企業(yè)，其中金域藍(lán)灣項(xiàng)目為萬科繼西街庭院后在該板塊開發(fā)的另一個精裝修樓盤，該樓盤推出精裝小戶型產(chǎn)品頗受消費(fèi)者喜愛，價(jià)格適宜，VIP卡銷售情況比較好，在目前的市場行情下是可喜的。板塊在售樓盤動態(tài)樓盤名稱物業(yè)類型項(xiàng)目地址占地面積（M2）建筑面積（M2）均價(jià)（元/平米）山水華景高層芙蓉區(qū)遠(yuǎn)大路與高嶺路交匯處4200西街庭院高層芙蓉區(qū)人民東路516號起價(jià)4180精裝尚東紫郡一期小高層、高層人民東路五一小區(qū)南二房：均價(jià)4900，三房：均價(jià)4100東門1號高層馬王堆萬家麗路北段118234200凱樂湘園一期小高層人民東路與古曲路交匯處折后4400長房東郡二期小高層人民路萬家麗路與馬王堆路交匯處