【正文】 [美 ]規(guī)劃專家 *景觀建筑師 城市使人迷失了親切感和尺度感，這就是人們從當(dāng)初的地方遷走的原因 ——.（ .....）關(guān)于新市鎮(zhèn) ——新市鎮(zhèn) ， 顧名思義指的是在原有的市區(qū)之外興建起的新的城市區(qū)。從1973年推行新市鎮(zhèn)計(jì)劃以來，香港在 30年間先后興建了 9個(gè)新市鎮(zhèn)：荃灣、沙田、屯門、元朗、粉嶺 /上水、大埔、將軍澳、天水圍和東涌。漫步于新市鎮(zhèn)，那 “成群結(jié)隊(duì) ”的四五十層的居民大廈，那布局合理的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化娛樂設(shè)施，令人不禁發(fā)出驚嘆。入夜，憑海臨風(fēng)的萬家燈火，更是讓人忍不住去追溯新市鎮(zhèn)的成功之道。要知道， 30年前，這些地方，有的是舊式的集鎮(zhèn)、村落，有的是支離破碎的稻田，有的是灌木叢生的荒坡，有的是隨潮隱現(xiàn)的灘淤，如今卻變成了數(shù)百萬香港人生活、工作的樂園； 30年前，新市鎮(zhèn)起步之初，香港的總?cè)丝谑?400多萬，如今是 670萬左右， 30年間香港新增了 260萬人口，而新市鎮(zhèn)所在地區(qū)的居民由 30年前的 50萬增加到現(xiàn)在的 300多萬，差不多也增加了 260萬，兩個(gè)幾乎相同的數(shù)字，無疑說明一個(gè)事實(shí)： 30年間香港的新增人口，并沒有增加原有市區(qū)的稠密度，而全都被不斷興建的新市鎮(zhèn) “消化 ”掉了。居住郊區(qū)化？郊區(qū)城市化？拋開這個(gè)問題我們冷靜的來審視第五園：布吉衛(wèi)星城的定位、與四季花城萬科城甚至以后更大規(guī)模、更多類型的發(fā)展空間和街區(qū)價(jià)值 …… 我們完全有理由相信，萬科在建造一個(gè)社區(qū)的同時(shí)，更是從一種歷史的高度和意義上來營造一個(gè)真正的生活街區(qū)。.（ .....）我們不敢說， 第五園 能否為萬科在坂田區(qū)域?qū)崿F(xiàn) “新市鎮(zhèn) ”計(jì)劃實(shí)現(xiàn)跨越式的飛躍，但最少我們知道，第五園的成功必將為萬科郊區(qū)化開發(fā)續(xù)寫里程碑式的一筆， 因?yàn)?……萬科 不僅僅是在打造一座城，更應(yīng)該是打造一片 江山！江山！讓我們開啟這一場(chǎng) 江山的征戰(zhàn) …….（ .....）萬科萬科第五園第五園～骨子里的中國情結(jié)～骨子里的中國情結(jié)萬科萬科 第五園第五園之之征戰(zhàn)江山征戰(zhàn)江山.（ .....）胸懷江山，大胸懷江山，大隱人家！隱人家！——追溯中式宅院閑雅生活第一回合：第一回合： 市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判第二回合： 定位延展第三回合： 專案推廣第一回合第一回合 市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判房地產(chǎn) E網(wǎng) ..管理資料庫 ,匯聚海量的免費(fèi)管理資料。.（ .....）房地產(chǎn) E網(wǎng) ..管理資料庫 ,匯聚海量的免費(fèi)管理資料。倍訊易 ..《《 孫子兵法孫子兵法 》》 ：： “名君賢將，所以動(dòng)而制人，成功出于眾者，先知也 ”。先知先覺是領(lǐng)導(dǎo)者，后知后覺是追隨者，不知不覺是淘汰者。故此， 一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)的成敗，首要條件要 清醒地知道形勢(shì)發(fā)生了什么變化，問題在哪里，危機(jī)在哪里。 了解了敵軍之底細(xì)，方能攻其不備，出奇制勝！片區(qū)市場(chǎng)分析 片區(qū)未來 12年市場(chǎng)分析 項(xiàng)目客戶分析萬科第五園市場(chǎng)分析總結(jié)概況價(jià)格 銷售供求 片區(qū)內(nèi) 片區(qū)外基礎(chǔ) 主線 補(bǔ)充片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶項(xiàng)目認(rèn)籌客戶未來競(jìng)爭(zhēng)分析片區(qū)市場(chǎng)分析 片區(qū)未來 12年市場(chǎng)分析 項(xiàng)目客戶分析萬科第五園市場(chǎng)分析總結(jié)概況價(jià)格 銷售供求 片區(qū)內(nèi) 片區(qū)外基礎(chǔ) 主線 補(bǔ)充片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶項(xiàng)目認(rèn)籌客戶未來競(jìng)爭(zhēng)分析.（ .....）一、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示? 