【正文】 梅南山居新大陸置業(yè)獨(dú)立別墅23040030003700主要賣(mài)商鋪聯(lián)體別墅2003002600南波灣湖北農(nóng)墾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司光谷、南湖畔獨(dú)立別墅聯(lián)體別墅洋房220310230350130200180021001500200014301800約5%左右宜家湯臣弘福置業(yè)光谷南湖畔獨(dú)立370180萬(wàn)/棟30%雙聯(lián)25190110萬(wàn)/套四聯(lián)2025060萬(wàn)/套 清風(fēng)別墅長(zhǎng)江房地產(chǎn)光谷湯遜湖畔獨(dú)立雙聯(lián)聯(lián)排260350250300176250聯(lián)排2530元/㎡雙聯(lián)2900元/㎡獨(dú)立3600元/㎡20% （二）漢口地區(qū)別墅名稱(chēng)開(kāi)發(fā)企業(yè)所在區(qū)域別墅類(lèi)別面積價(jià)格說(shuō)明桂花園別墅武漢臺(tái)銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司江漢區(qū)常青路常寧里特1號(hào)獨(dú)立別墅聯(lián)體別墅20031018040003500基本售罄華苑小區(qū)市住宅開(kāi)發(fā)公司江漢區(qū)紅旗渠路獨(dú)立別墅聯(lián)體別墅34024017001800待售佳海華苑新地置業(yè)、佳海房地產(chǎn)發(fā)展大道與黃埔大街交匯處獨(dú)立別墅聯(lián)體別墅240280240300均3000均2680基本售罄碧?；▓@武漢宏宇實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司金銀湖畔獨(dú)立別墅聯(lián)體別墅200400200200040002000一期基本售罄嘉禾園海興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司東西湖區(qū)一、二支溝間獨(dú)立別墅35566027002800在售竹葉苑招銀物業(yè)江岸區(qū)竹葉山集合別墅 1802202170在售四季花城武漢萬(wàn)科房地產(chǎn)公司東西湖金山大道銀橋南聯(lián)排別墅2503000不好高爾夫城市花園武漢金銀湖國(guó)際高爾夫?qū)崢I(yè)發(fā)展有限公司天河機(jī)場(chǎng)路金山大道獨(dú)立別墅2704602500在售黃金海岸湖北匯豐置業(yè)有限責(zé)任公司金山大道環(huán)湖路東獨(dú)立別墅雙聯(lián)別墅并聯(lián)別墅169310188017801680很好汀香水榭武漢美好愿景置業(yè)有限公司金銀湖畔聯(lián)排別墅1602201700一期售罄（三） 漢陽(yáng)地區(qū)別墅名稱(chēng)開(kāi)發(fā)企業(yè)所在區(qū)域別墅類(lèi)別面積價(jià)格說(shuō)明天鵝湖假日山莊武漢新鴻基置業(yè)有限公司武漢經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)三角湖渡假村旁獨(dú)立別墅聯(lián)體別墅30025024002200基本售罄碧波山莊易通房地產(chǎn)武漢經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)后官湖畔獨(dú)立別墅聯(lián)體別墅150500100168023801580別墅難賣(mài)金色港灣新港房地產(chǎn)武漢經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū),前臨三角湖獨(dú)立別墅20050060009000一二期基本售罄聯(lián)體別墅200300錦繡豪園武漢勤興置業(yè)公司武漢經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)沌口小區(qū)6號(hào)地 