【正文】 湯遜湖市場(chǎng)分析報(bào)告 項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 分 析 報(bào) 告零度地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司致：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司：承蒙垂信，得以合作并提供服務(wù)之機(jī)會(huì)，基于與貴方的溝通和對(duì)項(xiàng)目的粗淺理解，結(jié)合我們從事專業(yè)策劃代理經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)向貴司提交項(xiàng)目市場(chǎng)提案，由于對(duì)貴項(xiàng)目尚處于一個(gè)簡(jiǎn)單了解及感性認(rèn)識(shí)的階段，結(jié)合與貴司將本項(xiàng)目擬作別墅和洋房的組合，因此本提案僅從市場(chǎng)角度對(duì)現(xiàn)階段武漢別墅項(xiàng)目及別墅和洋房的組合項(xiàng)目進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，它難以反映我司對(duì)貴項(xiàng)目的整合營(yíng)銷思路，僅有一些初步設(shè)想以供貴司參考，作為雙方進(jìn)一步合作的基礎(chǔ)，詳細(xì)內(nèi)容附后。 第一章 武漢市總體市場(chǎng)分析 第二章 武漢別墅專題分析 第三章 湯遜湖片市場(chǎng)分析順 祝商 祺！第一章 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析第一節(jié) 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征地產(chǎn)巨鱷登陸江城，大盤涌起從2002年開(kāi)始，武漢市大盤不斷涌現(xiàn)，如金銀湖片區(qū)、后湖片區(qū)、南湖片區(qū)、光谷片區(qū)、沌口經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等大型住宅社區(qū)的開(kāi)發(fā)和銷售已漸成氣候，它們的質(zhì)優(yōu)價(jià)廉以及良好的景觀優(yōu)勢(shì)將對(duì)部分中小型項(xiàng)目產(chǎn)生影響，如四季花城、奧林匹克花園、南國(guó)明珠、金色港灣、名都花園等，同時(shí)大盤的產(chǎn)生在一定程度上廣開(kāi)客戶的置業(yè)范圍。價(jià)格兩極分化高收入階層仍傾向居住在城市核心地帶，追求寬大、豪華高檔的大戶型。部分開(kāi)發(fā)商為他們開(kāi)發(fā)面積在130180平方米左右高層帶電梯住宅，價(jià)格定位為3000元/平方米左右，位于中心區(qū)地段與景觀優(yōu)美的之地。針對(duì)中低收入階層注重實(shí)用型經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房的消費(fèi)特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商挖掘面積為130平方米以下，價(jià)格在2200元/平方米左右的普通多層住宅。這兩種價(jià)格相差迥異的住宅共同構(gòu)成了武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)。，以2400元/平方米以下的多層住宅為主，高層、小高層住宅正悄然興起，勢(shì)不可當(dāng)。樓盤主題賣點(diǎn)推陳出新在今年之前，幾乎所有樓盤無(wú)一例外的以豪宅、湖景、親水住宅、絕版等作為樓盤的主導(dǎo)賣點(diǎn)，而現(xiàn)在則有“綠色生態(tài)”“智能化”“生活模式”“國(guó)家示范小區(qū)”“生態(tài)小區(qū)”“空中別墅”等新賣點(diǎn)出現(xiàn)，不斷推陳出新的樓盤賣點(diǎn)使得武漢樓市呈多面性發(fā)展。區(qū)域板塊效應(yīng)越來(lái)越明顯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資目前呈現(xiàn)以市場(chǎng)為導(dǎo)向的特點(diǎn)，越是熱點(diǎn)地區(qū)，開(kāi)發(fā)企業(yè)越具有熱情，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)企業(yè)趨之若騖地在某個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)聚集，并加劇該地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)。