【正文】 點； ?內(nèi)部空間完成對基本辦公需求的改建后，可以留給租戶，自由發(fā)揮，體現(xiàn)園區(qū)的創(chuàng)意氛圍。 案例參考 102頁 案例 —— 8號橋 建筑改造 公共區(qū)域： 除１號樓大廳外的所有 室外、半室外空間 都可供租戶免費使用。添設(shè)咖啡茶座、演講區(qū)、表演區(qū)或者貴賓區(qū)，進行作品展示、時裝走秀、舉辦大型綜合活動，功能上的設(shè)計非常周到。 ?資料來源：漢嘉案例庫 103頁 案例 —— 8號橋 建筑改造 橋 ：連接房子和房子之間的橋是８號橋在建筑上最動人的設(shè)計之一。整個８號橋由 7棟房子構(gòu)成，在房子的二層，設(shè)計師 以橋作為連接，連通了每一棟房子 ，也使得人與人之間的溝通有了一個最好的平臺。整個園區(qū)一共有四座橋， 每座橋的造型均不同， 極富工業(yè)感的鐵橋是在廠房原來的設(shè)施上擴展的。有著綠色 “ 門 ” 字造型的天橋，是一個放大版的８號橋的logo，非?，F(xiàn)代。 ?資料來源：漢嘉案例庫 104頁 創(chuàng)意辦公： ㎡ —— 改造建議 改造原則 ?工業(yè)遺存結(jié)合景觀改造，用符號記憶突出項目特色。（適當(dāng)保留特點強的符號、功能結(jié)合） 3 ?工業(yè)遺存是項目重要特色，承載一座城市的記憶，改造時可適當(dāng)保留并巧妙利用一些工業(yè)符號，讓項目通過一些歷史碎片和符號把現(xiàn)在和過去聯(lián)系在一起。形成本項目最具特色的一道風(fēng)景。 案例參考 105頁 景觀改造 中山岐江公園 ?中山岐江公園作為粵中造船廠的舊址，創(chuàng)建于 1953年，破產(chǎn)于 1999年，改造定位為一個 工業(yè)遺址公園 。 ?如何通過設(shè)計使舊址保留其歷史的印跡，并作為城市的記憶，喚起造訪者的共鳴，同時又能具有新時代的功能和審美價值， 關(guān)鍵在于掌握改造和利用的強度和方式 。從這個意義上講，設(shè)計包括對原有形式的 保留、修飾和創(chuàng)造新的形式 。 ?資料來源：漢嘉案例庫 106頁 中山岐江公園 景觀改造 ?資料來源：漢嘉案例庫 ?保留：尊重沒有設(shè)計師的設(shè)計 1 1. 自然系統(tǒng)和元素的保留：水體和部分駁岸都基本保留原來形式，全部古樹都保留在場地中。為了保留江邊十多株古榕，同時要滿足水利防洪對過水?dāng)嗝娴囊?，而開設(shè)支渠，形成榕樹島。 2. 構(gòu)筑物的保留：兩個分別反映不同時代的鋼結(jié)構(gòu)和水泥框架船塢被原地保留。一個紅磚煙囪和兩個水塔，也就地保留，并結(jié)合中在場地設(shè)計之中。 3. 機器的保留：大型的龍門吊和變壓器，許多機器被結(jié)合在場地設(shè)計之中，成為豐富場所體驗的重要景觀元素。 107頁 中山岐江公園 ?改變：增與減的設(shè)計 2 ? 加法的設(shè)計之一：琥珀水塔 景觀改造 ? 加法設(shè)計之二：煙囪與龍門吊 ? 加法設(shè)計之三：船塢 ? 想象著數(shù)十萬年前的一只昆蟲停歇于樹枝之上，其貌不揚，不經(jīng)意間從頭頂落下一滴汁液，便永恒地將其凝固，而成為琥珀，成為貴婦們的珍藏。一座 50～ 60年的水塔，再普通不過，無論從歷史和美學(xué)角度都不值得珍惜，但當(dāng)它被罩進一個泛著現(xiàn)代科技靈光的玻璃盒后，卻有了別樣的價值。時間被凝固，歷史有了憑據(jù)，故事從此衍生。同時，島上的燈光水塔，又起到引航的功能。因此，經(jīng)過加法設(shè)計的水塔，有了新的功能。 ? 一組超現(xiàn)實的腳手架和揮汗如雨的工人雕塑被結(jié)合到保留的煙囪之場景之中，戲劇化了當(dāng)時發(fā)生的故事，龍門吊的場景處理也與此同。富有意義的是，腳手架與工人的雕塑也正是公園建設(shè)過程場景的凝固。 ? 與琥珀水塔的外加現(xiàn)代結(jié)構(gòu)相反，在保留的鋼架船塢中抽屜式插入了游船碼頭和公共服務(wù)設(shè)施，使舊結(jié)構(gòu)作為蔭棚和歷史紀念物而存在。新舊結(jié)構(gòu)同時存在，承擔(dān)各自不同的功能，形式的對比是過去與現(xiàn)代的對白。 