【正文】 【 新天澤 國際廣場 】 1樓商務(wù)公寓營銷執(zhí)行方案 天晟不動產(chǎn) 重慶 SUPER CITY 寫在前面 一些回顧 傳統(tǒng)商圈中心商住公寓定位；預(yù)期價格 7000元 / ㎡ ；目標(biāo)戰(zhàn)場 大渡口 原來的華立廣場 項(xiàng)目定位 投資品 區(qū)域標(biāo)桿物業(yè) 核心賣點(diǎn) 大渡口 〃 步行街 〃 全能城市 MALL/稀缺投資品 產(chǎn)品形態(tài) 高端商業(yè)中心 +精裝酒店公寓 +SOHO商務(wù)公寓； 目標(biāo)戰(zhàn)場 重慶主城投資人群 價格目標(biāo) 頂破萬元天花板 新生的新天澤國際廣場 開盤當(dāng)日 完成認(rèn)購 168套 開盤當(dāng)月 完成認(rèn)購 213套，達(dá)到推盤量的 80% 實(shí)現(xiàn)價格 達(dá)到約 10500元 / ㎡ 品牌印象 區(qū)域當(dāng)之無愧品質(zhì)標(biāo)桿、價格標(biāo)桿、旺銷標(biāo)桿 全能城市 MALL閃耀大渡口 2023年 8月 2023年 10月 2023年 11月 寫在前面 我們說了什么 報媒 網(wǎng)絡(luò) 現(xiàn)場開放 輕軌 夾報 轎廂 暖場活動 階段一：借商圈潛力說事 以報媒、網(wǎng)絡(luò)、輕軌、影院等方式進(jìn)行傳播 推廣主題：反彈琵琶，以“說不”引出商圈話題，高調(diào)入市引起關(guān)注 階段二：用通脹壓力提升項(xiàng)目投資機(jī)會 以夾報、海報、網(wǎng)絡(luò)、轎廂、電臺等方式進(jìn)行傳播 推廣主題：通脹時代，跑贏CPI的只有房產(chǎn) 現(xiàn)場活動：提升人氣、活動圍場，讓口碑說話 寫在前面 數(shù)據(jù)分析 開盤兩個月成果 至 2023年元月 10日止， 2號樓精裝酒店公寓完成認(rèn)購 280套，認(rèn)購面積約 12200 ㎡ ，認(rèn)購金額 13146萬元，達(dá)成去化率 76%，實(shí)現(xiàn)套內(nèi)均價 10780元 / ㎡ 。 完成簽約 252套，簽約面積 10703 ㎡ ，簽約金額 11501萬元 其中 成功將主要客群從大渡口拓展到其他區(qū)域，尤其是區(qū)縣和外地客戶的力量不容小視。 個體經(jīng)營、自由職業(yè)者、公司職員以及公務(wù)員教師醫(yī)生等收入較高且較穩(wěn)定的人群成為了項(xiàng)目的主要購買者。 寫在前面 客戶分析 成功樹立投資品項(xiàng)目印象，近 88%的客戶看好項(xiàng)目的投資潛力。 30 4050年齡段是本項(xiàng)目最主要購買客群，其次為 2030年齡段， 50歲以上購買本項(xiàng)目客戶較少。這一年齡分布也與來訪客戶年齡結(jié)構(gòu)基本相當(dāng)。 寫在前面 客戶分析 精裝酒店公寓即將達(dá)到 80%銷售率，實(shí)現(xiàn)價格達(dá)到近 10800元 / ㎡ 成為全市知名商圈中心項(xiàng)目；成功提升區(qū)域項(xiàng)目影響力 問題點(diǎn) 雖還不能和江北、南坪的商圈項(xiàng)目比較，但已成為區(qū)域最具輻射力樓盤 兩房在眾多的商圈投資品的沖擊下，因總價的抗性，成為銷速緩慢的產(chǎn)品 受到投資人群的認(rèn)可，項(xiàng)目定位投資品的策略成功實(shí)現(xiàn) 怎樣繼續(xù)擴(kuò)大主城其他區(qū)域的客戶影響力？怎樣將區(qū)縣客戶的潛力深度激發(fā)出來？ 