【正文】 0022003空置（萬㎡） 15011524014 近幾年住宅房地產(chǎn)購買方式分析表項目2000200120022003 16銷售總面積（萬m2）其中：單位購買面積（萬m2）165其中：個人購買面積（萬m2）其中：個人購買比例45%74%80%88%個人購房總金額（億元）商業(yè)貸款及公積金（億元）12按揭貸款比例60%65%80%90%貸款購房總金額（億元）一次性和分期付款金額（億） A、單位購買商品房的絕對面積和相對比例均在下降，個人購房已成為主要方式。此外從2003年上下半年銷售情況來看，下半年明顯要好與上半年，上半年銷售略好、預(yù)售略差，而下半年恰恰相反。11 房地產(chǎn)的開發(fā)量逐年增加，投資額逐年加大2003年，%，較上年增長14%，其中住宅施工面積1679萬平方米，較上年增長19%；，%。特別是新興開發(fā)區(qū)，整體規(guī)劃水平高，外部環(huán)境好，新開發(fā)樓盤的配套也越來越完善，充分考慮到業(yè)主居家、購物、休閑、子女教育和樓盤升值潛力等多方面的需求。如麗島花園的羅丹雕塑展、宜家湯臣的直升機看樓、中央花園舉辦大型中國音樂會、福星惠譽的形象大使評選等，均取得了較好的效果。這些企業(yè)大多以顧問為主，不做具體的物業(yè)管理。物業(yè)管理將更加規(guī)范，服務(wù)意識更加增強從今年開始，開發(fā)商與購房者簽定合同時，必須簽定《前期物業(yè)管理協(xié)議》，這意味著武漢的物業(yè)管理將更為規(guī)范。相對建筑風(fēng)格較為單一，外來風(fēng)格襲用較多，房地產(chǎn)建筑藝術(shù)在武漢市房地產(chǎn)市場上還不成熟，沒有形成武漢市較為獨特的“武漢風(fēng)情”；而歐陸建筑風(fēng)格的運用在武漢已接近飽和。區(qū)域板塊效應(yīng)越來越明顯房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資目前呈現(xiàn)以市場為導(dǎo)向的特點，越是熱點地區(qū)，開發(fā)企業(yè)越具有熱情，越來越多的開發(fā)企業(yè)趨之若騖地在某個熱點地區(qū)聚集，并加劇該地區(qū)的競爭。針對中低收入階層注重實用型經(jīng)濟適用房和普通商品房的消費特點，開發(fā)商挖掘面積為130平方米以下，價格在2200元/平方米左右的普通多層住宅。湯遜湖市場分析報告 項 目 市 場 分 析 報 告零度地產(chǎn)顧問有限公司致：房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：承蒙垂信，得以合作并提供服務(wù)之機會，基于與貴方的溝通和對項目的粗淺理解，結(jié)合我們從事專業(yè)策劃代理經(jīng)驗，現(xiàn)向貴司提交項目市場提案，由于對貴項目尚處于一個簡單了解及感性認(rèn)識的階段，結(jié)合與貴司將本項目擬作別墅和洋房的組合，因此本提案僅從市場角度對現(xiàn)階段武漢別墅項目及別墅和洋房的組合項目進行分析預(yù)測，它難以反映我司對貴項目的整合營銷思路，僅有一些初步設(shè)想以供貴司參考，作為雙方進一步合作的基礎(chǔ)，詳細(xì)內(nèi)容附后。部分開發(fā)商為他們開發(fā)面積在130180平方米左右高層帶電梯住宅，價格定位為3000元/平方米左右，位于中心區(qū)地段與景觀優(yōu)美的之地。樓盤主題賣點推陳出新在今年之前，幾乎所有樓盤無一例外的以豪宅、湖景、親水住宅、絕版等作為樓盤的主導(dǎo)賣點，而現(xiàn)在則有“綠色生態(tài)”“智能化”“生活模式”“國家示范小區(qū)”“生態(tài)小區(qū)”“空中別墅”等新賣點出現(xiàn)，不斷推陳出新的樓盤賣點使得武漢樓市呈多面性發(fā)展。