獨(dú)立別墅180300均3000一二期售罄后期別墅難賣(mài)聯(lián)體別墅135195大洋彼岸武漢鴻亞實(shí)業(yè)公司蔡甸區(qū)子官湖畔獨(dú)立別墅300500均2300聯(lián)體別墅250300海天一色武漢美好愿景/海天集團(tuán)蔡甸區(qū)官塘湖畔單體別墅160300均28003200銷(xiāo)售100%聯(lián)體別墅210320均18002800 二、典型片區(qū)配套分析為更直觀的反映目前武漢別墅現(xiàn)狀，我司特選取金銀湖、沌口、光谷（廟山）三大別墅聚集地來(lái)進(jìn)行綜合比較： 金銀湖片區(qū)□ 自然環(huán)境：金銀湖(附近有很多小湖點(diǎn)綴)，候鳥(niǎo)保護(hù)區(qū)，植物觀光園□ 基礎(chǔ)配套：A、 交通：楚天第一道(金山大道，100米寬)，直通成熟的臺(tái)資開(kāi)發(fā)區(qū)，機(jī)場(chǎng)高速公路，環(huán)湖路(沿湖而建，已配備飛利浦路燈)，馬池路的開(kāi)通，拉近了別墅區(qū)與市中心距離，約16分鐘車(chē)程，B、 高爾夫球場(chǎng)，華中最大，標(biāo)準(zhǔn)的18洞72桿。 沌口片區(qū)A、 環(huán)境：三角湖，后官湖，開(kāi)發(fā)區(qū)成熟的綠化帶B、 基礎(chǔ)配套：1) 交通：八車(chē)道龍陽(yáng)大道，四車(chē)道高架橋，開(kāi)發(fā)區(qū)本身成熟的交通體系，距王家灣約12分鐘車(chē)程2) 大型體育中心：積聚人氣的好地方3) 神龍醫(yī)院，中百社區(qū)超市、小型超市，汽車(chē)城等4) 教育：育才幼兒園、三角湖小學(xué)、神龍中小學(xué)，武漢外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、江漢大學(xué)C、 消費(fèi)觀念：由于沒(méi)有長(zhǎng)江大橋的阻隔，漢陽(yáng)的別墅消費(fèi)群體部分為漢口人，部分為漢陽(yáng)人，觀念相對(duì)比較開(kāi)放 光谷片區(qū)A、自然環(huán)境：南湖，湯遜湖，梅南山，B、基礎(chǔ)配套：1) 交通：六車(chē)道，道路系統(tǒng)需修整2) 教育：這是一大優(yōu)勢(shì)3) 其它：基本沒(méi)有表一：消費(fèi)觀念權(quán)數(shù)分析片區(qū)金銀湖沌口光谷消費(fèi)觀念1008075表二：片區(qū)配套權(quán)數(shù)分析 片區(qū)金銀湖沌口光谷交通1008090配套1007585自然環(huán)境100115100消費(fèi)觀念1007580合計(jì)400345355 從上面分析中可以得知，金銀湖片各項(xiàng)質(zhì)素明顯要好其它二個(gè)片區(qū)。報(bào)紙+戶(hù)外□ 別墅與洋房結(jié)合的銷(xiāo)售情況及廣宣樓 盤(pán)廣 宣銷(xiāo)售情況黃金海岸派單+車(chē)身+報(bào)紙非常火爆，將近85%，并聯(lián)別墅已賣(mài)完汀香水榭派單+報(bào)紙一二期已賣(mài)完，并聯(lián)很好賣(mài)碧波山莊派單+報(bào)紙別墅難賣(mài)，銷(xiāo)售和自營(yíng)相結(jié)合金色港灣報(bào)紙＋廣告牌洋房銷(xiāo)售不錯(cuò)，150萬(wàn)以下的別墅好賣(mài)，200萬(wàn)以上別墅僅售出2套 玉龍島派單+報(bào)紙前三期銷(xiāo)售很好，四期洋房銷(xiāo)售不錯(cuò)，別墅銷(xiāo)售阻力大一些南波灣派單+報(bào)紙洋房銷(xiāo)售好一些，主要賣(mài)洋房從上述情況看，洋房和別墅結(jié)合的開(kāi)發(fā)模式銷(xiāo)售情況更好，一則這種開(kāi)發(fā)小區(qū)住戶(hù)更多，這迎合了武漢人喜歡熱鬧的習(xí)慣，二則這樣可以積聚人氣，可以造勢(shì)，上述部分樓盤(pán)就是這樣造勢(shì)取得首戰(zhàn)告捷的。