寫在前面 營銷結(jié)果 2號樓精裝酒店公寓銷售接近尾聲， 11月開盤建立起來的項(xiàng)目熱度漸冷；區(qū)域熱點(diǎn)項(xiàng)目暫無；項(xiàng)目工程接近封頂；從延續(xù)市場關(guān)注，提高項(xiàng)目熱度以及項(xiàng)目正常的開發(fā)角度出發(fā)， 1號樓必然承擔(dān)項(xiàng)目承上啟下，持續(xù)遞延項(xiàng)目關(guān)注度，入市銷售，擴(kuò)大項(xiàng)目戰(zhàn)果的功能 春節(jié)后推出 1號樓（商務(wù)公寓），勢在必行 寫在前面 營銷現(xiàn)狀 總占地： 15666 ㎡ 總建面： ㎡ 商業(yè)裙樓：約 ㎡ ，全部持有，整體招商經(jīng)營 公寓塔樓：約 ㎡ 精裝酒店公寓：已銷售約 76%，套內(nèi)面市均價 11145元 /㎡ ，實(shí)現(xiàn)均價 10780元 /㎡ 商務(wù)公寓：即將拉開序幕 產(chǎn)品梳理 項(xiàng)目構(gòu)成回顧 1號樓主題： SOHO商務(wù)公寓 分案名 “ 天御” 建筑面積：約 23850㎡ 套內(nèi)面積：約 19290㎡ 可售套數(shù)： 393套 標(biāo)準(zhǔn)層平面構(gòu)成 與精裝酒店公寓 —— “ 天籟”基本相同的標(biāo)準(zhǔn)層平面構(gòu)成，3梯 16戶，每層 6套單配戶型、5套一房戶型、 5套兩房戶型。 單配 一房 兩房 認(rèn)清項(xiàng)目 1號樓產(chǎn)品梳理 認(rèn)清項(xiàng)目 1號樓產(chǎn)品梳理 認(rèn)清項(xiàng)目 1號樓產(chǎn)品梳理 對 1號樓前期定位的回顧 在項(xiàng)目整體運(yùn)作前， 1號樓定位為 SOHO商務(wù)公寓，而通過前期 2號樓的蓄客、銷售這一階段，目前這一定位是否依然適合，需要再一次研討。 認(rèn)清市場 定位回顧 大渡口區(qū)商務(wù)市場需求 ?大渡口區(qū)中小企業(yè)共有 2499家，在主城各區(qū)域中排名最后。辦公需求相對偏低。 ?同時大渡口區(qū)域現(xiàn)階段在城市的輻射力相對較低，其區(qū)域影響力較低，獲得其他區(qū)域的辦公需求的難度較高。 認(rèn)清市場 區(qū)域內(nèi)市場 大渡口區(qū)商務(wù)市場現(xiàn)狀 大渡口目前辦公物業(yè)，除緊靠區(qū)府的錦天、富士達(dá)占有地利優(yōu)勢、發(fā)展時間長而入駐良好以外，其他包括香港城等步行街品質(zhì)物業(yè)也入駐較低。 認(rèn)清市場 區(qū)域內(nèi)市場 16 本項(xiàng)目 都市中心片區(qū) 都市產(chǎn)業(yè)片區(qū) 南部濱江休閑區(qū) 中梁山生態(tài)片區(qū) 新興工業(yè)拓展區(qū) 大渡口區(qū)商務(wù)市場發(fā)展前景 在最新的 《 城市總體規(guī)劃 》 中，大渡口的定位由之前的“現(xiàn)代制造業(yè)基地”修改為“生態(tài)和諧宜居區(qū)”及“分擔(dān)楊家坪城市副中心功能”。 在這樣的情況下，大渡口區(qū)將逐步由以前老舊落后的工業(yè)區(qū)向中心城市區(qū)域方向轉(zhuǎn)變，特別是在各大知名品牌地產(chǎn)商進(jìn)駐大渡口拿地開發(fā)樓盤之后，大渡口的城市地位將急速提高，位于都市中心片區(qū)的核心部分，將會涌現(xiàn)大量商務(wù)投資等需求。 但新天澤國際廣場能否享受到這部分市場潛力？ 認(rèn)清市場 區(qū)域內(nèi)市場 目前主城市場上類似項(xiàng)目調(diào)研 ?