【正文】 而用地規(guī)模則是衡量別墅是否名副其實的標準之一。如同項目對面那般整齊、一致的農民別墅更加不能體現擁有者與眾不同的自我價值。湯臣還特別推出“英式管家”服務。整體銷售現場比較冷清，獨立別墅阻力明顯，但聯排別墅賣了三套，其余全部為門面；合計5期，目前開始投放第4期，第5期開始市場消化；13期早期別墅樓盤已經接近售完，第4期樓盤接近40%（洋房為主）多層洋房銷售較為順利，聯體別墅進度尚可，單體別墅消化阻力很大；主要客戶層面附近的大學老師為主、附近科研單位中高管理層；光谷周邊高校高收入教師（3550歲）實際成交較多較多、光谷附近高科技公司高層，科研單位中高管理層實際成交較少（3045歲）；一部分為周邊縣市高收入階層周邊高校教師（年齡為中老齡退休高收入教師）、附近區(qū)域高科技公司、光谷科研院所中高管理層；周邊高校教師、附近區(qū)域高科技公司、科研院所中高管理層、個體私營業(yè)主、周邊高校教師、附近區(qū)域高科技公司、科研院所中高管理層主力銷售戶型花園洋房以3*2*4*2*2為主力戶型；并聯別墅240平方米獨體別墅340380平方米；聯體別墅215240平方米。梅南山居由于地理位置位于樞紐，目前門面房的銷售供不應求、而且該項目開盤時間不長、相信在未來的銷售業(yè)績還會上升；宜家湯臣和銀河灣：都屬于開發(fā)商實力雄厚、社區(qū)內部商業(yè)配套已經完善或者有讓業(yè)主有保障、因此在后期的銷售價格還會有上揚的趨勢。而且和周邊同類型項目相比較優(yōu)勢并不明顯。報紙+戶外□ 別墅與洋房結合的銷售情況及廣宣樓 盤廣 宣銷售情況黃金海岸派單+車身+報紙非常火爆，將近85%，并聯別墅已賣完汀香水榭派單+報紙一二期已賣完，并聯很好賣碧波山莊派單+報紙別墅難賣，銷售和自營相結合金色港灣報紙＋廣告牌洋房銷售不錯，150萬以下的別墅好賣，200萬以上別墅僅售出2套 玉龍島派單+報紙前三期銷售很好，四期洋房銷售不錯，別墅銷售阻力大一些南波灣派單+報紙洋房銷售好一些，主要賣洋房從上述情況看，洋房和別墅結合的開發(fā)模式銷售情況更好，一則這種開發(fā)小區(qū)住戶更多，這迎合了武漢人喜歡熱鬧的習慣，二則這樣可以積聚人氣，可以造勢，上述部分樓盤就是這樣造勢取得首戰(zhàn)告捷的。萬科進駐武漢，將對武漢物業(yè)管理的整體素質有所促進和提高。受此影響，開發(fā)商也必將全力以赴尋找景觀資源好的項目，這也是一種發(fā)展方向。三、別墅的意識形態(tài) 別墅的風格別墅有歐式、美式、澳式、中國古典式以及現代風格等多種流派，當然，歐式又分為古典式和鄉(xiāng)村式，此處不予細分。按其檔次可分為低檔、中檔、中高檔、高檔。從近幾年商品房的空置率越來越高可以看出開發(fā)商在利益驅動下，急于上項目，并不了解消費者真正需求的一面?？上驳氖牵恍┌l(fā)展商已經開始重視營銷，既能很好的對樓盤進行包裝，也能利用軟硬廣告進行宣傳炒作。樓盤主題賣點推陳出新在今年之前，幾乎所有樓盤無一例外的以豪宅、湖景、親水住宅、絕版等作為樓盤的主導賣點，而現在則有“綠色生態(tài)”“智能化”“生活模式”“國家示范小區(qū)”“生態(tài)小區(qū)”“空中別墅”等新賣點出現，不斷推陳出新的樓盤賣點使得武漢樓市呈多面性發(fā)展。區(qū)域板塊效應越來越明顯房地產開發(fā)企業(yè)的投資目前呈現以市場為導向的特點，越是熱點地區(qū)，開發(fā)企業(yè)越具有熱情，越來越多的開發(fā)企業(yè)趨之若騖地在某個熱點地區(qū)聚集，并加劇該地區(qū)的競爭。如麗島花園的羅丹雕塑展、宜家湯臣的直升機看樓、中央花園舉辦大型中國音樂會、福星惠譽的形象大使評選等，均取得了較好的效果。