上海富陽(yáng)新天地大廈項(xiàng)目報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-04-14 03:08本頁(yè)面
【正文】 業(yè)定位造成影響，應(yīng)提高商業(yè)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力；216。 與周邊低檔業(yè)態(tài)拉開(kāi)差距；216。 長(zhǎng)壽路商業(yè)成熟度較高，避免與其產(chǎn)生直面競(jìng)爭(zhēng)，應(yīng)做到錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)與經(jīng)營(yíng)；216。 由于緊貼靜安區(qū)，且區(qū)域內(nèi)的發(fā)展較大，商業(yè)仍處在發(fā)展階段，未來(lái)形勢(shì)仍被看好；216。 由于周邊住宅在前兩年已基本售罄，故所附帶的商用物業(yè)供應(yīng)量基本屬于空白；216。 從商鋪的空置率及入駐情況來(lái)看，可以非?？隙ǖ氖菂^(qū)位內(nèi)的商鋪相當(dāng)緊俏。陸、項(xiàng)目定位一、定位思路全市辦公樓出售市場(chǎng)情況市場(chǎng)比較預(yù)期價(jià)投資回報(bào)情況價(jià)格修正宏觀因素區(qū)域地段因素項(xiàng)目最終售價(jià)二、主樓市場(chǎng)定位通過(guò)上述市場(chǎng)部分對(duì)初步設(shè)想的論證后，得出以下結(jié)論：n 排除酒店式公寓產(chǎn)品依據(jù)：，再結(jié)合單元面積來(lái)看，此類(lèi)小戶(hù)型酒店式公寓它的自身品質(zhì)及條件都存在較多的不利點(diǎn)。n 考慮小戶(hù)型辦公或SOHO型產(chǎn)品依據(jù)：具有良好的成長(zhǎng)性、且有市場(chǎng)需求、交通條件還在進(jìn)一步優(yōu)化，有利于出行。綜合考慮，得出：小戶(hù)型SOHO投資性產(chǎn)品三、辦公樓定價(jià). 客觀評(píng)價(jià)世紀(jì)商務(wù)大廈星海大廈錦海大廈長(zhǎng)壽大廈地段條件100/105100/103100/105100/102環(huán)境條件100/102103/100102/103102/103道路條件101/103102/101100/100101/102產(chǎn)品條件103/101103/100102/100101/100結(jié)果14705109221058110680根據(jù)客觀評(píng)價(jià)得出，項(xiàng)目當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)區(qū)間段在：1100014000元/平米。. 投資回報(bào)率設(shè)回報(bào)率為X，取項(xiàng)目周邊租金3540元/M2月，及97%的出租率，運(yùn)用下列公式，推導(dǎo)得出，X= 月租金*12*出租率 售 價(jià)X= 35（40）*12*97% 11000X=%%。. 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)運(yùn)用上述公式及得到的當(dāng)前項(xiàng)目周邊的回報(bào)率來(lái)計(jì)算得出項(xiàng)目的售價(jià)在：S= 35（40）*12*97%4%%= 1108511640根據(jù)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，得到的售價(jià)至少在12000元/平米以上。同時(shí)，這也與上述所得到的客觀評(píng)價(jià)相吻合。. 修正價(jià)格根據(jù)目前上海辦公樓整體年度漲幅在17%左右，得到預(yù)期售價(jià)約在1250013000元/平米。綜合考慮上述論證結(jié)果，因本項(xiàng)目屬于宜商宜住產(chǎn)品，區(qū)域內(nèi)目前住宅的均價(jià)已達(dá)到1100013000元/平米，同時(shí)考慮到本項(xiàng)目屬于小戶(hù)型投資性產(chǎn)品，當(dāng)前區(qū)域內(nèi)此類(lèi)小面積產(chǎn)品缺乏，而本項(xiàng)目的總價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯，從市場(chǎng)行情及發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看它能得到市場(chǎng)認(rèn)同，故我司認(rèn)為本項(xiàng)目比較合理的市場(chǎng)售價(jià)在：2005年中期：1500016000元/平米總價(jià)：48萬(wàn)54萬(wàn)/套四、商鋪定價(jià)根據(jù)項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展及品質(zhì)的提升，周邊的租金并不能成為本項(xiàng)目考慮的范疇，所以運(yùn)用了長(zhǎng)壽路目前的租金是因?yàn)樯啼伿切枰粋€(gè)時(shí)間年限才能來(lái)提升市場(chǎng)價(jià)值的產(chǎn)品，故對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期租金將在78元/平米天，得到：S= 7（8）*365*98%10%= 2503928616即： 商鋪1F售價(jià)：2700028000元/平米2F： 2200023000元/平米3F：1600016500元/平米五、商鋪業(yè)態(tài)定位n 項(xiàng)目位于安遠(yuǎn)路、昌化路，項(xiàng)目周邊業(yè)態(tài)缺乏且檔次較多，給本項(xiàng)目制造了商機(jī)；n 本項(xiàng)目有商辦樓部分，周邊業(yè)態(tài)的空缺會(huì)給本項(xiàng)目帶來(lái)不利因素，應(yīng)定位成與本項(xiàng)目具有互相協(xié)調(diào)互相支撐的業(yè)態(tài)來(lái)完善本項(xiàng)目的小環(huán)境；n 本項(xiàng)目周邊還有較多廠房及電器辦事處，小環(huán)境的局限所制，要將一些高檔次的商業(yè)品牌及業(yè)態(tài)引進(jìn)來(lái)還存在較大的困難；n 長(zhǎng)壽路對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)威脅較大，該路段商業(yè)形態(tài)成熟、知名度較高，商業(yè)幅射范圍較廣，本項(xiàng)目應(yīng)規(guī)避與其正面的競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)；n 項(xiàng)目靠近玉佛城，有一定時(shí)期內(nèi)仍有較多的客流會(huì)形成聚集，對(duì)于此類(lèi)的消費(fèi)客本項(xiàng)目可以作一定程度上的把握，將其吸引；n 為與周邊較多的低檔業(yè)態(tài)形成一定差距，建議本項(xiàng)目商業(yè)多從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā)，一些品牌商家的駐戶(hù)有利于本項(xiàng)目的長(zhǎng)期發(fā)展，并能提升項(xiàng)目品質(zhì)及檔次；n 綜合情況來(lái)看，本項(xiàng)目適宜形成休閑餐飲類(lèi)的商鋪，且周邊較大的居住人口的消費(fèi)力不可低估，隨著近年上海恩格而系數(shù)的不斷下降，收入水平的提高，對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)部分而言，都是一種商業(yè)契機(jī)。樓層區(qū)位（號(hào)）業(yè)態(tài)建議品牌類(lèi)型備注1FA便利店、小超市羅森、喜士多——B中小型餐飲一番拉面、特色快餐兩區(qū)位組合CD咖啡吧————E茶吧————F甜品店美仕唐納滋——G1G3大餐飲中大型餐飲具有一定規(guī)模區(qū)位號(hào)建筑面積（M2）ABCDEFG1樓層區(qū)位（號(hào)）業(yè)態(tài)建議品牌類(lèi)型備注2F3FG2G3大餐飲中大型餐飲具有一定規(guī)模建議：商業(yè)23層面積較大，適合商家13層作為一個(gè)整體推入市場(chǎng)，同時(shí)比較適宜大型餐飲商家進(jìn)駐，具有一定的規(guī)模效應(yīng)，同時(shí)也有利于項(xiàng)目的去化。
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