【正文】 漢市開發(fā)的商品房樓盤素質(zhì)上有諸多相似之處，現(xiàn)在消費者在購房上逐步變得更加理性，對樓盤的整體素質(zhì)的要求將會更高。而那些市場不景氣的地區(qū)無法提起開發(fā)企業(yè)投資的興趣，無人問津。這兩種價格相差迥異的住宅共同構(gòu)成了武漢房地產(chǎn)市場。 第一章 武漢市總體市場分析 第二章 武漢別墅專題分析 第三章 湯遜湖片市場分析順 祝商 祺！第一章 武漢市房地產(chǎn)市場綜合分析第一節(jié) 武漢市房地產(chǎn)市場特征地產(chǎn)巨鱷登陸江城，大盤涌起從2002年開始，武漢市大盤不斷涌現(xiàn)，如金銀湖片區(qū)、后湖片區(qū)、南湖片區(qū)、光谷片區(qū)、沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等大型住宅社區(qū)的開發(fā)和銷售已漸成氣候，它們的質(zhì)優(yōu)價廉以及良好的景觀優(yōu)勢將對部分中小型項目產(chǎn)生影響，如四季花城、奧林匹克花園、南國明珠、金色港灣、名都花園等，同時大盤的產(chǎn)生在一定程度上廣開客戶的置業(yè)范圍。價格兩極分化高收入階層仍傾向居住在城市核心地帶，追求寬大、豪華高檔的大戶型。以2400元/平方米以下的多層住宅為主，高層、小高層住宅正悄然興起，勢不可當(dāng)。例如徐東地區(qū)、南湖地區(qū)、光谷地區(qū)、后湖地區(qū)，已成為眾多開發(fā)企業(yè)逐鹿的地方，而原來就不具有吸引力的地區(qū)，如：長豐、青山等地區(qū)，由于長期缺乏人氣，越來越被市場冷落。物業(yè)付款方式多樣，傳統(tǒng)觀念正悄然轉(zhuǎn)變武漢市的購房者在樓盤的付款方式上，多數(shù)人能夠接受按揭付款方式，超前的消費意識正在逐步成為購房的主要手段，也出現(xiàn)象“零首期”等多種優(yōu)惠方式，運用并不成熟。一些新建小區(qū)則逐漸將物業(yè)管理放入宣傳重點。開發(fā)商開始重視營銷操作現(xiàn)階段，武漢開發(fā)商在樓盤營銷手法上，主要以發(fā)傳單、地盤包裝和各項媒體宣傳等組成，但地盤包裝水平有限，銷售人員的素質(zhì)和專業(yè)也有待加強。新開發(fā)的樓盤園林檔次越來越高2002年江城樓市良好的營銷態(tài)勢催生了2003年樓市的一輪開發(fā)春潮，武昌的東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、南湖片區(qū)、徐東路中北路沿線、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、漢口的金銀湖和后湖片區(qū)等開發(fā)的熱點區(qū)域集中了大量的正在崛起中的新盤。從2000年底隨著實物分房的結(jié)束，住房商品化的進(jìn)程將逐步加快，住房商品化的思想已被消費者所接受。近幾年商品房的銷售逐年遞增，一浪接一浪，%。B、近幾年武漢市住宅預(yù)銷售面積分析比較(單位:萬/平方米)年份20002001200220031—620037—12銷售244預(yù)售合計13 武漢火爆房市的冷思考——警惕房市的無效供給在武漢房地產(chǎn)呈現(xiàn)火熱的時候，一邊也表現(xiàn)出開發(fā)商的盲目性較重。 15 房地產(chǎn)企業(yè)微觀狀況據(jù)統(tǒng)計，2003年度的10強企業(yè)，去年共完成開發(fā)29．77億元，銷售金額達(dá)到23．86億元，比上年的市場占有率提高了8個百分點。有地區(qū)域光谷金銀湖沌口數(shù)量12個57物業(yè)類型6個純別墅樓盤洋房與別墅結(jié)合4個純別墅樓盤 依山、傍水建別墅較為常見。在武漢的別墅項目中，便宜的別墅單價為1280元/ ㎡（碧波山莊）,最貴的單價達(dá)7000/㎡左右(水藍(lán)郡、麗島)，別墅最便宜的一套單價16萬左右，最貴的600萬左右。湯臣、水藍(lán)郡、金色港灣、麗島花園、高爾夫城市花園等幾個樓盤。 消費者對別墅的喜好由狂熱走向理性：別墅其附加值是身份的象征，這在廣大市民不為熟知的早期，顯得突出，吸引了很多企業(yè)的老總、政府機關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、高級的領(lǐng)導(dǎo)，像天鵝湖、虹景別墅銷售非常不錯。