建筑風(fēng)格單一，樓盤綜合素質(zhì)相似武漢市目前樓盤的建筑風(fēng)格基本上都以歐陸風(fēng)格與現(xiàn)代風(fēng)格相結(jié)合。發(fā)展商對其他促銷手段運用不多，如裝修按揭、車庫使用權(quán)等。外地物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)進入武漢，如深圳中海、金地、城建集團等?？上驳氖牵恍┌l(fā)展商已經(jīng)開始重視營銷，既能很好的對樓盤進行包裝，也能利用軟硬廣告進行宣傳炒作。開發(fā)商越來越注重小區(qū)自然環(huán)境和人文環(huán)境的營造，產(chǎn)品組合正向多元化的方向發(fā)展。隨著政策引導(dǎo)房地產(chǎn)市場正逐步向穩(wěn)定和繁榮的方向發(fā)展。在商品房銷售的過程中，預(yù)售過程顯示出強大的力量，說明武漢房地產(chǎn)市場越來越火，發(fā)展后勁十足，另一方面又說明武漢房地產(chǎn)仍尚未成熟，在繁榮的背后仍有潛在的威脅。從近幾年商品房的空置率越來越高可以看出開發(fā)商在利益驅(qū)動下，急于上項目，并不了解消費者真正需求的一面。而2001年10強開發(fā)企業(yè)的平均利潤為13％，比上年降低了2個百分點。有花園”的TOWNHOUSE別墅（聯(lián)排別墅），雙聯(lián)別墅，獨體別墅以及LEHO別墅（可隨意分割），其發(fā)展速度是非?？斓摹：档厣希ɑ蛐『妫┙▌e墅，在前些年較為常見，如虹景花園、臺銀桂花園、沙湖別墅等。按其檔次可分為低檔、中檔、中高檔、高檔。別墅檔次劃分：低檔中檔中高檔高檔樓盤代 表碧波山莊、錦繡豪園南波灣、玉龍島海天一色、大洋彼岸、黃金海岸、汀香水榭、萬科、銀河灣、梅南山居高爾夫城市花園、水藍郡、麗島花園、宜家湯臣 多數(shù)別墅缺乏個性，項目不少，但是缺少珍品。但如今要想回到虹景那個年代已不可能，隨著市場的發(fā)展、成熟完善，消費者更理性了。據(jù)不完全統(tǒng)計，2002年新開工和竣工別墅項目共有19個，用地一般在200至2000畝之間，開發(fā)總量4583棟（套），其中已竣工2335棟（套），在建2248棟（套），總建筑面積123萬平方米，平均每棟（套）239平方米，占全市2002年住宅竣工建筑面積的9%，每平方米單價1280元至7000元不等。三、別墅的意識形態(tài) 別墅的風(fēng)格別墅有歐式、美式、澳式、中國古典式以及現(xiàn)代風(fēng)格等多種流派，當(dāng)然，歐式又分為古典式和鄉(xiāng)村式，此處不予細(xì)分。四、別墅開發(fā)走勢 向郊區(qū)化發(fā)展前期開發(fā)的虹景花園、沙湖別墅、臺銀桂花園相對來說靠近市中心，但是隨著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫，土地成本的增加，消費者的日益理性，郊區(qū)道路的日益完善，以及郊區(qū)良好的空氣環(huán)境資源優(yōu)勢，使得開發(fā)商別墅開發(fā)更向郊區(qū)化發(fā)展。海天一色推出了現(xiàn)代濱海風(fēng)格的別墅，金色港灣要做成意大利湖畔小鎮(zhèn)等等。當(dāng)收入和消費處于一個較低的水準(zhǔn)時，我們不排除武漢市部分有能力購置別墅，需要用單一別墅社區(qū)表現(xiàn)自己的成功的人。受此影響，開發(fā)商也必將全力以赴尋找景觀資源好的項目，這也是一種發(fā)展方向。湯臣的英倫風(fēng)情，有金色港灣的意大利小鎮(zhèn)概念；萬科四季花城法國左岸生活風(fēng)情，麗島花園推廣的歐洲古典主義生活氛圍等，在推廣之初均獲得了不少消費者的認(rèn)同。