【正文】 高3500元/㎡； 洋房起價1600元/平方米,最高價2000，均價1750元；本季度漲至：聯(lián)排均價2400元/㎡，獨立30003700元/㎡；折扣一次性97折，按揭方式98折；由于整體檔次不高，折扣實際余地較大；無折扣一次性97折；按揭方式98折；一次性96；按揭方式98折；一次性97：按揭方式98折；樓層差價5080元（花園洋房）別墅無層差區(qū)別無無無無物業(yè)管理武漢洪豐物業(yè)管理公司香港怡高物業(yè)公司武漢新大陸物業(yè)管理公司武漢世紀物業(yè)管理公司中海物業(yè)管理公司物業(yè)管理費㎡㎡暫時未定（洋房）；（別墅）㎡（洋房）㎡發(fā)展商湖北農墾房地產綜合開發(fā)公司湖北長城實業(yè)武漢新大陸物業(yè)發(fā)展公司武漢宏宇實業(yè)公司武漢玉龍置業(yè)公司武漢市鑫萬國房地產發(fā)展公司設計商中南輕工業(yè)武漢設計院菲臘國際設計事物所中南建筑設計院美國MY國際設計公司車位240余個獨立別墅車庫1：1配比；，1：1配比車位暫時未定別墅車庫1：1配比；花園洋房車位只租不售；未定銷售率（或態(tài)勢）10%左右，目前主力投放洋房，別墅基本未推，阻力較大；聯(lián)體別墅進度尚可，單體別墅消化阻力很大；目前開始商鋪市場消化，但市場反應有待繼續(xù)跟蹤；總體而言，銷售態(tài)勢較為理想；2002年10月18開盤。整體銷售現(xiàn)場比較冷清，獨立別墅阻力明顯，但聯(lián)排別墅賣了三套，其余全部為門面；合計5期，目前開始投放第4期，第5期開始市場消化；13期早期別墅樓盤已經接近售完，第4期樓盤接近40%（洋房為主）多層洋房銷售較為順利，聯(lián)體別墅進度尚可，單體別墅消化阻力很大；主要客戶層面附近的大學老師為主、附近科研單位中高管理層；光谷周邊高校高收入教師（3550歲）實際成交較多較多、光谷附近高科技公司高層，科研單位中高管理層實際成交較少（3045歲）；一部分為周邊縣市高收入階層周邊高校教師（年齡為中老齡退休高收入教師）、附近區(qū)域高科技公司、光谷科研院所中高管理層；周邊高校教師、附近區(qū)域高科技公司、科研院所中高管理層、個體私營業(yè)主、周邊高校教師、附近區(qū)域高科技公司、科研院所中高管理層主力銷售戶型花園洋房以3*2*4*2*2為主力戶型；并聯(lián)別墅240平方米獨體別墅340380平方米；聯(lián)體別墅215240平方米。 ；；獨立別墅273550平方米；聯(lián)體別墅158—283平方米；花園洋房130—157平方米；花園洋房：板式120130平方米；板式150170平方米；別墅：傳統(tǒng)戶型面積廣告訴求、推廣口號全國第一家房地產超市；中國武漢光谷南湖岸邊明珠城；11萬平方米新古典主義風情人文社區(qū)；別墅就是水藍郡；別墅還是水藍郡；國際精英之都；武漢首個迷你別墅；山水之間是我家；成為擁有私家森林的主人；湯遜湖秀麗的山水家園—梅南山居；光谷威尼斯渡假式湖畔豪華庭苑；三面鄰湖國際級景觀視野；打造武漢地產的勞思萊斯。光谷鄰跑者 藝術深呼吸；點亮生活 享受無限；銷售熱線87495485 8749256387923966 8792398887925888 8792533387533559 8792228387459661 87459662樓盤名稱調查內容清風別墅宜家湯臣基本情況江夏大道湯遜湖畔（廟山開發(fā)區(qū)管委會旁）武漢首個音樂主題別墅、擁有5000㎡的貝多芬音樂廣場。清風別墅占地210畝，建筑面積9萬多平方米，社區(qū)中住宅為TOWNHOUSE、雙拼、獨棟別墅以及少量度假洋房和SOHO。由8個組團組成，分別以中國民樂名曲明明：彩云追月、花好月圓、百鳥朝鳳、二泉映月、平湖秋月、漁舟唱晚、荷塘月色、翠湖春曉。宜家湯臣位于武漢東湖技術開發(fā)區(qū)腹地的廟山開發(fā)區(qū)黃金地段——陽光大道旁。項目三面臨湖，是目前武漢市唯一無污染最大內湖——湯遜湖地理和自然條件最好的別墅群落。同時項目還有一個達2萬平方米的天然內湖，地理優(yōu)勢明顯。