片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)一片大好，在國家宏觀調(diào)控逐步規(guī)范地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的背景下，深圳地產(chǎn)持續(xù)健康、平穩(wěn)發(fā)展，銷售量、銷售面積穩(wěn)步上升。 市場(chǎng)供需兩旺 ，成交量較 2023年增長了超過 36％。? 本項(xiàng)目開發(fā)時(shí)正處于片區(qū)市場(chǎng)的 發(fā)展提速期 ，市場(chǎng)整體開發(fā)量激增，市場(chǎng)發(fā)展將更加趨于成熟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力凸現(xiàn)；? 隨著片區(qū)整體城市化水平的提高，整體住宅市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展勢(shì)頭將會(huì)得到延續(xù)與提升。片區(qū)將成為深圳地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè) 重要 “戰(zhàn)場(chǎng) ”！一、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示? 片區(qū)未來的發(fā)展規(guī)劃方向?qū)?為 本地區(qū)中高檔次的房地產(chǎn)發(fā)展提供充足的客戶源保障 以及較大的發(fā)展空間；? 逐步完善的城市化配套還將大大提高片區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，并由此 吸引更多的關(guān)內(nèi)置業(yè)群 ；一、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示? 就本項(xiàng)開發(fā)時(shí)機(jī)分析，項(xiàng)目入市時(shí)，片區(qū)整體面貌將不會(huì)有徹底的改觀，相關(guān)配套尤其是 交通、教育配套 的發(fā)展仍然顯示出 滯后 的特點(diǎn) ；? 在本項(xiàng)目的發(fā)展中，針對(duì) 交通、教育的配套問題還需引起發(fā)展商的格外重視。一、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示.（ .....）片區(qū)市場(chǎng)分析 片區(qū)未來 12年市場(chǎng)分析 項(xiàng)目客戶分析萬科第五園市場(chǎng)分析總結(jié)概況價(jià)格 銷售供求 片區(qū)內(nèi) 片區(qū)外基礎(chǔ) 主線 補(bǔ)充片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶項(xiàng)目認(rèn)籌客戶未來競(jìng)爭(zhēng)分析一、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示總體供求、總體供求一、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示片區(qū)戶型銷售比例、片區(qū)戶型銷售比例.（ .....）20232023年 ，片區(qū)住宅物業(yè)價(jià)格大幅上漲 ％， 遠(yuǎn)高于深圳市整體價(jià)格漲幅水平。一、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示片區(qū)銷售價(jià)格、片區(qū)銷售價(jià)格n 區(qū)域發(fā)展的日益成熟，增強(qiáng)了片區(qū)的吸引力，發(fā)掘了片區(qū)的物業(yè)價(jià)值；n 大盤的銷售拉升了整體片區(qū)整體價(jià)格水平；n 隨著市區(qū)土地的日漸稀有，本片區(qū)承接了市區(qū)地產(chǎn)發(fā)展的功能與任務(wù)，成為了市區(qū)客戶置業(yè)的矚目焦點(diǎn)；n 市場(chǎng)低估了本片區(qū)物業(yè)的真實(shí)價(jià)值，低估了置業(yè)者的真正購買能力 ；一、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示價(jià)格上漲分析、價(jià)格上漲分析? 整體市場(chǎng) 供銷兩旺供銷兩旺 ； ? 市場(chǎng)銷售以 中檔物業(yè)為主中檔物業(yè)為主 ； ? 高檔物業(yè)高檔物業(yè) 逐步為 市場(chǎng)接受市場(chǎng)接受 ； ? 銷售的物業(yè)類型主要以 小高層、多層為主小高層、多層為主 ；? 銷售狀況普遍較為 理想； ? 暢銷戶型面積浮動(dòng) 范圍較大；? 中大戶型的銷售狀況呈現(xiàn) 兩級(jí)分化；一、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示銷售特征分析、銷售特征分析.