【正文】 之一，別墅供求是發(fā)展變化的，是要綜合來看的，諸如開發(fā)商實力，開發(fā)理念的成熟性，園區(qū)配套的完美性等等都可轉換別墅市場的供求機制。在武漢的別墅項目中，便宜的別墅單價為1280元/ ㎡（碧波山莊）,最貴的單價達7000/㎡左右(水藍郡、麗島)，別墅最便宜的一套單價16萬左右，最貴的600萬左右。B、近幾年武漢市住宅預銷售面積分析比較(單位:萬/平方米)年份20002001200220031—620037—12銷售244預售合計13 武漢火爆房市的冷思考——警惕房市的無效供給在武漢房地產(chǎn)呈現(xiàn)火熱的時候，一邊也表現(xiàn)出開發(fā)商的盲目性較重。開發(fā)商開始重視營銷操作現(xiàn)階段，武漢開發(fā)商在樓盤營銷手法上，主要以發(fā)傳單、地盤包裝和各項媒體宣傳等組成，但地盤包裝水平有限，銷售人員的素質和專業(yè)也有待加強。以2400元/平方米以下的多層住宅為主，高層、小高層住宅正悄然興起，勢不可當。而那些市場不景氣的地區(qū)無法提起開發(fā)企業(yè)投資的興趣，無人問津。雖然很多與沿海城市相比仍顯得不足，但已顯示出武漢新營銷手法的開始，逐步向多層次、多樣化發(fā)展。B、個人購房方式已從一次性和分期付款為主轉變?yōu)橐园唇屹J款購房為主要方式，即個人購房的主體已從財富擁有者向高收入擁有者轉變。高價位別墅均價在3600元至7000元不等，總價114萬元至350萬元，主要集中在宜家歐式對武漢式別墅的影響力是很大的，中國古典式在武漢也許是一個方向，需要充分挖掘。 注重生態(tài)、科技概念在別墅中的運用從現(xiàn)今不少新推出別墅來看，不少別墅項目已初步嘗試了生態(tài)科技產(chǎn)品：虹景花園全部引進加拿大進口原材料，現(xiàn)在的F天下、大洋彼岸不管是在建筑設計還是在園林規(guī)劃都充分考慮到不破壞原始生態(tài)的要求，F(xiàn)、天下最大限度地保留了原有的生態(tài)環(huán)境、植被，而且加大建筑設計和原材料、配套的科技含量。物業(yè)管理的服務除了最基本的服務外，還將朝著門禁保全、電話喚醒留言等科技個性化服務發(fā)展，致力于社區(qū)文化建設也是別墅物業(yè)管理的重要內(nèi)容。這說明開發(fā)商是比較穩(wěn)健的，為規(guī)避風險，而開發(fā)這種只有洋房價格的別墅。但是主題概念的深入程度不夠、周邊市政配套嚴重缺乏、后期銷售面臨阻力。龐大的宣傳費用會抵消一部分銷售收入。光谷鄰跑者 藝術深呼吸；點亮生活 享受無限；銷售熱線87495485 8749256387923966 8792398887925888 8792533387533559 8792228387459661 87459662樓盤名稱調查內(nèi)容清風別墅宜家物業(yè)類型公寓洋房、別墅（獨立、聯(lián)體）聯(lián)體別墅、單體別墅工程進度施工階段施工階段占地面積210畝近800畝綠化率52%63%容積率建筑面積9萬多平方米一期189000平方米價格聯(lián)排2530元/㎡雙聯(lián)2900元/㎡獨立3600元/㎡四聯(lián)排5060萬/套雙聯(lián)90110萬/套獨立180萬/棟 折扣無折扣無折扣樓層差價洋房50元，別墅無無物業(yè)管理江蘇長江物業(yè)世紀苑管理公司物業(yè)管理費1元/平方米發(fā)展商長江房地產(chǎn)武漢弘福置業(yè)有限公司只有這樣才能從別墅這個住宅中的王者建筑中體現(xiàn)出居住者自身獨有的氣質。從水藍郡的400畝到宜家湯臣的800畝、武漢市別墅社區(qū)的規(guī)模越來越大。2003年2月18日，國土資源部下發(fā)了《關于清理各類園區(qū)用地加強土地供應調控的緊急通知》，有關要點如下：嚴禁任何單位、個人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地；嚴格控制土地供應總量，特別是住宅和寫字樓用地的供應量，停止別墅類用地的土地供應。產(chǎn)品設計在滿足尊貴的同時，彰顯品味高尚、與眾不同。湯臣首推“泛會所”概念，總面積9000多平方米，會所設置銀行、郵局、超市、幼兒園、茶道、中西餐廳、圖書館、健身房、老年及兒童活動中心。