【正文】 合分析后，在忽略建筑成本后，方案一在無論在總體規(guī)劃、業(yè)態(tài)分布到細(xì)部的處理都比方案二優(yōu)勝。（三）情景設(shè)計(jì)情景設(shè)計(jì)作用：項(xiàng)目運(yùn)用情景設(shè)計(jì)，提出步行街各細(xì)部情景設(shè)置要點(diǎn)，為設(shè)計(jì)提供參考的基本依據(jù)。情景設(shè)計(jì)必須要結(jié)合項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，這樣才能營(yíng)造出良好的商業(yè)氣氛。情景設(shè)計(jì)的“三度空間”主要包括：n 主題空間n 休閑空間n 視覺空間主題空間主題空間應(yīng)突出步行街主題——“珠江印象”和“水秀花香”。使之主題展現(xiàn)，提升形象的作用，另外主提空間也充分考慮各種活動(dòng)的安排。主題的鮮明展現(xiàn)，將為顧客帶來一種全新的感受。珠江印象——水秀花香休閑空間休閑空間設(shè)置的目的是緩解消費(fèi)者購(gòu)物時(shí)的勞累感，延長(zhǎng)其在項(xiàng)目的逗留時(shí)間。在商業(yè)街設(shè)置休息的座椅，給人們提供駐足，停留，停下來與人交談，停留一段時(shí)間的動(dòng)作誘因。視覺空間視覺空間的設(shè)計(jì)是以視覺感受為基礎(chǔ)，為整個(gè)街區(qū)營(yíng)造一種良好的視覺氛圍。使人們?cè)诠渖虉?chǎng)之余，能體驗(yàn)到街區(qū)豐富的藝術(shù)的享受。 （詳細(xì)的情景設(shè)計(jì)見附錄6珠江印象步行街情景設(shè)計(jì)）成功的運(yùn)營(yíng)一般包含四個(gè)方面的內(nèi)容：成功的招商管理、成功的營(yíng)銷、成功的服務(wù)監(jiān)督和成功的物管。其中招商管理又是后面工作的基礎(chǔ)和起源。這項(xiàng)工作的成敗得失決定著后期街區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的管理能否成功。五、步行街的招商（一）招商總體思路以主力品牌商家的進(jìn)駐帶動(dòng)總體招商前期宣傳主力店、品牌商家商談主力店、品牌商家確定全面招商試業(yè)新聞、媒體信息導(dǎo)入大面積活動(dòng)宣傳、招商會(huì)、媒體轟炸、新聞發(fā)布會(huì)開業(yè)造勢(shì)、媒體宣傳總體招商思路示意圖（二）招商主要策略168。 以政府名義舉辦各類宣傳促銷活動(dòng)；168。 舉辦大型招商酒會(huì)；168。 主力店與主題店同時(shí)招商；168。 結(jié)合大客戶入駐舉辦新聞發(fā)布會(huì)。168。 遠(yuǎn)程與本地同時(shí)招商；為了維護(hù)商業(yè)街區(qū)的形象，提高商業(yè)街區(qū)同的競(jìng)爭(zhēng)能力.商業(yè)街區(qū)必須經(jīng)常性地進(jìn)行宣傳推廣因此步行街的推廣要包括整個(gè)前期鋪墊,招商,開業(yè)和后期營(yíng)運(yùn).六、步行街的推廣（一）總體推廣策略“新聞導(dǎo)向、活動(dòng)造勢(shì)、擴(kuò)散推廣、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)”新聞導(dǎo)向——前期以新聞、消息的形式進(jìn)行輿論的導(dǎo)向，引起各方面對(duì)步行街的關(guān)注活動(dòng)造勢(shì)——利用各種的活動(dòng)進(jìn)行造勢(shì)的宣傳。擴(kuò)散推廣——擴(kuò)散推廣的范圍。將宣傳擴(kuò)大到廣佛都市圈每一個(gè)中型城市。現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)——定期進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，以吸引更多的眼球和人流（二）總體推廣時(shí)間安排時(shí)間規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思規(guī)劃設(shè)計(jì)完成/施工開始施工中后期竣工交付使用試業(yè)階段正式開業(yè)階段新聞?shì)浾搶?dǎo)入活動(dòng)造勢(shì)主力店/品牌商戶全方位招商交鋪裝修開始試業(yè)后期經(jīng)營(yíng)管理（三）分階段推廣方案第一階段：新聞導(dǎo)入階段時(shí)間： 項(xiàng)目論證和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段推廣策略：在項(xiàng)目還在規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)間，把政府要在芳村打造第三條步行街的消息用新聞或者信息的形式發(fā)布出去，使整個(gè)輿論界都形成討論?