【正文】 賣點出現(xiàn)，不斷推陳出新的樓盤賣點使得武漢樓市呈多面性發(fā)展。發(fā)展商對其他促銷手段運用不多，如裝修按揭、車庫使用權等。可喜的是，一些發(fā)展商已經(jīng)開始重視營銷，既能很好的對樓盤進行包裝，也能利用軟硬廣告進行宣傳炒作。隨著政策引導房地產(chǎn)市場正逐步向穩(wěn)定和繁榮的方向發(fā)展。從近幾年商品房的空置率越來越高可以看出開發(fā)商在利益驅動下，急于上項目，并不了解消費者真正需求的一面。有花園”的TOWNHOUSE別墅（聯(lián)排別墅），雙聯(lián)別墅，獨體別墅以及LEHO別墅（可隨意分割），其發(fā)展速度是非?？斓摹０雌錂n次可分為低檔、中檔、中高檔、高檔。但如今要想回到虹景那個年代已不可能，隨著市場的發(fā)展、成熟完善，消費者更理性了。三、別墅的意識形態(tài) 別墅的風格別墅有歐式、美式、澳式、中國古典式以及現(xiàn)代風格等多種流派，當然，歐式又分為古典式和鄉(xiāng)村式，此處不予細分。海天一色推出了現(xiàn)代濱海風格的別墅，金色港灣要做成意大利湖畔小鎮(zhèn)等等。受此影響，開發(fā)商也必將全力以赴尋找景觀資源好的項目，這也是一種發(fā)展方向。這從一定程度上說明了別墅購買者更看中的是項目本身，單純依靠后期促銷顯然難以起風浪。萬科進駐武漢，將對武漢物業(yè)管理的整體素質有所促進和提高。第三節(jié) 武漢目前別墅市場分析一、三鎮(zhèn)各片區(qū)別墅分布及別墅元素基本情況（一）武昌地區(qū)別墅名稱開發(fā)企業(yè)所在區(qū)域別墅類別面積(平方米)價格(元/平方米)說明東湖山莊別墅武漢利源房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司東湖梨園旁單棟別墅聯(lián)體別墅4003000空置虹景花園別墅 洪匯物業(yè)發(fā)展公司原華工大院墻東 獨立別墅聯(lián)體別墅2001852507000 1500美金售罄 北港春苑武漢誠翔房地產(chǎn)開發(fā)公司東湖新技術開發(fā)區(qū)北港園區(qū)內珞獅路南湖邊獨立別墅聯(lián)體別墅25035020021881966售罄金秋別墅 武漢寶安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 南湖花園獨立別墅 200、300 4000 售罄玉龍島花園 武漢宏宇實業(yè)發(fā)展有限公司湯遜湖畔 獨立別墅聯(lián)體別墅2550 160、2952230 2130一二三期售罄四期在售湯遜湖山莊 華泰置業(yè)實業(yè)股份有限公司江夏區(qū)廟山獨立別墅聯(lián)體別墅180250140180210022261290空置創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊武漢東湖科技創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊江夏區(qū)廟山獨立別墅聯(lián)體別墅2801802300250020002300不予考慮麗島花園聯(lián)合置業(yè)武昌珞獅路南湖畔獨立別墅 3506905500基本售罄沙湖花園別墅中天物業(yè)徐東路聯(lián)體別墅1903503780基本售罄南湖山莊武漢佳和房地產(chǎn)武昌珞獅路286號LEHO、集合別墅2203800澳門山莊武漢市順聯(lián)房地產(chǎn)(武漢)有限公司江夏區(qū)廟山獨立別墅雙聯(lián)別墅27020026202280一期基本售罄銀河灣鑫萬國地產(chǎn)江夏區(qū)藏龍島科技園內獨立別墅聯(lián)體別墅20041023024002500 