而那些市場(chǎng)不景氣的地區(qū)無(wú)法提起開(kāi)發(fā)企業(yè)投資的興趣，無(wú)人問(wèn)津。例如徐東地區(qū)、南湖地區(qū)、光谷地區(qū)、后湖地區(qū)，已成為眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)逐鹿的地方，而原來(lái)就不具有吸引力的地區(qū)，如：長(zhǎng)豐、青山等地區(qū)，由于長(zhǎng)期缺乏人氣，越來(lái)越被市場(chǎng)冷落。建筑風(fēng)格單一，樓盤綜合素質(zhì)相似武漢市目前樓盤的建筑風(fēng)格基本上都以歐陸風(fēng)格與現(xiàn)代風(fēng)格相結(jié)合。相對(duì)建筑風(fēng)格較為單一，外來(lái)風(fēng)格襲用較多，房地產(chǎn)建筑藝術(shù)在武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)上還不成熟，沒(méi)有形成武漢市較為獨(dú)特的“武漢風(fēng)情”；而歐陸建筑風(fēng)格的運(yùn)用在武漢已接近飽和。目前武漢市開(kāi)發(fā)的商品房樓盤素質(zhì)上有諸多相似之處，現(xiàn)在消費(fèi)者在購(gòu)房上逐步變得更加理性，對(duì)樓盤的整體素質(zhì)的要求將會(huì)更高。物業(yè)付款方式多樣，傳統(tǒng)觀念正悄然轉(zhuǎn)變武漢市的購(gòu)房者在樓盤的付款方式上，多數(shù)人能夠接受按揭付款方式，超前的消費(fèi)意識(shí)正在逐步成為購(gòu)房的主要手段，也出現(xiàn)象“零首期”等多種優(yōu)惠方式，運(yùn)用并不成熟。發(fā)展商對(duì)其他促銷手段運(yùn)用不多，如裝修按揭、車庫(kù)使用權(quán)等。物業(yè)管理將更加規(guī)范，服務(wù)意識(shí)更加增強(qiáng)從今年開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽定合同時(shí)，必須簽定《前期物業(yè)管理協(xié)議》，這意味著武漢的物業(yè)管理將更為規(guī)范。武漢市很多住宅尚未引入物業(yè)管理。一些新建小區(qū)則逐漸將物業(yè)管理放入宣傳重點(diǎn)。外地物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入武漢，如深圳中海、金地、城建集團(tuán)等。這些企業(yè)大多以顧問(wèn)為主，不做具體的物業(yè)管理。但隨著這些品牌公司的介入，武漢有很多樓盤推出“星級(jí)管理”、“特色服務(wù)”，擺脫了傳統(tǒng)簡(jiǎn)單管理及基本服務(wù)內(nèi)容，正逐步向?qū)I(yè)化、個(gè)性化的道路發(fā)展，如麗島花園、藍(lán)灣俊園、世紀(jì)華庭，勢(shì)必將對(duì)武漢物業(yè)管理的整體素質(zhì)有所促進(jìn)和提高。開(kāi)發(fā)商開(kāi)始重視營(yíng)銷操作現(xiàn)階段，武漢開(kāi)發(fā)商在樓盤營(yíng)銷手法上，主要以發(fā)傳單、地盤包裝和各項(xiàng)媒體宣傳等組成，但地盤包裝水平有限，銷售人員的素質(zhì)和專業(yè)也有待加強(qiáng)。可喜的是，一些發(fā)展商已經(jīng)開(kāi)始重視營(yíng)銷，既能很好的對(duì)樓盤進(jìn)行包裝，也能利用軟硬廣告進(jìn)行宣傳炒作。如麗島花園的羅丹雕塑展、宜家湯臣的直升機(jī)看樓、中央花園舉辦大型中國(guó)音樂(lè)會(huì)、福星惠譽(yù)的形象大使評(píng)選等，均取得了較好的效果。雖然很多與沿海城市相比仍顯得不足，但已顯示出武漢新?tīng)I(yíng)銷手法的開(kāi)始，逐步向多層次、多樣化發(fā)展。新開(kāi)發(fā)的樓盤園林檔次越來(lái)越高2002年江城樓市良好的營(yíng)銷態(tài)勢(shì)催生了2003年樓市的一輪開(kāi)發(fā)春潮，武昌的東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、南湖片區(qū)、徐東路中北路沿線、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、漢口的金銀湖和后湖片區(qū)等開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域集中了大量的正在崛起中的新盤。開(kāi)發(fā)商越來(lái)越注重小區(qū)自然環(huán)境和人文環(huán)境的營(yíng)造，產(chǎn)品組合正向多元化的方向發(fā)展。