；顒?dòng)舉例：6月28日專家座談會(huì)（案例詳見附表）主辦單位：廣東省商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)承辦單位：廣州市金鴻邦投資有限公司柏城集團(tuán)討論會(huì)效果：n 本次專家座談會(huì)邀請(qǐng)了許多商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人事為芳村步行街提供了很多寶貴的意見。n 同時(shí)引起了媒體和業(yè)界廣泛的討論，起到了很好的宣傳作用。第二階段：活動(dòng)造勢(shì)階段時(shí)間： 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，并且已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)的施工階段推廣策略：運(yùn)用各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行造勢(shì)宣傳，將步行街建設(shè)的信息帶到整個(gè)社會(huì)第三階段：分散推廣、重點(diǎn)招商階段時(shí)間： 工程進(jìn)度已經(jīng)到了中后期，整個(gè)項(xiàng)目的錐形初步可見。推廣策略：利用項(xiàng)目建筑進(jìn)入尾聲的階段，進(jìn)行集中的宣傳和重點(diǎn)招商，為日后的經(jīng)營(yíng)第四階段：開業(yè)造勢(shì)時(shí)間： 開業(yè)前夕，各主力店和商家基本完成開業(yè)準(zhǔn)備推廣策略：為整體經(jīng)營(yíng)營(yíng)造良好的氛圍。同時(shí)，利用新場(chǎng)開業(yè)這個(gè)重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)的宣傳，以吸引社會(huì)的注意。第五階段：后期經(jīng)營(yíng)階段時(shí)間： 開業(yè)后期定期進(jìn)行宣傳推廣推廣策略：持續(xù)的恒溫的推廣宣傳，保持曝光率。主要以活動(dòng)為主。（詳細(xì)的推廣方案，我司將另案提供）通過前期的策劃,推廣,招商工作后,步行街進(jìn)入了另一個(gè)重要的階段—經(jīng)營(yíng)階段良好的經(jīng)營(yíng)將是整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目最為重要的其中一個(gè)環(huán)節(jié)成熟的經(jīng)營(yíng)模式將會(huì)提升整個(gè)部商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值,同時(shí)也能將商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值發(fā)揮到最大七、步行街的經(jīng)營(yíng)管理“商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理”是商業(yè)的“靈魂”所在（一）經(jīng)營(yíng)的概念商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，是運(yùn)用在對(duì)整個(gè)商場(chǎng)的人、財(cái)、物的經(jīng)營(yíng)管理之中，通過對(duì)整個(gè)商場(chǎng)的總體資源整合，協(xié)調(diào)和滿足商家、消費(fèi)者、發(fā)展商等各方面的需要，達(dá)到商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)效益最大化的目的。（二）商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的詮釋——是物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)范圍的擴(kuò)展l 物業(yè)管理主要的服務(wù)內(nèi)容是對(duì)“物業(yè)”進(jìn)行保安、保潔和維修l 經(jīng)營(yíng)管理主要的服務(wù)內(nèi)容是將整個(gè)商場(chǎng)“人”（商家、消費(fèi)者、發(fā)展商、經(jīng)營(yíng)管理人員）、“財(cái)”（有型資產(chǎn)和無形資產(chǎn)——品牌、商譽(yù)、企業(yè)文化）、“物”（物業(yè)、環(huán)境）進(jìn)行整體性的經(jīng)營(yíng)與管理——是將現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式創(chuàng)造性地運(yùn)用在整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理之中l(wèi) 通常的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，是以發(fā)展商的立場(chǎng)，初期進(jìn)行物業(yè)推廣銷售和出租，中后期的任務(wù)只對(duì)未售出的部分物業(yè)負(fù)責(zé)（出租），而整個(gè)商場(chǎng)的管理交給物業(yè)管理公司。