【正文】 合分析后，在忽略建筑成本后，方案一在無論在總體規(guī)劃、業(yè)態(tài)分布到細(xì)部的處理都比方案二優(yōu)勝。（三）情景設(shè)計情景設(shè)計作用：項目運用情景設(shè)計，提出步行街各細(xì)部情景設(shè)置要點，為設(shè)計提供參考的基本依據(jù)。情景設(shè)計必須要結(jié)合項目自身的特點，這樣才能營造出良好的商業(yè)氣氛。情景設(shè)計的“三度空間”主要包括：n 主題空間n 休閑空間n 視覺空間主題空間主題空間應(yīng)突出步行街主題——“珠江印象”和“水秀花香”。使之主題展現(xiàn)，提升形象的作用，另外主提空間也充分考慮各種活動的安排。主題的鮮明展現(xiàn)，將為顧客帶來一種全新的感受。珠江印象——水秀花香休閑空間休閑空間設(shè)置的目的是緩解消費者購物時的勞累感，延長其在項目的逗留時間。在商業(yè)街設(shè)置休息的座椅，給人們提供駐足，停留，停下來與人交談，停留一段時間的動作誘因。視覺空間視覺空間的設(shè)計是以視覺感受為基礎(chǔ)，為整個街區(qū)營造一種良好的視覺氛圍。使人們在逛商場之余，能體驗到街區(qū)豐富的藝術(shù)的享受。 （詳細(xì)的情景設(shè)計見附錄6珠江印象步行街情景設(shè)計）成功的運營一般包含四個方面的內(nèi)容：成功的招商管理、成功的營銷、成功的服務(wù)監(jiān)督和成功的物管。其中招商管理又是后面工作的基礎(chǔ)和起源。這項工作的成敗得失決定著后期街區(qū)商業(yè)運營的管理能否成功。五、步行街的招商（一）招商總體思路以主力品牌商家的進(jìn)駐帶動總體招商前期宣傳主力店、品牌商家商談主力店、品牌商家確定全面招商試業(yè)新聞、媒體信息導(dǎo)入大面積活動宣傳、招商會、媒體轟炸、新聞發(fā)布會開業(yè)造勢、媒體宣傳總體招商思路示意圖（二）招商主要策略168。 以政府名義舉辦各類宣傳促銷活動；168。 舉辦大型招商酒會；168。 主力店與主題店同時招商；168。 結(jié)合大客戶入駐舉辦新聞發(fā)布會。168。 遠(yuǎn)程與本地同時招商；為了維護(hù)商業(yè)街區(qū)的形象，提高商業(yè)街區(qū)同的競爭能力.商業(yè)街區(qū)必須經(jīng)常性地進(jìn)行宣傳推廣因此步行街的推廣要包括整個前期鋪墊,招商,開業(yè)和后期營運.六、步行街的推廣（一）總體推廣策略“新聞導(dǎo)向、活動造勢、擴(kuò)散推廣、現(xiàn)場活動”新聞導(dǎo)向——前期以新聞、消息的形式進(jìn)行輿論的導(dǎo)向，引起各方面對步行街的關(guān)注活動造勢——利用各種的活動進(jìn)行造勢的宣傳。擴(kuò)散推廣——擴(kuò)散推廣的范圍。將宣傳擴(kuò)大到廣佛都市圈每一個中型城市?，F(xiàn)場活動——定期進(jìn)行現(xiàn)場活動，以吸引更多的眼球和人流（二）總體推廣時間安排時間規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思規(guī)劃設(shè)計完成/施工開始施工中后期竣工交付使用試業(yè)階段正式開業(yè)階段新聞輿論導(dǎo)入活動造勢主力店/品牌商戶全方位招商交鋪裝修開始試業(yè)后期經(jīng)營管理（三）分階段推廣方案第一階段：新聞導(dǎo)入階段時間： 項目論證和規(guī)劃設(shè)計階段推廣策略：在項目還在規(guī)劃設(shè)計的時間，把政府要在芳村打造第三條步行街的消息用新聞或者信息的形式發(fā)布出去，使整個輿論界都形成討論?；顒优e例：6月28日專家座談會（案例詳見附表）主辦單位：廣東省商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會承辦單位：廣州市金鴻邦投資有限公司柏城集團(tuán)討論會效果：n 本次專家座談會邀請了許多商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人事為芳村步行街提供了很多寶貴的意見。n 同時引起了媒體和業(yè)界廣泛的討論，起到了很好的宣傳作用。第二階段：活動造勢階段時間： 項目的規(guī)劃設(shè)計已經(jīng)完成，并且已經(jīng)進(jìn)入實質(zhì)的施工階段推廣策略：運用各項活動進(jìn)行造勢宣傳，將步行街建設(shè)的信息帶到整個社會第三階段：分散推廣、重點招商階段時間： 工程進(jìn)度已經(jīng)到了中后期，整個項目的錐形初步可見。推廣策略：利用項目建筑進(jìn)入尾聲的階段，進(jìn)行集中的宣傳和重點招商，為日后的經(jīng)營第四階段：開業(yè)造勢時間： 開業(yè)前夕，各主力店和商家基本完成開業(yè)準(zhǔn)備推廣策略：為整體經(jīng)營營造良好的氛圍。