來源：區(qū)域內(nèi)高校的高收入教工群體； 區(qū)域內(nèi)高收入個體私營業(yè)主階層； 區(qū)域內(nèi)高等研究院所高收入管理階層； 區(qū)域內(nèi)高科技企業(yè)、集團公司的中高層管理和技術階層； 武漢外圍地區(qū)的高收入階層；特征：（略）營銷手法：（1）由于區(qū)域性居民的消費習俗，各種形式的價格折扣手段較為普遍；（2）由于地理位置和有效人口密度等原因，絕大部分高檔樓盤在市內(nèi)主要公共場所設置第二銷售中心，同時合理布置大面積的戶外廣告；（3） 主流報紙媒體是本區(qū)域中高檔樓盤對外傳遞樓盤信息的絕對主要手段，但是風格和賣點等傳播的密度和連續(xù)性不盡合理；（4）尚未出現(xiàn)明顯的室外活動營銷手段，借勢造市的措施明顯缺失，尤其與漢口高檔樓盤的市場推廣手段相比，整體檔次水平偏低；（5）區(qū)域營銷概念嚴重缺失，尤其是湯遜湖樓盤營銷缺乏區(qū)域整體合作態(tài)勢；（6） 區(qū)域整體營銷手段明顯缺乏對外圍市場高端客戶資源的主動挖掘效應，對江夏區(qū)等周邊區(qū)域的高收入群體的針對性推廣手段嚴重缺乏；（7）部分高檔樓盤把握到區(qū)域消費特征，但對武昌高端客戶的主動挖掘力度不夠；（8）與其它區(qū)域別墅樓盤（或別墅+洋房）相比，本區(qū)域樓盤對老客戶資源的深度利用不夠，過于強調新客戶資源的挖掘，忽視了新老客戶資源的有效對接；（9）整體推廣過程對區(qū)域性劣勢采用過度規(guī)避的態(tài)度，缺乏靈活主動的引導手段將變劣勢為優(yōu)勢； 相關樓盤銷售速度與區(qū)域競爭力： 樓盤名稱區(qū)域競爭力銷售速度市場影響度水藍郡極強一般（待觀察）極高銀河灣強較快高梅南山居較強極慢（待觀察）較高玉龍島花園一般較快較高清風別墅一般極慢較高宜家湯臣強較慢高南波灣弱（待觀察）一般較高 依據(jù)本項目的初步定位和預計的開發(fā)周期，結合區(qū)域內(nèi)相關中高檔項目的開發(fā)周期，從上述分析可以發(fā)現(xiàn)，本項目的市場推出時間將會與周邊樓盤的二、三期高度重合，開盤之時將會有較大的早期存量和中近期增量樓盤供給浮出市場，形成較大的市場壓力不可避免。這是值得我們在開發(fā)設計中注意的地方。相信在解決其產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)化和深加工處理的問題之后、配套設施的完善必將會使創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊的銷售率得到進步提升；銀河灣：COPY星河灣的特色對于武漢這個并不成熟的市場而言，其市場接受度不如廣州，本項目應當在借鑒的基礎上有所創(chuàng)新。戶外的廣告較多、集中在武昌一帶銷售率在20%左右；報紙+廣告牌宜家湯臣銷售率為20%、但是集中在面積為200㎡左右的小型單體、大戶型市場反映一般。但隨著這些品牌公司的介入，武漢有很多樓盤推出“星級管理”、“特色服務”，擺脫了傳統(tǒng)的簡單管理及基本服務內(nèi)容，正逐步向個性化、專業(yè)化的道路發(fā)展。在目前武漢房地產(chǎn)市場，明智的開發(fā)商往往將別墅和多層甚至高層等多種物業(yè)形態(tài)融合在一起，以避免開發(fā)的風險。 別墅供求的辨證性上述供求關系，我們是從單純的市場表現(xiàn)來看的。 別墅檔次參次不齊。隨著武漢幾大國有開發(fā)企業(yè)的合并、各中小開發(fā)商將面臨著外來開發(fā)企業(yè)的傾軋和本地巨頭的圈地威脅，惟有在產(chǎn)品上能夠突破創(chuàng)新才能獲得生機。但隨著這些品牌公司的介入，武漢有很多樓盤推出“星級管理”、“特色服務”，擺脫了傳統(tǒng)簡單管理及基本服務內(nèi)容，正逐步向專業(yè)化、個性化的道路發(fā)展，如麗島花園、藍灣俊園、世紀華庭，勢必將對武漢物業(yè)管理的整體素質有所促進和提高。這兩種價格相差迥異的住宅共同構成了武漢房地產(chǎn)市場。例如徐東地區(qū)、南湖地區(qū)、光谷地區(qū)、后湖地區(qū)，已成為眾多開發(fā)企業(yè)逐鹿的地方，而原來就不具有吸引力的地區(qū)，如：長豐、青山等地區(qū)，由于長期缺乏人氣，越來越被市場冷落。