108頁 中山岐江公園 景觀改造 ?改變：增與減的設(shè)計 2 ? 減法設(shè)計之一：骨骼水塔 ? 減法設(shè)計之二：機器肢體 ? 除了大量機器經(jīng)藝術(shù)和工藝修飾而被完整地保留外，大部分機器都選取部分機體保留，并結(jié)合在一定的場景之中。一方面是為了兒童的安全考慮，另一方面則試圖使其更具有經(jīng)提煉和抽象后的藝術(shù)效果。 ? 不同于琥珀水塔的加法，場地中的另一個水塔則采用了減法設(shè)計：剝?nèi)テ渌嗟耐庖?，展示給人們的是曾經(jīng)徹底改變城市景觀的基本結(jié)構(gòu)－－線性的鋼筋和將其固定的結(jié)點，它告訴人們，無論工業(yè)化的城市多么丑陋，抑或多么美麗動人，其基本結(jié)構(gòu)是一樣的。 109頁 創(chuàng)意辦公： ㎡ —— 推廣建議 漢嘉經(jīng)驗 :創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)推廣需要遵循 ——符號化、活動化原則 推廣建議 形象包裝建議 :遵循 符號化 原則， 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)案名標(biāo)志發(fā)展方向 ①從歷史題材出發(fā)（ eg南京1912），②沿用原有建筑案名（ eg上海湖絲棧），③以園區(qū)路名或是門牌號命名（ eg杭州LOFT49）④以產(chǎn)業(yè)類別命名（ eg車博會）⑤與老工廠原名相關(guān)（ eg新十鋼）⑥與投資商名稱相關(guān)（ eg綠地陽光園） 建議本案可圍繞投資商名稱把本案命名為 “ 新天地創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 ” ，而其 整體形象包裝體現(xiàn)項目 作為時尚先鋒 ,走在時代前端的品牌印記 .。 形象參考圖片 110頁 創(chuàng)意辦公： ㎡ —— 推廣建議 推廣建議 公關(guān)活動建議 :“活動化 ” 原則。建議本案舉辦生活家居創(chuàng)意設(shè)計的主題活動（ eg作為組辦方舉辦杭州中國國際家居展） ，以此作為平臺及渠道精準(zhǔn)宣傳推廣，或是參與雙年展，組織全球性招商引資大型活動，組織創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)交流活動 …… 促進招商引資。 參考圖 漢嘉經(jīng)驗 :創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)推廣需要遵循 ——符號化、活動化原則 111頁 創(chuàng)意辦公： ㎡ —— 招商及后期運營建議 ?招商先行：引進主力商家進駐，需求面積大，租金承受力強，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高。 1 ?招商策略： ?主力商家?guī)硬呗裕? ?產(chǎn)業(yè)鏈招商策略； ?放水養(yǎng)魚策略。 112頁 創(chuàng)意辦公： ㎡ —— 招商及后期運營建議 ?統(tǒng)一管理：成立資產(chǎn)經(jīng)營管理公司，負責(zé)園區(qū)管理。 2 ?統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營； ?統(tǒng)一宣傳推廣； ?統(tǒng)一物業(yè)管理； 113頁 創(chuàng)意辦公： ㎡ —— 招商及后期運營建議 ?活動策劃：活動保持活力，活動利于樹立園區(qū)品牌。 3 ?定期主辦主題活動： ?藝術(shù)創(chuàng)意類主題活動：藝術(shù)展、社團論壇、行業(yè)交流 ?時尚創(chuàng)意類主題活動：時尚派對、新品發(fā)布等。 114頁 創(chuàng)意辦公： ㎡ —— 漢嘉服務(wù) ?定位深化研究與改建方案服務(wù) 1 ?項目策劃包裝與推廣服務(wù) 2 ?項目招商與運營服務(wù) 3 ?