在本區(qū)域內(nèi)的別墅市場(chǎng)中、有特色的樓盤(pán)很多：梅南山居：山水景相結(jié)合、并有意識(shí)的利用山水相連的優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)高爾夫18洞球場(chǎng)；水藍(lán)郡：利用延伸進(jìn)水面的半島優(yōu)勢(shì)、開(kāi)發(fā)臨湖別墅、并將社區(qū)設(shè)計(jì)成為北歐風(fēng)情小鎮(zhèn)、為整個(gè)社區(qū)烙上了鮮明的異國(guó)印記；玉龍島花園：由于開(kāi)發(fā)的早、屬于多層和別墅相結(jié)合的樓盤(pán)、但是就其在湖邊修建的別墅來(lái)看密度大、有效的利用了湖邊的景色作為賣(mài)點(diǎn)，加上低廉的價(jià)格在早期的別墅市場(chǎng)上掀起了一股購(gòu)買(mǎi)的熱潮；創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊：屬于武漢第一家特色別墅項(xiàng)目、其的賣(mài)點(diǎn)就是農(nóng)莊式的田園別墅風(fēng)情；星河灣：是成功模式的照搬、其性質(zhì)屬于多層和別墅具全的樓盤(pán)性質(zhì)、其特色是成功的借知名樓盤(pán)作為自己推廣的前驅(qū)、在整個(gè)的規(guī)劃以及物業(yè)形態(tài)上全盤(pán)照搬了廣州星河灣的成功模式，其將5個(gè)月累計(jì)的認(rèn)購(gòu)者集中在十月房展的當(dāng)天簽約來(lái)造勢(shì)值得借鑒。而高爾夫球場(chǎng)只是一個(gè)噱頭、明顯沒(méi)有做到位、雖然是延聘美國(guó)知名的高爾夫球選手Will dantun進(jìn)行設(shè)計(jì)、但是整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的敗筆就在于高爾夫球場(chǎng)只是生硬的作為球場(chǎng)而球場(chǎng)、并沒(méi)有很有效的融入整個(gè)社區(qū)中、加上相應(yīng)的配套不到位、導(dǎo)致高爾夫這個(gè)賣(mài)點(diǎn)成了擺設(shè)；水藍(lán)郡：開(kāi)發(fā)在一定程度上和其開(kāi)發(fā)商的性質(zhì)有關(guān)，利用無(wú)息貸款和土地便宜從而在開(kāi)發(fā)上進(jìn)入了一定的誤區(qū)、想利用好的規(guī)劃設(shè)計(jì)和個(gè)性化的物業(yè)形態(tài)作為項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)、通過(guò)大量的制造地價(jià)低、銷(xiāo)價(jià)高的產(chǎn)品來(lái)占領(lǐng)市場(chǎng)。玉龍島花園：特色把握不錯(cuò)、但是缺陷在于其湖景的特色被其無(wú)限度利用、湖邊的別墅群在行家眼里簡(jiǎn)直成了兵營(yíng)式的民房、其別墅群只滿(mǎn)足了景色的最大化利用而沒(méi)有滿(mǎn)足別墅的基本要素“個(gè)性化、隱私化、人性化”創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊：特色是田園風(fēng)情、追求的是自己自足的悠閑生活、但是土地在進(jìn)行生產(chǎn)后、產(chǎn)品如何消化？ 如果轉(zhuǎn)化為更多的資金呢？在這一方面創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊沒(méi)有具體的辦法。而且和周邊同類(lèi)型項(xiàng)目相比較優(yōu)勢(shì)并不明顯。湯臣獨(dú)立別墅3800元/㎡起單棟最高價(jià)180萬(wàn)、最低50萬(wàn)清風(fēng)別墅聯(lián)排2530元/㎡雙聯(lián)2900元/㎡獨(dú)立3600元/㎡目前價(jià)格平均上漲了3%。對(duì)比市區(qū)或者距離市區(qū)近的項(xiàng)目而言。需要注意的是：這些項(xiàng)目的商業(yè)門(mén)面銷(xiāo)售比樓宇銷(xiāo)售要快的多、而且價(jià)格上升也快的多。梅南山居由于地理位置位于樞紐，目前門(mén)面房的銷(xiāo)售供不應(yīng)求、而且該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間不長(zhǎng)、相信在未來(lái)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)還會(huì)上升；宜家湯臣和銀河灣：都屬于開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚、社區(qū)內(nèi)部商業(yè)配套已經(jīng)完善或者有讓業(yè)主有保障、因此在后期的銷(xiāo)售價(jià)格還會(huì)有上揚(yáng)的趨勢(shì)。