上海富陽(yáng)安亭嘉正大廈項(xiàng)目報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 充分利用項(xiàng)目地段的優(yōu)勢(shì)，最大限度提升裙樓價(jià)值。市場(chǎng)比較法，主要針對(duì)中小面積辦公的使用者和購(gòu)買(mǎi)者，價(jià)格參考對(duì)象為世康大廈和三德大廈。風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自：一、 未來(lái)安亭新增酒店客房數(shù)量很大，存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；二、 國(guó)家對(duì)包租銷(xiāo)售模式提出警告，未來(lái)面臨很大的政策風(fēng)險(xiǎn)。七星唐朝大酒店總建面約10萬(wàn)平方米，按照五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)建造，設(shè)計(jì)有客房1200余套，2000平方米酒店大堂、1500平方米長(zhǎng)樂(lè)宮劇院、800平方米西餐廳、1000平方米大名閣宮廷中餐廳、1800平方米宴會(huì)/會(huì)議廳、1200平方米華清池（娛樂(lè)桑拿）、800平方米屋頂游泳池、20000平方米高爾夫。嘉定屬于外圍城區(qū)，長(zhǎng)久以來(lái)缺乏辦公氛圍。（報(bào)價(jià)）的租金水平并不是很高，但其較低的出租率則反映了市場(chǎng)對(duì)甲級(jí)辦公樓的需求有限。國(guó)際汽車(chē)城大廈更靠近貿(mào)易區(qū)，而本項(xiàng)目更靠近老鎮(zhèn)區(qū)。圖8：世康大廈平面圖世康大廈從規(guī)劃平面和硬件配備（單層僅700平方米，僅兩部電梯，無(wú)貨梯，無(wú)公用衛(wèi)生間）來(lái)看并未達(dá)到甲級(jí)寫(xiě)字樓的水準(zhǔn)，從其對(duì)外宣傳的內(nèi)容來(lái)看也是可商可住的商住樓定位。l 市場(chǎng)租金水平比較低，從現(xiàn)有的辦公物業(yè)來(lái)看。安亭辦公樓市場(chǎng)分析由于辦公項(xiàng)目存在租、售兩個(gè)層面上的市場(chǎng)，因此這里分別進(jìn)行研究。6靜安寺—南京西路—人民廣場(chǎng)北京路烏魯木齊北路延安路西藏中路 傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。天）售價(jià)（$/M2）資本化率R2003Q1%2675%2003Q2%2558%2003Q3%2661%2003Q4%2806%2004Q1%2693%2004Q2%2717%2004Q3%2969%2004q4%2927%2005q1%3150%2005q2%3444%2005q35%3688%2005q45%3972%資本化率（投資回報(bào)率）走勢(shì)辦公樓市場(chǎng)的資本化率近年來(lái)穩(wěn)步走高，反映了市場(chǎng)對(duì)辦公樓產(chǎn)品的投資預(yù)期不斷升高，這也給辦公樓產(chǎn)品的售價(jià)的持續(xù)攀升帶來(lái)了一定的壓力。 浦西甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金達(dá)到并已超過(guò)浦東甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金。216。 總體上看空置率的平均水平近年來(lái)持續(xù)降低，趨于平穩(wěn)。產(chǎn)品初步定位由于土地性質(zhì)為辦公和目前的工程進(jìn)度角度考慮，項(xiàng)目主樓存在的定位可能只有兩大方向：項(xiàng)目定位方向大面積純辦小面積商辦產(chǎn)權(quán)式酒店由于產(chǎn)權(quán)式酒店在包租銷(xiāo)售和后期經(jīng)營(yíng)上與發(fā)展商的經(jīng)營(yíng)理念不符合，同時(shí)面臨規(guī)劃變更和政策風(fēng)險(xiǎn)，因此這里將產(chǎn)權(quán)式酒店的定位先行排除。本項(xiàng)目所處的是上圖中黃色的安亭老鎮(zhèn)區(qū)，是目前安亭政治、生活的核心區(qū)，距離整車(chē)生產(chǎn)區(qū)、核心貿(mào)易區(qū)均是咫尺之遙。