【正文】 經(jīng)營或自行出租的，必須服從開發(fā)商或開發(fā)商引入的管理公司的統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃和管理，并交納相應(yīng)的管理費(fèi)用。B、買者選擇在物業(yè)辦理入伙交接手續(xù)之日起3年內(nèi)，由開發(fā)商或開發(fā)商引入的管理公司統(tǒng)一經(jīng)營或出租，所獲收益歸開發(fā)商或開發(fā)商引入的管理公司。C、開發(fā)商每年按購房者購房總款的8%向購房者支付投資回報(bào)。期滿后同等條件下開發(fā)商或開發(fā)商引入的管理公司有優(yōu)先經(jīng)營或承租的權(quán)利。D、購房者委托開發(fā)商或開發(fā)商引入的管理公司代其租賃。 租賃售價(jià)折算（注：此表根據(jù)3年包租策略統(tǒng)一計(jì)算，4樓初始價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)售價(jià)已經(jīng)先進(jìn)行初調(diào)整， 初調(diào)后3樓售價(jià)3800元/平方米，4樓售價(jià)3000元/平方米）——（見租賃售價(jià)折算表）（見下頁）1樓按8%投資回報(bào)貼補(bǔ)計(jì)算售價(jià)，租金收益不扣減售價(jià)現(xiàn)銷售均價(jià)按8%投資回報(bào)計(jì)算應(yīng)付月租金三年包租租金貼補(bǔ)貼補(bǔ)售價(jià)預(yù)計(jì)三年包租100%滿租月租金三年每平方米實(shí)收租金總額實(shí)際銷售均價(jià)提價(jià)額度　前1年租金后2年月租金12000802880288007016801488012002樓按8%投資回報(bào)貼補(bǔ)計(jì)算售價(jià)，租金收益不扣減售價(jià)現(xiàn)銷售均價(jià)按8%投資回報(bào)計(jì)算應(yīng)付月租金三年包租租金貼補(bǔ)貼補(bǔ)售價(jià)預(yù)計(jì)三年包租100%滿租月租金三年每平方米實(shí)收租金總額實(shí)際銷售均價(jià)提價(jià)額度　前1年租金后2年月租金6000401440144004096074404803樓按8%投資回報(bào)貼補(bǔ)計(jì)算售價(jià)，租金收益不扣減售價(jià)現(xiàn)銷售均價(jià)按8%投資回報(bào)計(jì)算應(yīng)付月租金三年包租租金貼補(bǔ)貼補(bǔ)售價(jià)預(yù)計(jì)三年包租100%滿租月租金三年每平方米實(shí)收租金總額實(shí)際銷售均價(jià)提價(jià)額度　前1年租金后2年月租金36002486486402560044642644樓按8%投資回報(bào)貼補(bǔ)計(jì)算售價(jià)，租金收益不扣減售價(jià)現(xiàn)銷售均價(jià)按8%投資回報(bào)計(jì)算應(yīng)付月租金三年包租租金貼補(bǔ)貼補(bǔ)售價(jià)預(yù)計(jì)三年包租100%滿租月租金三年每平方米實(shí)收租金總額實(shí)際銷售均價(jià)提價(jià)額度　前1年租金后2年月租金2800196726720154503472222租賃售價(jià)折算表億家天下國際建匯中心售價(jià)調(diào)整計(jì)算表樓層合同標(biāo)價(jià)現(xiàn)提價(jià)調(diào)整后售價(jià)提價(jià)百分比11200012001320010%2600048064808%3360026438648%4280022230228%付款方式按揭付款1年免息分期付款一次性付款優(yōu)惠折扣住宅商鋪?zhàn)≌啼佔(zhàn)≌啼?