【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 億家天下國際建匯中心營銷策劃報告雅斕房地産諮詢管理有限公司億家天下國際建匯中心營銷策劃報告目 錄前言第一部分 成都房地產(chǎn)總體市場分析一、成都市房地產(chǎn)現(xiàn)狀概述二、成都市商業(yè)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀（一）成都市商業(yè)物業(yè)開發(fā)狀況分析（二）成都市商業(yè)物業(yè)銷售現(xiàn)狀分析第二部分 成都市專業(yè)性商業(yè)地產(chǎn)市場研究一、成都市專業(yè)性商業(yè)物業(yè)市場現(xiàn)狀 （一）成都市專業(yè)性市場商業(yè)物業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀分析 （二）成都市專業(yè)性市場商業(yè)物業(yè)銷售現(xiàn)狀分析二、成都市建材類專業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)項目市場微觀研究 （一）成都市建材類專業(yè)市場開發(fā)現(xiàn)狀及分析 （二）成都市建材類專業(yè)市場銷售現(xiàn)狀及分析第三部分 [億家天下國際建匯中心]微觀市場研究一、項目同類競爭物業(yè)分析二、區(qū)域類異類型商業(yè)競爭物業(yè)分析三、項目市場定位分析第四部分 [億家天下國際建匯中心]項目個案研究一、項目區(qū)域市場研究（一）區(qū)域人口構(gòu)成及分布狀況（二）區(qū)域經(jīng)濟類型及人口就業(yè)結(jié)構(gòu)分析二、項目目標客戶群體定位及分析 （一）項目目標客戶群體描述 （二）項目目標客戶區(qū)隔分析 （三）項目目標客戶細分研究三、項目SWOT分析及建議 （一）項目優(yōu)勢分析 （二）項目劣勢分析 （三）項目潛在威脅 （四）項目機會點分析第五部分 [億家天下國際建匯中心]項目營銷推廣一、 營銷總目標、分段營銷目標二、 營銷策略基本思路第六部分 [億家天下國際建匯中心]公關(guān)與促銷活動一、 活動目標二、活動劃分第七部分 [億家天下國際建匯中心]現(xiàn)場工作一、 銷售現(xiàn)場工作流程（一）[億家天下國際建匯中心]接待流程（整體）（二）[億家天下國際建匯中心]排號流程（三）[億家天下國際建匯中心]選房流程（四）[億家天下國際建匯中心]退定流程（五）[億家天下國際建匯中心]換房流程二、銷售培訓第八部分 [億家天下國際建匯中心]有關(guān)協(xié)議、合同一、 排號單二、 認購協(xié)議書（預(yù)售證前）三、 認購協(xié)議書（預(yù)售證后）前 言決斷于謀劃，善行于智慧。我們榮幸與貴方合作，共同創(chuàng)造成都市商業(yè)房地產(chǎn)市場的新的傳奇。我們相信，好的產(chǎn)品，有其與身俱來的市場熱度，而作為咨詢機構(gòu)和代理商，我們所做的是宣傳和推廣，是更深入的挖掘項目的市場潛力價值，是錦上添花的演繹出項目的絢麗華章?！袄硇詻Q定價值、專業(yè)決定高度”，我們在項目的進行過程中，絲毫不敢大意，專業(yè)責任感和職業(yè)道德，讓我們在這個已經(jīng)很成熟的項目上繼續(xù)嘔心瀝血，進行了深入精細的市場調(diào)查研究，結(jié)合業(yè)界前沿的理論和行業(yè)技術(shù)，形成了我們對該項目的真實認知和感受。結(jié)合項目實際和我們的操盤計劃，形成本營銷策劃報告。本報告屬于商業(yè)機密，僅限開發(fā)商讀閱、研究。第一部分 成都房地產(chǎn)總體市場分析一、成都市房地產(chǎn)現(xiàn)狀概述2004年一季度，成都新開項目共計35個（包含亮相項目），㎡，市場整體發(fā)展態(tài)勢良好。新開樓盤中，以小戶型+商業(yè)物業(yè)成了今年1季度成都樓市的主角。（一）項目開發(fā)熱點區(qū)域2004年1季度成都樓市供應(yīng)量以城西和郊區(qū)為重點，占1季度總供給量的三成。而城東和城南供給平淡，但隨著城東舊城改造力度的逐步推進，同時城東的一些大盤如萬科金色樂章，華潤翡翠城二期等大盤都將在年內(nèi)推出，屆時，城東樓市將會出現(xiàn)井噴。而城北的房地產(chǎn)開發(fā)則主要靠商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)充實體量，其中金荷花、荷花金池、大正鞋都等項目區(qū)域周邊的開發(fā)是為最大的體量沖擊和競爭。從環(huán)域分布狀況來看，1季度樓市供應(yīng)量較為均勻，各自所占比例差距不大。