嘉定鎮(zhèn)離上海市中心的人民廣場(chǎng)30公里，距虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)、上海火車(chē)站、張華浜國(guó)際集裝箱碼頭均在25公里左右。上海富陽(yáng)有鐵路滬寧線、滬杭外環(huán)線過(guò)境。做為整個(gè)嘉定新城的西部組團(tuán)，未來(lái)安亭的規(guī)劃人口是1520萬(wàn)人，相對(duì)現(xiàn)在的不足10萬(wàn)人，未來(lái)整個(gè)城鎮(zhèn)的發(fā)展具有廣闊的空間，相信在市政府的大力支持下，安亭未來(lái)的發(fā)展前景值得看好。接下來(lái)我們將主要針對(duì)大面積純辦公產(chǎn)品、小面積商辦產(chǎn)品進(jìn)行市場(chǎng)分析分析和論證。近年來(lái)，上海經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，一些國(guó)內(nèi)外企業(yè)紛紛入住上海，對(duì)辦公樓需求日益增大。 從04年底開(kāi)始，上海甲級(jí)辦公樓呈現(xiàn)租，售兩旺的態(tài)勢(shì)，平均售價(jià)進(jìn)穩(wěn)步上揚(yáng)，05年四季度達(dá)到3972美元/平米。主要是浦西地區(qū)幾個(gè)項(xiàng)目的竣工和強(qiáng)大吸引力。2004年底辦公樓市場(chǎng)達(dá)到近幾年的最高峰，%，這也反映了當(dāng)時(shí)房產(chǎn)市場(chǎng)投資火熱。 市中心商務(wù)集中區(qū)。、租賃市場(chǎng)分析、市場(chǎng)供應(yīng)分析圖6：安亭辦公項(xiàng)目分布圖名稱(chēng)量體（平方米）出租率租金（元/M2而大眾經(jīng)濟(jì)城和國(guó)際汽車(chē)城大廈的高租金帶來(lái)的確是低出租率。大廈底部三層裙房商業(yè)同時(shí)銷(xiāo)售中。圖10：國(guó)際汽車(chē)城大廈平面圖國(guó)際汽車(chē)城大廈總建面31876平方米，用地面積約6587平方米，總高度98米，是一幢地上23層約26749平方米，地下一層約5376平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓，主樓分割面積為80250平方米。、辦公市場(chǎng)總結(jié)通過(guò)對(duì)安亭鎮(zhèn)辦公樓租售市場(chǎng)的調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)無(wú)論租賃還是銷(xiāo)售市場(chǎng)都不很景氣，通過(guò)分析我們認(rèn)為，這主要有幾方面的原因：對(duì)自用者：l 汽車(chē)城現(xiàn)有制造類(lèi)企業(yè)均自有辦公用房，對(duì)辦公樓的急需程度有限；l 受工程進(jìn)度制約，自用者進(jìn)場(chǎng)時(shí)間晚；l 上游原材料企業(yè)，下游貿(mào)易、物流企業(yè)進(jìn)入形式主要以辦事處為主，需求有限。安亭鎮(zhèn)目前的高端甲級(jí)寫(xiě)字樓需求有限，短期內(nèi)需求強(qiáng)勁增長(zhǎng)的可能很小。七星唐朝推出的是其1200余套客房中的一半，共652套，主力面積是5462平方米。三、主樓定位建議產(chǎn)品定位建議根據(jù)之前的市場(chǎng)分析，我們建議對(duì)主樓采取小面積辦公的產(chǎn)品定位，根據(jù)目前市場(chǎng)對(duì)此類(lèi)型產(chǎn)品的不同需求情況，我們建議進(jìn)行以下的區(qū)分。對(duì)比項(xiàng)權(quán)重世康大廈三德大廈本項(xiàng)目地段位置80/10095/100100/100硬件設(shè)施90/100100/100100/100辦公環(huán)境100/10095/100100/100交通90/100100/100100/100配套95/10095/100100/100總價(jià)修正80/100100/100100/100合計(jì)1P1P21權(quán)重—1價(jià)格156006840（按報(bào)價(jià)5%折扣）XP1=80/100*+90/100*+100/100
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