二、別墅的供求關(guān)系 整體表現(xiàn)：從目前市場的表現(xiàn)看，武漢別墅市場表現(xiàn)為供大于求，部分樓盤由于其開發(fā)理念的不成熟，或市場定位、策劃上的失誤，或營銷推廣的不得力，造成了樓盤的滯銷。但是這只是一個重要方面之一，別墅供求是發(fā)展變化的，是要綜合來看的，諸如開發(fā)商實力，開發(fā)理念的成熟性，園區(qū)配套的完美性等等都可轉(zhuǎn)換別墅市場的供求機制。 別墅的結(jié)構(gòu)　別墅按其戶型可分為平式，錯式，復(fù)式；按其構(gòu)造分為磚混，框架，從地塊存在形態(tài)分為：純別墅小區(qū)，別墅與洋房相結(jié)合（別墅為主，洋房為輔，或別墅為主，洋房為輔）隨著人們生活水平的提高，人們對生活品質(zhì)要求更高，更加注重符合自己個性化的東西，所以開發(fā)商推出了菜單式別墅，這種共建模式是將來的發(fā)展方向。黃金海岸在賣期房別墅時，只要未建，就可以選擇同等面積的不同戶型的別墅。如此推斷下去，武漢市的單一別墅社區(qū)在目前甚至相當(dāng)長一段時間內(nèi)并不能找到其市場支撐點。 環(huán)境既是開發(fā)商首選，也是客戶首選不管是我們對高端客戶進(jìn)行的電話訪問，還是對他們進(jìn)行的攔截訪問，我們發(fā)現(xiàn)，環(huán)境是他們考慮最多的要素，沒有山、水、園或林的地塊做別墅幾乎不可能。隨著生態(tài)科技概念及其延伸產(chǎn)品的不斷被使用，今后出現(xiàn)的別墅項目對于科技概念的應(yīng)用將會越來越廣，譬如：立體智能車庫在項目中的運用別墅自身配置的冷暖水自控泳池小區(qū)風(fēng)向標(biāo)成為市場焦點（風(fēng)向預(yù)告、溫度預(yù)告）太陽能在小區(qū)中的全面運用5A智能監(jiān)控系統(tǒng)的運用多種生態(tài)環(huán)保材料的使用五、別墅的營銷手段從目前在售的樓盤情況來看，多數(shù)別墅項目在營銷手段的使用上過于單一，具體有以下一些： 國外風(fēng)情概念在推廣中的綜合運用目前在武漢別墅盛行的國外風(fēng)情概念，有宜家附：資源形式代表樓盤水景資源玉龍島花園、麗島花園、銀河灣、水藍(lán)郡、萬科四季花城、黃金海岸、碧波山莊、海天一色、錦繡豪園、金色港灣、大洋彼岸、南波灣、碧?；▓@、宜家湯臣、清風(fēng)別墅山景資源澳門山莊、梅南山居園景資源麗島花園、水藍(lán)郡、高爾夫花園林景資源F天下場景資源高爾夫花園實物促銷推廣為所有樓盤共同采用的主導(dǎo)營銷手段，具體來說有水藍(lán)郡VIP卡購房策略、麗島花園邀請鋼琴王子舉行鋼琴之夜贈送門票活動、碧?；▓@贊助“激情廣場”、 錦繡豪園不同檔次別墅送不同檔次小車（花園買二送一）等，這些策略對提高知名度方面起了一定作用，但對于銷售的推動力不強。一些新建小區(qū)則逐漸將物業(yè)管理放入宣傳重點。如麗島花園、水藍(lán)郡等。樓盤萬科水藍(lán)郡　銀河灣海天一色麗島花園物業(yè)（或顧問）萬科物業(yè)香港怡高物業(yè)中海物業(yè)北京美好愿景物業(yè)麗島物業(yè)管理費，　特色點組團(tuán)負(fù)責(zé)制，細(xì)節(jié)考慮周到，服務(wù)意識強“一站式”物業(yè)管理以導(dǎo)入質(zhì)量、環(huán)境體系為代表，業(yè)主至上，服務(wù)第一現(xiàn)代智能管理，聯(lián)動報警，個性化服務(wù)門禁保全，電話喚醒留言等個性化服務(wù)，社區(qū)文化建設(shè)有特色46房策網(wǎng) 第二節(jié) 近幾年別墅回顧一、別墅整體概述近幾年老別墅主要是指已經(jīng)售完或長期空置的別墅，主要有：虹景花園 臺銀桂花苑 沙湖別墅 天鵝湖度假村 碧波山莊 東湖山莊、東湖中華會 這些別墅有開發(fā)成功的，有開發(fā)失敗的，也有的是當(dāng)時開發(fā)成功但放在如今市場不會成功的，我們將作簡要分析。開發(fā)商在開發(fā)過程中存在一個共同的問題，缺乏市場研究，產(chǎn)品簡單拷貝，不從客戶的需求出發(fā)，不了解他們的消費心理，缺乏市場定位和整合營銷，這是開發(fā)的大忌?！?市政府的大力支持，投資整治周邊的水管，下水道，擬建成武漢的后花園□ 教育的配套：武漢工業(yè)學(xué)院，睿升學(xué)校□ 消費觀念：A、 商業(yè)意識較濃，投資意識較強B、 喜歡把別墅作為身份象征的附加值。廣告以報紙為主。第三章 湯遜湖片市場分析第一節(jié) 湯遜湖周邊別墅項目分析一、 成敗論：成功點：相對于其他物業(yè)形態(tài)而言、別墅的特性就在于密度小、配套完善、建筑形態(tài)獨有特色、注重了個人的隱私、也保證了業(yè)主的個性得到最大的發(fā)揮。