【正文】 子水藍郡銀河灣梅南山居宜家湯臣藍波灣清風(fēng)別墅地理位置10%0．50．61．11．10．50．6地塊構(gòu)成8%0．80．71．21．10．70．8交通15%0．60．7110．60．7配套10%開發(fā)商實力8%樓宇形態(tài)5%樓宇細節(jié)10%園林規(guī)劃10%項目記憶度8%主力訴求8%1物業(yè)管理8%1總體評價我們可以發(fā)現(xiàn)以上參考因子的結(jié)論和現(xiàn)在各項目的銷售狀況比較吻合。但是如果周邊環(huán)境大幅度改善，價格也許會上揚。（二）競爭項目具體見下本區(qū)域直接競爭對手分析（附表）樓盤名稱調(diào)查內(nèi)容南波灣水藍郡梅南山居玉龍島花園銀河灣基本情況位于武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，鄰南湖畔，一期19棟多層合計456套、別墅（獨立聯(lián)體）78棟占地面積510畝,498套別墅，單體別墅87套，聯(lián)排別墅411套位于江夏區(qū)，湯遜湖畔，梅南山中，規(guī)劃建設(shè)20萬平方米住宅聯(lián)體別墅、環(huán)山獨立別墅、公寓等高尚住宅；位于江夏區(qū)，湯遜湖畔，1998下半年開始建設(shè)，合計5期分期開發(fā) ，目前開發(fā)第5期，光谷江夏藏龍島科技園內(nèi)湯遜湖畔，；地中海風(fēng)格與現(xiàn)代風(fēng)格交融，分3 期開發(fā)；物業(yè)類型多層（花園洋房）、別墅（獨立、聯(lián)體）聯(lián)體別墅、單體別墅聯(lián)體別墅、獨立別墅、公寓、多層等；花園洋房、聯(lián)體別墅、獨立別墅花園洋房（多層）、小高層、別墅；工程進度基礎(chǔ)階段一期已封頂，部分交房入住分三期開發(fā)，目前進行一期間，20018開盤發(fā)售；目前第4期開始開發(fā)建設(shè)；一期洋房15棟；別墅79棟，　占地面積220余畝510畝占地總面積47萬平方米，合計700余畝50萬平方米，合計約355畝綠化率%高于75%65%55%50%容積率建筑面積11萬平方米31萬平方米20萬平方米22萬平方米價格洋房1280元/㎡；別墅2280元/㎡；本季度漲至：聯(lián)排均價2750元/㎡ 本季度聯(lián)體均價2750元/㎡，最高價3300元/平方米；獨立別墅均價44004500元/㎡左右，最高價5600元/平方米；聯(lián)排均價2600元/㎡；獨立3000元/平方米（位于梅南山底）、3300元/平方米（位于梅南山腰）、3700元/平方米（位于梅南山頂）起價：花園洋房1430元/平方米、聯(lián)體別墅2170元/平方米、獨立別墅2270元/平方米；本季度漲至：聯(lián)排均價2600元/㎡別墅起價：聯(lián)排起價2458元/㎡，獨立最高3500元/㎡； 洋房起價1600元/平方米,最高價2000，均價1750元；本季度漲至：聯(lián)排均價2400元/㎡，獨立30003700元/㎡；折扣一次性97折，按揭方式98折；由于整體檔次不高，折扣實際余地較大；無折扣一次性97折；按揭方式98折；一次性96；按揭方式98折；一次性97：按揭方式98折；樓層差價5080元（花園洋房）別墅無層差區(qū)別無無無無物業(yè)管理武漢洪豐物業(yè)管理公司香港怡高物業(yè)公司武漢新大陸物業(yè)管理公司武漢世紀(jì)物業(yè)管理公司中海物業(yè)管理公司物業(yè)管理費㎡㎡暫時未定（洋房）；（別墅）㎡（洋房）㎡發(fā)展商湖北農(nóng)墾房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司湖北長城實業(yè)武漢新大陸物業(yè)發(fā)展公司武漢宏宇實業(yè)公司武漢玉龍置業(yè)公司武漢市鑫萬國房地產(chǎn)發(fā)展公司設(shè)計商中南輕工業(yè)武漢設(shè)計院菲臘國際設(shè)計事物所中南建筑設(shè)計院美國MY國際設(shè)計公司車位240余個獨立別墅車庫1：1配比；，1：1配比車位暫時未定別墅車庫1：1配比；花園洋房車位只租不售；未定銷售率（或態(tài)勢）10%左右，目前主力投放洋房，別墅基本未推，阻力較大；聯(lián)體別墅進度尚可，單體別墅消化阻力很大；目前開始商鋪市場消化，但市場反應(yīng)有待繼續(xù)跟蹤；總體而言，銷售態(tài)勢較為理想；2002年10月18開盤。