2000在售東亭花園(玫瑰苑)武漢城開集團武昌中北路聯(lián)體別墅18033033003500銷售不錯水藍郡湖北長城建設實業(yè)有限公司光谷、南湖畔獨立別墅聯(lián)體別墅19024030050045002750銷售約20%左右梅南山居新大陸置業(yè)獨立別墅23040030003700主要賣商鋪聯(lián)體別墅2003002600南波灣湖北農(nóng)墾房地產(chǎn)開發(fā)公司光谷、南湖畔獨立別墅聯(lián)體別墅洋房220310230350130200180021001500200014301800約5%左右宜家湯臣弘福置業(yè)光谷南湖畔獨立370180萬/棟30%雙聯(lián)25190110萬/套四聯(lián)2025060萬/套 清風別墅長江房地產(chǎn)光谷湯遜湖畔獨立雙聯(lián)聯(lián)排260350250300176250聯(lián)排2530元/㎡雙聯(lián)2900元/㎡獨立3600元/㎡20% （二）漢口地區(qū)別墅名稱開發(fā)企業(yè)所在區(qū)域別墅類別面積價格說明桂花園別墅武漢臺銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江漢區(qū)常青路常寧里特1號獨立別墅聯(lián)體別墅20031018040003500基本售罄華苑小區(qū)市住宅開發(fā)公司江漢區(qū)紅旗渠路獨立別墅聯(lián)體別墅34024017001800待售佳海華苑新地置業(yè)、佳海房地產(chǎn)發(fā)展大道與黃埔大街交匯處獨立別墅聯(lián)體別墅240280240300均3000均2680基本售罄碧海花園武漢宏宇實業(yè)發(fā)展有限公司金銀湖畔獨立別墅聯(lián)體別墅200400200200040002000一期基本售罄嘉禾園海興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東西湖區(qū)一、二支溝間獨立別墅35566027002800在售竹葉苑招銀物業(yè)江岸區(qū)竹葉山集合別墅 1802202170在售四季花城武漢萬科房地產(chǎn)公司東西湖金山大道銀橋南聯(lián)排別墅2503000不好高爾夫城市花園武漢金銀湖國際高爾夫實業(yè)發(fā)展有限公司天河機場路金山大道獨立別墅2704602500在售黃金海岸湖北匯豐置業(yè)有限責任公司金山大道環(huán)湖路東獨立別墅雙聯(lián)別墅并聯(lián)別墅169310188017801680很好汀香水榭武漢美好愿景置業(yè)有限公司金銀湖畔聯(lián)排別墅1602201700一期售罄（三） 漢陽地區(qū)別墅名稱開發(fā)企業(yè)所在區(qū)域別墅類別面積價格說明天鵝湖假日山莊武漢新鴻基置業(yè)有限公司武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)三角湖渡假村旁獨立別墅聯(lián)體別墅30025024002200基本售罄碧波山莊易通房地產(chǎn)武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)后官湖畔獨立別墅聯(lián)體別墅150500100168023801580別墅難賣金色港灣新港房地產(chǎn)武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū),前臨三角湖獨立別墅20050060009000一二期基本售罄聯(lián)體別墅200300錦繡豪園武漢勤興置業(yè)公司武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)沌口小區(qū)6號地 獨立別墅180300均3000一二期售罄后期別墅難賣聯(lián)體別墅135195大洋彼岸武漢鴻亞實業(yè)公司蔡甸區(qū)子官湖畔獨立別墅300500均2300聯(lián)體別墅250300海天一色武漢美好愿景/海天集團蔡甸區(qū)官塘湖畔單體別墅160300均28003200銷售100%聯(lián)體別墅210320均18002800 