%5%無分期付款3%3%8%樓層調(diào)整前銷售單價(jià)平均折扣返算公開銷售均價(jià)調(diào)整公開銷售均價(jià)113200%140581410026480%6901690033864%4115412043022% 32183120階段推廣戰(zhàn)術(shù)銷售戰(zhàn)術(shù)戰(zhàn)術(shù)思想時(shí)間運(yùn)用及控制效果預(yù)測(cè)費(fèi)用比例預(yù)測(cè)廣告拓展主要通過以成都為中的報(bào)紙、電視、電臺(tái)、戶外路牌、公交等媒介進(jìn)行廣泛的招商、銷售宣傳，拓展成都、成都周邊縣市及各二級(jí)城市2004年5月至2005年4月整個(gè)銷售時(shí)限內(nèi)，各階段媒介運(yùn)用在總費(fèi)用指標(biāo)前提下結(jié)合各階段銷售指標(biāo)的完成程度合理的投放，并通過各階段媒介計(jì)劃表整體控制完成項(xiàng)目銷售的70%80%區(qū)域性DS拓展建立在項(xiàng)目銷售與市場(chǎng)招商共同開展的前提下，對(duì)成都市各區(qū)域同類市場(chǎng)中的經(jīng)營商家進(jìn)行地毯式資料派送，有針對(duì)性的發(fā)布市場(chǎng)信息，為有意進(jìn)行市場(chǎng)拓展、另行尋求租賃場(chǎng)地的商家提供最新市場(chǎng)信息及服務(wù)，減少廣告發(fā)布費(fèi)用，彌補(bǔ)廣告拓展的信息盲區(qū)；銷售第二階段，即2004年7月28日至10月28日，DS拓展要求與第二階段大規(guī)模招商宣傳相配合，達(dá)到目標(biāo)對(duì)象在接觸到項(xiàng)目相關(guān)信息的同時(shí)（或間隔的最短時(shí)間內(nèi)）有專門的信息專員到訪直接面談的立體攻勢(shì)目的完成項(xiàng)目銷售的5%2%集團(tuán)購買主要通過溫州商會(huì)與公司積累的客戶網(wǎng)絡(luò)資源，建立與江浙大型投資集團(tuán)的合作關(guān)系及媒介的宣傳網(wǎng)絡(luò)，組織個(gè)人融資性購房和團(tuán)隊(duì)投資性購房；銷售第二階段，即2004年7月28日至10月28日，主要集中在項(xiàng)目3樓商鋪的銷售上，其合作形式可多樣化，完成項(xiàng)目銷售的15%10%銷售巡展主要參加政府、房地局、媒體組織二級(jí)城市銷售巡展活動(dòng)，其目的在于拉動(dòng)二級(jí)市場(chǎng)投資銷售，形成項(xiàng)目的補(bǔ)充銷售手段第三銷售階段，即2004年10月至2005年4月，由于近年來二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)發(fā)展水平迅速，投資型商業(yè)物業(yè)也層出不窮，此項(xiàng)銷售方式，將通過其活動(dòng)形式及費(fèi)用產(chǎn)出比的大小綜合權(quán)衡，3%2%網(wǎng)絡(luò)銷售主要通過建立項(xiàng)目的專屬網(wǎng)站，加快項(xiàng)目的品牌形象建立，使更多市場(chǎng)信息能及時(shí)、全面、完整的發(fā)布，讓更多企業(yè)高層、專業(yè)人士、投資者、消費(fèi)者能通過網(wǎng)絡(luò)了解項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)、招商、經(jīng)營與銷售，其在形式上可能不會(huì)產(chǎn)生直接交易行為，但將成為促進(jìn)決策購買的主要砝碼2004年5月至市場(chǎng)銷售、經(jīng)營時(shí)限內(nèi)，網(wǎng)站前期以招商、銷售信息傳遞為主，后期以招商、經(jīng)營信息傳遞為，其內(nèi)容設(shè)置將根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展綜合制定%1%階段性促銷主要保證在開盤、特別活動(dòng)、銷售淡季、項(xiàng)目階段性資金需求、清盤銷售時(shí)的銷售指標(biāo)完成，特別針對(duì)商業(yè)物業(yè)銷售，考慮在