除順祥 〃 壹街區(qū)由于位于大渡口區(qū)域內(nèi)，預(yù)期價格較低外，其它幾個項(xiàng)目所實(shí)現(xiàn)價格均很高，這也與這幾個項(xiàng)目均在各主城中心區(qū)域、交通便捷有關(guān)。 ?此類項(xiàng)目均有自身大量商業(yè)、商務(wù)配套支撐，其品質(zhì)均較高。 ?已開盤項(xiàng)目銷售情況均較好，特別是龍湖 〃 時代天街，由于大量老客戶的支撐，所推 960套開盤前即已預(yù)定一空。 認(rèn)清市場 區(qū)域外市場 認(rèn)清市場 宏觀形勢 ? 各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。 ? 首購房客戶首付 3成及以上，二套房首付不低于 5成，利率不低于基準(zhǔn)利率的 。 ? 首次明確推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。 ? 部分城市在一定時間內(nèi)限購房套數(shù)。 ? 囤地捂盤等有違法違規(guī)記錄的房企將停發(fā)股票債券及貸款。 ? 央行提高六家銀行存款準(zhǔn)備金率 50個基點(diǎn) 。 10月表現(xiàn)：第二次調(diào)控力度加大后，使得 2023年秋交會成交量極度下降，較春交會成交量下降 50%以上。 ? 首套房貸利率最低提至 ? 商品房買賣擬按建筑面積計價，捂盤惜售可處 1萬至 3萬元罰款 ? 預(yù)售房源須一次性公開，開盤之前禁止收取訂金 ? 土地增值稅調(diào)整不為調(diào)控樓市未來稅收政策也不增加購房者負(fù)擔(dān) 11月表現(xiàn)： 8大城市 11月房價 “逆政上漲”二次調(diào)控已經(jīng)失??？ ? 胡錦濤：加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控 ? 重慶暫停第三套住房貸款 ? 部分銀行暫停二手房貸款 ? 重慶對境外人士買房下限購令 ? 重慶對購房者限貸不限外 做好征收高檔住房房產(chǎn)稅準(zhǔn)備 ? 央行再次加息 管理通脹預(yù)期 ? 調(diào)控不能放松，否則報復(fù)性上漲 ? 國土部：房地產(chǎn)不應(yīng)成為支柱產(chǎn)業(yè) 12月表現(xiàn)：盡管年底對房地產(chǎn)市場的調(diào)控 風(fēng)聲越來越緊，但重慶市主城區(qū)的成交量仍然呈上漲態(tài)勢。 ? 調(diào)控在 2023年會變成一個常態(tài) ? 操盤人必須戰(zhàn)戰(zhàn)兢、如覆薄冰 ? 顧全利益，也要保證安全 市場小結(jié) ?商務(wù)公寓這一投資產(chǎn)品仍舊屬于目前市場上主流投資產(chǎn)品，受到投資者的熱捧，是投資者主要投資對象之一。 ?大渡口區(qū)由于規(guī)劃調(diào)整，其發(fā)展前景可觀，但從目前市場現(xiàn)狀來看，由于區(qū)域影響力不足，商務(wù)市場需求尚需開發(fā)，需要慎重對待。 ?對于本項(xiàng)目來說，既要重視商務(wù)公寓這一優(yōu)質(zhì)投資產(chǎn)品在市場上所受到的追捧，但又需要正視目前區(qū)域市場現(xiàn)狀，需要有新的思路來將本項(xiàng)目推向市場。 ?2023年大勢的不容樂觀，也需要項(xiàng)目緊靠市場走勢，借勢操作。 認(rèn)清市場 小結(jié) 新階段的目標(biāo) ?獲取利潤，快速資金回籠 —— 在精裝酒店公寓（ 2號樓）銷售取得較好成績的基礎(chǔ)上，借勢推出 1號樓，并以產(chǎn)品升級印象持續(xù)集中市場眼球，同時在保證利潤水平（保持較