同時，利用新場開業(yè)這個重要的時間節(jié)點進(jìn)行重點的宣傳，以吸引社會的注意。第五階段：后期經(jīng)營階段時間： 開業(yè)后期定期進(jìn)行宣傳推廣推廣策略：持續(xù)的恒溫的推廣宣傳，保持曝光率。主要以活動為主。（詳細(xì)的推廣方案，我司將另案提供）通過前期的策劃,推廣,招商工作后,步行街進(jìn)入了另一個重要的階段—經(jīng)營階段良好的經(jīng)營將是整個商業(yè)項目最為重要的其中一個環(huán)節(jié)成熟的經(jīng)營模式將會提升整個部商業(yè)項目的價值,同時也能將商業(yè)地產(chǎn)的價值發(fā)揮到最大七、步行街的經(jīng)營管理“商業(yè)經(jīng)營管理”是商業(yè)的“靈魂”所在（一）經(jīng)營的概念商業(yè)經(jīng)營管理，是運用在對整個商場的人、財、物的經(jīng)營管理之中，通過對整個商場的總體資源整合，協(xié)調(diào)和滿足商家、消費者、發(fā)展商等各方面的需要，達(dá)到商場整體經(jīng)營效益最大化的目的。（二）商業(yè)經(jīng)營管理的詮釋——是物業(yè)管理經(jīng)營范圍的擴(kuò)展l 物業(yè)管理主要的服務(wù)內(nèi)容是對“物業(yè)”進(jìn)行保安、保潔和維修l 經(jīng)營管理主要的服務(wù)內(nèi)容是將整個商場“人”（商家、消費者、發(fā)展商、經(jīng)營管理人員）、“財”（有型資產(chǎn)和無形資產(chǎn)——品牌、商譽(yù)、企業(yè)文化）、“物”（物業(yè)、環(huán)境）進(jìn)行整體性的經(jīng)營與管理——是將現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理模式創(chuàng)造性地運用在整個商場的經(jīng)營管理之中l(wèi) 通常的商場經(jīng)營，是以發(fā)展商的立場，初期進(jìn)行物業(yè)推廣銷售和出租，中后期的任務(wù)只對未售出的部分物業(yè)負(fù)責(zé)（出租），而整個商場的管理交給物業(yè)管理公司。l 整合經(jīng)營的創(chuàng)造性在于將整個商場中的人、財、物作為一個不可分割的整體，通過對整個商場的總體資源整合，達(dá)到整體經(jīng)營效益的最大化。（三）商業(yè)經(jīng)營管理體系設(shè)計商業(yè)經(jīng)營理念 我司的“商業(yè)經(jīng)營理念”：通過—— 整合資源 形成—— 整體經(jīng)營 達(dá)到—— “共營、共贏” 的目的商業(yè)經(jīng)營模式 以滿足商場目標(biāo)消費群的需求為起點， ——營造商場的人氣和商機(jī)； 以品牌經(jīng)營為宗旨， ——提升整個商場的知名度、美譽(yù)度和商場文化，實施品牌輸出。步行街商業(yè)價值是通過商業(yè)的運行達(dá)到項目的價值最大商業(yè)價值的預(yù)測能使項目的經(jīng)營管理提供參考因此,步行街的商業(yè)預(yù)測必須依照項目本身的特點和經(jīng)營的方式開展.八、步行街商業(yè)預(yù)測（一）步行街社會地位預(yù)測嶄新概念的主題，珠江印象步行街將會在整個廣州引起轟動，廣州的旅游界又多了一個旅游的景點。整個廣州的商業(yè)格局將會被打破，形成了一個以地鐵為中軸線貫穿的商業(yè)體系。形成“三街一點”的商業(yè)布局，即：n 天河城商圈n 北京路步行街n 上下九步行街n 珠江印象步行街（二）步行街人流預(yù)測廣州商圈人流情況：客源比例廣州居民省內(nèi)游客外省游客境外游客比例上下九%%%%%北京路%%%%%天河城%%%%100%上下九——主要以廣州居民消費占地比例最大。北京路——主要以省內(nèi)的游客消費占的比例較大。天河城——廣州居民、省內(nèi)游客、外省游客所占的比例都差不多，但省外游客明顯比上下九、北京路的為多。三大商圈假日人流量統(tǒng)計芳村步行街人流預(yù)測：戰(zhàn)略目標(biāo)人流預(yù)測（節(jié)日人流量）備注第一步社區(qū)服務(wù)中心8萬第二步都市旅游景點18萬第三步廣州第三步行街30萬與上下九、北京路齊名的商業(yè)步行街，其人流量可接近北京路。（三）步行街商業(yè)收益預(yù)測根據(jù)本項目的需要，對芳村陸居路以及周邊商鋪的現(xiàn)有租價狀況進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查范圍：n 陸居路及其相連的二沙地和明心路的商鋪n 花地灣好又多周圍路段的商鋪n 芳村大道中石圍塘路段的商鋪陸居路商鋪租價靠近芳村大道中的“中國移動通信”租金約300元/ｍ178。