【正文】 只有規(guī)模上去了、才能形成整個社區(qū)內(nèi)部完善的景觀功能、才能從容布局社區(qū)的配套服務(wù)設(shè)施，才能體現(xiàn)出別墅獨特的魅力、自然價格也就水漲船高。三、從價位和規(guī)模來看別墅的市場發(fā)展2002年是別墅上市年，2004年是別墅發(fā)展年。天下已經(jīng)初現(xiàn)量身定做的個性化睨端。以水藍(lán)郡為例，在已銷售的200多套別墅中，大部分業(yè)主都是私營業(yè)主、律師、大學(xué)教授等高知階層。湯臣”別墅，占地近800畝、位于中國光谷園區(qū)，別墅三面依傍武漢最大的生態(tài)湖湯遜湖，周邊教育、文化資源豐富，整個社區(qū)敦聘英國國際景觀大師精心擘畫，是武漢市獨一無二的純?nèi)挥⑹絼e墅社區(qū)。有90168等公交線路直達(dá)，市政配套較為完善。面積別墅總供應(yīng)洋房總供應(yīng)160萬㎡100萬㎡60萬㎡套數(shù)5000套4600套 主打賣點：突出旅游資源，主打悠閑渡假生活方式；深度挖掘湯遜湖板塊區(qū)域生態(tài)自然景觀優(yōu)勢；體現(xiàn)光谷科教區(qū)域縱深區(qū)域的深厚人文底蘊(yùn)；主張都市工作、城郊居住的5+2生活方式； 目標(biāo)消費群（來源、特征）主流消費群體具有明顯的區(qū)域消費特征，由于地理優(yōu)勢和城市規(guī)劃的高度提升，消費者均對次區(qū)域的中高檔樓盤保持相應(yīng)的市場追捧熱度。估計銷售價格比宜家湯臣略低；南波灣：雖然距離水藍(lán)郡很近，但是無一可于水藍(lán)郡相比。需要注意的是：這些項目的商業(yè)門面銷售比樓宇銷售要快的多、而且價格上升也快的多。湯臣獨立別墅3800元/㎡起單棟最高價180萬、最低50萬清風(fēng)別墅聯(lián)排2530元/㎡雙聯(lián)2900元/㎡獨立3600元/㎡目前價格平均上漲了3%。玉龍島花園：特色把握不錯、但是缺陷在于其湖景的特色被其無限度利用、湖邊的別墅群在行家眼里簡直成了兵營式的民房、其別墅群只滿足了景色的最大化利用而沒有滿足別墅的基本要素“個性化、隱私化、人性化”創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊：特色是田園風(fēng)情、追求的是自己自足的悠閑生活、但是土地在進(jìn)行生產(chǎn)后、產(chǎn)品如何消化？ 如果轉(zhuǎn)化為更多的資金呢？在這一方面創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊沒有具體的辦法。在本區(qū)域內(nèi)的別墅市場中、有特色的樓盤很多：梅南山居：山水景相結(jié)合、并有意識的利用山水相連的優(yōu)勢開發(fā)高爾夫18洞球場；水藍(lán)郡：利用延伸進(jìn)水面的半島優(yōu)勢、開發(fā)臨湖別墅、并將社區(qū)設(shè)計成為北歐風(fēng)情小鎮(zhèn)、為整個社區(qū)烙上了鮮明的異國印記；玉龍島花園：由于開發(fā)的早、屬于多層和別墅相結(jié)合的樓盤、但是就其在湖邊修建的別墅來看密度大、有效的利用了湖邊的景色作為賣點，加上低廉的價格在早期的別墅市場上掀起了一股購買的熱潮；創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊：屬于武漢第一家特色別墅項目、其的賣點就是農(nóng)莊式的田園別墅風(fēng)情；星河灣：是成功模式的照搬、其性質(zhì)屬于多層和別墅具全的樓盤性質(zhì)、其特色是成功的借知名樓盤作為自己推廣的前驅(qū)、在整個的規(guī)劃以及物業(yè)形態(tài)上全盤照搬了廣州星河灣的成功模式，其將5個月累計的認(rèn)購者集中在十月房展的當(dāng)天簽約來造勢值得借鑒。 沌口片區(qū)A、 環(huán)境：三角湖，后官湖，開發(fā)區(qū)成熟的綠化帶B、 基礎(chǔ)配套：1) 交通：八車道龍陽大道，四車道高架橋，開發(fā)區(qū)本身成熟的交通體系，距王家灣約12分鐘車程2) 大型體育中心：積聚人氣的好地方3) 神龍醫(yī)院，中百社區(qū)超市、小型超市，汽車城等4) 教育：育才幼兒園、三角湖小學(xué)、神龍中小學(xué)，武漢外國語學(xué)校、江漢大學(xué)C、 消費觀念：由于沒有長江大橋的阻隔，漢陽的別墅消費群體部分為漢口人，部分為漢陽人，觀念相對比較開放 光谷片區(qū)A、自然環(huán)境：南湖，湯遜湖，梅南山，B、基礎(chǔ)配套：1) 交通：六車道，道路系統(tǒng)需修整2) 教育：這是一大優(yōu)勢3) 其它：基本沒有表一：消費觀念權(quán)數(shù)分析片區(qū)金銀湖沌口光谷消費觀念1008075表二：片區(qū)配套權(quán)數(shù)分析 片區(qū)金銀湖沌口光谷交通1008090配套1007585自然環(huán)境100115100消費觀念1007580合計400345355 從上面分析中可以得知，金銀湖片各項質(zhì)素明顯要好其它二個片區(qū)。