l 整合經(jīng)營(yíng)的創(chuàng)造性在于將整個(gè)商場(chǎng)中的人、財(cái)、物作為一個(gè)不可分割的整體，通過對(duì)整個(gè)商場(chǎng)的總體資源整合，達(dá)到整體經(jīng)營(yíng)效益的最大化。（三）商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理體系設(shè)計(jì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念 我司的“商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念”：通過—— 整合資源 形成—— 整體經(jīng)營(yíng) 達(dá)到—— “共營(yíng)、共贏” 的目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式 以滿足商場(chǎng)目標(biāo)消費(fèi)群的需求為起點(diǎn)， ——營(yíng)造商場(chǎng)的人氣和商機(jī)； 以品牌經(jīng)營(yíng)為宗旨， ——提升整個(gè)商場(chǎng)的知名度、美譽(yù)度和商場(chǎng)文化，實(shí)施品牌輸出。步行街商業(yè)價(jià)值是通過商業(yè)的運(yùn)行達(dá)到項(xiàng)目的價(jià)值最大商業(yè)價(jià)值的預(yù)測(cè)能使項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理提供參考因此,步行街的商業(yè)預(yù)測(cè)必須依照項(xiàng)目本身的特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)的方式開展.八、步行街商業(yè)預(yù)測(cè)（一）步行街社會(huì)地位預(yù)測(cè)嶄新概念的主題，珠江印象步行街將會(huì)在整個(gè)廣州引起轟動(dòng)，廣州的旅游界又多了一個(gè)旅游的景點(diǎn)。整個(gè)廣州的商業(yè)格局將會(huì)被打破，形成了一個(gè)以地鐵為中軸線貫穿的商業(yè)體系。形成“三街一點(diǎn)”的商業(yè)布局，即：n 天河城商圈n 北京路步行街n 上下九步行街n 珠江印象步行街（二）步行街人流預(yù)測(cè)廣州商圈人流情況：客源比例廣州居民省內(nèi)游客外省游客境外游客比例上下九%%%%%北京路%%%%%天河城%%%%100%上下九——主要以廣州居民消費(fèi)占地比例最大。北京路——主要以省內(nèi)的游客消費(fèi)占的比例較大。天河城——廣州居民、省內(nèi)游客、外省游客所占的比例都差不多，但省外游客明顯比上下九、北京路的為多。三大商圈假日人流量統(tǒng)計(jì)芳村步行街人流預(yù)測(cè)：戰(zhàn)略目標(biāo)人流預(yù)測(cè)（節(jié)日人流量）備注第一步社區(qū)服務(wù)中心8萬(wàn)第二步都市旅游景點(diǎn)18萬(wàn)第三步廣州第三步行街30萬(wàn)與上下九、北京路齊名的商業(yè)步行街，其人流量可接近北京路。（三）步行街商業(yè)收益預(yù)測(cè)根據(jù)本項(xiàng)目的需要，對(duì)芳村陸居路以及周邊商鋪的現(xiàn)有租價(jià)狀況進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查范圍：n 陸居路及其相連的二沙地和明心路的商鋪n 花地灣好又多周圍路段的商鋪n 芳村大道中石圍塘路段的商鋪陸居路商鋪?zhàn)鈨r(jià)靠近芳村大道中的“中國(guó)移動(dòng)通信”租金約300元/ｍ178。/月；陸居路的中段經(jīng)統(tǒng)一裝修的商鋪，月租金200元/ｍ178。/月；靠近陸居路東段（立百集團(tuán)辦公樓旁邊）的商鋪?zhàn)鈨r(jià)是100－120元/ｍ178。/月?；ǖ貫成啼?zhàn)鈨r(jià)目前花地灣區(qū)域內(nèi)的商鋪，具有代表性的是好又多周圍的地鐵沿線商鋪、好又多對(duì)面正在招商的壹號(hào)國(guó)際文化廣場(chǎng)、越和花鳥蟲魚市場(chǎng)、百年好家居。花地灣地鐵站旁的沿線商鋪，月租金在7080元/ｍ178。/月，但靠近專業(yè)市場(chǎng)的臨街鋪價(jià)格最高，某些街鋪的租金可達(dá)200元/ｍ178。/月。而位于好又多斜對(duì)面的“壹號(hào)國(guó)際文化廣場(chǎng)”的內(nèi)部間鋪?zhàn)饨鹗?080元/ｍ178。/月。位于花地灣地鐵站出口處的越和花鳥蟲魚市場(chǎng)，每月的租金在50－70元/ｍ178。/月。而與之相連的百年好家居，其商場(chǎng)的租金一樓的租價(jià)平均水平為80元/ｍ178。/月，二樓為5060元/ｍ178。/月。