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、招商銷售的各時(shí)間段多采取促銷手段，力爭(zhēng)最快、最短時(shí)間內(nèi)完成招商與銷售，避免市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)各銷售節(jié)點(diǎn)前，地產(chǎn)交易會(huì)、9月銷售淡季、國慶、元旦、春節(jié)節(jié)前，具體促銷形式及讓利幅度根據(jù)具體對(duì)銷售的時(shí)間、目標(biāo)要求及實(shí)現(xiàn)銷售難度綜合擬訂7．5%5%銷售方式市場(chǎng)特征市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目設(shè)立搭配比例搭配面積獨(dú)立店鋪銷售產(chǎn)權(quán)獨(dú)立結(jié)構(gòu)獨(dú)立大中小客戶形式熱點(diǎn) ，投資熱點(diǎn)1整層100%2整層100%3局部100%4局部100%獨(dú)立自營銷售產(chǎn)權(quán)獨(dú)立結(jié)構(gòu)獨(dú)立中大型客戶形式熱點(diǎn)， 投資熱點(diǎn)，客戶群較少，形式上買、租均可，對(duì)經(jīng)營管理及發(fā)展看重，購買理智，1局部60%2局部60%3局部40%4局部40%獨(dú)立投資銷售產(chǎn)權(quán)獨(dú)立結(jié)構(gòu)獨(dú)立中小型客戶形式熱點(diǎn)， 投資熱點(diǎn)，客戶群較多，對(duì)投資回報(bào)率、回報(bào)周期及經(jīng)營管理看重，購買決策多感性因素1局部40%2局部40%3局部60%4局部60%拆零銷售產(chǎn)權(quán)獨(dú)立結(jié)構(gòu)形式不定中小型客戶市場(chǎng)飽和，競(jìng)爭(zhēng)激烈，大量MALL業(yè)態(tài)商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)導(dǎo)致銷售方式同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，前期此類物業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)多家回報(bào)無法兌現(xiàn)的情況，消費(fèi)者對(duì)此種形式不再持沖動(dòng)態(tài)度，看重經(jīng)營商家或運(yùn)營公司的整體實(shí)力，購買決策多理性因素，1局部/2整層/3局部/4局部/非常規(guī)性銷售地產(chǎn)銀行、地產(chǎn)基金中小型客戶沿海城市已經(jīng)有出現(xiàn)和發(fā)展，市場(chǎng)形態(tài)新穎，銷售形式新穎，業(yè)務(wù)拓展空間大。此相業(yè)務(wù)開展取決于開發(fā)商的實(shí)力與執(zhí)行決心，因前期程序時(shí)間較長，可提前尋找合作伙伴，此相業(yè)務(wù)可作為項(xiàng)目因常規(guī)銷售方式售阻滯銷，在中后期挽回局面及搶占市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)手段。1暫不定暫不定暫不定2暫不定暫不定暫不定3暫不定暫不定暫不定4暫不定暫不定暫不定銷售方式市場(chǎng)特征市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目設(shè)立搭配比例搭配面積整層自營銷售產(chǎn)權(quán)獨(dú)立結(jié)構(gòu)獨(dú)立大投資客戶資金投入大形式熱點(diǎn)， 投資熱點(diǎn)，客戶群少，形式上買、租均可，因資金投入相對(duì)較大，要求折扣多，對(duì)自身投資回報(bào)周期，項(xiàng)目規(guī)劃與周邊發(fā)展看重，購買理智1局部50%2局部500%3局部100%4局部100%整層投資銷售產(chǎn)權(quán)獨(dú)立結(jié)構(gòu)獨(dú)立大投資客戶資金投入大形式熱點(diǎn)， 