二、別墅元素比較元素比較（認(rèn)可情況一欄，虹景按100分計）開發(fā)企業(yè)所在區(qū)域 面積價格認(rèn)可情況銷售情況虹景花園洪匯物業(yè)東湖梨園旁聯(lián)體185250㎡獨休200870㎡60007000，1500美金100售罄湯遜湖山莊華泰置業(yè)江夏區(qū)廟山聯(lián)體140180㎡獨體180250㎡1290，2100222665空置東湖山莊利源房地產(chǎn)東湖梨園旁 單棟別墅 400㎡300065空置東湖中華會順天泰東湖梨園旁 單棟別墅 400㎡60空置　沙湖別墅中天物業(yè) 徐東路 聯(lián)體別墅 190㎡3780 70基本售罄天鵝湖新鴻基置業(yè)武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)三角湖獨立別墅300㎡聯(lián)體別墅250㎡2200，240095售罄碧波山莊易通房地產(chǎn)武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)后官湖獨立別墅150500㎡ 聯(lián)體別墅 180 ㎡ 16802380，158060滯銷；空置臺銀桂花苑臺銀房地產(chǎn)江漢區(qū)常青路常寧里特1號獨立別墅 200310 聯(lián)體別墅 180 ㎡ 3500，400070基本售罄宜家湯臣新雅集團(tuán)弘福地產(chǎn)江夏區(qū)廟山開發(fā)區(qū)獨立別墅300400㎡聯(lián)排別墅202251㎡3800元/㎡，50180萬/套30%清風(fēng)別墅長江房地產(chǎn)江夏區(qū)廟山開發(fā)區(qū)獨立別墅300400㎡聯(lián)排別墅200㎡聯(lián)排2530元/㎡雙聯(lián)2900元/㎡獨立3600元/㎡20%銷售情況較差、音樂地產(chǎn)概念認(rèn)同率不高三、別墅的生命周期別墅是有生命周期的，一般情況為兩年，兩年內(nèi)銷售不出去，就可能不好銷售了。外地物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入武漢，如深圳中海、金地、城建集團(tuán)等。湯臣的英倫風(fēng)情，有金色港灣的意大利小鎮(zhèn)概念；萬科四季花城法國左岸生活風(fēng)情，麗島花園推廣的歐洲古典主義生活氛圍等，在推廣之初均獲得了不少消費者的認(rèn)同。當(dāng)收入和消費處于一個較低的水準(zhǔn)時，我們不排除武漢市部分有能力購置別墅，需要用單一別墅社區(qū)表現(xiàn)自己的成功的人。四、別墅開發(fā)走勢 向郊區(qū)化發(fā)展前期開發(fā)的虹景花園、沙湖別墅、臺銀桂花園相對來說靠近市中心，但是隨著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫，土地成本的增加，消費者的日益理性，郊區(qū)道路的日益完善，以及郊區(qū)良好的空氣環(huán)境資源優(yōu)勢，使得開發(fā)商別墅開發(fā)更向郊區(qū)化發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計，2002年新開工和竣工別墅項目共有19個，用地一般在200至2000畝之間，開發(fā)總量4583棟（套），其中已竣工2335棟（套），在建2248棟（套），總建筑面積123萬平方米，平均每棟（套）239平方米，占全市2002年住宅竣工建筑面積的9%，每平方米單價1280元至7000元不等。別墅檔次劃分：低檔中檔中高檔高檔樓盤代 表碧波山莊、錦繡豪園南波灣、玉龍島海天一色、大洋彼岸、黃金海岸、汀香水榭、萬科、銀河灣、梅南山居高爾夫城市花園、水藍(lán)郡、麗島花園、宜家湯臣 多數(shù)別墅缺乏個性，項目不少，但是缺少珍品。旱地上（或小湖面）建別墅，在前些年較為常見，如虹景花園、臺銀桂花園、沙湖別墅等。而2001年10強(qiáng)開發(fā)企業(yè)的平均利潤為13％，比上年降低了2個百分點。在商品房銷售的過程中，預(yù)售過程顯示出強(qiáng)大的力量，說明武漢房地產(chǎn)市場越來越火，發(fā)展后勁十足，另一方面又說明武漢房地產(chǎn)仍尚未成熟，在繁榮的背后仍有潛在的威脅。開發(fā)商越來越注重小區(qū)自然環(huán)境和人文環(huán)境的營造，產(chǎn)品組合正向多元化的方向發(fā)展。