上海富陽安亭嘉正大廈項(xiàng)目報(bào)告-資料下載頁
2025-04-14 03:08本頁面
【正文】 要針對(duì)中小面積辦公的使用者和購買者，價(jià)格參考對(duì)象為世康大廈和三德大廈。對(duì)比項(xiàng)權(quán)重世康大廈三德大廈本項(xiàng)目地段位置80/10095/100100/100硬件設(shè)施90/100100/100100/100辦公環(huán)境100/10095/100100/100交通90/100100/100100/100配套95/10095/100100/100總價(jià)修正80/100100/100100/100合計(jì)1P1P21權(quán)重—1價(jià)格156006840（按報(bào)價(jià)5%折扣）XP1=80/100*+90/100*+100/100*+90/100*+95/100*+80/100*=P2=95/100*+100/100*+95/100*+100/100*+95/100*+100/100*=X=5600/P1*+7200/P2*=5600/*+6840/*=6880市場比較法價(jià)格為：68007000元/平方米收益還原法，根據(jù)辦公樓市場的分析，假設(shè)項(xiàng)目出租率為85%90%（辦公用途租期長，因此出租率較高），投資回報(bào)水平取8%，則：理論價(jià)格P=單位面積年租金*出租率/投資回報(bào)率=（~）*365*（~）/=6980~7800（元/平方米）收益還原法價(jià)格為：70007800元/平方米理論價(jià)格=市場比較法價(jià)格*+收益還原法價(jià)格*=69007400元/平方米由于三德大廈并未正式銷售，未來價(jià)格可能下調(diào)，因此考慮到整體市場環(huán)境，建議項(xiàng)目毛坯均價(jià)控制在：68007200元/平方米（含公共區(qū)域裝修）叁、商業(yè)裙房部分業(yè)態(tài)、價(jià)格建議一、市場租金分析圖13：安亭老鎮(zhèn)區(qū)沿街商業(yè)分布圖采樣點(diǎn)編號(hào)沿街商業(yè)采樣點(diǎn)產(chǎn)品描述租金售價(jià)1墨玉路、澤普路路口30㎡（1層）㎡.天不出售2墨玉路、澤普路路口35㎡（1層）㎡.天不出售3墨玉路、澤普路路口26㎡（1層）㎡.天不出售4墨玉路、昌吉路路口70㎡（1層）㎡.天不出售5墨玉路、昌吉路路口105㎡（1層）㎡.天不出售6墨玉路、阜康路路口350㎡（1層）㎡.天不出售7墨玉路、阜康路路口190㎡（2層連租）2元/㎡.天不出售8墨玉路、阜康路路口330㎡（2層連租）2元/㎡.天不出售9新源路、阜康路路口108㎡（1層）㎡.天不出售10新源路、阜康路路口76㎡（1層）㎡.天不出售11新源路、昌吉路路口600㎡（2層連租）2元/㎡.天不出售圖14：安亭老鎮(zhèn)區(qū)板塊商業(yè)分布圖采樣點(diǎn)編號(hào)板塊商業(yè)采樣點(diǎn)產(chǎn)品描述租金售價(jià)1新源路商業(yè)中心600㎡（2層連租）2元/㎡.天㎡.天㎡.天不出售2新源路商業(yè)中心156㎡（1層）㎡.天不出售2世康大廈700㎡暫不出租1層12000元/㎡2層10000元/㎡3層9000元/㎡3世康大廈750㎡暫不出租同上3泰宸舒庭裙樓商業(yè)190㎡（2層連租）2元/㎡.天㎡.天㎡.天不出售根據(jù)對(duì)市場沿街商鋪和板塊商業(yè)的調(diào)研，目前市場可執(zhí)行的租金水平如下：樓層市場租金（元/平方米天）1F342F由于以上數(shù)據(jù)為針對(duì)中小面積的商業(yè)形態(tài)市場調(diào)查獲得，所以大面積租賃的業(yè)態(tài)的租金水平則相對(duì)要略低。二、裙樓業(yè)態(tài)建議通過之前的分析，在進(jìn)行裙樓定位時(shí)應(yīng)該本著以下兩個(gè)原則：n 以我為主的原則。項(xiàng)目地點(diǎn)位置最佳，工程進(jìn)度最快，因此裙房部分無論定位為何種業(yè)態(tài)均是當(dāng)?shù)匾I(lǐng)市場的產(chǎn)品。n 互補(bǔ)共贏的原則。利用其它項(xiàng)目（包括本項(xiàng)目主樓）的補(bǔ)充業(yè)態(tài)，將其它項(xiàng)目的客源吸納為我所用，搶占市場。n 充分利用的原則。充分利用項(xiàng)目地段的優(yōu)勢(shì)，最大限度提升裙樓價(jià)值。根據(jù)以上原則以及項(xiàng)目所處的地理位置，我們建議項(xiàng)目裙房的主力業(yè)態(tài)為：餐飲、娛樂業(yè)作為主力業(yè)態(tài)的補(bǔ)充，可以根據(jù)相容性加入一些如金融、便利店、郵政等輔助業(yè)態(tài)。樓層業(yè)態(tài)量體1F大堂、金融、零星配套商業(yè)金融約1000平方米，大堂結(jié)合零星配套商業(yè)進(jìn)行分割，可考慮便利店等業(yè)態(tài)2F金融、休閑餐飲、商務(wù)中心金融約1000平方米，其余面積引入1家咖啡店400平方米左右、商務(wù)中心約200平方米3F中式餐飲一家中等規(guī)模的中式餐飲，約2000平方米4F浴場區(qū)一家大型規(guī)模的浴場，約20003400平方米5F及以上浴場后備空間結(jié)合浴場需要確定，棋牌室、美容按摩區(qū)、KTV等，面積待定具體面積分割需要結(jié)合招商確定三、裙樓價(jià)格、租金建議租金建議：樓層市場租金（元/平方米天）項(xiàng)目租金（元/平方米天）1F3442F33F無4F無根據(jù)經(jīng)驗(yàn)系數(shù)取2注：項(xiàng)目售價(jià)為8%資本化率折現(xiàn)的價(jià)格樓層項(xiàng)目理論售價(jià)（元/平方米）項(xiàng)目建議報(bào)價(jià)（元/平方米）1F18000200002F13500150003F11400120004F91001000040 房策網(wǎng) 更多資料盡在《2007房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789《2007房地產(chǎn)策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年VIP會(huì)員免費(fèi)更新
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