估計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格比宜家湯臣略低；南波灣：雖然距離水藍(lán)郡很近，但是無(wú)一可于水藍(lán)郡相比。但是開(kāi)發(fā)商的實(shí)力有所欠缺。面積別墅總供應(yīng)洋房總供應(yīng)160萬(wàn)㎡100萬(wàn)㎡60萬(wàn)㎡套數(shù)5000套4600套 主打賣(mài)點(diǎn)：突出旅游資源，主打悠閑渡假生活方式；深度挖掘湯遜湖板塊區(qū)域生態(tài)自然景觀優(yōu)勢(shì)；體現(xiàn)光谷科教區(qū)域縱深區(qū)域的深厚人文底蘊(yùn)；主張都市工作、城郊居住的5+2生活方式； 目標(biāo)消費(fèi)群（來(lái)源、特征）主流消費(fèi)群體具有明顯的區(qū)域消費(fèi)特征，由于地理優(yōu)勢(shì)和城市規(guī)劃的高度提升，消費(fèi)者均對(duì)次區(qū)域的中高檔樓盤(pán)保持相應(yīng)的市場(chǎng)追捧熱度。整體銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)比較冷清，獨(dú)立別墅阻力明顯，但聯(lián)排別墅賣(mài)了三套，其余全部為門(mén)面；合計(jì)5期，目前開(kāi)始投放第4期，第5期開(kāi)始市場(chǎng)消化；13期早期別墅樓盤(pán)已經(jīng)接近售完，第4期樓盤(pán)接近40%（洋房為主）多層洋房銷(xiāo)售較為順利，聯(lián)體別墅進(jìn)度尚可，單體別墅消化阻力很大；主要客戶(hù)層面附近的大學(xué)老師為主、附近科研單位中高管理層；光谷周邊高校高收入教師（3550歲）實(shí)際成交較多較多、光谷附近高科技公司高層，科研單位中高管理層實(shí)際成交較少（3045歲）；一部分為周邊縣市高收入階層周邊高校教師（年齡為中老齡退休高收入教師）、附近區(qū)域高科技公司、光谷科研院所中高管理層；周邊高校教師、附近區(qū)域高科技公司、科研院所中高管理層、個(gè)體私營(yíng)業(yè)主、周邊高校教師、附近區(qū)域高科技公司、科研院所中高管理層主力銷(xiāo)售戶(hù)型花園洋房以3*2*4*2*2為主力戶(hù)型；并聯(lián)別墅240平方米獨(dú)體別墅340380平方米；聯(lián)體別墅215240平方米。宜家有90168等公交線路直達(dá)，市政配套較為完善。湯臣還特別推出“英式管家”服務(wù)。湯臣”別墅，占地近800畝、位于中國(guó)光谷園區(qū)，別墅三面依傍武漢最大的生態(tài)湖湯遜湖，周邊教育、文化資源豐富，整個(gè)社區(qū)敦聘英國(guó)國(guó)際景觀大師精心擘畫(huà)，是武漢市獨(dú)一無(wú)二的純?nèi)挥⑹絼e墅社區(qū)。許多對(duì)別墅向往已久的中產(chǎn)階層、白領(lǐng)家庭也都成為別墅的消費(fèi)者。以水藍(lán)郡為例，在已銷(xiāo)售的200多套別墅中，大部分業(yè)主都是私營(yíng)業(yè)主、律師、大學(xué)教授等高知階層。如同項(xiàng)目對(duì)面那般整齊、一致的農(nóng)民別墅更加不能體現(xiàn)擁有者與眾不同的自我價(jià)值。天下已經(jīng)初現(xiàn)量身定做的個(gè)性化睨端。而美術(shù)學(xué)院的老鼠由于需要足夠的采光、則對(duì)面寬的要求比較嚴(yán)格。三、從價(jià)位和規(guī)模來(lái)看別墅的市場(chǎng)發(fā)展2002年是別墅上市年，2004年是別墅發(fā)展年。而用地規(guī)模則是衡量別墅是否名副其實(shí)的標(biāo)準(zhǔn)之一。只有規(guī)模上去了、才能形成整個(gè)社區(qū)內(nèi)部完善的景觀功能、才能從容布局社區(qū)的配套服務(wù)設(shè)施，才能體現(xiàn)出別墅獨(dú)特的魅力、自然價(jià)格也就水漲船