【正文】 :25:5708:25Mar237Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 。 建筑面積： 253000M178。 高層組團開盤前報紙稿的設(shè)計 石湖華城 山水大盤 高層組團 360176。第一部分 :高層組團營銷策劃方案 第二部分 :別墅組團營銷策劃方案 總目錄 一． 07年推售高層組團產(chǎn)品概況 二．區(qū)域市場分析 三 . 客源分析 四 . 整體營銷推廣策略 五．階段性營銷推廣安排及企劃表現(xiàn) 六．業(yè)務(wù)執(zhí)行 第一部分目錄 一、 07年推售高層組團產(chǎn)品概況 住宅： 41758平方米，小高層 4幢122戶，高層 4幢 341戶，總計 463戶 商業(yè)： 1644平方米 07年 1月份打樁 預(yù)計 07年 7月達到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn) 進度 ? 高層一組團位于小區(qū)主入口西側(cè)，住宅建筑面積 41758平方米，商業(yè)建筑面積 1644平方米，總規(guī)劃戶數(shù) 463戶 左右，組團內(nèi)共有 4棟小高層（ 79?！?82＃樓，共 122戶）， 4棟高層（ 83?！?87＃樓，共 341戶）。 景觀 2535歲為主的年輕 客群 企劃創(chuàng)意采用對照的形式 年輕客群 流行的物質(zhì)消費品 360176。 開發(fā)商： 蘇州興力達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)類型： 別墅、多層、小高層 別墅產(chǎn)品： 獨體 量體： 58戶，一期 31戶 面積范圍： 200500平方米 價格： 未定 公開時間： 10月份（預(yù)計） 目前情況： 客戶登記 客源： 私營老板 ,外企高層管理人員、國企高級管理人員 蘇州現(xiàn)代園墅 威脅指數(shù)： ★ ★ ★ ☆ ☆ 占地面積： ㎡ 建筑面積： 101163㎡ 開發(fā)商： 蘇州市上投置業(yè)有限公司 物業(yè)類型 ：獨棟、聯(lián)排、疊加 別墅產(chǎn)品： 雙拼聯(lián)體 量體： 28萬方 面積范圍： 180370平方米 價格： 未定 公開時間： 9月份 客源： 私營老板 ,外企高層管理人員及本地居民 競爭個案分析 周邊競爭情況分析 ? 早期項目已經(jīng)消化區(qū)域部分別墅需求 ? 競爭項目推案時間集中且早于本項目 ? 競爭項目面積范圍及總價范圍接近 ? 區(qū)位及景觀優(yōu)勢基本雷同 ? 區(qū)域市場競爭激烈 3. 市場定位 城市中心的英倫美墅 距 離 :友新高架 ,吳中大道 ,與城市中心近在咫尺 客戶喜好 :親山近水 ,湖畔大宅 ,尊貴府邸讓世人仰慕 周邊市場 :周邊中式蘇式別墅為主導(dǎo) ,引入英倫風(fēng)格 ,差異化競爭 , 規(guī)避市場風(fēng)險 ,制造區(qū)位唯一性 4. 客源定位 項目客源擬定 客源擬定52%24%13%11%吳中區(qū)滄浪區(qū)金閶區(qū)園區(qū)截止 07年 5月 10日 ,共積累別墅客戶 130組 客源定位 屬性分析 ? 吳中區(qū)及市區(qū)的私營企業(yè)主 消費心理分析：有一定的資金積累，社會地位正處于上升階段，希望通過購買高檔物業(yè)來增加自己的社會地位，有炫耀自己的意愿。 2023年 3月 上午 8時 25分 :25March 7, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 08:25:5708:25:5708:25Tuesday, March 7, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 08:25:5708:25:5708:253/7/2023 8:25:57 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 3月 7日星期二 上午 8時 25分 56秒 08:25: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 開發(fā)商： 蘇州順達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)類型 ：別墅、多層、小高層 別墅產(chǎn)品： 獨體、雙拼、聯(lián)體 量體： 50多戶 面積范圍： 250500平方米 價格： 75008000元 /平方米 公開時間： 6月份（預(yù)計） 目前情況： 客戶登記 客源： 私營老板 ,外企高層管理人員、國企高級管理人員 競爭個案分析 競爭個案分析 越湖名邸 威脅指數(shù)： ★ ★ ★ ★ ☆ 占地面積： 352284M178。 景觀陽房 7月 8日即將開盤信息 . 更換理由 :開盤前 15天全面更換戶外廣告畫面 ,一方面告知開盤信息 ,一方面 制造開盤氣勢 ,同時也制造了一種購買緊迫感 ,促使?jié)撛谫彿空咦龀鲑徺I決定 . 石湖華城環(huán)秀曉筑聯(lián)名 VIP卡認(rèn)購 ? 目的： VIP卡發(fā)售 ,促進銷售 ? 時間： 6月初開始 ? 地點 : 石湖華城售樓處 ? 形式： VIP卡發(fā)售 ? 介紹： 為了保障小高層 7月 8日成功開盤 ,6月 9日進行石湖華城環(huán)秀曉筑聯(lián)名 VIP卡認(rèn)購 ,邀請小高層意向客戶購卡 . 意義 :VIP卡認(rèn)購作為一種常用營銷手段可以在開盤前 刺激客戶購買欲望 ,防止客戶流失 且能有效控制購買人數(shù)。 ? 2023年 1月份開始進入樁基工作，按工程進度預(yù)計于 2023年 7月達到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn) ，取得商品房預(yù)售許可證。 的 全方位的享受 受限制的 或者單一的 來自 山水和天然的陶冶 例如： 雙聲道耳機與立體環(huán)繞的自然之聲間的對照； 電視屏幕與 360176。購買本項目別墅可滿足其炫耀心理需求 ,迎合其追求 尊貴 的虛榮心 . ? 吳中區(qū)及市區(qū)的中高級政府官員 消費心理分析：有一定的社會地位，購置目的是改善居住環(huán)境，享受生活，親近自然山水，緩解工作壓力。 2023年 3月 7日星期二 8時 25分 56秒 08:25:567 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。勝人者有力，自勝者強。 , March 7, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :25:5608:25:56March 7, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 建筑面積： 178。 景觀陽房 7月 8日即將開盤信息 . 選擇理由 :在蘇州最繁華 ,人流最集中的三大地段 (觀前 ,石路 ,南門 )實施連續(xù) 5天的短信集中轟炸 ! 6月 20日 開始 ,石湖華成所有 戶外廣告畫面全部更換 成石湖華成 360 176。 ? 預(yù)計銷售目標(biāo) :2023年 12月 31日完成銷售率 95% 二、區(qū)域市場分析 周邊競爭項目價格、產(chǎn)品類型及客戶來源區(qū)域 周邊競爭樓盤動態(tài) 結(jié)論： ? 周邊競爭項目不斷出現(xiàn) ? 競爭樓盤下半年將集中上市 ? 區(qū)域價格逐漸上升 ? 競爭項目利用價格作為競爭手段的可能性極大 ? 小高層產(chǎn)品市場認(rèn)可度有一