上海富陽(yáng)安亭嘉正大廈項(xiàng)目報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 米)價(jià)格（元/平方米）去化速度去化率備注世康大廈辦公10626商業(yè)456456002套/月29%降價(jià)促銷(xiāo)，3月份成交11套，4月份0成交上海國(guó)際汽車(chē)城大廈2235418000現(xiàn)階段不銷(xiāo)售實(shí)際并未銷(xiāo)售，以租為主三德大廈約100007200無(wú)手續(xù)未通過(guò)，無(wú)法銷(xiāo)售、個(gè)案分析——世康大廈圖7：世康大廈位置圖世康大廈位于安亭老鎮(zhèn)區(qū)的北部，與安亭市民公園廣場(chǎng)隔和靜路相望。而大眾經(jīng)濟(jì)城和國(guó)際汽車(chē)城大廈的高租金帶來(lái)的確是低出租率。l 市場(chǎng)舊有的辦公樓租賃情況尚可，如：上海安亭汽車(chē)市場(chǎng)大樓、紅湖機(jī)械廠辦公大樓、交銀大樓等，出租率基本都在80%以上，但是這部分樓的體量卻都是比較小的。、租賃市場(chǎng)分析、市場(chǎng)供應(yīng)分析圖6：安亭辦公項(xiàng)目分布圖名稱量體（平方米）出租率租金（元/M25小陸家嘴地區(qū)浦東南路黃浦江東昌路 上海的中央商務(wù)區(qū)。 市中心商務(wù)集中區(qū)。 虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。2004年底辦公樓市場(chǎng)達(dá)到近幾年的最高峰，%，這也反映了當(dāng)時(shí)房產(chǎn)市場(chǎng)投資火熱。租金售價(jià)研究由于辦公樓的特殊性質(zhì)決定了其價(jià)值只能通過(guò)租賃體現(xiàn)，因此辦公樓的價(jià)格定位通常采取現(xiàn)金流貼現(xiàn)的方法，而現(xiàn)金流則是預(yù)計(jì)的租金收入。主要是浦西地區(qū)幾個(gè)項(xiàng)目的竣工和強(qiáng)大吸引力。 2002年以來(lái)上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均租金持續(xù)走高，全市平均租金于2005年4季度， 從04年底開(kāi)始，上海甲級(jí)辦公樓呈現(xiàn)租，售兩旺的態(tài)勢(shì)，平均售價(jià)進(jìn)穩(wěn)步上揚(yáng)，05年四季度達(dá)到3972美元/平米。 上海辦公樓售價(jià)自1995年起開(kāi)始下跌，于2000年到達(dá)谷底開(kāi)始反彈。近年來(lái)，上海經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，一些國(guó)內(nèi)外企業(yè)紛紛入住上海，對(duì)辦公樓需求日益增大。216。接下來(lái)我們將主要針對(duì)大面積純辦公產(chǎn)品、小面積商辦產(chǎn)品進(jìn)行市場(chǎng)分析分析和論證。規(guī)劃方案及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)圖3：建筑效果圖 圖4：基地周界圖圖5：標(biāo)準(zhǔn)層平面圖總用地面積14326M2總建筑面積43309M2其中地上合計(jì)38960M2裙房8000M2地下4649M2停車(chē)位地面63個(gè)地下132個(gè)綠地率55%標(biāo)準(zhǔn)層面積約1500M2主樓樓層地上25層，主樓21層l 項(xiàng)目地塊性質(zhì)為辦公；l 地塊南部為大面積綠地，項(xiàng)目綠化率高；l 項(xiàng)目主樓朝向?yàn)闁|西向，景觀視野東好于西；l 建筑外觀為現(xiàn)代風(fēng)格，與周?chē)h(huán)境貼切；l 主樓平面為矩形。做為整個(gè)嘉定新城的西部組團(tuán)，未來(lái)安亭的規(guī)劃人口是1520萬(wàn)人，相對(duì)現(xiàn)在的不足10萬(wàn)人，未來(lái)整個(gè)城鎮(zhèn)的發(fā)展具有廣闊的空間，相信在市政府的大力支持下，安亭未來(lái)的發(fā)展前景值得看好。安亭鎮(zhèn)將以其獨(dú)特的地理位置和雄厚的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，肩負(fù)起建立體現(xiàn)上海西大門(mén)嶄新形象的國(guó)際汽車(chē)城的歷史使命。