其中，二至三環(huán)仍是商品房供給主力區(qū)域，占到總供應(yīng)量的37%。三環(huán)外及郊區(qū)樓盤也較為活躍，比例達到26%。（二）成都市房地產(chǎn)市場價格現(xiàn)狀1季度成都樓市整體價位上浮。其中1月住宅均價為1996元/㎡，%，主要緣于1月郊區(qū)普通住宅的大規(guī)模供應(yīng)，尤以2000元/㎡以下的項目表現(xiàn)突出，使得1月住宅整體均價不高；2月住宅均價為2472元/㎡，與1月相比有明顯的上升空間，%，從新開住宅的價格來看，中檔價位樓盤單價在每平米2501——3000元的項目占據(jù)主導地位；3月住宅均價為3151元/㎡，%，上升趨勢明顯，一是3月推出的眾多商業(yè)及個別別墅項目的拉動；二是由于城東、城北項目價位都略有上漲。商業(yè)地產(chǎn)方面，價格繼續(xù)保持上揚狀態(tài)，在項目所在的城北區(qū)域，商鋪的價格表現(xiàn)驚人，其中在我們的市場調(diào)查中對相關(guān)項目的售價有詳細的調(diào)查與分析。（三）物業(yè)類型　2004年1季度成都樓市以住宅物業(yè)投放量最大，占新開項目的66%，其中住宅市場的一個亮點是小戶型項目，向左向右、郁金香花園廣場、楓橋曉月、單人房雙人床、學堂南苑等小戶型紛紛出籠。從環(huán)域來看，小戶型分布集中于內(nèi)環(huán)及一二環(huán)區(qū)域，藍光和駿實業(yè)開發(fā)的一系列商業(yè)+小戶型以及大專院校旁分布的一些小戶型項目成為今年市場的風向標。寫字樓市場表現(xiàn)平平，暫無新樓盤。從我們的統(tǒng)計調(diào)查來看，商鋪占到31%，其中項目所在區(qū)域的金荷花、大正鞋城以及荷花金池等都是體量巨大的項目，對成都商鋪市場是一個相當大沖擊。二、成都市商業(yè)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀（一） 成都市商業(yè)物業(yè)開發(fā)狀況分析2004年,成都商業(yè)地產(chǎn)繼承了2003年的發(fā)展趨勢，特別是2002年、2003年開建的商業(yè)地產(chǎn)項目相繼入市，使得今年的商業(yè)房地產(chǎn)市場繼續(xù)表現(xiàn)得波瀾壯闊。目前成都純粹用作商業(yè)營業(yè)房的面積達到了114萬平方米，已經(jīng)推出市場的商業(yè)面積體量為66萬平方米，接近規(guī)劃商業(yè)總體量的60%，但是有部分開發(fā)商為了牟取更高的利潤待價而沽，或者市場競爭激烈，迫于市場壓力而試探性地推出部分商業(yè)物業(yè)，因此滿足銷售條件的要比實際進入市場的體量大，在市場需求旺盛時，保留的供應(yīng)量會釋放出來，進入市場競爭；正常情況下，建設(shè)中的商業(yè)體量會在兩年內(nèi)得到基本釋放。從我們的調(diào)研來看，成都商業(yè)地產(chǎn)在2004年呈現(xiàn)如下特征：商業(yè)物業(yè)開發(fā)熱點區(qū)域：東大街商業(yè)地產(chǎn)帶：主要以商業(yè)住宅綜合性項目為主，體量有大有小。典型項目有第三地、春熹時代，以及藍光集團的商業(yè)項目，如郁金香花園、時代華章等，項目均為小型街鋪，推廣則主要以不夜城、夜生活廣場、吧世界作為推廣主題；城北區(qū)域：這是項目的競爭區(qū)域，以專業(yè)性市場開發(fā)為主，兼有住宅其它物業(yè)。典型項目有金荷花、大正鞋城、荷花池東區(qū)市場、荷花金池等現(xiàn)量項目，以及一些擬建項目，如西南精品飾材城二期、東方家園、禾嘉項目等，項目均為商業(yè)上萬平方米獨立或產(chǎn)權(quán)式商鋪，推廣則主要以區(qū)域和行業(yè)物業(yè)的升級換代及各種業(yè)態(tài)的整合規(guī)劃作為推廣主題；城中心區(qū)域：主要以寫字樓、商住辦公、小戶型住宅、商業(yè)賣場等開發(fā)為主。代表項目有熊貓城、時代廣場等。商業(yè)物業(yè)開發(fā)整體特征：2003年，被稱為成都的“商業(yè)地產(chǎn)年”，2004年繼續(xù)凱歌高奏。商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)出現(xiàn)專業(yè)化、市場細分化、商圈區(qū)域化的特征。2．1細分市場化：從成都2003年商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀來看，項目的功能作用呈現(xiàn)細分趨勢，2004年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更體現(xiàn)了這一規(guī)律，這一方面是由于市場專業(yè)化發(fā)展的促使，另一方面是由于成都消費者消費心理和習慣的促使。