【正文】 約355畝綠化率%高于75%65%55%50%容積率建筑面積11萬(wàn)平方米31萬(wàn)平方米20萬(wàn)平方米22萬(wàn)平方米價(jià)格洋房1280元/㎡；別墅2280元/㎡；本季度漲至：聯(lián)排均價(jià)2750元/㎡ 本季度聯(lián)體均價(jià)2750元/㎡，最高價(jià)3300元/平方米；獨(dú)立別墅均價(jià)44004500元/㎡左右，最高價(jià)5600元/平方米；聯(lián)排均價(jià)2600元/㎡；獨(dú)立3000元/平方米（位于梅南山底）、3300元/平方米（位于梅南山腰）、3700元/平方米（位于梅南山頂）起價(jià)：花園洋房1430元/平方米、聯(lián)體別墅2170元/平方米、獨(dú)立別墅2270元/平方米；本季度漲至：聯(lián)排均價(jià)2600元/㎡別墅起價(jià)：聯(lián)排起價(jià)2458元/㎡，獨(dú)立最高3500元/㎡； 洋房起價(jià)1600元/平方米,最高價(jià)2000，均價(jià)1750元；本季度漲至：聯(lián)排均價(jià)2400元/㎡，獨(dú)立30003700元/㎡；折扣一次性97折，按揭方式98折；由于整體檔次不高，折扣實(shí)際余地較大；無(wú)折扣一次性97折；按揭方式98折；一次性96；按揭方式98折；一次性97：按揭方式98折；樓層差價(jià)5080元（花園洋房）別墅無(wú)層差區(qū)別無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)物業(yè)管理武漢洪豐物業(yè)管理公司香港怡高物業(yè)公司武漢新大陸物業(yè)管理公司武漢世紀(jì)物業(yè)管理公司中海物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)㎡㎡暫時(shí)未定（洋房）；（別墅）㎡（洋房）㎡發(fā)展商湖北農(nóng)墾房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司湖北長(zhǎng)城實(shí)業(yè)武漢新大陸物業(yè)發(fā)展公司武漢宏宇實(shí)業(yè)公司武漢玉龍置業(yè)公司武漢市鑫萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展公司設(shè)計(jì)商中南輕工業(yè)武漢設(shè)計(jì)院菲臘國(guó)際設(shè)計(jì)事物所中南建筑設(shè)計(jì)院美國(guó)MY國(guó)際設(shè)計(jì)公司車(chē)位240余個(gè)獨(dú)立別墅車(chē)庫(kù)1：1配比；，1：1配比車(chē)位暫時(shí)未定別墅車(chē)庫(kù)1：1配比；花園洋房車(chē)位只租不售；未定銷(xiāo)售率（或態(tài)勢(shì)）10%左右，目前主力投放洋房，別墅基本未推，阻力較大；聯(lián)體別墅進(jìn)度尚可，單體別墅消化阻力很大；目前開(kāi)始商鋪市場(chǎng)消化，但市場(chǎng)反應(yīng)有待繼續(xù)跟蹤；總體而言，銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)較為理想；2002年10月18開(kāi)盤(pán)。湯臣基本情況江夏大道湯遜湖畔（廟山開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)旁）由8個(gè)組團(tuán)組成，分別以中國(guó)民樂(lè)名曲明明：彩云追月、花好月圓、百鳥(niǎo)朝鳳、二泉映月、平湖秋月、漁舟唱晚、荷塘月色、翠湖春曉。同時(shí)項(xiàng)目還有一個(gè)達(dá)2萬(wàn)平方米的天然內(nèi)湖，地理優(yōu)勢(shì)明顯。同時(shí)宜家設(shè)計(jì)商中南輕工業(yè)武漢設(shè)計(jì)院Phillips design associates ltd.車(chē)位350個(gè)獨(dú)立別墅車(chē)庫(kù)1：1配比；，1：1配比車(chē)位銷(xiāo)售率（或態(tài)勢(shì)）10%左右，目前主力投放洋房，別墅基本未推，阻力較大；聯(lián)體別墅進(jìn)度尚可，單體別墅消化阻力很大；目前開(kāi)始商鋪市場(chǎng)消化，但市場(chǎng)反應(yīng)有待繼續(xù)跟蹤；總體而言，銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)較為理想；主要客戶層面附近的大學(xué)老師為主、附近科研單位中高管理層；光谷周邊高校高收入教師（3550歲）實(shí)際成交較多、光谷附近高科技公司高層，科研單位中高管理層實(shí)際成交較少（3045歲）；一部分為周邊縣市高收入階層主力銷(xiāo)售戶型獨(dú)立、雙聯(lián)、聯(lián)排分獨(dú)幢200370㎡、雙拼、四聯(lián)排三種別墅形態(tài)廣告訴求、推廣口號(hào)音樂(lè)風(fēng)情人文社區(qū)；宜家第四節(jié) 別墅在湯遜湖區(qū)域發(fā)展的趨勢(shì)一、從購(gòu)買(mǎi)群體來(lái)看別墅的市場(chǎng)需求購(gòu)買(mǎi)的群體擴(kuò)大，激發(fā)市場(chǎng)潛力釋放。