外地物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入武漢，如深圳中海、金地、城建集團(tuán)等。建筑風(fēng)格單一，樓盤綜合素質(zhì)相似武漢市目前樓盤的建筑風(fēng)格基本上都以歐陸風(fēng)格與現(xiàn)代風(fēng)格相結(jié)合。部分開發(fā)商為他們開發(fā)面積在130180平方米左右高層帶電梯住宅，價格定位為3000元/平方米左右，位于中心區(qū)地段與景觀優(yōu)美的之地。針對中低收入階層注重實用型經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房的消費特點，開發(fā)商挖掘面積為130平方米以下，價格在2200元/平方米左右的普通多層住宅。相對建筑風(fēng)格較為單一，外來風(fēng)格襲用較多，房地產(chǎn)建筑藝術(shù)在武漢市房地產(chǎn)市場上還不成熟，沒有形成武漢市較為獨特的“武漢風(fēng)情”；而歐陸建筑風(fēng)格的運(yùn)用在武漢已接近飽和。這些企業(yè)大多以顧問為主，不做具體的物業(yè)管理。特別是新興開發(fā)區(qū)，整體規(guī)劃水平高，外部環(huán)境好，新開發(fā)樓盤的配套也越來越完善，充分考慮到業(yè)主居家、購物、休閑、子女教育和樓盤升值潛力等多方面的需求。此外從2003年上下半年銷售情況來看，下半年明顯要好與上半年，上半年銷售略好、預(yù)售略差，而下半年恰恰相反。該結(jié)果顯示，武漢市的開發(fā)企業(yè)之間的實力已逐步拉大，且開發(fā)企業(yè)的利潤已逐步接近平均利潤率。但如今別墅一般建在有山有水的地方，像水藍(lán)郡、梅南山居、海天一色、碧?；▓@、高爾夫城市花園、佳海華苑等。武漢整個別墅市場富有創(chuàng)意性的建筑規(guī)劃、景觀規(guī)劃的較少，基本上借鑒國外，沿海樓盤經(jīng)驗，并沒有結(jié)合當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情。 局部表現(xiàn)：武漢的別墅分布主要為五個片區(qū)（沌口片區(qū)，金銀湖片區(qū)，后湖片區(qū)，南湖片區(qū)，光谷片區(qū)）供求市場分別為：沌口片區(qū)供大于求，金銀湖供小于求，后湖片區(qū)供大于求，南湖片區(qū)由于政策所限不會再做別墅，光谷片區(qū)供大于求。 個性化發(fā)展演變由于別墅市場供大于求，消費者需求的多樣化，使得很多開發(fā)商在開發(fā)別墅時，更加從消費者的心理出發(fā)。但是為了避免市場的風(fēng)險，減少開發(fā)所必然會有的銷售壓力，保證項目能夠順暢銷售。 就地借用景觀資源并作為主賣點進(jìn)行推廣不少樓盤為強(qiáng)化景觀資源在消費者心中的印象，將項目突出景觀資源作為主賣點進(jìn)行推廣，如大洋彼岸的水景特色—這里的水路十八彎等。這些企業(yè)大多以顧問為主，不做具體的物業(yè)管理。因為別墅不同于洋房，別墅的消費群體也不同于洋房，一個洋房的戶型放置二年或三年戶型可能仍然不落后，但別墅不一樣，由于消費群體的特殊性（層次最高，喜歡追新求異，求個性化），很多新出的別墅戶型生命周期不強(qiáng)，因而作為銷售來說，必須盡早脫手。第四節(jié)、典型樓盤銷售情況比較□ 純別墅典型樓盤銷售情況及廣宣水藍(lán)郡約40%左右，報紙+廣告牌海天一色銷售周期10個月，100%售罄，派單+廣告+客戶聯(lián)誼會公關(guān)活動+廣告牌梅南山居前2月銷售1000余萬報紙+廣告牌清風(fēng)別墅銷售速度慢、雖然隨著工程的進(jìn)度價格在逐步攀升、但是市場反映一般。失敗點：梅南山居：高爾夫球場主要是針對富豪階層而建、但是在其整個社區(qū)中并沒有單一化、而是興建了不少臨街門面、沒有在社區(qū)入口處形成于項目檔次相符合的物業(yè)配套。因此創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊到目前為止的銷售率只能是差強(qiáng)人意。市場反映一般、價格的漲幅和工程進(jìn)度有關(guān)。這說明來本項目所在區(qū)域置業(yè)的客戶群體多半屬于投資性質(zhì)。估計在未來的銷售中會爭取以團(tuán)購為主力的消費對象。區(qū)域消費磁場效應(yīng)強(qiáng)烈，對內(nèi)吸引力強(qiáng)勁，對外圍區(qū)域客戶的輻射影響力較強(qiáng)。武漢首個音樂主題別墅、擁有5000㎡的貝多芬音樂廣場。宜家銷售熱線87921009,87924262,1397118216087921888，87800288，