如川大旁的凱悅新城、財大旁的金沙時代，交大旁的太陽門等是其中的代表性項目。2．2專業(yè)市場化：專業(yè)化表現(xiàn)為商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營產(chǎn)品類屬，專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，可以最大限度的滿足經(jīng)營者的業(yè)態(tài)需求，訂制式的開發(fā)適合商家和產(chǎn)品的市場。如紅牌樓汽車專業(yè)市場、家電專業(yè)市場（大發(fā)）、電腦數(shù)碼專業(yè)市場（@世界、成都數(shù)碼廣場等）、手機通訊產(chǎn)品市場（主要集中于太升路）、服裝市場（新開發(fā)的產(chǎn)品主要為金荷花）、鞋類市場（大正西部鞋都）、建材市場（富森。美家居、新世紀裝飾廣場）等。2．3商圈區(qū)域化：成都商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)不同類型商業(yè)地產(chǎn)分區(qū)域發(fā)展的趨勢，也因此形成了不同的商業(yè)圈和消費圈。不同的商圈滿足消費者的不同需求。也形成了成都商業(yè)地產(chǎn)在各大商圈內(nèi)的激烈競爭，如鹽市口—春熙路傳統(tǒng)商圈（代表物業(yè)——北京華聯(lián)、現(xiàn)代之窗和即將登場的成都國際商城）、騾馬市CBD商圈（代表物業(yè)——新城市廣場、泊金時代）、荷花池商圈（代表物業(yè)——金荷花、大正鞋都）、高筍塘建材商圈（代表物業(yè)——富森。美家居）紅牌樓汽車市場商圈（代表物業(yè)——三九汽配）等。商業(yè)物業(yè)模式變革：在我們的市場研究中發(fā)現(xiàn)，成都目前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，已經(jīng)擺脫了傳統(tǒng)的單一模式，多元化、綜合化、復雜化成為特征。臨街商鋪、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)步行街、購物中心、專業(yè)市場等各種商業(yè)形態(tài)的物業(yè)紛紛涌現(xiàn)，開發(fā)商與投資者共同把這個市場推向了高潮 。模式一：“復合化”商鋪 ：綜合了購物、餐飲、娛樂、健身等各種功能，體量巨大，規(guī)劃先進，可以滿足人們種種需求的商業(yè)物業(yè)。 主要特征:購物+餐飲+娛樂+健身+辦公+居住+劇場+會議等。 模式二：“一站式”商鋪 滿足人們追求“時尚”、“便捷”“休閑”的購物追求。商業(yè)物業(yè)可以盡可能地滿足人們一站購足的要求。主要特征:大型購物中心，總建面在10萬平米以上，各種業(yè)態(tài)齊全，消費環(huán)境舒適，貨物品種充足，人氣旺盛。 模式三：“地域化”商鋪 注重商業(yè)物業(yè)的地方情調(diào)和風格，成為開發(fā)商新的開發(fā)思路，政府在城市規(guī)劃中也異常重視對地域情調(diào)的保護地開發(fā)。主要特征:商業(yè)物業(yè)與片區(qū)歷史文化、風情結(jié)合，業(yè)態(tài)形式較為單一，滿足區(qū)域消費者的消費習慣。 模式四：“享樂化”商鋪 購物中心的園林化，給人們提供舒適開放的休閑交往空間，延長顧客滯留時間，形成“商業(yè)聚集效應(yīng)”。主要特征:建筑配套了休閑廣場、建筑小品、雕刻、噴泉、休閑椅等。 模式五：“個性化”商鋪 塑造購物中心的獨特個性，樹立主題，形成獨具特色的商業(yè)空間。以及各類專業(yè)商城，市場定位獨特，商業(yè)個性突出。主要特征:商業(yè)定位清晰，個性突出，業(yè)態(tài)單一但專業(yè)，滿足消費者特定消費需求。模式六：“招租化”商鋪 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相聯(lián)系結(jié)合，確保行業(yè)的投資信心。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)只租不售的項目大量出現(xiàn)，招租化傾向明顯。 主要特征:招租經(jīng)營，只租不售。 （二）成都市商業(yè)物業(yè)銷售現(xiàn)狀分析售價現(xiàn)狀：，交易均價為6869元/平方米，比住宅銷售均價（2923元/平方米）高出3946元/平方米（數(shù)據(jù)由成都房地產(chǎn)交易中心提供）。