這從一定程度上說明了別墅購買者更看中的是項目本身，單純依靠后期促銷顯然難以起風(fēng)浪。外地物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)進入武漢，如深圳中海、金地、城建集團等。萬科進駐武漢，將對武漢物業(yè)管理的整體素質(zhì)有所促進和提高。二、別墅元素比較元素比較（認(rèn)可情況一欄，虹景按100分計）開發(fā)企業(yè)所在區(qū)域 面積價格認(rèn)可情況銷售情況虹景花園洪匯物業(yè)東湖梨園旁聯(lián)體185250㎡獨休200870㎡60007000，1500美金100售罄湯遜湖山莊華泰置業(yè)江夏區(qū)廟山聯(lián)體140180㎡獨體180250㎡1290，2100222665空置東湖山莊利源房地產(chǎn)東湖梨園旁 單棟別墅 400㎡300065空置東湖中華會順天泰東湖梨園旁 單棟別墅 400㎡60空置　沙湖別墅中天物業(yè) 徐東路 聯(lián)體別墅 190㎡3780 70基本售罄天鵝湖新鴻基置業(yè)武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)三角湖獨立別墅300㎡聯(lián)體別墅250㎡2200，240095售罄碧波山莊易通房地產(chǎn)武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)后官湖獨立別墅150500㎡ 聯(lián)體別墅 180 ㎡ 16802380，158060滯銷；空置臺銀桂花苑臺銀房地產(chǎn)江漢區(qū)常青路常寧里特1號獨立別墅 200310 聯(lián)體別墅 180 ㎡ 3500，400070基本售罄宜家湯臣新雅集團弘福地產(chǎn)江夏區(qū)廟山開發(fā)區(qū)獨立別墅300400㎡聯(lián)排別墅202251㎡3800元/㎡，50180萬/套30%清風(fēng)別墅長江房地產(chǎn)江夏區(qū)廟山開發(fā)區(qū)獨立別墅300400㎡聯(lián)排別墅200㎡聯(lián)排2530元/㎡雙聯(lián)2900元/㎡獨立3600元/㎡20%銷售情況較差、音樂地產(chǎn)概念認(rèn)同率不高三、別墅的生命周期別墅是有生命周期的，一般情況為兩年，兩年內(nèi)銷售不出去，就可能不好銷售了。第三節(jié) 武漢目前別墅市場分析一、三鎮(zhèn)各片區(qū)別墅分布及別墅元素基本情況（一）武昌地區(qū)別墅名稱開發(fā)企業(yè)所在區(qū)域別墅類別面積(平方米)價格(元/平方米)說明東湖山莊別墅武漢利源房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司東湖梨園旁單棟別墅聯(lián)體別墅4003000空置虹景花園別墅 洪匯物業(yè)發(fā)展公司原華工大院墻東 獨立別墅聯(lián)體別墅2001852507000 1500美金售罄 北港春苑武漢誠翔房地產(chǎn)開發(fā)公司東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)北港園區(qū)內(nèi)珞獅路南湖邊獨立別墅聯(lián)體別墅25035020021881966售罄金秋別墅 武漢寶安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 南湖花園獨立別墅 200、300 4000 售罄玉龍島花園 武漢宏宇實業(yè)發(fā)展有限公司湯遜湖畔 獨立別墅聯(lián)體別墅2550 160、2952230 2130一二三期售罄四期在售湯遜湖山莊 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