新開發(fā)的樓盤園林檔次越來越高2002年江城樓市良好的營銷態(tài)勢催生了2003年樓市的一輪開發(fā)春潮，武昌的東湖高新技術開發(fā)區(qū)、南湖片區(qū)、徐東路中北路沿線、武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、漢口的金銀湖和后湖片區(qū)等開發(fā)的熱點區(qū)域集中了大量的正在崛起中的新盤。 15 房地產(chǎn)企業(yè)微觀狀況據(jù)統(tǒng)計，2003年度的10強企業(yè)，去年共完成開發(fā)29．77億元，銷售金額達到23．86億元，比上年的市場占有率提高了8個百分點。湯臣、水藍郡、金色港灣、麗島花園、高爾夫城市花園等幾個樓盤。 別墅的結構　別墅按其戶型可分為平式，錯式，復式；按其構造分為磚混，框架，從地塊存在形態(tài)分為：純別墅小區(qū)，別墅與洋房相結合（別墅為主，洋房為輔，或別墅為主，洋房為輔）隨著人們生活水平的提高，人們對生活品質要求更高，更加注重符合自己個性化的東西，所以開發(fā)商推出了菜單式別墅，這種共建模式是將來的發(fā)展方向。隨著生態(tài)科技概念及其延伸產(chǎn)品的不斷被使用，今后出現(xiàn)的別墅項目對于科技概念的應用將會越來越廣，譬如：立體智能車庫在項目中的運用別墅自身配置的冷暖水自控泳池小區(qū)風向標成為市場焦點（風向預告、溫度預告）太陽能在小區(qū)中的全面運用5A智能監(jiān)控系統(tǒng)的運用多種生態(tài)環(huán)保材料的使用五、別墅的營銷手段從目前在售的樓盤情況來看，多數(shù)別墅項目在營銷手段的使用上過于單一，具體有以下一些： 國外風情概念在推廣中的綜合運用目前在武漢別墅盛行的國外風情概念，有宜家樓盤萬科水藍郡　銀河灣海天一色麗島花園物業(yè)（或顧問）萬科物業(yè)香港怡高物業(yè)中海物業(yè)北京美好愿景物業(yè)麗島物業(yè)管理費，　特色點組團負責制，細節(jié)考慮周到，服務意識強“一站式”物業(yè)管理以導入質量、環(huán)境體系為代表，業(yè)主至上，服務第一現(xiàn)代智能管理，聯(lián)動報警，個性化服務門禁保全，電話喚醒留言等個性化服務，社區(qū)文化建設有特色46房策網(wǎng) 第二節(jié) 近幾年別墅回顧一、別墅整體概述近幾年老別墅主要是指已經(jīng)售完或長期空置的別墅，主要有：虹景花園 臺銀桂花苑 沙湖別墅 天鵝湖度假村 碧波山莊 東湖山莊、東湖中華會 這些別墅有開發(fā)成功的，有開發(fā)失敗的，也有的是當時開發(fā)成功但放在如今市場不會成功的，我們將作簡要分析。第三章 湯遜湖片市場分析第一節(jié) 湯遜湖周邊別墅項目分析一、 成敗論：成功點：相對于其他物業(yè)形態(tài)而言、別墅的特性就在于密度小、配套完善、建筑形態(tài)獨有特色、注重了個人的隱私、也保證了業(yè)主的個性得到最大的發(fā)揮。二、 價格體現(xiàn)我們可以通過以下表格體現(xiàn)出本項目未來競爭對手的整體價格走勢：項目名稱開盤價目前價格水藍郡1980元/㎡聯(lián)體均價2750元/㎡左右；最高價3500元/㎡獨立均價4500元/㎡左右；最高價5600元/㎡南波灣1680元/㎡2700元/㎡玉龍島花園980元/㎡2600元/㎡創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊1080元/㎡別墅獨立均23002500元/㎡；聯(lián)排均20002300元/㎡銀河灣洋房起1600元/㎡；別墅起價2458元/㎡洋房目前最高價2000元/㎡；均價1750元/㎡；別墅聯(lián)排均2400元/㎡，獨立均27003800元/㎡；宜家預計將來的銷售業(yè)績會很平緩、不會有銷售高峰出現(xiàn)；清風別墅：前期開發(fā)的時間距離本項目已經(jīng)很遠，現(xiàn)在值得警惕的是它后期的開發(fā)形態(tài)。湯臣基本情況江夏大道湯遜湖畔（廟山開發(fā)區(qū)管委會旁）設計商中南輕工業(yè)武漢設計院Phillips design associates ltd.車位350個獨立別墅車庫1：1配比；，1：1配比車位銷售率（或態(tài)勢）10%左右，目前主力投放洋房，別墅基本未推，阻力較大；聯(lián)體別墅進度尚可，單