2004年成都商業(yè)地產(chǎn)的價格呈現(xiàn)上揚之勢，其中寫字樓、一般性臨街商鋪、產(chǎn)權(quán)式商鋪等價格都有攀升的趨向。從目前市場表現(xiàn)來看，藍光金荷花以40000多元/平方米的單價創(chuàng)了成都二環(huán)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)售價之最。銷售現(xiàn)狀：據(jù)成都市房產(chǎn)管理局數(shù)據(jù)顯示，2003年上半年全市（含郊區(qū)、市、縣）；。據(jù)成都市房產(chǎn)管理局數(shù)據(jù)顯示，2003年上半年全市（除崇州外）。目前成都商業(yè)建筑總面積66萬平方米，％，相當部分的銷售周期超過了一年。（見下圖）市場上在售（租）、整體銷售率超過90％的樓盤數(shù)量最多，％，有接近20％的樓盤銷售率低于30％。（見下圖）2004年我市的商業(yè)物業(yè)將在下半年有很多項目的上市沖擊，因此，預(yù)見我市商業(yè)地產(chǎn)將在2004年下半年出現(xiàn)“井噴”，也就說明，商業(yè)地產(chǎn)的銷售狀況將漸漸低落。第二部分 成都市專業(yè)性商業(yè)地產(chǎn)市場研究一、成都市專業(yè)性商業(yè)物業(yè)市場現(xiàn)狀 （一）成都市專業(yè)性商業(yè)物業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀分析根據(jù)我們以上的分析，成都商業(yè)物業(yè)的開發(fā)越來越專業(yè)性的開發(fā)特性，使得專業(yè)成都的專業(yè)性市場成為市場的“新寵”，越來越受到投資者的偏愛。熱點區(qū)域：從成都目前的商業(yè)專業(yè)市場開發(fā)來看，其區(qū)位逐漸向二環(huán)以外轉(zhuǎn)移。二環(huán)到三環(huán)之間是大型商業(yè)專業(yè)性市場的熱點區(qū)域。物業(yè)類型：：原東大街汽配市場被拆遷后，主要轉(zhuǎn)移集中于紅牌樓一域，形成了新的汽配商圈該區(qū)域集中了數(shù)量大量的專業(yè)性賣場、臨街商鋪等汽配門市（店）；：也主要集中于紅牌樓、南二環(huán)路一帶，同時汽車專賣店的形式也遍布蓉城，形成了多種形式共同發(fā)展的情況；：專門的、集中的家具市場主要集中于紅牌樓，以太平園家具市場、八一家具城為主要的代表，集中銷售各類、各檔次家具、裝飾用品；：主要集中于西門一環(huán)路一帶，其中以府河市場為最集中的區(qū)域，隨著發(fā)展，專業(yè)性的生產(chǎn)資料市場將更新?lián)Q代，新的專業(yè)生資市場將取代老市場，形成自己的市場商圈；：主要集中于北門一帶，其中以高筍塘、五塊石等為重點區(qū)域，隨著發(fā)展，其他區(qū)域的建材專門市場也有長足發(fā)展，如紅牌樓區(qū)域、郊縣二級市場的建材市場等；：主要是專業(yè)性的賣場形態(tài)和綜合百貨業(yè)態(tài)的組成，單一的專業(yè)家電市場有蘇寧、國美、燦坤等連鎖式市場，大發(fā)家電市場、五塊石小家電批發(fā)市場屬于批發(fā)性的家電集散地；：以三圣鄉(xiāng)花博會為主要代表，同時成都也形成了青石橋花卉市場等其他專業(yè)性的花卉市場，隨著發(fā)展，該類市場也將逐步外移。（二）成都市專業(yè)商業(yè)物業(yè)銷售現(xiàn)狀分析從成都目前的專業(yè)性市場來看，同樣表現(xiàn)為較好的市場態(tài)勢，租售兩旺的格局還將有一定的發(fā)展。二、成都市建材類專業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)項目市場微觀研究（一） 成都市建材類專業(yè)市場開發(fā)現(xiàn)狀及分析近幾年來，成都市的建材市場依托成都市蓬勃的房地產(chǎn)市場得到了很大的發(fā)展。其分布來看，建材市場大多集中在北門。城北已經(jīng)形成了一個建材市場商業(yè)圈，其代表市場西部精品裝飾城及富森美家居目前的經(jīng)營狀況都是比較興旺的，日趨成熟的建材市場環(huán)境給本項目的發(fā)展帶來了機遇。在我們的市調(diào)中發(fā)現(xiàn)，成都的建材市場逐漸向規(guī)?；?、專業(yè)化、物流化發(fā)展。而分布區(qū)域也呈擴展之勢，城南、城西、城東以及周邊縣市也有新的建材市場出現(xiàn)。主要的新開項目有：新世紀裝飾廣場、溫江紅泰美家飾、三九建材、博美裝飾城系列，以及一些區(qū)域內(nèi)的擬建項目：禾嘉高筍塘博美項目、東方家園高筍塘項目、西部飾材精品城二期等項目。