特別是新興開(kāi)發(fā)區(qū)，整體規(guī)劃水平高，外部環(huán)境好，新開(kāi)發(fā)樓盤的配套也越來(lái)越完善，充分考慮到業(yè)主居家、購(gòu)物、休閑、子女教育和樓盤升值潛力等多方面的需求。第二節(jié) 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r2003年房地產(chǎn)總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)的發(fā)展趨勢(shì)。從2000年底隨著實(shí)物分房的結(jié)束，住房商品化的進(jìn)程將逐步加快，住房商品化的思想已被消費(fèi)者所接受。隨著政策引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步向穩(wěn)定和繁榮的方向發(fā)展。11 房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)量逐年增加，投資額逐年加大2003年，%，較上年增長(zhǎng)14%，其中住宅施工面積1679萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)19%；，%。A、幾年武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅施工、竣工面積分析比較項(xiàng)目2000200120022003施工面積（萬(wàn)㎡）新開(kāi)工面積（萬(wàn)㎡）竣工面積（萬(wàn)㎡）12 武漢房市火熱，一浪高過(guò)一浪2003年。近幾年商品房的銷售逐年遞增，一浪接一浪，%。在商品房銷售的過(guò)程中，預(yù)售過(guò)程顯示出強(qiáng)大的力量，說(shuō)明武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越火，發(fā)展后勁十足，另一方面又說(shuō)明武漢房地產(chǎn)仍尚未成熟，在繁榮的背后仍有潛在的威脅。此外從2003年上下半年銷售情況來(lái)看，下半年明顯要好與上半年，上半年銷售略好、預(yù)售略差，而下半年恰恰相反。隨著武漢幾大國(guó)有開(kāi)發(fā)企業(yè)的合并、各中小開(kāi)發(fā)商將面臨著外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)的傾軋和本地巨頭的圈地威脅，惟有在產(chǎn)品上能夠突破創(chuàng)新才能獲得生機(jī)。B、近幾年武漢市住宅預(yù)銷售面積分析比較(單位:萬(wàn)/平方米)年份20002001200220031—620037—12銷售244預(yù)售合計(jì)13 武漢火爆房市的冷思考——警惕房市的無(wú)效供給在武漢房地產(chǎn)呈現(xiàn)火熱的時(shí)候，一邊也表現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商的盲目性較重。從近幾年商品房的空置率越來(lái)越高可以看出開(kāi)發(fā)商在利益驅(qū)動(dòng)下，急于上項(xiàng)目，并不了解消費(fèi)者真正需求的一面。c、近幾年武漢市住宅空置面積分析比較年份19992000200120022003空置（萬(wàn)㎡） 15011524014 近幾年住宅房地產(chǎn)購(gòu)買方式分析表項(xiàng)目2000200120022003 16銷售總面積（萬(wàn)m2）其中：?jiǎn)挝毁?gòu)買面積（萬(wàn)m2）165其中：個(gè)人購(gòu)買面積（萬(wàn)m2）其中：個(gè)人購(gòu)買比例45%74%80%88%個(gè)人購(gòu)房總金額（億元）商業(yè)貸款及公積金（億元）12按揭貸款比例60%65%80%90%貸款購(gòu)房總金額（億元）一次性和分期付款金額（億） A、單位購(gòu)買商品房的絕對(duì)面積和相對(duì)比例均在下降，個(gè)人購(gòu)房已成為主要方式。B、個(gè)人購(gòu)房方式已從一次性和分期付款為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐园唇屹J款購(gòu)房為主要方式，即個(gè)人購(gòu)房的主體已從財(cái)富擁有者向高收入擁有者轉(zhuǎn)變。 15 房地產(chǎn)企業(yè)微觀狀況據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年度的10強(qiáng)企業(yè)，去年共完成開(kāi)發(fā)29．77億元，銷售金額達(dá)到23．86億元，比上年的市場(chǎng)占有率提高了8個(gè)百分點(diǎn)。