【正文】 的 “ 裝修管理協(xié)議 ” 上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其 他管理規(guī)定等，如有違反規(guī)定要及時(shí)聯(lián)系，發(fā)出 “ 整改通知單 ” 等。當(dāng)然，也可由物業(yè)管理處修理，但有關(guān)費(fèi)用則由業(yè)戶(hù)支付。 商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理 1） 商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)較高，維修要求嚴(yán)，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。一些設(shè)備如電梯，自動(dòng)扶梯等易出故障的設(shè)施設(shè)備，保證其正常運(yùn)行主要靠平時(shí)養(yǎng)護(hù)。商鋪供電需要絕對(duì)保證，因?yàn)橐坏┩ｋ姡岷诘臓I(yíng)業(yè)廳將給顧客、商品和營(yíng)業(yè)款帶來(lái)不安全的因素，對(duì)商鋪聲譽(yù)帶來(lái)不利影響。 商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理 1） 商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理 ： a） 商鋪修繕的計(jì)劃、資金管理 ： 為了確保商鋪建筑物的完好，應(yīng)制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕計(jì)劃，安排年度修繕投資，經(jīng)管理處審核后報(bào)商鋪業(yè)委會(huì)方審批（大中修要落實(shí)資金），檢查修繕結(jié)果。 大修工程是指建筑物主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴(yán)重?fù)p壞，或有局部倒塌的危險(xiǎn)；部分附屬設(shè)施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。因此，工期安排和開(kāi)工前的 籌備工作非常重要；中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。中修工程影響面為局部，商鋪發(fā)生突法事件，保安、管理人員應(yīng)按《應(yīng)急事件處理規(guī)程》操作。應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)，在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時(shí)等等 。如發(fā)現(xiàn)可疑人員或突法事件、惡性事件的發(fā)生，監(jiān)控人員應(yīng)及時(shí)錄象，寸作查證。 這項(xiàng)工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人員工作認(rèn)真、敬業(yè)。煙霧窒息 18 死亡往往是火災(zāi)死亡率中最高的。這些裝置直接與火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。 制定切合本商鋪實(shí)際的消防管理制度（包括幾套火災(zāi)應(yīng)急處理方案）；商鋪的各部門(mén)及物業(yè)管理的各部門(mén)都要把各自放火職責(zé)、范圍規(guī)定清楚；消防監(jiān)控中心的保安員應(yīng)明確自身的職責(zé)范圍。 發(fā)現(xiàn)監(jiān)控屏幕有火災(zāi)報(bào)警號(hào)時(shí)，立即用對(duì)講機(jī)通知就近的保安人員赴現(xiàn)場(chǎng)核查與處置；如確為火警，按應(yīng)急方案實(shí)施，報(bào)告保安部主管組織撲救，重點(diǎn)是商鋪內(nèi)人員的疏散，保障人身安全， 事故后作好調(diào)查分析報(bào)告并備案。 定期對(duì)消防設(shè)施、設(shè)備、器材及消防通道、標(biāo)記、放火門(mén)進(jìn)行檢查，確保完好備用、通道暢通、標(biāo)記清晰。 在員工、管理人員和業(yè)戶(hù)中定期開(kāi)展消防培訓(xùn)及消防演習(xí)，使人人都會(huì)使用消防器具，掌握火災(zāi)逃生知識(shí)，不斷提高大家的防火意識(shí)和消防業(yè)務(wù)水平。 商鋪保潔服務(wù)管 理 商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境 ， 外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設(shè)施及周?chē)木G地、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)等 ； 內(nèi)部環(huán)境包括過(guò)道、扶梯、自動(dòng)扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會(huì)議室等一切公用場(chǎng)所，以及業(yè)戶(hù)的鋪內(nèi)、辦公 19 室內(nèi)等非公用部位。 1） 商鋪保潔管理方法 ： 要做好商鋪的保潔服務(wù)管理，首先要確定做什么，即什么地方需要保潔，然后定出清潔的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)這些標(biāo)準(zhǔn)、要求再定出保潔的頻 率（次數(shù)），還要再加上檢查手段，如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等，制作《商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》，內(nèi)容有檢查的部位、項(xiàng)目、清潔的標(biāo)準(zhǔn)、保潔的頻率、檢查的手段等。 2） 商鋪保潔管理的重點(diǎn) ： a） 商鋪的清潔 管理重點(diǎn)之一是地坪清潔。 e） 商戶(hù)鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位置，及時(shí)清理； f） 雨大進(jìn)門(mén)處及 其他公用過(guò)道應(yīng)設(shè)置一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進(jìn)大廳，同時(shí)注意清潔衛(wèi)生。 商鋪綠化服務(wù)管理 1） 商鋪 綠化服務(wù)管理 ： 綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營(yíng)造舒適、美觀、清新、幽雅的購(gòu)物環(huán)境的基礎(chǔ)。綠化管理應(yīng)配備專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，依據(jù)季節(jié)、氣候，地域條件的不同和樹(shù)木花草的生長(zhǎng)習(xí)性及要求，制定詳細(xì)的管理細(xì)則，指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)人員實(shí)行。 