上海富陽新天地大廈項目報告-資料下載頁
2025-04-14 03:08本頁面
【正文】 業(yè)定位造成影響，應(yīng)提高商業(yè)產(chǎn)品的競爭力；216。 與周邊低檔業(yè)態(tài)拉開差距；216。 長壽路商業(yè)成熟度較高，避免與其產(chǎn)生直面競爭，應(yīng)做到錯位競爭與經(jīng)營；216。 由于緊貼靜安區(qū)，且區(qū)域內(nèi)的發(fā)展較大，商業(yè)仍處在發(fā)展階段，未來形勢仍被看好；216。 由于周邊住宅在前兩年已基本售罄，故所附帶的商用物業(yè)供應(yīng)量基本屬于空白；216。 從商鋪的空置率及入駐情況來看，可以非?？隙ǖ氖菂^(qū)位內(nèi)的商鋪相當(dāng)緊俏。陸、項目定位一、定位思路全市辦公樓出售市場情況市場比較預(yù)期價投資回報情況價格修正宏觀因素區(qū)域地段因素項目最終售價二、主樓市場定位通過上述市場部分對初步設(shè)想的論證后，得出以下結(jié)論：n 排除酒店式公寓產(chǎn)品依據(jù)：，再結(jié)合單元面積來看，此類小戶型酒店式公寓它的自身品質(zhì)及條件都存在較多的不利點。n 考慮小戶型辦公或SOHO型產(chǎn)品依據(jù)：具有良好的成長性、且有市場需求、交通條件還在進一步優(yōu)化，有利于出行。綜合考慮，得出：小戶型SOHO投資性產(chǎn)品三、辦公樓定價. 客觀評價世紀(jì)商務(wù)大廈星海大廈錦海大廈長壽大廈地段條件100/105100/103100/105100/102環(huán)境條件100/102103/100102/103102/103道路條件101/103102/101100/100101/102產(chǎn)品條件103/101103/100102/100101/100結(jié)果14705109221058110680根據(jù)客觀評價得出，項目當(dāng)前市場價區(qū)間段在：1100014000元/平米。. 投資回報率設(shè)回報率為X，取項目周邊租金3540元/M2月，及97%的出租率，運用下列公式，推導(dǎo)得出，X= 月租金*12*出租率 售 價X= 35（40）*12*97% 11000X=%%。. 經(jīng)濟效益評價運用上述公式及得到的當(dāng)前項目周邊的回報率來計算得出項目的售價在：S= 35（40）*12*97%4%%= 1108511640根據(jù)經(jīng)濟效益評價，得到的售價至少在12000元/平米以上。同時，這也與上述所得到的客觀評價相吻合。. 修正價格根據(jù)目前上海辦公樓整體年度漲幅在17%左右，得到預(yù)期售價約在1250013000元/平米。綜合考慮上述論證結(jié)果，因本項目屬于宜商宜住產(chǎn)品，區(qū)域內(nèi)目前住宅的均價已達(dá)到1100013000元/平米，同時考慮到本項目屬于小戶型投資性產(chǎn)品，當(dāng)前區(qū)域內(nèi)此類小面積產(chǎn)品缺乏，而本項目的總價優(yōu)勢明顯，從市場行情及發(fā)展態(tài)勢來看它能得到市場認(rèn)同，故我司認(rèn)為本項目比較合理的市場售價在：2005年中期：1500016000元/平米總價：48萬54萬/套四、商鋪定價根據(jù)項目未來的發(fā)展及品質(zhì)的提升，周邊的租金并不能成為本項目考慮的范疇，所以運用了長壽路目前的租金是因為商鋪是需要一個時間年限才能來提升市場價值的產(chǎn)品，故對項目的預(yù)期租金將在78元/平米天，得到：S= 7（8）*365*98%10%= 2503928616即： 商鋪1F售價：2700028000元/平米2F： 2200023000元/平米3F：1600016500元/平米五、商鋪業(yè)態(tài)定位n 項目位于安遠(yuǎn)路、昌化路，項目周邊業(yè)態(tài)缺乏且檔次較多，給本項目制造了商機；n 本項目有商辦樓部分，周邊業(yè)態(tài)的空缺會給本項目帶來不利因素，應(yīng)定位成與本項目具有互相協(xié)調(diào)互相支撐的業(yè)態(tài)來完善本項目的小環(huán)境；n 本項目周邊還有較多廠房及電器辦事處，小環(huán)境的局限所制，要將一些高檔次的商業(yè)品牌及業(yè)態(tài)引進來還存在較大的困難；n 長壽路對本項目商業(yè)威脅較大，該路段商業(yè)形態(tài)成熟、知名度較高，商業(yè)幅射范圍較廣，本項目應(yīng)規(guī)避與其正面的競爭，實行錯位經(jīng)營；n 項目靠近玉佛城，有一定時期內(nèi)仍有較多的客流會形成聚集，對于此類的消費客本項目可以作一定程度上的把握，將其吸引；n 為與周邊較多的低檔業(yè)態(tài)形成一定差距，建議本項目商業(yè)多從長遠(yuǎn)角度出發(fā)，一些品牌商家的駐戶有利于本項目的長期發(fā)展，并能提升項目品質(zhì)及檔次；n 綜合情況來看，本項目適宜形成休閑餐飲類的商鋪，且周邊較大的居住人口的消費力不可低估，隨著近年上海恩格而系數(shù)的不斷下降，收入水平的提高，對本項目商業(yè)部分而言，都是一種商業(yè)契機。樓層區(qū)位（號）業(yè)態(tài)建議品牌類型備注1FA便利店、小超市羅森、喜士多——B中小型餐飲一番拉面、特色快餐兩區(qū)位組合CD咖啡吧————E茶吧————F甜品店美仕唐納滋——G1G3大餐飲中大型餐飲具有一定規(guī)模區(qū)位號建筑面積（M2）ABCDEFG1樓層區(qū)位（號）業(yè)態(tài)建議品牌類型備注2F3FG2G3大餐飲中大型餐飲具有一定規(guī)模建議：商業(yè)23層面積較大，適合商家13層作為一個整體推入市場，同時比較適宜大型餐飲商家進駐，具有一定的規(guī)模效應(yīng)，同時也有利于項目的去化。
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