【正文】 家樂福在上述6家超市當(dāng)中的總分最高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他品牌，成都市場的綜合影響力最大。而百佳由于在購物環(huán)境、分區(qū)合理性、服務(wù)態(tài)度三項因素上沒有得分，因此導(dǎo)致其綜合排名最差。 小結(jié)： 通過定性、定量兩方面的對比，我們發(fā)現(xiàn)，家樂福和伊藤在成都的綜合影響力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他外資品牌的超市。這同他們早在上世紀(jì)90年代就在成都市場的捷足先登是密不可分的。而處于最末三位的沃爾瑪、易初蓮花、百佳，都是于近一兩年才登陸蓉城的，所以其市場影響還有限。但這并不意味著這三家綜合超市在成都的前景就一定堪憂，相反，從這三個零售品牌制定的未來在成都雄心勃勃的新店發(fā)展計劃來看，有可能使成都的零售格局產(chǎn)生變化，由以前的單極市場發(fā)展為多極并存的市場格局。（五）成都分區(qū)域外資零售品牌對比研究從成都目前的外資零售商門店分布圖上可以清晰地看到目前成都外資零售企業(yè)的區(qū)域分布情況，根據(jù)所調(diào)查的10家門店，西北區(qū)域包括有八寶家樂福、九里堤沃爾瑪、麥德龍、歐尚、一環(huán)路易初蓮花、新城市廣場百佳共6家門店。西南區(qū)域包括光華家樂福、伊藤雙楠店兩家門店。而城東區(qū)域包括雙橋子家樂福、SM廣場沃爾瑪、玉雙路百佳三家。我們選取年營業(yè)額這一關(guān)鍵指標(biāo)對這三個區(qū)域的門店進(jìn)行一個綜合對比，得到各區(qū)域最終排名，以期對本項目的招商有所參考。所在區(qū)域商場名稱年營業(yè)額（億/年）排名西北區(qū)域八寶家樂福1麥德龍2歐尚3新城市廣場百佳4九里堤沃爾瑪25一環(huán)路易初蓮花6城東區(qū)域雙橋子家樂福31玉雙路百佳22SM廣場沃爾瑪3西南區(qū)域伊藤雙楠店71光華家樂福2從表中可以看出，在所調(diào)查的成都市西北區(qū)域的6家門店中，緊隨其后的是麥德龍，一環(huán)路易初蓮花排在最末位。城東區(qū)域以雙橋子家樂福年營業(yè)額最高，達(dá)到3億。西南區(qū)域則是雙楠伊藤洋華堂更勝一籌。成都市區(qū)各大外資現(xiàn)有超市分布圖項目位置 家樂福 沃爾瑪 百佳 伊藤洋華堂 易初蓮花 麥德龍 歐尚 項目位置第四部分、項目發(fā)展研究（一）項目基本情況項目地址：成都青羊區(qū)城西光華大道與青羊大道的交會處，介于二、三環(huán)之間項目性質(zhì)：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商： 博瑞地產(chǎn)（二）項目所在區(qū)域特征分析區(qū)位優(yōu)勢：◆ 政府未來規(guī)劃有利于光華商圈的發(fā)展并成熟根據(jù)了解，青羊區(qū)政府致力于大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)，提出以打造騾馬商圈和金沙光華商圈為重點，促進(jìn)傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)型。目前金沙光華商圈區(qū)域已建成商業(yè)商務(wù)面積30多萬平方米，正在建設(shè)中的達(dá)50多萬平方米?！?項目位于二、三環(huán)內(nèi)，交通便利。從成都圈層結(jié)構(gòu)來看，光華圈層雖不處在成都核心圈層，但仍屬于城市中間圈層。而且該區(qū)域交通便利，公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)?！艟邆浞€(wěn)定的顧客群數(shù)量。毗鄰西南財經(jīng)大學(xué)、省委黨校、行政干部學(xué)院等高校，周邊遍布博瑞都市花園、水木光華、成都花園、杜甫花園、中華花園等諸多大型中高檔住宅小區(qū)，據(jù)估計，目前該區(qū)域高尚居住人口超過3萬人，有高達(dá)5萬人校園經(jīng)濟(jì)人群，再加上流動人口，總消費(fèi)人群超過10萬，擁有強(qiáng)大的購買潛力。