有90168等公交線路直達，市政配套較為完善。宜家湯臣首推“泛會所”概念，總面積9000多平方米，會所設置銀行、郵局、超市、幼兒園、茶道、中西餐廳、圖書館、健身房、老年及兒童活動中心。同時宜家湯臣還特別推出“英式管家”服務。提供植栽培養(yǎng)、物業(yè)代租代售、幼兒托管、上門送餐、并與武漢市著名醫(yī)院建立“綠色通道”、提供醫(yī)療保健、定期咨詢和體檢等服務。物業(yè)類型公寓洋房、別墅（獨立、聯(lián)體）聯(lián)體別墅、單體別墅工程進度施工階段施工階段占地面積210畝近800畝綠化率52%63%容積率建筑面積9萬多平方米一期189000平方米價格聯(lián)排2530元/㎡雙聯(lián)2900元/㎡獨立3600元/㎡四聯(lián)排5060萬/套雙聯(lián)90110萬/套獨立180萬/棟 折扣無折扣無折扣樓層差價洋房50元，別墅無無物業(yè)管理江蘇長江物業(yè)世紀苑管理公司物業(yè)管理費1元/平方米發(fā)展商長江房地產武漢弘福置業(yè)有限公司設計商中南輕工業(yè)武漢設計院Phillips design associates ltd.車位350個獨立別墅車庫1：1配比；，1：1配比車位銷售率（或態(tài)勢）10%左右，目前主力投放洋房，別墅基本未推，阻力較大；聯(lián)體別墅進度尚可，單體別墅消化阻力很大；目前開始商鋪市場消化，但市場反應有待繼續(xù)跟蹤；總體而言，銷售態(tài)勢較為理想；主要客戶層面附近的大學老師為主、附近科研單位中高管理層；光谷周邊高校高收入教師（3550歲）實際成交較多、光谷附近高科技公司高層，科研單位中高管理層實際成交較少（3045歲）；一部分為周邊縣市高收入階層主力銷售戶型獨立、雙聯(lián)、聯(lián)排分獨幢200370㎡、雙拼、四聯(lián)排三種別墅形態(tài)廣告訴求、推廣口號音樂風情人文社區(qū)；宜家湯臣”別墅，占地近800畝、，位于中國光谷園區(qū)，別墅三面依傍武漢最大的生態(tài)湖湯遜湖，周邊教育、文化資源豐富，整個社區(qū)敦聘英國國際景觀大師精心擘畫，是武漢市獨一無二的純然英式別墅社區(qū)。銷售熱線87921009,87924262,1397118216087921888，87800288，85896366二、間接競爭樓盤分析 開發(fā)態(tài)勢：以多層、小高層開發(fā)為主，高層為輔； 供應情況：（1）整體市場開發(fā)量較大，物業(yè)檔次結構合理。早期以多層物業(yè)為主，中近期以小高層為主；（2）開發(fā)趨勢由魯巷區(qū)域向南向拓展，主要圍繞雄楚大街東西走向第進，同時向湯遜湖南北縱深方向跟進；（3）圍繞雄楚大街東西走向的樓盤以多層、小高層為主；向湯遜湖南北縱深方向以多層和別墅的結合為主；（4）單個供給樓盤的規(guī)模有限，但整體市場投放力度及消化速度較大，區(qū)域性客戶群體相對購買力較為強勁； 主打賣點：（1）深厚的教育人文概念；（2）光谷高科技概念；（3）便捷的高效的現(xiàn)代生活方式； （4）區(qū)域旅游資源復合地產概念；經過對比發(fā)現(xiàn)，無論從價位和相對地理位置，上述樓盤的主流客戶定位于中高端收入水平，整體供給消化會對湯遜湖區(qū)域中高檔樓盤的投放構成較大的威脅，對本項目周圍區(qū)域高端客戶資源的分流局面較為明顯，在中檔客戶層面上出現(xiàn)更為明顯的爭奪現(xiàn)象。第四節(jié) 別墅在湯遜湖區(qū)域發(fā)展的趨勢一、從購買群體來看別墅的市場需求購買的群體擴大，激發(fā)市場潛力釋放。許多對別墅向往已久的中產階層、白領家庭也都成為別墅的消費者。最早在武漢購置別墅主要是一些貿易商、個體戶、市場壟斷者等一夜暴富者，近兩年來武漢的別墅市場的消費群不斷變化。購買的群體來看，本地約占70%——80%，外地約占20%——30%。消費群體主要集中在民營、私營、個體老板、公司總裁、高級管理人員、文體界名人、職業(yè)經理、律師、自身會計師、新聞單位高層人員、高級教授、歸僑、港澳臺地區(qū)以及其他國家在漢的科研、工作、經商人員等等。