c、近幾年武漢市住宅空置面積分析比較年份19992000200120022003空置（萬㎡） 15011524014 近幾年住宅房地產購買方式分析表項目2000200120022003 16銷售總面積（萬m2）其中：單位購買面積（萬m2）165其中：個人購買面積（萬m2）其中：個人購買比例45%74%80%88%個人購房總金額（億元）商業(yè)貸款及公積金（億元）12按揭貸款比例60%65%80%90%貸款購房總金額（億元）一次性和分期付款金額（億） A、單位購買商品房的絕對面積和相對比例均在下降，個人購房已成為主要方式?！〉蛢r位別墅以其總價低而倍受市場歡迎，主要集中在汀香水榭、碧海花園、玉龍島花園、錦繡豪園，面積在200平方米左右，總價位在3060萬之間。對于武漢市別墅，基本上以歐式、現代風格居多。照此推理，倘若多數別墅項目景觀資源相同，產品的外在差異性小，那么對于產品的內在品質、個性化開發(fā)思路等潛在競爭要素將會是一個大的促進。對物業(yè)人員要求更高，社會化、市場化、專業(yè)化是一種趨勢，全面、貼心、網絡化是基本要求。純別墅中，只有海天一色銷售情況很好，其聯排別墅低的只要28萬，且有215套（總戶數311套），%。宜家湯臣：主題感較好、園林景觀和建筑規(guī)劃設計為同一公司設計、整體感強。但是必須注意的是它們的外部配套有所欠缺；水藍郡：地理位置實在欠佳、但是目前規(guī)劃以及社區(qū)未來的配套值得期待、但是由于先天不足只能在廣宣力度上加大投入來吸引消費者。 ；；獨立別墅273550平方米；聯體別墅158—283平方米；花園洋房130—157平方米；花園洋房：板式120130平方米；板式150170平方米；別墅：傳統戶型面積廣告訴求、推廣口號全國第一家房地產超市；中國武漢光谷南湖岸邊明珠城；11萬平方米新古典主義風情人文社區(qū)；別墅就是水藍郡；別墅還是水藍郡；國際精英之都；武漢首個迷你別墅；山水之間是我家；成為擁有私家森林的主人；湯遜湖秀麗的山水家園—梅南山居；光谷威尼斯渡假式湖畔豪華庭苑；三面鄰湖國際級景觀視野；打造武漢地產的勞思萊斯。提供植栽培養(yǎng)、物業(yè)代租代售、幼兒托管、上門送餐、并與武漢市著名醫(yī)院建立“綠色通道”、提供醫(yī)療保健、定期咨詢和體檢等服務。根據我們豐富的行業(yè)經驗和精深的專業(yè)知識、我們認為：別墅市場的主流消費需求已經由開發(fā)商造房逐漸轉變?yōu)椤脴I(yè)者和開發(fā)商一起造房。眾所周知別墅的特性是容積率低、加上造景的用地、如果規(guī)模小了、不僅成熟的置業(yè)者不認可、再精明的開發(fā)商也難以在螺螄殼里做高尚別墅社區(qū)的道場。這也就給開發(fā)商造成了高價的合法理由。如果宜家湯臣門口的道路還是如同本項目前臨的那條崎嶇、狹窄的道路一般，相信開寶馬車或者奔馳車的富人們也不會冒險來欣賞那所謂的英倫風情別墅群。同時宜家（二）競爭項目具體見下本區(qū)域直接競爭對手分析（附表）樓盤名稱調查內容南波灣水藍郡梅南山居玉龍島花園銀河灣基本情況位于武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)，鄰南湖畔，一期19棟多層合計456套、別墅（獨立聯體）78棟占地面積510畝,498套別墅，單體別墅87套，聯排別墅411套位于江夏區(qū)，湯遜湖畔，梅南山中，規(guī)劃建設20萬平方米住宅聯體別墅、環(huán)山獨立別墅、公寓等高尚住宅；位于江夏區(qū)，湯遜湖畔，1998下半年開始建設，合計5期分期開發(fā) ，目前開發(fā)第5期，光谷江夏藏龍島科技園內湯遜湖畔，；地中海風格與現代風格交融，分3 