消費(fèi)群體主要集中在民營(yíng)、私營(yíng)、個(gè)體老板、公司總裁、高級(jí)管理人員、文體界名人、職業(yè)經(jīng)理、律師、自身會(huì)計(jì)師、新聞單位高層人員、高級(jí)教授、歸僑、港澳臺(tái)地區(qū)以及其他國(guó)家在漢的科研、工作、經(jīng)商人員等等。如果宜家湯臣門(mén)口的道路還是如同本項(xiàng)目前臨的那條崎嶇、狹窄的道路一般，相信開(kāi)寶馬車(chē)或者奔馳車(chē)的富人們也不會(huì)冒險(xiǎn)來(lái)欣賞那所謂的英倫風(fēng)情別墅群。這一點(diǎn)，F(xiàn)打個(gè)比方：音樂(lè)學(xué)院的老師要求進(jìn)深，對(duì)于面寬的要求就不高。更進(jìn)步的引發(fā)了別墅市場(chǎng)置業(yè)群體的細(xì)分；（3）項(xiàng)目周邊的配套和項(xiàng)目自身的軟硬環(huán)境將是項(xiàng)目順暢銷(xiāo)售的關(guān)鍵。這也就給開(kāi)發(fā)商造成了高價(jià)的合法理由。雖然不能相比上海的紫園1600畝地做100棟房子、北京玫瑰園3000畝地做了500棟房子，但是這也從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明了開(kāi)發(fā)商在越來(lái)越成熟的市場(chǎng)面前的應(yīng)變之道。 四、從項(xiàng)目組合來(lái)看發(fā)展思路 受之于項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)，本項(xiàng)目在產(chǎn)品組合定位上略顯尷尬，若做純別墅，水景資源、交通條件、地塊特征、周邊環(huán)境及配套等優(yōu)勢(shì)行不強(qiáng)，若做別墅和洋房的組合，一者容易降低項(xiàng)目檔次、售價(jià)難以提高，另外洋房的購(gòu)買(mǎi)者對(duì)本區(qū)域的接受度較低，因此研究消費(fèi)者的潛在需求、進(jìn)而在產(chǎn)品組合、產(chǎn)品設(shè)計(jì)上出新出奇、輔以行之有效的營(yíng)銷(xiāo)推廣手段，則成為項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在。玉龍島和碧水花園的高容積率、無(wú)特色缺乏必要配套和景觀的農(nóng)民房別墅至今只能賣(mài)到2200元/㎡。眾所周知?jiǎng)e墅的特性是容積率低、加上造景的用地、如果規(guī)模小了、不僅成熟的置業(yè)者不認(rèn)可、再精明的開(kāi)發(fā)商也難以在螺螄殼里做高尚別墅社區(qū)的道場(chǎng)。受別墅用地控制的影響在未來(lái)510年內(nèi)全國(guó)范圍內(nèi)別墅用地將會(huì)成為稀缺資源。這就是不同消費(fèi)者對(duì)于住宅產(chǎn)品的不同要求。類(lèi)似于這樣的項(xiàng)目在武漢市已經(jīng)出現(xiàn)，距離本項(xiàng)目約10分鐘車(chē)程的清風(fēng)別墅就是一個(gè)以音樂(lè)為主題的別墅社區(qū)。根據(jù)我們豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和精深的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、我們認(rèn)為：別墅市場(chǎng)的主流消費(fèi)需求已經(jīng)由開(kāi)發(fā)商造房逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤脴I(yè)者和開(kāi)發(fā)商一起造房。二、從產(chǎn)品素質(zhì)來(lái)看別墅的市場(chǎng)需求別墅也要有個(gè)性。最早在武漢購(gòu)置別墅主要是一些貿(mào)易商、個(gè)體戶、市場(chǎng)壟斷者等一夜暴富者，近兩年來(lái)武漢的別墅市場(chǎng)的消費(fèi)群不斷變化。銷(xiāo)售熱線87921009,87924262,1397118216087921888，87800288，85896366二、間接競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)：以多層、小高層開(kāi)發(fā)為主，高層為輔； 供應(yīng)情況：（1）整體市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量較大，物業(yè)檔次結(jié)構(gòu)合理。