【正文】 之一，別墅供求是發(fā)展變化的，是要綜合來看的，諸如開發(fā)商實(shí)力，開發(fā)理念的成熟性，園區(qū)配套的完美性等等都可轉(zhuǎn)換別墅市場的供求機(jī)制。在武漢的別墅項(xiàng)目中，便宜的別墅單價(jià)為1280元/ ㎡（碧波山莊）,最貴的單價(jià)達(dá)7000/㎡左右(水藍(lán)郡、麗島)，別墅最便宜的一套單價(jià)16萬左右，最貴的600萬左右。B、近幾年武漢市住宅預(yù)銷售面積分析比較(單位:萬/平方米)年份20002001200220031—620037—12銷售244預(yù)售合計(jì)13 武漢火爆房市的冷思考——警惕房市的無效供給在武漢房地產(chǎn)呈現(xiàn)火熱的時(shí)候，一邊也表現(xiàn)出開發(fā)商的盲目性較重。開發(fā)商開始重視營銷操作現(xiàn)階段，武漢開發(fā)商在樓盤營銷手法上，主要以發(fā)傳單、地盤包裝和各項(xiàng)媒體宣傳等組成，但地盤包裝水平有限，銷售人員的素質(zhì)和專業(yè)也有待加強(qiáng)。以2400元/平方米以下的多層住宅為主，高層、小高層住宅正悄然興起，勢不可當(dāng)。而那些市場不景氣的地區(qū)無法提起開發(fā)企業(yè)投資的興趣，無人問津。雖然很多與沿海城市相比仍顯得不足，但已顯示出武漢新營銷手法的開始，逐步向多層次、多樣化發(fā)展。B、個(gè)人購房方式已從一次性和分期付款為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐园唇屹J款購房為主要方式，即個(gè)人購房的主體已從財(cái)富擁有者向高收入擁有者轉(zhuǎn)變。高價(jià)位別墅均價(jià)在3600元至7000元不等，總價(jià)114萬元至350萬元，主要集中在宜家歐式對武漢式別墅的影響力是很大的，中國古典式在武漢也許是一個(gè)方向，需要充分挖掘。 注重生態(tài)、科技概念在別墅中的運(yùn)用從現(xiàn)今不少新推出別墅來看，不少別墅項(xiàng)目已初步嘗試了生態(tài)科技產(chǎn)品：虹景花園全部引進(jìn)加拿大進(jìn)口原材料，現(xiàn)在的F天下、大洋彼岸不管是在建筑設(shè)計(jì)還是在園林規(guī)劃都充分考慮到不破壞原始生態(tài)的要求，F(xiàn)、天下最大限度地保留了原有的生態(tài)環(huán)境、植被，而且加大建筑設(shè)計(jì)和原材料、配套的科技含量。物業(yè)管理的服務(wù)除了最基本的服務(wù)外，還將朝著門禁保全、電話喚醒留言等科技個(gè)性化服務(wù)發(fā)展，致力于社區(qū)文化建設(shè)也是別墅物業(yè)管理的重要內(nèi)容。這說明開發(fā)商是比較穩(wěn)健的，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，而開發(fā)這種只有洋房價(jià)格的別墅。但是主題概念的深入程度不夠、周邊市政配套嚴(yán)重缺乏、后期銷售面臨阻力。龐大的宣傳費(fèi)用會抵消一部分銷售收入。光谷鄰跑者 藝術(shù)深呼吸；點(diǎn)亮生活 享受無限；銷售熱線87495485 8749256387923966 8792398887925888 8792533387533559 8792228387459661 87459662樓盤名稱調(diào)查內(nèi)容清風(fēng)別墅宜家物業(yè)類型公寓洋房、別墅（獨(dú)立、聯(lián)體）聯(lián)體別墅、單體別墅工程進(jìn)度施工階段施工階段占地面積210畝近800畝綠化率52%63%容積率建筑面積9萬多平方米一期189000平方米價(jià)格聯(lián)排2530元/㎡雙聯(lián)2900元/㎡獨(dú)立3600元/㎡四聯(lián)排5060萬/套雙聯(lián)90110萬/套獨(dú)立180萬/棟 折扣無折扣無折扣樓層差價(jià)洋房50元，別墅無無物業(yè)管理江蘇長江物業(yè)世紀(jì)苑管理公司物業(yè)管理費(fèi)1元/平方米發(fā)展商長江房地產(chǎn)武漢弘福置業(yè)有限公司只有這樣才能從別墅這個(gè)住宅中的王者建筑中體現(xiàn)出居住者自身獨(dú)有的氣質(zhì)。