【正文】 1重慶國貿(mào)中心商務公寓營銷策劃報告目 錄第一章 市場研判 5一、 重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展總態(tài)勢 5（一） 回溯過去 ............................................................................5（二） 展望未來 ............................................................................7（三） 冷靜反思 ............................................................................8二、 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及走勢預測 9（一） 對南岸區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及特征的研判 ........................9（二） 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場的前景展望及走勢預測 ..................12三、 項目競爭環(huán)境分析 15（一） 區(qū)域外競爭環(huán)境研究 ......................................................15（二） 區(qū)域內(nèi)競爭環(huán)境研究 ......................................................20（三） 市場機會點分析 ..............................................................30第二章 項目 SWOT 分析 34一、 優(yōu)勢（S） 34二、 劣勢（W） 34三、 機會（O） 35四、 挑戰(zhàn)（T） 35第三章 項目定位 36一、 形象檔次定位 36二、 產(chǎn)品定位及依據(jù) 38（一） 定位依據(jù) ..........................................................................382（二） 產(chǎn)品定位 ..........................................................................40三、 目標市場定位 41（一） 主力市場 ——居家人士（ 60%） ....................................41（二） 輔助市場 ——商務辦公（ 20%） ....................................42（三） 潛在市場 ——投資人士 (20%)......................................43四、 價格定位 44（一） 定價原則 ..........................................................................44（二） 價格制定 ..........................................................................45五、 付款方式定位 47第四章 規(guī)劃建議 48一、 項目規(guī)劃構想的依據(jù)及指導思想 48（一） 規(guī)劃依據(jù) ..........................................................................48（二） 指導思想 ..........................................................................48（三） 總體規(guī)劃應考慮的原則 ..................................................49二、 建筑產(chǎn)品規(guī)劃建議 49（一） 總體規(guī)劃 ..........................................................................49（二） 建筑 風 格 ..........................................................................52（三） 戶型建議及配比 ..............................................................54（四） 建筑配置的說明 ..............................................................55三、 交房標準建議 60（一） 公共部分設施及裝修標準 ..............................................60（二） 商務公寓（清水房）設施及裝修標準 ..........................60四、 物業(yè)管理服務建議 61第五章 營銷推廣 63一、 銷售時機選擇 63二、 項目“賣點”整合分析 63三、 營銷組合 643（一） 蓄集能量階段： ..............................................................64（二） 內(nèi)部認購階段： ..............................................................65（三） 新盤推出階段 ..................................................................66（四） 平穩(wěn)推廣階段 ..................................................................66（五） 銷售后期階段 ..................................................................67四、 促銷策略 67（一） 承諾制銷售策略 ..............................................................67（二） 異地賣場設置策略 ..........................................................67（三） 網(wǎng)絡銷售策略 ..................................................................68（四） 房地產(chǎn)交易會推廣策略 ..................................................68五、 價格策略 69六、 項目包裝 69七、 廣告推廣 69（一） 廣告宣傳的基本原則 ......................................................69（二） 廣告效應分析 ..................................................................70（三） 廣告宣傳的主題 ..............................................................71（四） 廣告宣傳的覆蓋對象劃分 ..............................................71（五） 實施監(jiān)控與效果評估 ......................................................72八、 營銷費用預算 724第一章 市場研判本章著重對重慶市房地產(chǎn)市場和項目區(qū)域市場進行了較為全面的市場研判，為項 目的全面定位提出詳實的依據(jù)。