有鐵路滬寧線、滬杭外環(huán)線過(guò)境。2006527上海富陽(yáng)研發(fā)處目 錄前 言 1壹、項(xiàng)目自身情況分析 3立地條件分析 3規(guī)劃方案及經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6產(chǎn)品初步定位 8貳、主樓定位篇 9一、辦公市場(chǎng)分析 9上海甲級(jí)辦公樓宏觀市場(chǎng) 9—供求、空置率分析 9—售價(jià)與租金分析 12—區(qū)域市場(chǎng)概述 16安亭辦公樓市場(chǎng)分析 1租賃市場(chǎng)分析 1銷(xiāo)售市場(chǎng)分析 2辦公市場(chǎng)總結(jié) 26辦公市場(chǎng)可行性結(jié)論 27二、其它投資型產(chǎn)品市場(chǎng)分析 28產(chǎn)權(quán)式酒店 28三、主樓定位建議 31產(chǎn)品定位建議 31主樓分割建議 32主樓可行租金、售價(jià)分析 34叁、商業(yè)裙房部分業(yè)態(tài)、價(jià)格建議 36一、市場(chǎng)租金分析 36二、裙樓業(yè)態(tài)建議 39三、裙樓價(jià)格、租金建議 40壹、項(xiàng)目自身情況分析立地條件分析圖1：項(xiàng)目區(qū)位圖本項(xiàng)目位于上海市嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)，墨玉路與曹安路交口的西北角。上海富陽(yáng)報(bào)告中援引的數(shù)據(jù)除特別說(shuō)明外均為本公司市場(chǎng)調(diào)查所獲得，以下為報(bào)告，僅供參考。嘉定鎮(zhèn)離上海市中心的人民廣場(chǎng)30公里，距虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)、上?；疖?chē)站、張華浜國(guó)際集裝箱碼頭均在25公里左右。早在2001年2月舉行的上海市人代會(huì)上就決定在安亭建立上海國(guó)際汽車(chē)城，提出了“大力發(fā)展汽車(chē)服務(wù)貿(mào)易，加快融入全球汽車(chē)貿(mào)易”的發(fā)展策略。本項(xiàng)目所處的是上圖中黃色的安亭老鎮(zhèn)區(qū)，是目前安亭政治、生活的核心區(qū)，距離整車(chē)生產(chǎn)區(qū)、核心貿(mào)易區(qū)均是咫尺之遙。根據(jù)對(duì)項(xiàng)目立地條件分析，我們認(rèn)為：本項(xiàng)目立地條件上佳，建成后將是安亭鎮(zhèn)的地標(biāo)性建筑。產(chǎn)品初步定位由于土地性質(zhì)為辦公和目前的工程進(jìn)度角度考慮，項(xiàng)目主樓存在的定位可能只有兩大方向：項(xiàng)目定位方向大面積純辦小面積商辦產(chǎn)權(quán)式酒店由于產(chǎn)權(quán)式酒店在包租銷(xiāo)售和后期經(jīng)營(yíng)上與發(fā)展商的經(jīng)營(yíng)理念不符合，同時(shí)面臨規(guī)劃變更和政策風(fēng)險(xiǎn)，因此這里將產(chǎn)權(quán)式酒店的定位先行排除。 自2003年4季度起上海辦公樓供應(yīng)量增長(zhǎng)開(kāi)始放緩，截止2004年4季度市場(chǎng)總量為377萬(wàn)平方米，由于2005年開(kāi)始，供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)有所變化，相對(duì)于04年底，05年初量體減少至353萬(wàn)平方米，從趨勢(shì)上看，供應(yīng)量仍然穩(wěn)中有升。 總體上看空置率的平均水平近年來(lái)持續(xù)降低，趨于平穩(wěn)。—售價(jià)與租金分析上海辦公樓指數(shù)近期全市甲級(jí)辦公樓售價(jià)216。216。216。 浦西甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金達(dá)到并已超過(guò)浦東甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金。 租金的走勢(shì)與售價(jià)保持了良好的同步性。天）售價(jià)（$/M2）資本化率R2003Q1%2675
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