二、典型片區(qū)配套分析為更直觀的反映目前武漢別墅現(xiàn)狀，我司特選取金銀湖、沌口、光谷（廟山）三大別墅聚集地來進行綜合比較： 金銀湖片區(qū)□ 自然環(huán)境：金銀湖(附近有很多小湖點綴)，候鳥保護區(qū)，植物觀光園□ 基礎配套：A、 交通：楚天第一道(金山大道，100米寬)，直通成熟的臺資開發(fā)區(qū)，機場高速公路，環(huán)湖路(沿湖而建，已配備飛利浦路燈)，馬池路的開通，拉近了別墅區(qū)與市中心距離，約16分鐘車程，B、 高爾夫球場，華中最大，標準的18洞72桿。報紙+戶外□ 別墅與洋房結合的銷售情況及廣宣樓 盤廣 宣銷售情況黃金海岸派單+車身+報紙非?；鸨?，將近85%，并聯(lián)別墅已賣完汀香水榭派單+報紙一二期已賣完，并聯(lián)很好賣碧波山莊派單+報紙別墅難賣，銷售和自營相結合金色港灣報紙＋廣告牌洋房銷售不錯，150萬以下的別墅好賣，200萬以上別墅僅售出2套 玉龍島派單+報紙前三期銷售很好，四期洋房銷售不錯，別墅銷售阻力大一些南波灣派單+報紙洋房銷售好一些，主要賣洋房從上述情況看，洋房和別墅結合的開發(fā)模式銷售情況更好，一則這種開發(fā)小區(qū)住戶更多，這迎合了武漢人喜歡熱鬧的習慣，二則這樣可以積聚人氣，可以造勢，上述部分樓盤就是這樣造勢取得首戰(zhàn)告捷的。而高爾夫球場只是一個噱頭、明顯沒有做到位、雖然是延聘美國知名的高爾夫球選手Will dantun進行設計、但是整個規(guī)劃設計的敗筆就在于高爾夫球場只是生硬的作為球場而球場、并沒有很有效的融入整個社區(qū)中、加上相應的配套不到位、導致高爾夫這個賣點成了擺設；水藍郡：開發(fā)在一定程度上和其開發(fā)商的性質有關，利用無息貸款和土地便宜從而在開發(fā)上進入了一定的誤區(qū)、想利用好的規(guī)劃設計和個性化的物業(yè)形態(tài)作為項目的賣點、通過大量的制造地價低、銷價高的產(chǎn)品來占領市場。而且和周邊同類型項目相比較優(yōu)勢并不明顯。對比市區(qū)或者距離市區(qū)近的項目而言。梅南山居由于地理位置位于樞紐，目前門面房的銷售供不應求、而且該項目開盤時間不長、相信在未來的銷售業(yè)績還會上升；宜家湯臣和銀河灣：都屬于開發(fā)商實力雄厚、社區(qū)內部商業(yè)配套已經(jīng)完善或者有讓業(yè)主有保障、因此在后期的銷售價格還會有上揚的趨勢。但是開發(fā)商的實力有所欠缺。整體銷售現(xiàn)場比較冷清，獨立別墅阻力明顯，但聯(lián)排別墅賣了三套，其余全部為門面；合計5期，目前開始投放第4期，第5期開始市場消化；13期早期別墅樓盤已經(jīng)接近售完，第4期樓盤接近40%（洋房為主）多層洋房銷售較為順利，聯(lián)體別墅進度尚可，單體別墅消化阻力很大；主要客戶層面附近的大學老師為主、附近科研單位中高管理層；光谷周邊高校高收入教師（3550歲）實際成交較多較多、光谷附近高科技公司高層，科研單位中高管理層實際成交較少（3045歲）；一部分為周邊縣市高收入階層周邊高校教師（年齡為中老齡退休高收入教師）、附近區(qū)域高科技公司、光谷科研院所中高管理層；周邊高校教師、附近區(qū)域高科技公司、科研院所中高管理層、個體私營業(yè)主、周邊高校教師、附近區(qū)域高科技公司、科研院所中高管理層主力銷售戶型花園洋房以3*2*4*2*2為主力戶型；并聯(lián)別墅240平方米獨體別墅340380平方米；聯(lián)體別墅215240平方米。宜家湯臣還特別推出“英式管家”服務。許多對別墅向往已久的中產(chǎn)階層、白領家庭也都成為別墅的消費者。如同項目對面那般整齊、一致的農(nóng)民別墅更加不能體現(xiàn)擁有者與眾不同的自我價值。而美術學院的老鼠由于需要足夠的采光、則對面寬的要求比較嚴格。而用地規(guī)模則是衡量別墅是否名副其實的標準之