提供植栽培養(yǎng)、物業(yè)代租代售、幼兒托管、上門(mén)送餐、并與武漢市著名醫(yī)院建立“綠色通道”、提供醫(yī)療保健、定期咨詢和體檢等服務(wù)。宜家湯臣位于武漢東湖技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)腹地的廟山開(kāi)發(fā)區(qū)黃金地段——陽(yáng)光大道旁。武漢首個(gè)音樂(lè)主題別墅、擁有5000㎡的貝多芬音樂(lè)廣場(chǎng)。 ；；獨(dú)立別墅273550平方米；聯(lián)體別墅158—283平方米；花園洋房130—157平方米；花園洋房：板式120130平方米；板式150170平方米；別墅：傳統(tǒng)戶型面積廣告訴求、推廣口號(hào)全國(guó)第一家房地產(chǎn)超市；中國(guó)武漢光谷南湖岸邊明珠城；11萬(wàn)平方米新古典主義風(fēng)情人文社區(qū)；別墅就是水藍(lán)郡；別墅還是水藍(lán)郡；國(guó)際精英之都；武漢首個(gè)迷你別墅；山水之間是我家；成為擁有私家森林的主人；湯遜湖秀麗的山水家園—梅南山居；光谷威尼斯渡假式湖畔豪華庭苑；三面鄰湖國(guó)際級(jí)景觀視野；打造武漢地產(chǎn)的勞思萊斯。區(qū)域消費(fèi)磁場(chǎng)效應(yīng)強(qiáng)烈，對(duì)內(nèi)吸引力強(qiáng)勁，對(duì)外圍區(qū)域客戶的輻射影響力較強(qiáng)。第三節(jié) 項(xiàng)目所在區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)分析一、直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析（一）、直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)項(xiàng)目情況從現(xiàn)今在售項(xiàng)目來(lái)看，有水藍(lán)郡、銀河灣、梅南山居、玉龍島花園、南波灣等（未上市項(xiàng)目此處未列）。估計(jì)在未來(lái)的銷(xiāo)售中會(huì)爭(zhēng)取以團(tuán)購(gòu)為主力的消費(fèi)對(duì)象。但是必須注意的是它們的外部配套有所欠缺；水藍(lán)郡：地理位置實(shí)在欠佳、但是目前規(guī)劃以及社區(qū)未來(lái)的配套值得期待、但是由于先天不足只能在廣宣力度上加大投入來(lái)吸引消費(fèi)者。這說(shuō)明來(lái)本項(xiàng)目所在區(qū)域置業(yè)的客戶群體多半屬于投資性質(zhì)。項(xiàng)目所在地塊的所有項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)就是地價(jià)便宜。市場(chǎng)反映一般、價(jià)格的漲幅和工程進(jìn)度有關(guān)。宜家湯臣：主題感較好、園林景觀和建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)為同一公司設(shè)計(jì)、整體感強(qiáng)。因此創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊到目前為止的銷(xiāo)售率只能是差強(qiáng)人意。但是由于前期進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)機(jī)的不到位導(dǎo)致銷(xiāo)售不暢、原因在于：眾所周知水藍(lán)郡的推廣口號(hào)是“別墅就是水藍(lán)郡”、而開(kāi)盤(pán)時(shí)現(xiàn)場(chǎng)的狀況還不能給消費(fèi)者一個(gè)別墅的憧憬、從而導(dǎo)致消費(fèi)者在看房前期望過(guò)高、看房后失望至極的情況出現(xiàn)。失敗點(diǎn)：梅南山居：高爾夫球場(chǎng)主要是針對(duì)富豪階層而建、但是在其整個(gè)社區(qū)中并沒(méi)有單一化、而是興建了不少臨街門(mén)面、沒(méi)有在社區(qū)入口處形成于項(xiàng)目檔次相符合的物業(yè)配套。純別墅中，只有海天一色銷(xiāo)售情況很好，其聯(lián)排別墅低的只要28萬(wàn)，且有215套（總戶數(shù)311套），%。第四節(jié)、典型樓盤(pán)銷(xiāo)售情況比較□ 純別墅典型樓盤(pán)銷(xiāo)售情況及廣宣水藍(lán)郡約40%左右，報(bào)紙+廣告牌海天一色銷(xiāo)售周期10個(gè)月，100%售罄，派單+廣告+客戶聯(lián)誼會(huì)公關(guān)活動(dòng)+廣告牌梅南山居前2月銷(xiāo)售1000余萬(wàn)報(bào)紙+廣告牌清風(fēng)別墅銷(xiāo)售速度慢、雖然隨著工程的進(jìn)度價(jià)格在逐步攀升、但是市場(chǎng)反映一般。C、 人民會(huì)議中心，華中最大郵檢中心。