這樣一來在整個社區(qū)中只是利用道路和園景的規(guī)劃對各個分區(qū)進(jìn)行有效屏蔽、而沒有顯示出別墅的居住者和洋房居住者之間的區(qū)別。如此一來水藍(lán)郡的前期銷售并不好、估計在整體的環(huán)境和會所做好之后、銷售量會有所增加。清風(fēng)別墅：音樂主題別墅群目標(biāo)客戶對象較為明確，但是介入市場時機早、消費群體還不成熟、銷售率并不能達(dá)到理想的區(qū)間。二、 價格體現(xiàn)我們可以通過以下表格體現(xiàn)出本項目未來競爭對手的整體價格走勢：項目名稱開盤價目前價格水藍(lán)郡1980元/㎡聯(lián)體均價2750元/㎡左右；最高價3500元/㎡獨立均價4500元/㎡左右；最高價5600元/㎡南波灣1680元/㎡2700元/㎡玉龍島花園980元/㎡2600元/㎡創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊1080元/㎡別墅獨立均23002500元/㎡；聯(lián)排均20002300元/㎡銀河灣洋房起1600元/㎡；別墅起價2458元/㎡洋房目前最高價2000元/㎡；均價1750元/㎡；別墅聯(lián)排均2400元/㎡，獨立均27003800元/㎡；宜家從整個增長的幅度來看，水藍(lán)郡的漲幅從開盤到現(xiàn)在的將近一年時間內(nèi)增長了近50%、而梅南山居的價格在短短時間內(nèi)上升10%左右、顯然于其優(yōu)越的地理位置有關(guān)。隨著項目地塊面貌的大幅度改變、我們推斷本區(qū)域目前在售項目的大概的銷售周期應(yīng)該在18—24個月左右。第二節(jié) 項目整體比較在本項比較中地產(chǎn)項目未來的競爭對手昭然若揭：項目名稱比較因子水藍(lán)郡銀河灣梅南山居宜家湯臣藍(lán)波灣清風(fēng)別墅地理位置10%0．50．61．11．10．50．6地塊構(gòu)成8%0．80．71．21．10．70．8交通15%0．60．7110．60．7配套10%開發(fā)商實力8%樓宇形態(tài)5%樓宇細(xì)節(jié)10%園林規(guī)劃10%項目記憶度8%主力訴求8%1物業(yè)管理8%1總體評價我們可以發(fā)現(xiàn)以上參考因子的結(jié)論和現(xiàn)在各項目的銷售狀況比較吻合。預(yù)計將來的銷售業(yè)績會很平緩、不會有銷售高峰出現(xiàn)；清風(fēng)別墅：前期開發(fā)的時間距離本項目已經(jīng)很遠(yuǎn)，現(xiàn)在值得警惕的是它后期的開發(fā)形態(tài)。但是如果周邊環(huán)境大幅度改善，價格也許會上揚。 供求情況從上述樓盤規(guī)劃統(tǒng)計情況來看，本區(qū)域直接總體供應(yīng)量約為160萬㎡，其中別墅供應(yīng)量約為100余萬㎡，合計約5000余套，洋房供應(yīng)量約為60余萬㎡，合計約4600套。（二）競爭項目具體見下本區(qū)域直接競爭對手分析（附表）樓盤名稱調(diào)查內(nèi)容南波灣水藍(lán)郡梅南山居玉龍島花園銀河灣基本情況位于武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，鄰南湖畔，一期19棟多層合計456套、別墅（獨立聯(lián)體）78棟占地面積510畝,498套別墅，單體別墅87套，聯(lián)排別墅411套位于江夏區(qū)，湯遜湖畔，梅南山中，規(guī)劃建設(shè)20萬平方米住宅聯(lián)體別墅、環(huán)山獨立別墅、公寓等高尚住宅；位于江夏區(qū)，湯遜湖畔，1998下半年開始建設(shè)，合計5期分期開發(fā) ，目前開發(fā)第5期，光谷江夏藏龍島科技園內(nèi)湯遜湖畔，；地中海風(fēng)格與現(xiàn)代風(fēng)格交融，分3 期開發(fā)；物業(yè)類型多層（花園洋房）、別墅（獨立、聯(lián)體）聯(lián)體別墅、單體別墅聯(lián)體別墅、獨立別墅、公寓、多層等；花園洋房、聯(lián)體別墅、獨立別墅花園洋房（多層）、小高層、別墅；工程進(jìn)度基礎(chǔ)階段一期已封頂，部分交房入住分三期開發(fā)，目前進(jìn)行一期間，20018開盤發(fā)售；目前第4期開始開發(fā)建設(shè)；一期洋房15棟；別墅79棟，　占地面積220余畝510畝占地總面積47萬平方米，合計700余畝50萬平方米，合計