芳村大道商鋪?zhàn)鈨r(jià)芳村大道中歷來是茶葉專業(yè)市場(chǎng)的批發(fā)地和集散地，其商鋪?zhàn)鈨r(jià)如下：最低的是芳村茶葉市場(chǎng)，僅為30元/ｍ178。/月；最高的是均價(jià)為110元/ｍ178。/月，二層為65元/ｍ178。/月。珠江印象步行街租金預(yù)測(cè)按照上面的調(diào)查，簡(jiǎn)單整理出陸居路、花地灣和芳村大道的租金統(tǒng)計(jì)如下：區(qū)域租金范圍（元/ｍ178。/月）陸居路100－300花地灣50－200芳村大道30－110參考這三個(gè)區(qū)域內(nèi)商鋪的租金情況，考慮到目前陸居路區(qū)域內(nèi)商鋪的經(jīng)營(yíng)情況，建議本次項(xiàng)目租金定價(jià)如下：首層：100－180元/ｍ178。/月 二層：50－70元/ｍ178。/月三層：30－40元/ｍ178。/月大型主力店占總體面積1/3，即面積約為18000元/平方其他商鋪占總體面積2/3，即面積約為36000元/平方出租率租金升幅主力店其他商鋪合計(jì)面積18000㎡（占總體1/3）36000㎡（占總體2/3）54000㎡平均租金60元/ｍ178。/月90元/ｍ178。/月——培育期第一年收益80%——1037萬(wàn)3110萬(wàn)當(dāng)年合計(jì)4147萬(wàn)第二年收益85%——1102萬(wàn)3305萬(wàn)當(dāng)年合計(jì)4406萬(wàn)第三年收益90%——1166萬(wàn)3499萬(wàn)當(dāng)年合計(jì)4666萬(wàn)正常經(jīng)營(yíng)期第四年收益95%租金遞增5％1293萬(wàn)3878萬(wàn)當(dāng)年合計(jì)5171萬(wàn)第五年收益95%租金遞增8％1396萬(wàn)4189萬(wàn)當(dāng)年合計(jì)5585萬(wàn)第六年收益95%租金遞增10％1536萬(wàn)4607萬(wàn)當(dāng)年合計(jì)6143萬(wàn)成熟期第七年收益95%租金遞增12％1720萬(wàn)5160萬(wàn)當(dāng)年合計(jì)6880萬(wàn)第八年收益95%租金遞增15％1978萬(wàn)5934萬(wàn)當(dāng)年合計(jì)7912萬(wàn)合計(jì)11228萬(wàn)33683萬(wàn)44911萬(wàn)1－3年培育期培育期步行街的租金，主力店60元/ｍ178。/月，其他商鋪90元/ｍ178。/月（保守估計(jì)），開業(yè)3年租金不遞增。4－6年經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)：根據(jù)多年商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，在商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理較高水平的商業(yè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的管理下，經(jīng)過2－3年的市場(chǎng)培育之后，商鋪價(jià)值可以增長(zhǎng)30－50％,租金可以每年遞增10－15％。8年內(nèi)經(jīng)營(yíng)總收入將會(huì)達(dá)到4億元8年以后平均每年的總收入將在8000萬(wàn)元至1億元結(jié) 束 語(yǔ)政府的強(qiáng)勢(shì)支持，廣佛都市圈的不斷壯大，成為本項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)會(huì)點(diǎn)，也為項(xiàng)目注入了動(dòng)力。芳村步行街的出現(xiàn)，將打破廣州傳統(tǒng)“兩街一點(diǎn)”（北京路、上下九、天河城）的商業(yè)格局。步行街的建成為廣州的旅游增添新的景點(diǎn)。在經(jīng)貿(mào)上，延伸了廣州傳統(tǒng)的商業(yè)，向西輻射佛山乃至于整個(gè)珠三角西部。因此芳村步行街將會(huì)是集社區(qū)服務(wù)、旅游、商貿(mào)為一體的綜合性旅游步行街。芳村步行街的出現(xiàn)將會(huì)引起整個(gè)廣州乃至于華南地區(qū)的轟動(dòng)，成為商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)標(biāo)志性的經(jīng)典案例。為此我司將不遺余力地提供我們專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)，與發(fā)展商共同建造輝煌！附件目錄附錄一：廣東省宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查附錄二：廣州商業(yè)物業(yè)狀況調(diào)查附錄三：廣州商業(yè)步行街調(diào)查附錄四：芳村區(qū)商業(yè)區(qū)域商圈調(diào)查附錄五：專家討論會(huì)附錄六：珠江印象步行街情景設(shè)計(jì)——謝謝——124