為保證草坪生長(zhǎng)良好，勸阻顧客、游客進(jìn)入草坪； 保持綠地環(huán)境整潔 ， 及時(shí)清除死株、病株，缺株要補(bǔ)檀 ， 定期對(duì)花木修剪整形； 發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)害要進(jìn)行捕捉或噴藥，藥物防治要注意安全，并掛警示標(biāo)識(shí)； 21 草坪要經(jīng)常除雜草：定期軋剪，每季度施肥一次，施后澆水或雨后施撒； 臺(tái)風(fēng)前對(duì)花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風(fēng)工作，風(fēng)后清除花木折斷的枝干，扶正培植倒斜的花木。 商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理 1） 商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理 ： 商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的委托物業(yè)管理合同中，往往會(huì)把商鋪經(jīng)營(yíng)管理范疇的租賃管理，廣告籌劃、新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同時(shí)委托給物業(yè)管理公司，以配合其商鋪的經(jīng)營(yíng)管理．作為物業(yè)管理公司也應(yīng)將商鋪經(jīng)營(yíng)管理的好壞與自己的物業(yè)管理服務(wù)緊密地聯(lián)系起來(lái)。另外經(jīng)營(yíng)商品給管理帶來(lái)的易難也應(yīng)作為一個(gè)因 素。 一種是按面積定出最低租金，然后根據(jù)承租戶(hù)銷(xiāo)售總額按一定的百分比收取租金。 c） 協(xié)議租金出租的注意事項(xiàng)： 22 在和業(yè)戶(hù)簽訂租賃協(xié)議之前亦應(yīng)了解承租人的資格、經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，資金狀況，以及目前所經(jīng)營(yíng)店鋪的數(shù)目，業(yè)績(jī)情況及所經(jīng)營(yíng)品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等 。 d） 租金條款 ： 租金制定的參考因素 要參考周邊社區(qū)人口數(shù)目，流動(dòng)人口的數(shù)目及可 能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位置的優(yōu)劣，交通是否便捷等情況 。 要參考周?chē)鷧^(qū)域同行業(yè)的營(yíng)業(yè)面積、租金狀況 及經(jīng)營(yíng)狀況等。因此要策劃和組織各項(xiàng)商業(yè)推廣宣傳活動(dòng)，如綜合表演、納涼晚會(huì)、模特表演，攝影展，商品使用演示等 。 23 協(xié)調(diào)好社會(huì)關(guān)系，與政府及其他組織機(jī)構(gòu)保持聯(lián)絡(luò)，參與社會(huì)公益活動(dòng)如捐助失學(xué)兒童等，會(huì)給業(yè)戶(hù)帶來(lái)潛在的商業(yè)機(jī)會(huì)。等等 。除電視、報(bào)刊廣告以外，最有效、 最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。 商鋪的整體布局設(shè)計(jì)是很重要的，而各鋪位上的宣傳廣告（包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等）要和商鋪整體設(shè)計(jì)相協(xié)調(diào)，這就要求承租業(yè)戶(hù)的廣告設(shè)計(jì)必須經(jīng)過(guò)物業(yè)管理處審核，以做到管理有序，不會(huì)破壞商鋪的整體設(shè)計(jì)格調(diào)。在商鋪的維 修施工和廣告安裝中，均有可能發(fā)生意外的事故（包括火災(zāi)），對(duì)業(yè)戶(hù)、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按 “ 規(guī)程 ” 操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進(jìn)門(mén)處滑跤跌傷；這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。 工程或服務(wù)的公眾責(zé)任險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)（火險(xiǎn)）；物業(yè)管理方可以向保險(xiǎn)公司投保公眾責(zé)任險(xiǎn)等險(xiǎn)種，在考慮保險(xiǎn)額度時(shí)，可以根據(jù)事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。 九、 【 西城路商業(yè)步行街 】 物業(yè)服務(wù)性各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)： 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)約定： 1）物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)不包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造、年檢的費(fèi)用，公共維修基金使用依照國(guó)家建設(shè) 213 號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。 3）因業(yè)主原因或開(kāi)發(fā)單位銷(xiāo)售原因空置商業(yè)門(mén)面，依照上述標(biāo)準(zhǔn)自樓宇交鑰匙之日起，全額繳納管理費(fèi)用，但無(wú)須繳納生活垃圾清運(yùn)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費(fèi)約定，業(yè)主應(yīng)及時(shí)書(shū)面告知乙方。 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造、年檢費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 公共場(chǎng)地管理收益約定： 1）利用公共場(chǎng)地進(jìn)行租賃行為的收益：業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)處 3： 7 分成。 統(tǒng)一員工培訓(xùn)： 將全體員工的服務(wù)質(zhì)量、教育培訓(xùn)作為“第一道工序”來(lái)抓。 統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： 不斷細(xì)化各 項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，制定服務(wù)規(guī)范，形成服務(wù)操作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 統(tǒng)一督導(dǎo)檢查： 將設(shè)立物業(yè)服務(wù) 處質(zhì)量督導(dǎo)部，加強(qiáng) 物業(yè) 服務(wù)全過(guò)程控制，及時(shí)檢查和查處服務(wù)質(zhì)量上存在的種種問(wèn)題，同時(shí)定期考核，約束和規(guī)范員工的服務(wù)行為、確保規(guī)范服務(wù)的有效實(shí)施。物業(yè) 服 務(wù) 要想贏得業(yè)戶(hù)的心就必須以誠(chéng)待人，以情動(dòng)人 。