一、 重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展總態(tài)勢（一） 回溯過去 1997 年 3 月 14 日，重慶成為中國第四個直轄市。經(jīng)過四年的探索，一種獨特的直轄模式逐漸建立起來，即大城市帶動5大農(nóng)村共同發(fā)展的政治、經(jīng)濟新格局基本形成。直轄和西部大開發(fā)為重慶提供了廣闊的發(fā)展空間，強化了重慶中心城市的功能定位，給重慶經(jīng)濟發(fā)展帶來了巨大的動力。目前，重慶經(jīng)濟發(fā)展總趨勢良好，呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢，有力地推動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。自 1997 年以來，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)跳躍式增長態(tài)勢：房地產(chǎn)投資以每年上升 30 億元的速度增長，年平均增長速度達%；1998 年重慶市住宅施工面積首次突破 1000 萬平方米，到 2022 年住宅施工面積達 1896 萬平方米，接近 2022 萬平方米大關，增幅達到 %；2022 年重慶市房地產(chǎn)開發(fā)更是呈現(xiàn)出火熱的狀況，保持高速增長態(tài)勢：全市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢去年前三季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達 萬㎡，同比增長 %。其中，新開工面積達 萬㎡，同比增長 46%；住宅施工面積增長 %，高出施工總量增幅 個百分點；而需求量相對較小的寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房分別下降或小幅增長。商品房呈現(xiàn)供銷兩旺的喜人形勢銷售面積、銷售金額大幅增加，商品房空置率下降，全市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)供銷兩旺，雙雙走高，出現(xiàn)消化市場存量的大好形勢：一方面是開發(fā)企業(yè)越來越注重市場需求，開發(fā)產(chǎn)品適銷對路，全市商品房空置總量呈現(xiàn)下降趨勢。至去年三季度末，全市商品房空置總量已降至 萬㎡（其中6住宅空置量大幅下跌，而寫字樓、商用物業(yè)則有著不同程度的上升） ，較去年末下降 10%。另一方面，全市商品房銷售面積與銷售金額大幅度增長，僅主城區(qū)商品房銷售面積就達 萬㎡，同比增長 %，金額 億元，同比增長 %。商品房銷售總量大于竣工總量，多 萬㎡。在投資增長、施工面積擴大的同時,土地交易活動漸趨活躍，土地開發(fā)投資增大全市前三季度，在經(jīng)歷 1999 年、2022 年連續(xù)兩年土地交易面積增速大幅回落后，購置土地的面積開始出現(xiàn)強勁反彈，全市購置土地面積 萬㎡，同比增長 %，比去年同期增速上升 %。完成開發(fā)土地面積 萬㎡，增長 %。土地開發(fā)投資額達 億元，增長 10%。（二） 展望未來 從最近幾年房地產(chǎn)及商品住宅的開發(fā)投資增長情況不難看出，近年來重慶市房地產(chǎn)市場處于一個蓬勃發(fā)展時期或者說是第二輪熱潮期。房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢良好，發(fā)展前景看好：首先，重慶整體宏觀經(jīng)濟形勢走好。2022 年全市 GDP 增長9%；財政金融形勢看好，財政收入增長 20%多，金融貸款余額增長 11%，而存款增長 17%，存貸差約 300 億，房地產(chǎn)有較大的潛在需求；居民生活有較大改善，其中城市居民可支配收入增長 7%。其次，重慶未來的城市發(fā)展前景遼闊。據(jù)第五次全國人口7普查公布，截止 2022 年 11 月 1 日，全市總人口 3090 萬人，其中城鎮(zhèn)居民 1023 萬人，全市城鎮(zhèn)化率 33%，低于全國平均水平。根據(jù)預測，未來 10 年，按 6‰的人口平均自然增長率和 %的城鎮(zhèn)化增長率估計，到 2022 年末，全市總人口將達到 3281 萬人，其中城鎮(zhèn)人口將為 1509 萬人，城鎮(zhèn)化率達到 46%。按國家建設部提出的 2022 年人均居住面積達到 14㎡的住房發(fā)展目標估算，重慶市現(xiàn)有 1023 萬城鎮(zhèn)人口因其 ㎡的現(xiàn)狀人均居住標準較低而在未來 10 年內(nèi)將新增 4501 萬㎡的住房需求，此外，10 年中因新增 486 萬城鎮(zhèn)人口也將形成 6804 萬㎡的住房需求。因此，在未來 10 年內(nèi)，重慶市因城鎮(zhèn)化增長所形成的新增住宅需求總量每年都在 1130 萬㎡以上，按主城區(qū)城鎮(zhèn)人口占全市城鎮(zhèn)總人口比重估計，主城區(qū)新增住宅需求總量則每年約為 500萬㎡左右。第三，重慶房地產(chǎn)業(yè)看好還在于正在加緊進行以交通為中心的基礎設施建設。國家批準的江北機場改造項目，一旦建成，它將成為中國西部最大的機場；幾年以后，重慶將有 7 條鐵路和 6 條高速公路成為鐵路與公路的樞紐。此外， “8 小時重慶”以及“半小時主城區(qū)”工程都將極大地促進居住條件的改善。（三） 冷靜反思 市場競爭日益激烈，前景不容樂觀。統(tǒng)計資料數(shù)據(jù)顯示：重慶市房地產(chǎn)市場每年的商品房成交面積和成交金額節(jié)節(jié)攀升，8“錢途”一片光明。去年秋季房交會又創(chuàng)成交金額 億元歷史新高，這將進一步刺激開發(fā)投資商的投資欲望。當我們冷靜而又客觀地分析重慶房地產(chǎn)市場時，會感受到一股市場“寒流”：每年成交面積遞增（說明消費市場在拓展，有潛力可挖） ，而開發(fā)量在成倍的遞增，但市場吸納率(以年銷售面積/年竣工面積表示)卻持續(xù)下滑，從 999 年的 85%、83%，跌至 2022 年的 79%。同時，商品房空置量每年以平均 25%的速度上升！進入 2022 年，醞釀已久的外地房地產(chǎn)巨艦（廣廈集團、融僑集團、深圳盈豐創(chuàng)展等）登陸重慶并“安營扎寨” ，本地實力企業(yè)（重鋼集團、長安集團等）躋身房地產(chǎn)，加上海外房地產(chǎn)巨頭的染指，白熱化的競爭將蔓延重慶房市。誠然，海內(nèi)外房地產(chǎn)巨頭兵臨城下，將會提升整個地產(chǎn)市場的品質(zhì)，但對當前活躍于市場的開發(fā)商來說，則是一種潛在的威脅和警示。要想在新一輪的大浪淘沙中生存下來，把企業(yè)做大做強，開發(fā)商就應著眼于未來啟動長線戰(zhàn)略，進行人才儲備和土地儲備。在知識經(jīng)濟時代，最重要的是人才，最關鍵的是資金融通。而對房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地儲備又是其競爭取勝的必備條件。二、 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及走勢預測（一） 對南岸區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及特征的研判