投資熱點(diǎn)，客戶群較多，因資金投入較大，對(duì)招租業(yè)態(tài)要求較高，對(duì)投資回報(bào)率、回報(bào)周期及經(jīng)營管理看重，購買理智1局部50%2局部50%3局部100%4局部100%拆零銷售產(chǎn)權(quán)獨(dú)立結(jié)構(gòu)形式不定中小型客戶市場(chǎng)飽和，競(jìng)爭(zhēng)激烈，大量MALL業(yè)態(tài)商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)導(dǎo)致銷售方式同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，前期此類物業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)多家回報(bào)無法兌現(xiàn)的情況，消費(fèi)者對(duì)此種形式不再持沖動(dòng)態(tài)度，看重經(jīng)營商家或運(yùn)營公司的整體實(shí)力，購買決策多理性因素，1暫不定暫不定暫不定2暫不定暫不定暫不定3暫不定暫不定暫不定4暫不定暫不定暫不定非常規(guī)性銷售地產(chǎn)銀行、地產(chǎn)基金沿海城市已經(jīng)有出現(xiàn)和發(fā)展，市場(chǎng)形態(tài)新穎，銷售形式新穎，業(yè)務(wù)拓展空間大。此相業(yè)務(wù)開展取決于開發(fā)商的實(shí)力與執(zhí)行決心，因前期程序時(shí)間較長，可提前尋找合作伙伴，此相業(yè)務(wù)可作為項(xiàng)目因常規(guī)銷售方式售阻滯銷，在中后期挽回局面及搶占市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)手段。1暫不定暫不定暫不定2暫不定暫不定暫不定3暫不定暫不定暫不定付款方式優(yōu)惠折扣一次性付款8%銀行5成10年按揭付款5%免息1年分期付款（首付40%、3個(gè)月時(shí)支付30%、12個(gè)月時(shí)支付30%）4%免息半年分期付款（首付30%、3個(gè)月時(shí)支付30%、6個(gè)月時(shí)支付40%）5%租金轉(zhuǎn)房款（租賃經(jīng)營1年后，在租賃商鋪未出售的前提下，如購買租賃商鋪，可用支付租金抵扣房款）按揭：1% 一次性：3%（詳見億家天下國際建匯中心銷售進(jìn)度表）(見下頁)時(shí)間工作內(nèi)容具體操作—項(xiàng)目蓄勢(shì)期,向客戶傳達(dá)信息，告知下一步營銷計(jì)劃對(duì)客戶進(jìn)行日常接待,宣傳已制定的下一步計(jì)劃,項(xiàng)目正式亮相,同時(shí)進(jìn)行一、二樓的正式派籌 向所儲(chǔ)備客源及來訪客戶正式發(fā)放一、二樓派籌券—持續(xù)性派籌繼續(xù)發(fā)放一、二樓派籌券—做三、四樓派籌蓄勢(shì),以及集團(tuán)可戶的談判日?？蛻舻慕哟?向客戶介紹即將進(jìn)行的三、四樓派籌活動(dòng)—一、二樓集中認(rèn)購日通知已排號(hào)的一、二樓客戶進(jìn)行認(rèn)購—持續(xù)一、二樓的認(rèn)購，完成三、四樓的派籌蓄勢(shì)向其他散客戶進(jìn)行一、二樓的持續(xù)認(rèn)購,并完成所儲(chǔ)備的三、四樓派籌客戶的通知三、四樓的集中派籌進(jìn)行三、四樓的集中派籌及散客戶的接待—三、四樓的正式認(rèn)購及散客認(rèn)購進(jìn)行三、四樓的認(rèn)購及散客戶的認(rèn)購正式合同簽定日同已進(jìn)行認(rèn)購的客戶簽定正式合同第六部分 [億家天下國際建匯中心]公關(guān)與促銷活動(dòng)一、活動(dòng)目的樹立企業(yè)及項(xiàng)目形象；　有效傳達(dá)項(xiàng)目各階段信息，打擊或壓制競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，拉動(dòng)銷售，同時(shí)形成良好口碑。