區(qū)位劣勢：◆ 本案周邊幾公里區(qū)域內(nèi)，已具備麥德龍、家樂福這樣的大型綜合超市。沃爾瑪也與大地新光華合作，將于近期入駐。對于項目以后的綜合超市類商業(yè)環(huán)境更加殘酷?！?目前周邊配套還不夠成熟，目前還未能形成一個有效的商業(yè)配套體系，像零售、餐飲、休閑、娛樂、購物、美容等等商業(yè)配套還有所欠缺。區(qū)位機(jī)會：◆ 作為中高檔社區(qū)的集中區(qū)域，光華商圈將逐步成熟。各類商家將在未來逐步進(jìn)駐光華，據(jù)了解，仁和春天將會在光華村開一個5萬平方米的新店，瞄準(zhǔn)該區(qū)域高端人群。王府井百貨也在為擴(kuò)張開店進(jìn)行積極選址，光華商圈很可能是考慮的重要對象。同時，重慶孔亮鱔魚火鍋、豪庭軒等大型餐飲企業(yè)也已選址光華，預(yù)計未來該區(qū)域的各種類型的商業(yè)配套會逐漸增多并趨于成熟。◆ 各大零售巨頭紛紛選址光華,有利于區(qū)域零售氛圍的形成.區(qū)域商業(yè)氛圍的營造需要眾多商家的共同努力,家樂福、沃爾瑪?shù)却笮土闶燮髽I(yè)的進(jìn)入，從另一方面來看，可促進(jìn)光華區(qū)域的商業(yè)化程度，進(jìn)一步提高人氣?！?成都社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)潛力巨大由于城市中心區(qū)未來都會存在人口真空化趨勢，而離中心區(qū)適度距離的周圍區(qū)域以及社區(qū)區(qū)域?qū)嬖诰薮笊虡I(yè)潛力。（三）項目招商建議租金建議可以附近家樂福光華店以及雙楠伊藤店租金水平為參考，該區(qū)域零售商租金接受范圍約在25－35元/m2/月之間。具體價格還受樓層、面積、地理位置等其它因素影響。結(jié)合項目所在區(qū)域的諸多發(fā)展優(yōu)勢，建議考慮租金報價在30元/m2/月左右。零售業(yè)態(tài)建議由于項目位置的一定區(qū)域內(nèi)已存或在建的純大型綜合超市超過3家，為避免較大產(chǎn)品的同質(zhì)性，建議采取綜合超市加百貨的綜合零售業(yè)態(tài)。一樓可選擇做租賃式的品牌店中店，負(fù)樓以及二、三樓建議做綜合超市。建議在引進(jìn)大型零售商的同時，引進(jìn)如麥當(dāng)勞、肯德基等其他類型的零售商家，從而提升樓盤價值。零售商選擇建議▲ 從各外資品牌現(xiàn)有門店分布考慮，結(jié)合本項目地址。可首先排除家樂福、歐尚、麥德龍、伊藤，建議可從沃爾瑪、易初蓮花或百佳中進(jìn)行選擇。品牌名稱在蓉布局家樂福內(nèi)環(huán)、城東、城西、城南伊藤內(nèi)環(huán)春熙商圈、西南雙楠區(qū)沃爾瑪成都西北、東北方向易初蓮花城北一、二環(huán)間麥德龍城西二環(huán)路口百佳內(nèi)環(huán)騾馬市商圈、東北一環(huán)方歐尚城西羊西線▲ 在充分考慮各品牌目前的在蓉布局的基礎(chǔ)上，再從品牌在成都市場的影響力方面來考慮，建議選擇沃爾瑪或百佳。從商品結(jié)構(gòu)上來考慮，百佳因其百貨兼容超市的零售業(yè)態(tài)而具備一定區(qū)域競爭優(yōu)勢。品牌成都年度總營業(yè)額（億元）零售業(yè)態(tài)百佳百貨兼容超市沃爾瑪超市易初蓮花超市▲ 根據(jù)各大零售企業(yè)在成都的開店計劃，建議選擇沃爾瑪、易初蓮花或百佳。因為沃爾瑪、易初蓮花與百佳在成都有明顯的擴(kuò)張計劃，同時由于存在沃爾瑪大地光華店暫緩開張的不確定因素，建議博瑞可與沃爾瑪方接觸，尋求合作可能。易初蓮花準(zhǔn)備在成都開68家，人口密集，交通方便百佳超市 成都市區(qū)項目為主沃爾瑪成都市區(qū)及二級城市，預(yù)計07年會在城東成仁路口開設(shè)一家新店結(jié)論：從各大零售品牌在成都的現(xiàn)有店鋪布局、成都市場影響力、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、開店計劃四方面綜合考慮，沃爾瑪、百佳超市為本項目招商最佳選擇。