本項目創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，漢嘉主要能夠提供以下顧問服務(wù)： 115頁 執(zhí)行建議思路 創(chuàng)意辦公： ㎡ 娛樂總匯： ㎡ 酒店： ㎡ 發(fā)展現(xiàn)狀 發(fā)展方向 項目定位 改造建議 運營建議 推廣建議 漢嘉服務(wù) 案例借鑒 項目定位 改建建議 推廣建議 運營定位 漢嘉服務(wù) 酒店定位 產(chǎn)品建議 運營建議 漢嘉服務(wù) 1 2 3 116頁 啟動原則：低成本介入、帶動人氣、炒熱區(qū)域。 娛樂總匯是 “ 一心帶兩翼 ” 之中的引擎。 如何把 產(chǎn)品業(yè)態(tài)，同時以自身 ？ 我們來看下市場上是否有可借鑒的案例 117頁 娛樂總匯定位 —— 借鑒案例同樂坊 項目簡介： 區(qū)位：位于靜安區(qū)小沙渡路（今天的西康路）、星加坡路（現(xiàn)名余姚路）和海防路所圍合出來的三角地帶， 基本數(shù)據(jù)：占地 11300平方米，建筑面積約 22022平方米 ,進駐企業(yè) 80余戶。 前世今生： 極具上海特色的弄堂與小型工廠建筑 → 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 前世 今生 118頁 娛樂總匯定位 —— 借鑒案例同樂坊 打造方向：兼?zhèn)鋾r尚娛樂和文化休閑產(chǎn)業(yè)的消費場所，成為上海新城市風(fēng)尚的形象建筑 建筑風(fēng)格： ?時尚與懷舊的融合 ——保留舊廠房的建筑味道、歷史精髓，遵循 “ 整舊如舊 ” 的打造原則， ” 制造快樂 ” 為宗旨，將時尚文化和懷舊文化相互融合，老廠房的風(fēng)格與后現(xiàn)代元素并存； ?民族與國際的融合 —— 以 “ 文化、休閑、創(chuàng)意 ” 為導(dǎo)向， “ 國際化、文化性、互動性 ” 為一體 119頁 娛樂總匯定位 —— 借鑒案例同樂坊 建筑分割：單層面積以 200400平方米為主 。 建筑亮點： ?保留 上世紀的鋼制框架和人字形、眾字形、齒輪狀等帶有當(dāng)時 工業(yè)機器時代 標(biāo)志的 建筑構(gòu)件 ?以鮮亮的色塊、大面積的玻璃幕墻和質(zhì)感的金屬作為裝飾 ?大量的戶外走廊的應(yīng)用 ，貫通一樓二樓甚至樓頂 ，體現(xiàn)后現(xiàn)代感，營造生動空間。 120頁 娛樂總匯定位 —— 借鑒案例同樂坊 業(yè)態(tài)定位： 75%以上的業(yè)態(tài)是 各國特色酒吧、中西式餐飲、時尚展示發(fā)布、個性零售店 等 客戶定位：上海本地有穩(wěn)定收入的 都市年輕白領(lǐng) 。以 25～ 35歲為核心客層， 20～ 25歲和 35～ 40歲為輔助消費客層。 部分餐廳 部分酒吧 部分文化產(chǎn)業(yè) 121頁 娛樂總匯定位 —— 借鑒案例同樂坊 主力店或是前期產(chǎn)業(yè)引入的重要性： 第一家在同樂坊開張的酒吧 —— 精英酒吧， 全球第一家模特概念的時尚酒吧， ?充分利用空間 ——擁有上下兩層格局，超過 1400平方米的場地和一條 12米長可根據(jù)不同的活動而升降的伸展臺 ?充分利用時間 —— 白天是模特訓(xùn)練基地，晚上是時尚界精英聚會酒吧。 ?充分利用資源 —— 依靠時尚精英們的流行導(dǎo)向作用、社會知名度 …… 最快時間最大程度擴大市場知名度與影響力。 而后逐漸入住的知名文化娛樂商業(yè)： ?“ Muse Club”——它與香港著名紅星劉嘉玲合作，成功地將美國洛杉磯 Muse Club品牌帶到上海； ?“ 芷江夢工場 ” ——它是話劇表演藝術(shù)家俞洛生、榮蓉等創(chuàng)立的話劇小劇場。是互動型話劇劇場、咖啡吧。 ? “ Cinguini畫廊 ” ——它是上海第一家歐洲古典油畫畫廊，分批展示歐洲 16世紀以來獨一無二的名家油畫、家具珍品。 ?…… 122頁 創(chuàng)新型推廣 ?首創(chuàng)廣告題材小說 ——同樂坊從 2022年 12月 5日開始，每周一至周五在 《 東方早報 》 第 2版上刊登連載小說體廣告（又稱廣告連載體小說，前者的說法較為正確），總的標(biāo)題為同樂坊之 《 都市夜人手記 》 ，除去法定節(jié)假日連續(xù)刊登一年，共計 241回 。 ?將廣告、小說、網(wǎng)絡(luò)博客三種形式結(jié)合起來 娛樂總匯定位 —— 借鑒案例同樂坊 123頁 娛樂總匯定位 —— 借鑒案例同樂坊 創(chuàng)新穩(wěn)健型招商經(jīng)營 ?拒絕式活動營銷 ——拒絕知名畫家進入同樂坊。 對于 “ 畫家想入駐，請先提交運營方案 ” ，而本質(zhì)上并不考慮畫家個人入駐開辦工作室， “ 同樂坊 ” 的理由是這里是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，除了 “ 創(chuàng)意 ” ，還有 “ 產(chǎn)業(yè) ” 需要運營，而畫家本職就是一門心思搞好創(chuàng)作，如果不知如何運營，從長期考慮將會對整體園區(qū)產(chǎn)生不利影響。 ?招商運營始終貫徹 “ 整合園區(qū)資源，形成健康產(chǎn)業(yè)鏈 ” ——eg精英酒吧，它并不是由國際精英模特大賽組委會直接辦酒吧，而是新加坡酒店經(jīng)營團隊獲取授權(quán)，在酒吧中引入精英模特的概念。在這里，不僅服務(wù)員是經(jīng)過專門培訓(xùn)的模特，而且這里還將不定期舉辦時裝秀，逐漸成為一個設(shè)計推廣的平臺。，形成長線良性循環(huán)。 124頁 ?項目定位： “ 制造快樂、與民同樂 ” 的藝術(shù)創(chuàng)意、時尚創(chuàng)意空間。 ?目標(biāo)：上海新城市方向的形象建筑 項目定位 ?建筑風(fēng)格：時尚與懷舊的融合，民族與國際的融合 ?建筑亮點：保留原有 工業(yè)機器時代 標(biāo)志的 建筑構(gòu)件 ； 以鮮亮的色塊、大面積的玻璃幕墻和質(zhì)感的金屬作為裝飾；大量的戶外走廊的應(yīng)用 ， 業(yè)態(tài)定位： 75%以上的業(yè)態(tài)是 各國特色酒吧、中西式餐飲、時尚展示發(fā)布、個性零售店 等，餐飲作為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的重要輔助業(yè)態(tài)存在， 極大程度擴大項目整體影響力，同時以對創(chuàng)意辦公類不僅僅起到 “ 加法 ” ，甚至是 “ 乘法 ” 的連帶促進 作用。 ?客戶定位：上海本地有穩(wěn)定收入的 都市年輕白領(lǐng) ?主力店或是前期產(chǎn)業(yè)引入極為重要： ?創(chuàng)新型推廣 ——首創(chuàng)廣告題材小說 ?穩(wěn)健型招商經(jīng)營 策略與執(zhí)行 娛樂總匯定位 —— 借鑒案例同樂坊小結(jié) 125頁 與 成功案例的形式借鑒 +區(qū)域自身特性 建議將本案娛樂總匯地塊打造休閑、娛樂、餐飲場所于一體的 “ 一站式文化娛樂中心 ” 娛樂總匯定位 126頁 一站式文化娛樂中心 生活家居藝術(shù)展示中心 設(shè)計創(chuàng)意培訓(xùn)中心 主題式酒吧 書吧咖啡吧 演藝演出場所 文化娛樂產(chǎn)品定位 …… ?參考圖 127頁 主力店面積需求概況 ?時代院線面積需求： 500010000方 ?KTV面積需求： 20224000方 /家 ?中大型主題酒吧面積需求 ： 8002500方 /家 ?特色餐飲面積需求： 500方左右 /家 文化娛樂產(chǎn)品定位 ?主力店建議： 時代院線、酒吧、 KTV、特色餐飲 ?備注 :① 無極強區(qū)域依賴度。 以上業(yè)態(tài)對地段及區(qū)域發(fā)展成熟度沒有太大依賴度； ②客群受眾面廣。③短期內(nèi)聚焦效應(yīng)顯著。 能帶動區(qū)域人氣聚集、擴大影響力和知名度，為后期發(fā)展商務(wù)辦公、酒店式公寓 …… 炒旺區(qū)域 ,帶來旺盛的人流 128頁 文化娛樂產(chǎn)品定位 —— 改建建議 ?原則 ： “ 整舊為舊 ” 的原則。 改建后仍舊保有工業(yè)廠房原本建筑構(gòu)造風(fēng)格。充分凸顯地域、建筑的原有歷史文化沉淀，以及時尚創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與文化