由8個組團組成，分別以中國民樂名曲明明：彩云追月、花好月圓、百鳥朝鳳、二泉映月、平湖秋月、漁舟唱晚、荷塘月色、翠湖春曉。同時宜家第四節(jié) 別墅在湯遜湖區(qū)域發(fā)展的趨勢一、從購買群體來看別墅的市場需求購買的群體擴大，激發(fā)市場潛力釋放。如果宜家湯臣門口的道路還是如同本項目前臨的那條崎嶇、狹窄的道路一般，相信開寶馬車或者奔馳車的富人們也不會冒險來欣賞那所謂的英倫風(fēng)情別墅群。打個比方：音樂學(xué)院的老師要求進深，對于面寬的要求就不高。這也就給開發(fā)商造成了高價的合法理由。 四、從項目組合來看發(fā)展思路 受之于項目地塊的劣勢，本項目在產(chǎn)品組合定位上略顯尷尬，若做純別墅，水景資源、交通條件、地塊特征、周邊環(huán)境及配套等優(yōu)勢行不強，若做別墅和洋房的組合，一者容易降低項目檔次、售價難以提高，另外洋房的購買者對本區(qū)域的接受度較低，因此研究消費者的潛在需求、進而在產(chǎn)品組合、產(chǎn)品設(shè)計上出新出奇、輔以行之有效的營銷推廣手段，則成為項目成功的關(guān)鍵所在。眾所周知別墅的特性是容積率低、加上造景的用地、如果規(guī)模小了、不僅成熟的置業(yè)者不認(rèn)可、再精明的開發(fā)商也難以在螺螄殼里做高尚別墅社區(qū)的道場。這就是不同消費者對于住宅產(chǎn)品的不同要求。根據(jù)我們豐富的行業(yè)經(jīng)驗和精深的專業(yè)知識、我們認(rèn)為：別墅市場的主流消費需求已經(jīng)由開發(fā)商造房逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤脴I(yè)者和開發(fā)商一起造房。最早在武漢購置別墅主要是一些貿(mào)易商、個體戶、市場壟斷者等一夜暴富者，近兩年來武漢的別墅市場的消費群不斷變化。提供植栽培養(yǎng)、物業(yè)代租代售、幼兒托管、上門送餐、并與武漢市著名醫(yī)院建立“綠色通道”、提供醫(yī)療保健、定期咨詢和體檢等服務(wù)。湯臣位于武漢東湖技術(shù)開發(fā)區(qū)腹地的廟山開發(fā)區(qū)黃金地段——陽光大道旁。 ；；獨立別墅273550平方米；聯(lián)體別墅158—283平方米；花園洋房130—157平方米；花園洋房：板式120130平方米；板式150170平方米；別墅：傳統(tǒng)戶型面積廣告訴求、推廣口號全國第一家房地產(chǎn)超市；中國武漢光谷南湖岸邊明珠城；11萬平方米新古典主義風(fēng)情人文社區(qū)；別墅就是水藍郡；別墅還是水藍郡；國際精英之都；武漢首個迷你別墅；山水之間是我家；成為擁有私家森林的主人；湯遜湖秀麗的山水家園—梅南山居；光谷威尼斯渡假式湖畔豪華庭苑；三面鄰湖國際級景觀視野；打造武漢地產(chǎn)的勞思萊斯。第三節(jié) 項目所在區(qū)域的競爭分析一、直接競爭項目分析（一）、直接競爭樓盤項目情況從現(xiàn)今在售項目來看，有水藍郡、銀河灣、梅南山居、玉龍島花園、南波灣等（未上市項目此處未列）。但是必須注意的是它們的外部配套有所欠缺；水藍郡：地理位置實在欠佳、但是目前規(guī)劃以及社區(qū)未來的配套值得期待、但是由于先天不足只能在廣宣力度上加大投入來吸引消費者。項目所在地塊的所有項目最大的優(yōu)勢就是地價便宜。宜家湯臣：主題感較好、園林景觀和建筑規(guī)劃設(shè)計為同一公司設(shè)計、整體感強。但是由于前期進入市場時機的不到位導(dǎo)致銷售不暢、原因在于：眾所周知水藍郡的推廣口號是“別墅就是水藍郡”、而開盤時現(xiàn)場的狀況還不能給消費者一個別墅的憧憬、從而導(dǎo)致消費者在看房前期望過高、看房后失望至極的情況出現(xiàn)。純別墅中，只有海天一色銷售情況很好，其聯(lián)排別墅低的只要28萬，且有215套（總戶數(shù)311套），%。C、 人民會議中心，華中最大郵檢中心。