從水藍(lán)郡的400畝到宜家湯臣的800畝、武漢市別墅社區(qū)的規(guī)模越來越大。2003年2月18日，國土資源部下發(fā)了《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，有關(guān)要點(diǎn)如下：嚴(yán)禁任何單位、個(gè)人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地；嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，特別是住宅和寫字樓用地的供應(yīng)量，停止別墅類用地的土地供應(yīng)。產(chǎn)品設(shè)計(jì)在滿足尊貴的同時(shí)，彰顯品味高尚、與眾不同。湯臣首推“泛會所”概念，總面積9000多平方米，會所設(shè)置銀行、郵局、超市、幼兒園、茶道、中西餐廳、圖書館、健身房、老年及兒童活動(dòng)中心。來源：區(qū)域內(nèi)高校的高收入教工群體； 區(qū)域內(nèi)高收入個(gè)體私營業(yè)主階層； 區(qū)域內(nèi)高等研究院所高收入管理階層； 區(qū)域內(nèi)高科技企業(yè)、集團(tuán)公司的中高層管理和技術(shù)階層； 武漢外圍地區(qū)的高收入階層；特征：（略）營銷手法：（1）由于區(qū)域性居民的消費(fèi)習(xí)俗，各種形式的價(jià)格折扣手段較為普遍；（2）由于地理位置和有效人口密度等原因，絕大部分高檔樓盤在市內(nèi)主要公共場所設(shè)置第二銷售中心，同時(shí)合理布置大面積的戶外廣告；（3） 主流報(bào)紙媒體是本區(qū)域中高檔樓盤對外傳遞樓盤信息的絕對主要手段，但是風(fēng)格和賣點(diǎn)等傳播的密度和連續(xù)性不盡合理；（4）尚未出現(xiàn)明顯的室外活動(dòng)營銷手段，借勢造市的措施明顯缺失，尤其與漢口高檔樓盤的市場推廣手段相比，整體檔次水平偏低；（5）區(qū)域營銷概念嚴(yán)重缺失，尤其是湯遜湖樓盤營銷缺乏區(qū)域整體合作態(tài)勢；（6） 區(qū)域整體營銷手段明顯缺乏對外圍市場高端客戶資源的主動(dòng)挖掘效應(yīng)，對江夏區(qū)等周邊區(qū)域的高收入群體的針對性推廣手段嚴(yán)重缺乏；（7）部分高檔樓盤把握到區(qū)域消費(fèi)特征，但對武昌高端客戶的主動(dòng)挖掘力度不夠；（8）與其它區(qū)域別墅樓盤（或別墅+洋房）相比，本區(qū)域樓盤對老客戶資源的深度利用不夠，過于強(qiáng)調(diào)新客戶資源的挖掘，忽視了新老客戶資源的有效對接；（9）整體推廣過程對區(qū)域性劣勢采用過度規(guī)避的態(tài)度，缺乏靈活主動(dòng)的引導(dǎo)手段將變劣勢為優(yōu)勢； 相關(guān)樓盤銷售速度與區(qū)域競爭力： 樓盤名稱區(qū)域競爭力銷售速度市場影響度水藍(lán)郡極強(qiáng)一般（待觀察）極高銀河灣強(qiáng)較快高梅南山居較強(qiáng)極慢（待觀察）較高玉龍島花園一般較快較高清風(fēng)別墅一般極慢較高宜家湯臣強(qiáng)較慢高南波灣弱（待觀察）一般較高 依據(jù)本項(xiàng)目的初步定位和預(yù)計(jì)的開發(fā)周期，結(jié)合區(qū)域內(nèi)相關(guān)中高檔項(xiàng)目的開發(fā)周期，從上述分析可以發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目的市場推出時(shí)間將會與周邊樓盤的二、三期高度重合，開盤之時(shí)將會有較大的早期存量和中近期增量樓盤供給浮出市場，形成較大的市場壓力不可避免。