期開發(fā)；物業(yè)類型多層（花園洋房）、別墅（獨立、聯體）聯體別墅、單體別墅聯體別墅、獨立別墅、公寓、多層等；花園洋房、聯體別墅、獨立別墅花園洋房（多層）、小高層、別墅；工程進度基礎階段一期已封頂，部分交房入住分三期開發(fā)，目前進行一期間，20018開盤發(fā)售；目前第4期開始開發(fā)建設；一期洋房15棟；別墅79棟，　占地面積220余畝510畝占地總面積47萬平方米，合計700余畝50萬平方米，合計約355畝綠化率%高于75%65%55%50%容積率建筑面積11萬平方米31萬平方米20萬平方米22萬平方米價格洋房1280元/㎡；別墅2280元/㎡；本季度漲至：聯排均價2750元/㎡ 本季度聯體均價2750元/㎡，最高價3300元/平方米；獨立別墅均價44004500元/㎡左右，最高價5600元/平方米；聯排均價2600元/㎡；獨立3000元/平方米（位于梅南山底）、3300元/平方米（位于梅南山腰）、3700元/平方米（位于梅南山頂）起價：花園洋房1430元/平方米、聯體別墅2170元/平方米、獨立別墅2270元/平方米；本季度漲至：聯排均價2600元/㎡別墅起價：聯排起價2458元/㎡，獨立最高3500元/㎡； 洋房起價1600元/平方米,最高價2000，均價1750元；本季度漲至：聯排均價2400元/㎡，獨立30003700元/㎡；折扣一次性97折，按揭方式98折；由于整體檔次不高，折扣實際余地較大；無折扣一次性97折；按揭方式98折；一次性96；按揭方式98折；一次性97：按揭方式98折；樓層差價5080元（花園洋房）別墅無層差區(qū)別無無無無物業(yè)管理武漢洪豐物業(yè)管理公司香港怡高物業(yè)公司武漢新大陸物業(yè)管理公司武漢世紀物業(yè)管理公司中海物業(yè)管理公司物業(yè)管理費㎡㎡暫時未定（洋房）；（別墅）㎡（洋房）㎡發(fā)展商湖北農墾房地產綜合開發(fā)公司湖北長城實業(yè)武漢新大陸物業(yè)發(fā)展公司武漢宏宇實業(yè)公司武漢玉龍置業(yè)公司武漢市鑫萬國房地產發(fā)展公司設計商中南輕工業(yè)武漢設計院菲臘國際設計事物所中南建筑設計院美國MY國際設計公司車位240余個獨立別墅車庫1：1配比；，1：1配比車位暫時未定別墅車庫1：1配比；花園洋房車位只租不售；未定銷售率（或態(tài)勢）10%左右，目前主力投放洋房，別墅基本未推，阻力較大；聯體別墅進度尚可，單體別墅消化阻力很大；目前開始商鋪市場消化，但市場反應有待繼續(xù)跟蹤；總體而言，銷售態(tài)勢較為理想；2002年10月18開盤。第二節(jié) 項目整體比較在本項比較中地產項目未來的競爭對手昭然若揭：項目名稱比較因子水藍郡銀河灣梅南山居宜家湯臣藍波灣清風別墅地理位置10%0．50．61．11．10．50．6地塊構成8%0．80．71．21．10．70．8交通15%0．60．7110．60．7配套10%開發(fā)商實力8%樓宇形態(tài)5%樓宇細節(jié)10%園林規(guī)劃10%項目記憶度8%主力訴求8%1物業(yè)管理8%1總體評價我們可以發(fā)現以上參考因子的結論和現在各項目的銷售狀況比較吻合。清風別墅：音樂主題別墅群目標客戶對象較為明確，但是介入市場時機早、消費群體還不成熟、銷售率并不能達到理想的區(qū)間。廣告以報紙為主。如麗島花園、水藍郡等。 環(huán)境既是開發(fā)商首選，也是客戶首選不管是我們對高端客戶進行的電話訪問，還是對他們進行的攔截訪問，我們發(fā)現，環(huán)境是他們考慮最多的要素，沒有山、水、園或林的地塊做別墅幾乎不可能。但是這只是一個重要方面