而2001年10強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)的平均利潤(rùn)為13％，比上年降低了2個(gè)百分點(diǎn)。該結(jié)果顯示，武漢市的開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的實(shí)力已逐步拉大，且開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)已逐步接近平均利潤(rùn)率。第二章 武漢別墅市場(chǎng)專題分析第一節(jié) 武漢市整體別墅現(xiàn)狀一、別墅市場(chǎng)的特征別墅市場(chǎng)在武漢發(fā)展十幾年以來(lái)，從先前的“農(nóng)莊式”、“洋樓式”別墅發(fā)展到現(xiàn)在的“有天有地有花園”的TOWNHOUSE別墅（聯(lián)排別墅），雙聯(lián)別墅，獨(dú)體別墅以及LEHO別墅（可隨意分割），其發(fā)展速度是非?？斓摹牡貕K的選擇上劃分，別墅也可分為旱地別墅、親水別墅、山地別墅、森林別墅等?？v觀別墅市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)程，我們發(fā)現(xiàn)有以下特征： 扎堆效應(yīng)明顯：縱觀武漢樓市，我們發(fā)現(xiàn)武漢的別墅小區(qū)項(xiàng)目扎堆效應(yīng)很明顯，主要集中在三片五區(qū)，具體為：沌口片區(qū)，金銀湖片區(qū)，后湖片區(qū)，南湖片區(qū)，光谷片區(qū)，其中南湖片區(qū)政府有規(guī)定，以后做別墅的機(jī)率較小。區(qū)域光谷金銀湖沌口數(shù)量12個(gè)57物業(yè)類型6個(gè)純別墅樓盤洋房與別墅結(jié)合4個(gè)純別墅樓盤 依山、傍水建別墅較為常見(jiàn)。旱地上（或小湖面）建別墅，在前些年較為常見(jiàn)，如虹景花園、臺(tái)銀桂花園、沙湖別墅等。但如今別墅一般建在有山有水的地方，像水藍(lán)郡、梅南山居、海天一色、碧海花園、高爾夫城市花園、佳海華苑等。 別墅檔次參次不齊。在武漢的別墅項(xiàng)目中，便宜的別墅單價(jià)為1280元/ ㎡（碧波山莊）,最貴的單價(jià)達(dá)7000/㎡左右(水藍(lán)郡、麗島)，別墅最便宜的一套單價(jià)16萬(wàn)左右，最貴的600萬(wàn)左右。按其檔次可分為低檔、中檔、中高檔、高檔?！〉蛢r(jià)位別墅以其總價(jià)低而倍受市場(chǎng)歡迎，主要集中在汀香水榭、碧?；▓@、玉龍島花園、錦繡豪園，面積在200平方米左右，總價(jià)位在3060萬(wàn)之間。高價(jià)位別墅均價(jià)在3600元至7000元不等，總價(jià)114萬(wàn)元至350萬(wàn)元，主要集中在宜家湯臣、水藍(lán)郡、金色港灣、麗島花園、高爾夫城市花園等幾個(gè)樓盤。別墅檔次劃分：低檔中檔中高檔高檔樓盤代 表碧波山莊、錦繡豪園南波灣、玉龍島海天一色、大洋彼岸、黃金海岸、汀香水榭、萬(wàn)科、銀河灣、梅南山居高爾夫城市花園、水藍(lán)郡、麗島花園、宜家湯臣 多數(shù)別墅缺乏個(gè)性，項(xiàng)目不少，但是缺少珍品。武漢整個(gè)別墅市場(chǎng)富有創(chuàng)意性的建筑規(guī)劃、景觀規(guī)劃的較少，基本上借鑒國(guó)外，沿海樓盤經(jīng)驗(yàn)，并沒(méi)有結(jié)合當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情。沒(méi)有用楚文化來(lái)形成自己的特色，要么規(guī)劃照搬如銀河灣，要么盤名借鑒，如黃金海岸，整體感覺(jué)不倫不類。 消費(fèi)者對(duì)別墅的喜好由狂熱走向理性：別墅其附加值是身份的象征，這在廣大市民不為熟知的早期，顯得突出，吸引了很多企業(yè)的老總、政府機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、高級(jí)的領(lǐng)導(dǎo)，像天鵝湖、虹景別墅銷售非常不錯(cuò)。但如今要想回到虹景那個(gè)年代已不可能，隨著市場(chǎng)的發(fā)展、成熟完善，消費(fèi)者更理性了。 交通和配套仍然是制約別墅市場(chǎng)擴(kuò)大化的主要障礙金銀湖由于其良好的自然環(huán)境和成熟的交通、配套帶來(lái)別墅市場(chǎng)的空前繁榮，而沌口開(kāi)發(fā)區(qū)在這方面較差一些，龍陽(yáng)大道上貨車太多，開(kāi)發(fā)區(qū)休閑配套除了體育中心，其它設(shè)施較少；光谷片區(qū)道路體系較差，配套也成問(wèn)題，這一切制約了別墅在片區(qū)的持續(xù)