這是值得我們在開發(fā)設(shè)計(jì)中注意的地方。相信在解決其產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)化和深加工處理的問題之后、配套設(shè)施的完善必將會使創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊的銷售率得到進(jìn)步提升；銀河灣：COPY星河灣的特色對于武漢這個(gè)并不成熟的市場而言，其市場接受度不如廣州，本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在借鑒的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新。戶外的廣告較多、集中在武昌一帶銷售率在20%左右；報(bào)紙+廣告牌宜家湯臣銷售率為20%、但是集中在面積為200㎡左右的小型單體、大戶型市場反映一般。但隨著這些品牌公司的介入，武漢有很多樓盤推出“星級管理”、“特色服務(wù)”，擺脫了傳統(tǒng)的簡單管理及基本服務(wù)內(nèi)容，正逐步向個(gè)性化、專業(yè)化的道路發(fā)展。在目前武漢房地產(chǎn)市場，明智的開發(fā)商往往將別墅和多層甚至高層等多種物業(yè)形態(tài)融合在一起，以避免開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。 別墅供求的辨證性上述供求關(guān)系，我們是從單純的市場表現(xiàn)來看的。 別墅檔次參次不齊。隨著武漢幾大國有開發(fā)企業(yè)的合并、各中小開發(fā)商將面臨著外來開發(fā)企業(yè)的傾軋和本地巨頭的圈地威脅，惟有在產(chǎn)品上能夠突破創(chuàng)新才能獲得生機(jī)。但隨著這些品牌公司的介入，武漢有很多樓盤推出“星級管理”、“特色服務(wù)”，擺脫了傳統(tǒng)簡單管理及基本服務(wù)內(nèi)容，正逐步向?qū)I(yè)化、個(gè)性化的道路發(fā)展，如麗島花園、藍(lán)灣俊園、世紀(jì)華庭，勢必將對武漢物業(yè)管理的整體素質(zhì)有所促進(jìn)和提高。這兩種價(jià)格相差迥異的住宅共同構(gòu)成了武漢房地產(chǎn)市場。例如徐東地區(qū)、南湖地區(qū)、光谷地區(qū)、后湖地區(qū)，已成為眾多開發(fā)企業(yè)逐鹿的地方，而原來就不具有吸引力的地區(qū)，如：長豐、青山等地區(qū)，由于長期缺乏人氣，越來越被市場冷落。新開發(fā)的樓盤園林檔次越來越高2002年江城樓市良好的營銷態(tài)勢催生了2003年樓市的一輪開發(fā)春潮，武昌的東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、南湖片區(qū)、徐東路中北路沿線、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、漢口的金銀湖和后湖片區(qū)等開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域集中了大量的正在崛起中的新盤。 15 房地產(chǎn)企業(yè)微觀狀況據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年度的10強(qiáng)企業(yè)，去年共完成開發(fā)29．77億元，銷售金額達(dá)到23．86億元，比上年的市場占有率提高了8個(gè)百分點(diǎn)。湯臣、水藍(lán)郡、金色港灣、麗島花園、高爾夫城市花園等幾個(gè)樓盤。 別墅的結(jié)構(gòu)　別墅按其戶型可分為平式，錯(cuò)式，復(fù)式；按其構(gòu)造分為磚混，框架，從地塊存在形態(tài)分為：純別墅小區(qū)，別墅與洋房相結(jié)合（別墅為主，洋房為輔，或別墅為主，洋房為輔）隨著人們生活水平的提高，人們對生活品質(zhì)要求更高，更加注重符合自己個(gè)性化的東西，所以開發(fā)商推出了菜單式別墅，這種共建模式是將來的發(fā)展方向。