附錄：《成都各大賣場消費(fèi)者調(diào)查報告》第一部分 ：結(jié)論及建議252。 成都各大賣場的認(rèn)知率比較平均的252。 消費(fèi)者最常逛的幾大賣場以家樂福、好又多、人人樂為主252。 消費(fèi)者最常逛的一個賣場則以家樂福為首要，占三成的比例252。 消費(fèi)者最常逛這家賣場的主要原因是離家離公司近，以地理位置的優(yōu)勢占近四成的比例252。 消費(fèi)者心中對購物環(huán)境和氣氛的選擇中，家樂福是最能作為代表的252。 針對賣場衛(wèi)生狀況的評比中，好又多以百分之二十三的比例占首選252。 占三成比例的消費(fèi)者認(rèn)為家樂福的貨品配比最為齊全252。 促銷活動的多樣化中家樂福被四成左右的消費(fèi)者所認(rèn)同252。 商品價格相對便宜的是好又多252。 消費(fèi)者認(rèn)為分區(qū)最合理的賣場是家樂福252。 知名度高的賣場以家樂福為首252。 服務(wù)員態(tài)度好的在消費(fèi)者心中以伊藤洋華堂為最好252。 停車位準(zhǔn)備最充裕的為人人樂賣場252。 交通的便利性上家樂福和人人樂在消費(fèi)者心中占同等比例各為百分之二十六252。 每月中常逛各大買場的消費(fèi)者人群里男女比例為3比7252。 學(xué)歷以高中及大專生為主252。 個體經(jīng)營者占受訪者的近兩成左右，其余各行業(yè)受訪情況都較平均252。 普通消費(fèi)者中月收入在2000元以下的近半數(shù)第二部分 ：消費(fèi)者樣本分析報告此次調(diào)查采取流動式訪問問卷的調(diào)查方法。集中在成都市春熙路商業(yè)圈進(jìn)行流動隨機(jī)性面訪，樣本總量100人。一、樣本分配情況計劃區(qū)域計劃完成樣本實際完成樣本實際錄入樣本春熙路商圈100102100216。 訪問的城區(qū)主要集中在成都最繁華的商業(yè)區(qū)春熙路商圈。二、背景分析性別178。 在本次已購調(diào)查中，女性樣本均占七成，而男性樣本僅占三成，由此表現(xiàn)出女性更對購物等消費(fèi)情況更所關(guān)心。年齡178。 在本次已購調(diào)查中，年齡主要集中在2635歲之間，這個年齡層的人相對在賣場購物的幾率較高，共計占總比例的近五成，這類消費(fèi)者其每月逛賣場的頻率到達(dá)一周四次以上。學(xué)歷178。 次此調(diào)查中消費(fèi)者的學(xué)歷不是很高，主要集中在高中和大專學(xué)歷，本科生所占比例不是很高。家庭結(jié)構(gòu)178。 七成以上的人家庭結(jié)構(gòu)都為一家三口型從事行業(yè)從事行業(yè)百分比制造業(yè)9金融/保險6旅游/酒店2飲食服務(wù)13政府/公共事業(yè)3個體零售/批發(fā)19運(yùn)輸6藝術(shù)和廣播電視業(yè)5教育文化和醫(yī)務(wù)衛(wèi)生11IT業(yè)5進(jìn)出口/貿(mào)易2農(nóng)業(yè)/林木業(yè)/漁業(yè)/采礦1通訊/電信5退休6家庭主婦/沒有工作5學(xué)生2178。 除了近兩成的消費(fèi)者是個體經(jīng)營者外，其他所在行業(yè)都比較分散職務(wù)職務(wù)百分比中層管理人員(經(jīng)理助理部門經(jīng)／主管)4國家機(jī)關(guān)公務(wù)員/事業(yè)單位員工2單位一般員工63家庭主婦/退休10專業(yè)技術(shù)人員(教師、醫(yī)生、律師、會計師等)7自營工商人員/個體工商戶10學(xué)生2目前沒有工作2178。 在消費(fèi)者有固定工作的受訪者中，以企事業(yè)單位一般員工為主家庭年總收入178。 受訪消費(fèi)者中家庭年收入半數(shù)人在6萬以下個人月收入178。 個人月收入近半數(shù)在2000元以下65內(nèi)部資料，注意保