以水藍郡為例，在已銷售的200多套別墅中，大部分業(yè)主都是私營業(yè)主、律師、大學教授等高知階層。二、從產品素質來看別墅的市場需求別墅也要有個性。產品設計在滿足尊貴的同時，彰顯品味高尚、與眾不同。如果宜家湯臣門口的道路還是如同本項目前臨的那條崎嶇、狹窄的道路一般，相信開寶馬車或者奔馳車的富人們也不會冒險來欣賞那所謂的英倫風情別墅群。如同項目對面那般整齊、一致的農民別墅更加不能體現(xiàn)擁有者與眾不同的自我價值。根據(jù)我們豐富的行業(yè)經驗和精深的專業(yè)知識、我們認為：別墅市場的主流消費需求已經由開發(fā)商造房逐漸轉變?yōu)椤脴I(yè)者和開發(fā)商一起造房。只有這樣才能從別墅這個住宅中的王者建筑中體現(xiàn)出居住者自身獨有的氣質。這一點，F(xiàn)天下已經初現(xiàn)量身定做的個性化睨端。類似于這樣的項目在武漢市已經出現(xiàn)，距離本項目約10分鐘車程的清風別墅就是一個以音樂為主題的別墅社區(qū)。為了滿足它所特定的以教師、知識分子為主要消費群體的目的，開發(fā)商在產品的設計上特別注重了對面寬和進深的處理。打個比方：音樂學院的老師要求進深，對于面寬的要求就不高。而美術學院的老鼠由于需要足夠的采光、則對面寬的要求比較嚴格。這就是不同消費者對于住宅產品的不同要求。根據(jù)這樣的市場發(fā)展規(guī)律、我們認為未來的區(qū)域內別墅市場將會出現(xiàn)以下市場需求：（1）產品個性化，為業(yè)主量身訂造，業(yè)主會越來越注重自己對于別墅產品的心理需求而自覺的參與到產品的整體設計過程；（2）未來區(qū)域內別墅產品的競爭將會更激烈，越來越多的項目將會品味和身份作為主要賣點對項目進行包裝。更進步的引發(fā)了別墅市場置業(yè)群體的細分；（3）項目周邊的配套和項目自身的軟硬環(huán)境將是項目順暢銷售的關鍵。三、從價位和規(guī)模來看別墅的市場發(fā)展2002年是別墅上市年，2004年是別墅發(fā)展年。受別墅用地控制的影響在未來510年內全國范圍內別墅用地將會成為稀缺資源。2003年2月18日，國土資源部下發(fā)了《關于清理各類園區(qū)用地加強土地供應調控的緊急通知》，有關要點如下：嚴禁任何單位、個人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地；嚴格控制土地供應總量，特別是住宅和寫字樓用地的供應量，停止別墅類用地的土地供應。這也就給開發(fā)商造成了高價的合法理由。而用地規(guī)模則是衡量別墅是否名副其實的標準之一。眾所周知別墅的特性是容積率低、加上造景的用地、如果規(guī)模小了、不僅成熟的置業(yè)者不認可、再精明的開發(fā)商也難以在螺螄殼里做高尚別墅社區(qū)的道場。從水藍郡的400畝到宜家湯臣的800畝、武漢市別墅社區(qū)的規(guī)模越來越大。雖然不能相比上海的紫園1600畝地做100棟房子、北京玫瑰園3000畝地做了500棟房子，但是這也從一個側面說明了開發(fā)商在越來越成熟的市場面前的應變之道。只有規(guī)模上去了、才能形成整個社區(qū)內部完善的景觀功能、才能從容布局社區(qū)的配套服務設施，才能體現(xiàn)出別墅獨特的魅力、自然價格也就水漲船高。玉龍島和碧水花園的高容積率、無特色缺乏必要配套和景觀的農民房別墅至今只能賣到2200元/㎡。而宜家湯臣則可以賣到180萬元/棟（㎡）已經向我們揭示了價格和規(guī)模對于市場發(fā)展中如何獲取較高利潤率的取勝之道。 四、從項目組合來看發(fā)展思路 受之于項目地塊的劣勢，本項目在產品組合定位上略顯尷尬，若做純別墅，水景資源、交通條件、地塊特征、周邊環(huán)境及配套等優(yōu)勢行不強，若做別墅和洋房的組合，一者容易降低項目檔次、售價難以提高，另外洋房的購買者對本區(qū)域的接受度較低，因此研究消費者的潛在需求、進而在產品組合、產品設計上出新出奇、輔以行之有效的營銷推廣手段，則成為項目成功的關鍵所在。