隨著生態(tài)科技概念及其延伸產(chǎn)品的不斷被使用，今后出現(xiàn)的別墅項(xiàng)目對于科技概念的應(yīng)用將會越來越廣，譬如：立體智能車庫在項(xiàng)目中的運(yùn)用別墅自身配置的冷暖水自控泳池小區(qū)風(fēng)向標(biāo)成為市場焦點(diǎn)（風(fēng)向預(yù)告、溫度預(yù)告）太陽能在小區(qū)中的全面運(yùn)用5A智能監(jiān)控系統(tǒng)的運(yùn)用多種生態(tài)環(huán)保材料的使用五、別墅的營銷手段從目前在售的樓盤情況來看，多數(shù)別墅項(xiàng)目在營銷手段的使用上過于單一，具體有以下一些： 國外風(fēng)情概念在推廣中的綜合運(yùn)用目前在武漢別墅盛行的國外風(fēng)情概念，有宜家樓盤萬科水藍(lán)郡　銀河灣海天一色麗島花園物業(yè)（或顧問）萬科物業(yè)香港怡高物業(yè)中海物業(yè)北京美好愿景物業(yè)麗島物業(yè)管理費(fèi)，　特色點(diǎn)組團(tuán)負(fù)責(zé)制，細(xì)節(jié)考慮周到，服務(wù)意識強(qiáng)“一站式”物業(yè)管理以導(dǎo)入質(zhì)量、環(huán)境體系為代表，業(yè)主至上，服務(wù)第一現(xiàn)代智能管理，聯(lián)動(dòng)報(bào)警，個(gè)性化服務(wù)門禁保全，電話喚醒留言等個(gè)性化服務(wù)，社區(qū)文化建設(shè)有特色46房策網(wǎng) 第二節(jié) 近幾年別墅回顧一、別墅整體概述近幾年老別墅主要是指已經(jīng)售完或長期空置的別墅，主要有：虹景花園 臺銀桂花苑 沙湖別墅 天鵝湖度假村 碧波山莊 東湖山莊、東湖中華會 這些別墅有開發(fā)成功的，有開發(fā)失敗的，也有的是當(dāng)時(shí)開發(fā)成功但放在如今市場不會成功的，我們將作簡要分析。第三章 湯遜湖片市場分析第一節(jié) 湯遜湖周邊別墅項(xiàng)目分析一、 成敗論：成功點(diǎn)：相對于其他物業(yè)形態(tài)而言、別墅的特性就在于密度小、配套完善、建筑形態(tài)獨(dú)有特色、注重了個(gè)人的隱私、也保證了業(yè)主的個(gè)性得到最大的發(fā)揮。二、 價(jià)格體現(xiàn)我們可以通過以下表格體現(xiàn)出本項(xiàng)目未來競爭對手的整體價(jià)格走勢：項(xiàng)目名稱開盤價(jià)目前價(jià)格水藍(lán)郡1980元/㎡聯(lián)體均價(jià)2750元/㎡左右；最高價(jià)3500元/㎡獨(dú)立均價(jià)4500元/㎡左右；最高價(jià)5600元/㎡南波灣1680元/㎡2700元/㎡玉龍島花園980元/㎡2600元/㎡創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊1080元/㎡別墅獨(dú)立均23002500元/㎡；聯(lián)排均20002300元/㎡銀河灣洋房起1600元/㎡；別墅起價(jià)2458元/㎡洋房目前最高價(jià)2000元/㎡；均價(jià)1750元/㎡；別墅聯(lián)排均2400元/㎡，獨(dú)立均27003800元/㎡；宜家預(yù)計(jì)將來的銷售業(yè)績會很平緩、不會有銷售高峰出現(xiàn)；清風(fēng)別墅：前期開發(fā)的時(shí)間距離本項(xiàng)目已經(jīng)很遠(yuǎn)，現(xiàn)在值得警惕的是它后期的開發(fā)形態(tài)。湯臣基本情況江夏大道湯遜湖畔（廟山開發(fā)區(qū)管委會旁）設(shè)計(jì)商中南輕工業(yè)武漢設(shè)計(jì)院Phillips design associates ltd.車位350個(gè)獨(dú)立別墅車庫1：1配比；，1：1配比車位銷售率（或態(tài)勢）10%左右，目前主力投放洋房，別墅基本未推，阻力較大；聯(lián)體別墅進(jìn)度尚可，單