【正文】 嚴格審定投標者的資格，主要是審核其個人或公司的商業(yè)零售管理經(jīng)驗、經(jīng)營業(yè)績，資信狀況及經(jīng)營品種是否符合行業(yè)規(guī)定等； 投標的程序須規(guī)范、嚴密、全面，尤其是租金的計算方式及規(guī)定，預(yù)付競標租金的保證方式，有關(guān)撤回投標的規(guī)定，以及中標后延時簽約的賠償，應(yīng)作更為周全和深人的考慮。 c） 協(xié)議租金出租的注意事項： 22 在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應(yīng)了解承租人的資格、經(jīng)營管理經(jīng)驗，資金狀況，以及目前所經(jīng)營店鋪的數(shù)目，業(yè)績情況及所經(jīng)營品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等 。 承租人的經(jīng)營性質(zhì)，經(jīng)營范圍，所經(jīng)營的商品檔次和質(zhì)量．是否有能力進行一定投入的商業(yè)推廣活動，從而使商鋪的業(yè)務(wù)前景有較大的發(fā) 展等。 d） 租金條款 ： 租金制定的參考因素 要參考周邊社區(qū)人口數(shù)目，流動人口的數(shù)目及可 能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位置的優(yōu)劣，交通是否便捷等情況 。 要參考商品 經(jīng)營的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空置率、承租人的經(jīng)營特色、承租人要承租的層次、位置等情況等 。 要參考周圍區(qū)域同行業(yè)的營業(yè)面積、租金狀況 及經(jīng)營狀況等。 商鋪廣告管理 1） 廣告策劃 ： 樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的，由商戶提出設(shè)計要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置； 廣告策劃是商鋪經(jīng)營服務(wù)管理的一項重要任務(wù)，就是要設(shè)法把顧客吸引進來，把承租人留住。因此要策劃和組織各項商業(yè)推廣宣傳活動，如綜合表演、納涼晚會、模特表演，攝影展，商品使用演示等 。 節(jié)日期間還可以相應(yīng)地進行節(jié)日布置，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又擴大了商鋪的知名度，吸引大批消費者來購物助興。 23 協(xié)調(diào)好社會關(guān)系，與政府及其他組織機構(gòu)保持聯(lián)絡(luò)，參與社會公益活動如捐助失學(xué)兒童等，會給業(yè)戶帶來潛在的商業(yè)機會。 2） 項目開發(fā) ： 物業(yè)管理處還應(yīng)不斷增加服務(wù)項目，擴大服務(wù)領(lǐng)域．如：開辦商鋪兒童樂園，讓兒童能盡興地玩耍，父母能放心地購物 ； 開辦商務(wù)中心，為業(yè)戶提供傳真、復(fù)印、打字、電報、長途電話、電子郵件等服務(wù) ； 開辦茶座．為顧客 提供休憩，飲茶、品味小吃的場地：舉辦舞會、卡拉 OK、節(jié)日慶祝，年終聯(lián)歡等文娛活動，活躍業(yè)戶的文化生活 ； 辦好商鋪內(nèi)部食堂．為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價廉的飯萊，為顧客提供寄存包袋、代訂報刊、代辦保險、兌換零幣等服務(wù) ； 開辦投幣洗衣店、快速沖印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋等 ； 為顧客，業(yè)戶提供全方位的服務(wù)，使顧客生活中的大多數(shù)服務(wù)要求都能在商業(yè)街中得到滿足。等等 。 3） 商鋪廣告管理 ： 業(yè)戶為了樹立企業(yè)形象，追求經(jīng)濟利益，必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報刊廣告以外，最有效、 最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象，在支持商業(yè)宣傳策劃的同時，必須加強商鋪的廣告宣傳管理。 商鋪的整體布局設(shè)計是很重要的，而各鋪位上的宣傳廣告（包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等）要和商鋪整體設(shè)計相協(xié)調(diào)，這就要求承租業(yè)戶的廣告設(shè)計必須經(jīng)過物業(yè)管理處審核，以做到管理有序，不會破壞商鋪的整體設(shè)計格調(diào)。 1 商鋪保險管理 24 商鋪保險管理 ： 商鋪的物業(yè)管理中保險管理是必不可少的。在商鋪的維 修施工和廣告安裝中，均有可能發(fā)生意外的事故（包括火災(zāi)），對業(yè)戶、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按 “ 規(guī)程 ” 操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進門處滑跤跌傷；這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風(fēng)險和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業(yè)管理處應(yīng)采取兩種措施 。 