因?yàn)閯e墅不同于洋房，別墅的消費(fèi)群體也不同于洋房，一個(gè)洋房的戶型放置二年或三年戶型可能仍然不落后，但別墅不一樣，由于消費(fèi)群體的特殊性（層次最高，喜歡追新求異，求個(gè)性化），很多新出的別墅戶型生命周期不強(qiáng)，因而作為銷(xiāo)售來(lái)說(shuō)，必須盡早脫手。對(duì)物業(yè)人員要求更高，社會(huì)化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化是一種趨勢(shì)，全面、貼心、網(wǎng)絡(luò)化是基本要求。這些企業(yè)大多以顧問(wèn)為主，不做具體的物業(yè)管理。六、別墅的物業(yè)管理物業(yè)管理將更加規(guī)范，服務(wù)意識(shí)更加增強(qiáng)：開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽定合同時(shí)，必須簽定《前期物業(yè)管理協(xié)議》，這意味著武漢的物業(yè)管理將更為規(guī)范。 就地借用景觀資源并作為主賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行推廣不少樓盤(pán)為強(qiáng)化景觀資源在消費(fèi)者心中的印象，將項(xiàng)目突出景觀資源作為主賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行推廣，如大洋彼岸的水景特色—這里的水路十八彎等。照此推理，倘若多數(shù)別墅項(xiàng)目景觀資源相同，產(chǎn)品的外在差異性小，那么對(duì)于產(chǎn)品的內(nèi)在品質(zhì)、個(gè)性化開(kāi)發(fā)思路等潛在競(jìng)爭(zhēng)要素將會(huì)是一個(gè)大的促進(jìn)。但是為了避免市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，減少開(kāi)發(fā)所必然會(huì)有的銷(xiāo)售壓力，保證項(xiàng)目能夠順暢銷(xiāo)售。這種情況今后將會(huì)演變得更加成熟，如開(kāi)發(fā)商賣(mài)地、消費(fèi)者買(mǎi)地、由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一管理承建規(guī)劃等個(gè)性化開(kāi)發(fā)將會(huì)逐步抬頭。 個(gè)性化發(fā)展演變由于別墅市場(chǎng)供大于求，消費(fèi)者需求的多樣化，使得很多開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)別墅時(shí)，更加從消費(fèi)者的心理出發(fā)。對(duì)于武漢市別墅，基本上以歐式、現(xiàn)代風(fēng)格居多。 局部表現(xiàn)：武漢的別墅分布主要為五個(gè)片區(qū)（沌口片區(qū)，金銀湖片區(qū)，后湖片區(qū)，南湖片區(qū)，光谷片區(qū)）供求市場(chǎng)分別為：沌口片區(qū)供大于求，金銀湖供小于求，后湖片區(qū)供大于求，南湖片區(qū)由于政策所限不會(huì)再做別墅，光谷片區(qū)供大于求。 交通和配套仍然是制約別墅市場(chǎng)擴(kuò)大化的主要障礙金銀湖由于其良好的自然環(huán)境和成熟的交通、配套帶來(lái)別墅市場(chǎng)的空前繁榮，而沌口開(kāi)發(fā)區(qū)在這方面較差一些，龍陽(yáng)大道上貨車(chē)太多，開(kāi)發(fā)區(qū)休閑配套除了體育中心，其它設(shè)施較少；光谷片區(qū)道路體系較差，配套也成問(wèn)題，這一切制約了別墅在片區(qū)的持續(xù)發(fā)展。武漢整個(gè)別墅市場(chǎng)富有創(chuàng)意性的建筑規(guī)劃、景觀規(guī)劃的較少，基本上借鑒國(guó)外，沿海樓盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，并沒(méi)有結(jié)合當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情?！〉蛢r(jià)位別墅以其總價(jià)低而倍受市場(chǎng)歡迎，主要集中在汀香水榭、碧海花園、玉龍島花園、錦繡豪園，面積在200平方米左右，總價(jià)位在3060萬(wàn)之間。但如今別墅一般建在有山有水的地方，像水藍(lán)郡、梅南山居、海天一色、碧?；▓@、高爾夫城市花園、佳海華苑等。從地塊的選擇上劃分，別墅也可分為旱地別墅、親水別墅、山地別墅、森林別墅等。該結(jié)果顯示，武漢市的開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的實(shí)力已逐步拉大，且開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)已逐步接近平均利潤(rùn)率。c、近幾年武漢市住宅空置面積分析比較年份1999200020012