對物業(yè)人員要求更高，社會化、市場化、專業(yè)化是一種趨勢，全面、貼心、網(wǎng)絡(luò)化是基本要求。六、別墅的物業(yè)管理物業(yè)管理將更加規(guī)范，服務(wù)意識更加增強：開發(fā)商與購房者簽定合同時，必須簽定《前期物業(yè)管理協(xié)議》，這意味著武漢的物業(yè)管理將更為規(guī)范。照此推理，倘若多數(shù)別墅項目景觀資源相同，產(chǎn)品的外在差異性小，那么對于產(chǎn)品的內(nèi)在品質(zhì)、個性化開發(fā)思路等潛在競爭要素將會是一個大的促進。這種情況今后將會演變得更加成熟，如開發(fā)商賣地、消費者買地、由開發(fā)商統(tǒng)一管理承建規(guī)劃等個性化開發(fā)將會逐步抬頭。對于武漢市別墅，基本上以歐式、現(xiàn)代風(fēng)格居多。 交通和配套仍然是制約別墅市場擴大化的主要障礙金銀湖由于其良好的自然環(huán)境和成熟的交通、配套帶來別墅市場的空前繁榮，而沌口開發(fā)區(qū)在這方面較差一些，龍陽大道上貨車太多，開發(fā)區(qū)休閑配套除了體育中心，其它設(shè)施較少；光谷片區(qū)道路體系較差，配套也成問題，這一切制約了別墅在片區(qū)的持續(xù)發(fā)展?！〉蛢r位別墅以其總價低而倍受市場歡迎，主要集中在汀香水榭、碧?；▓@、玉龍島花園、錦繡豪園，面積在200平方米左右，總價位在3060萬之間。從地塊的選擇上劃分，別墅也可分為旱地別墅、親水別墅、山地別墅、森林別墅等。c、近幾年武漢市住宅空置面積分析比較年份19992000200120022003空置（萬㎡） 15011524014 近幾年住宅房地產(chǎn)購買方式分析表項目2000200120022003 16銷售總面積（萬m2）其中：單位購買面積（萬m2）165其中：個人購買面積（萬m2）其中：個人購買比例45%74%80%88%個人購房總金額（億元）商業(yè)貸款及公積金（億元）12按揭貸款比例60%65%80%90%貸款購房總金額（億元）一次性和分期付款金額（億） A、單位購買商品房的絕對面積和相對比例均在下降，個人購房已成為主要方式。11 房地產(chǎn)的開發(fā)量逐年增加，投資額逐年加大2003年，%，較上年增長14%，其中住宅施工面積1679萬平方米，較上年增長19%；，%。如麗島花園的羅丹雕塑展、宜家湯臣的直升機看樓、中央花園舉辦大型中國音樂會、福星惠譽的形象大使評選等，均取得了較好的效果。物業(yè)管理將更加規(guī)范，服務(wù)意識更加增強從今年開始，開發(fā)商與購房者簽定合同時，必須簽定《前期物業(yè)管理協(xié)議》，這意味著武漢的物業(yè)管理將更為規(guī)范。區(qū)域板塊效應(yīng)越來越明顯房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資目前呈現(xiàn)以市場為導(dǎo)向的特點，越是熱點地區(qū)，開發(fā)企業(yè)越具有熱情，越來越多的開發(fā)企業(yè)趨之若騖地在某個熱點地區(qū)聚集，并加劇該地區(qū)的競爭。湯遜湖市場分析報告 項 目 市 場 分 析 報 告零度地產(chǎn)顧問有限公司致：房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：承蒙垂信，得以合作并提供服務(wù)之機會，基于與貴方的溝通和對項目的粗淺理解，結(jié)合我們從事專業(yè)策劃代理經(jīng)驗，現(xiàn)向貴司提交項目市場提案，由于對貴項目尚處于一個簡單了解及感性認(rèn)識的階段，結(jié)合與貴司將本項目擬作別墅和洋房的組合，因此本提案僅從市場角度對現(xiàn)階段武漢別墅項目及別墅和洋房的組合項目進行分析預(yù)測，它難以反映我司對貴項目的整合營銷思路，僅有一些初步設(shè)想以供貴司參考，作為雙方進一步合作的基礎(chǔ)，詳細內(nèi)容附后。樓盤主題賣點推陳出新在今年之前，幾乎所有樓盤無一例外的以豪宅、湖景、親水住宅、絕版等作為樓盤的主導(dǎo)賣點，而現(xiàn)在則有“綠色生態(tài)”“智能化”“生活模式”“國家示范小區(qū)”“生態(tài)小區(qū)”“空中別墅”等新