二、活動(dòng)階段策略依據(jù)不同時(shí)期的銷售目標(biāo)和計(jì)劃，為配合整體銷售目標(biāo)進(jìn)度，分階段和目標(biāo)設(shè)定系列活動(dòng)：活動(dòng)方針——新噱頭、新賣點(diǎn)、新活動(dòng)形式活動(dòng)原則——促銷性、公益性、權(quán)威性、新聞時(shí)效性（一）、銷售周期劃分※排號(hào)期 ※認(rèn)購期 ※開盤期 ※強(qiáng)銷期 ※持續(xù)期 ※招商期間 ※試營業(yè)期（各個(gè)銷售周期以其特有的特征分別實(shí)施不同針對(duì)性活動(dòng)方案，各環(huán)節(jié)步驟緊密相扣，配合整體銷售策略計(jì)劃，為完成銷售任務(wù)做好有力輔助作用）（二）、階段銷售促銷執(zhí)行完成總體銷售30%（認(rèn)購期—7月28日）——形象、促銷主題此階段為整體形象導(dǎo)入階段，公關(guān)、促銷活動(dòng)以樹立億家天下項(xiàng)目良好形象為主要任務(wù)，系列活動(dòng)側(cè)重于建立良好的公眾印象，為下一步擴(kuò)大銷售目標(biāo)推波助瀾。 排號(hào)期(5月26—6月14日)活動(dòng)主題：建材財(cái)富領(lǐng)地——億家天下國際建匯中心盛情排號(hào)：、盛情排號(hào)，來就有禮——排號(hào)期間，所有排號(hào)者均有禮物派送，前50名排號(hào)者認(rèn)購后獲特別驚喜大禮?！信盘?hào)者均派送消夏飲品前50名排號(hào)者派送驚喜大禮包（商務(wù)通、精品火機(jī)、名牌鋼筆）。、幸運(yùn)抽獎(jiǎng)，（上海、廣州）建材商務(wù)考察七日游——所有排號(hào)集中幸運(yùn)抽獎(jiǎng)，抽出一、二、三、幸運(yùn)獎(jiǎng)若干名?！盘?hào)集中抽獎(jiǎng)，抽出一等獎(jiǎng)10名參加億家天下組織的商務(wù)考察7日游，二等獎(jiǎng)20名獲取2000元抵扣券，三等獎(jiǎng)30名1000元抵扣券，紀(jì)念獎(jiǎng)若干贈(zèng)送消夏飲品。、外場(chǎng)露演，精彩紛呈——銷售中心外場(chǎng)舉行精彩露天演藝活動(dòng)，吸引關(guān)注，營造氛圍。、助興娛樂活動(dòng)，獲取意外大獎(jiǎng)——所有排號(hào)者參與俄羅斯輪盤游戲，贏取現(xiàn)金現(xiàn)銀現(xiàn)場(chǎng)要求：現(xiàn)場(chǎng)主題宣傳品統(tǒng)一，具備優(yōu)秀視覺效果；現(xiàn)場(chǎng)人員著裝、形象統(tǒng)一；營造現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)烈人氣氣氛。(物料配備：橫幅、彩旗、海報(bào)、展板、吊旗等)?；顒?dòng)意義：旨在通過有獎(jiǎng)刺激，激發(fā)排號(hào)熱情，配合與之相關(guān)的建材商務(wù)考察活動(dòng)，讓有意向投資購買者切實(shí)感受到本項(xiàng)目受追捧氣氛，從商務(wù)考察到投資細(xì)節(jié)給予投資者最好的服務(wù)和經(jīng)營理念，進(jìn)而激發(fā)其投資購買欲望。認(rèn)購期間(6月14日～6月18日)活動(dòng)主題：把握財(cái)富機(jī)會(huì)——億家天下國際建匯中心、內(nèi)容組織：，贏無限財(cái)富認(rèn)購期間，排號(hào)前50名認(rèn)購者獲驚喜大禮包——前50名排號(hào)者派送驚喜大禮包（商務(wù)通、精品火機(jī)、名牌鋼筆）開盤期間(6月28日~7月28)活動(dòng)主題：億家天下，建材盛事——億家天下國際建匯中