/月；陸居路的中段經(jīng)統(tǒng)一裝修的商鋪，月租金200元/ｍ178。/月；靠近陸居路東段（立百集團(tuán)辦公樓旁邊）的商鋪租價是100－120元/ｍ178。/月?；ǖ貫成啼佔鈨r目前花地灣區(qū)域內(nèi)的商鋪，具有代表性的是好又多周圍的地鐵沿線商鋪、好又多對面正在招商的壹號國際文化廣場、越和花鳥蟲魚市場、百年好家居?；ǖ貫车罔F站旁的沿線商鋪，月租金在7080元/ｍ178。/月，但靠近專業(yè)市場的臨街鋪價格最高，某些街鋪的租金可達(dá)200元/ｍ178。/月。而位于好又多斜對面的“壹號國際文化廣場”的內(nèi)部間鋪租金是6080元/ｍ178。/月。位于花地灣地鐵站出口處的越和花鳥蟲魚市場，每月的租金在50－70元/ｍ178。/月。而與之相連的百年好家居，其商場的租金一樓的租價平均水平為80元/ｍ178。/月，二樓為5060元/ｍ178。/月。芳村大道商鋪租價芳村大道中歷來是茶葉專業(yè)市場的批發(fā)地和集散地，其商鋪租價如下：最低的是芳村茶葉市場，僅為30元/ｍ178。/月；最高的是均價為110元/ｍ178。/月，二層為65元/ｍ178。/月。珠江印象步行街租金預(yù)測按照上面的調(diào)查，簡單整理出陸居路、花地灣和芳村大道的租金統(tǒng)計如下：區(qū)域租金范圍（元/ｍ178。/月）陸居路100－300花地灣50－200芳村大道30－110參考這三個區(qū)域內(nèi)商鋪的租金情況，考慮到目前陸居路區(qū)域內(nèi)商鋪的經(jīng)營情況，建議本次項目租金定價如下：首層：100－180元/ｍ178。/月 二層：50－70元/ｍ178。/月三層：30－40元/ｍ178。/月大型主力店占總體面積1/3，即面積約為18000元/平方其他商鋪占總體面積2/3，即面積約為36000元/平方出租率租金升幅主力店其他商鋪合計面積18000㎡（占總體1/3）36000㎡（占總體2/3）54000㎡平均租金60元/ｍ178。/月90元/ｍ178。/月——培育期第一年收益80%——1037萬3110萬當(dāng)年合計4147萬第二年收益85%——1102萬3305萬當(dāng)年合計4406萬第三年收益90%——1166萬3499萬當(dāng)年合計4666萬正常經(jīng)營期第四年收益95%租金遞增5％1293萬3878萬當(dāng)年合計5171萬第五年收益95%租金遞增8％1396萬4189萬當(dāng)年合計5585萬第六年收益95%租金遞增10％1536萬4607萬當(dāng)年合計6143萬成熟期第七年收益95%租金遞增12％1720萬5160萬當(dāng)年合計6880萬第八年收益95%租金遞增15％1978萬5934萬當(dāng)年合計7912萬合計11228萬33683萬44911萬1－3年培育期培育期步行街的租金，主力店60元/ｍ178。/月，其他商鋪90元/ｍ178。/月（保守估計），開業(yè)3年租金不遞增。4－6年經(jīng)營預(yù)測：根據(jù)多年商業(yè)項目經(jīng)營的經(jīng)驗，在商業(yè)經(jīng)營管理較高水平的商業(yè)經(jīng)營團(tuán)隊的管理下，經(jīng)過2－3年的市場培育之后，商鋪價值可以增長30－50％,租金可以每年遞增10－15％。8年內(nèi)經(jīng)營總收入將會達(dá)到4億元8年以后平均每年的總收入將在8000萬元至1億元結(jié) 束 語政府的強(qiáng)勢支持，廣佛都市圈的不斷壯大，成為本項目發(fā)展的機(jī)會點，也為項目注入了動力。芳村步行街的出現(xiàn)，將打破廣州傳統(tǒng)“兩街一點”（北京路、上下九、天河城）的商業(yè)格局。步行街的建成為廣州的旅游增添新的景點。在經(jīng)貿(mào)上，延伸了廣州傳統(tǒng)的商業(yè)，向西輻射佛山乃至于整個珠三角西部。因此芳村步行街將會是集社區(qū)服務(wù)、旅游、商貿(mào)為一體的綜合性旅游步行街。芳村步行街的出現(xiàn)將會引起整個廣州乃至于華南地區(qū)的轟動，成為商業(yè)地產(chǎn)的一個標(biāo)志性的經(jīng)典案例。為此我司將不遺余力地提供我們專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運行經(jīng)驗，與發(fā)展商共同建造輝煌！附件目錄附錄一：廣東省宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查附錄二：廣州商業(yè)物業(yè)狀況調(diào)查附錄三：廣州商業(yè)步行街調(diào)查附錄四：芳村區(qū)商業(yè)區(qū)域商圈調(diào)查附錄五：專家討論會附錄六：珠江印象步行街情景設(shè)計——謝謝——124