工程或服務(wù)的公眾責(zé)任險、財產(chǎn)險（火險）；物業(yè)管理方可以向保險公司投保公眾責(zé)任險等險種，在考慮保險額度時，可以根據(jù)事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。 還有一種是財產(chǎn)險，是為防止商鋪可能遭受火災(zāi)、臺風(fēng)、 暴雨、水浸等損失而投保的，物業(yè)管理處應(yīng)主動出面向商鋪方（大業(yè)戶）和各業(yè)戶的投保減災(zāi)提供建設(shè)性意見。 九、 【 西城路商業(yè)步行街 】 物業(yè)服務(wù)性各項服務(wù)收費 標準： 物業(yè)管理服務(wù)收費約定： 1）物業(yè)管理服務(wù)收費不包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造、年檢的費用，公共維修基金使用依照國家建設(shè) 213 號文件規(guī)定執(zhí)行。 2）住宅物業(yè)管理服務(wù)費按建筑面積每月每平方米 5 元 （中段）； 3 元（東西二段）； 2 元 （面積超 100 ㎡）向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；該物業(yè)管理服務(wù)費包括小區(qū)商業(yè)門面外圍路燈、公共保潔綠化用水費用，但不包 括商業(yè)垃圾清運費用。 3）因業(yè)主原因或開發(fā)單位銷售原因空置商業(yè)門面，依照上述標準自樓宇交鑰匙之日起，全額繳納管理費用，但無須繳納生活垃圾清運費用。 4）業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費約定，業(yè)主應(yīng)及時書面告知乙方。 5） 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： 25 a）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； b）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用； c）物業(yè)管理 區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； d）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； e）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； f）辦公費用； g）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； h）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用； i）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造、年檢費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 停車收費約定： 1）使用人使用露天停車場應(yīng)按照露天停車位的管理規(guī)定支付停車管理 服務(wù)費用給物業(yè)管理公司，用于補充管理費用的不足， 車輛停放費用收取依照市物價局收費標準執(zhí)行。 公共場地管理收益約定： 1）利用公共場地進行租賃行為的收益：業(yè)委會與物業(yè)服務(wù)處 3： 7 分成。 結(jié) 束 語： 【 西城路商業(yè)步行街 】 項目 接管完成后，我們將很抓如下幾個方面： 統(tǒng)一企業(yè)形象： 業(yè)戶接待、保安值勤、維修人員操 作時的言行舉止嚴格遵循統(tǒng)一的行為規(guī)范，確保溫馨、舒適和安全的購物 環(huán)境。 統(tǒng)一員工培訓(xùn)： 將全體員工的服務(wù)質(zhì)量、教育培訓(xùn)作為“第一道工序”來抓。強化員工的質(zhì)量意識，解決實 際工作中存在的各種服務(wù)和管理質(zhì)量問題，力求使 26 員工的日常工作納入規(guī)范化、程序化、制度化的軌道。 統(tǒng)一服務(wù)標準： 不斷細化各 項服務(wù)內(nèi)容，制定服務(wù)規(guī)范，形成服務(wù)操作質(zhì)量標準。特別是對物業(yè)服務(wù) 中業(yè)戶接待、保安、保綠、保潔和設(shè)備維修等專業(yè)服務(wù)內(nèi)容將形成統(tǒng)一的服務(wù)標準和作業(yè)標準。 統(tǒng)一督導(dǎo)檢查： 將設(shè)立物業(yè)服務(wù) 處質(zhì)量督導(dǎo)部，加強 物業(yè) 服務(wù)全過程控制，及時檢查和查處服務(wù)質(zhì)量上存在的種種問題，同時定期考核，約束和規(guī)范員工的服務(wù)行為、確保規(guī)范服務(wù)的有效實施。 古人云： “ 感人心者，莫先乎情 ” 。物業(yè) 服 務(wù) 要想贏得業(yè)戶的心就必須以誠待人，以情動人 。 管理處的 廣大員工 將與 【 西城路商業(yè)步行街 】 全體業(yè)主及租戶 攜手并進，以百倍的真誠為 【 西城路商業(yè)步行街 】 全體業(yè)主及租戶 提供最佳的物業(yè)管理服務(wù)，努力營造優(yōu)質(zhì)的商業(yè) 環(huán)境，共同打造 【 西城路商業(yè)步行街 】更加輝煌的明天。