（ .....）片區(qū)市場(chǎng)分析 片區(qū)未來 12年市場(chǎng)前瞻 項(xiàng)目客戶分析萬科第五園市場(chǎng)分析總結(jié)概況價(jià)格 銷售供求 片區(qū)內(nèi) 片區(qū)外基礎(chǔ) 主線 補(bǔ)充片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶項(xiàng)目認(rèn)籌客戶未來競(jìng)爭(zhēng)分析坂田片區(qū)總體供應(yīng)量：共統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目近 20個(gè)， 已出讓土地建筑面積達(dá)到 300萬 平方米，已知將要于明年入市約為 90萬 平方米左右，預(yù)測(cè)價(jià)格將在 43006000元 /平方米之間。市場(chǎng)特征： 供不應(yīng)求的市場(chǎng)狀況因市區(qū)供應(yīng)量的減少以及地產(chǎn)熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)移而得到持續(xù)，市區(qū)客戶對(duì)高檔物業(yè)的需求將持續(xù)上升。：二、未來坂田片區(qū)市場(chǎng)發(fā)展前瞻龍華片區(qū)總體供應(yīng)量： 共統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目近 20個(gè) 已出讓土地建筑面積接近 300萬 平方米。其中明確開發(fā)的約為 平方米，且多為明年入市項(xiàng)目。預(yù)測(cè)價(jià)格將在 4200—5500元 /M2之間。市場(chǎng)特征： 片區(qū)發(fā)展特色與坂田片區(qū)接近，將成為深圳地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)。大有南山數(shù)年前在深圳崛起之勢(shì)。二、未來龍華片區(qū)市場(chǎng)發(fā)展前瞻.（ .....）三、本項(xiàng)目未來競(jìng)爭(zhēng)分析從對(duì)本項(xiàng)目所在坂田片區(qū)以及臨近的龍華片區(qū)地產(chǎn)發(fā)展形式的研究，我們認(rèn)為從對(duì)本項(xiàng)目所在坂田片區(qū)以及臨近的龍華片區(qū)地產(chǎn)發(fā)展形式的研究，我們認(rèn)為：無論是在坂田片區(qū)還是龍華片區(qū)，與萬科項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目以及發(fā)展商都：無論是在坂田片區(qū)還是龍華片區(qū)，與萬科項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目以及發(fā)展商都還未形成，換言之：還未形成，換言之：第五園項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不在這兩個(gè)片區(qū)內(nèi)，而是在片區(qū)外。第五園項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不在這兩個(gè)片區(qū)內(nèi)，而是在片區(qū)外。關(guān)于項(xiàng)目未來競(jìng)爭(zhēng)分析的內(nèi)容，我們將在后期進(jìn)行專題的研究與分析。關(guān)于項(xiàng)目未來競(jìng)爭(zhēng)分析的內(nèi)容，我們將在后期進(jìn)行專題的研究與分析?？偨Y(jié)p 未來 1－ 2年內(nèi)，本項(xiàng)目所在的坂田片區(qū)以及臨近的龍華片區(qū)都將迎來區(qū)域發(fā)展以來最大規(guī)模的地產(chǎn)發(fā)展熱潮，成為深圳地產(chǎn)的焦點(diǎn)區(qū)域；p 區(qū)域面貌逐步改善，發(fā)展日趨成熟，但在近 1－ 2年內(nèi)，片區(qū)仍然需要面對(duì)交通、教育兩個(gè)對(duì)于地產(chǎn)發(fā)展至關(guān)重要的發(fā)展瓶頸；p 片區(qū)中的中高檔置業(yè)客戶量將得以保持與進(jìn)一步增加，這也為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；片區(qū)市場(chǎng)分析 片區(qū)未來 12年市場(chǎng)分析 項(xiàng)目客戶分析萬科第五園市場(chǎng)分析總結(jié)概況價(jià)格 銷售供求 片區(qū)內(nèi) 片區(qū)外基礎(chǔ) 主線 補(bǔ)充片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶項(xiàng)目認(rèn)籌客戶未來競(jìng)爭(zhēng)分析.（ .....）n 片區(qū)置業(yè)客戶構(gòu)成 比較內(nèi)容客戶分類購買目的 價(jià)格 承受能力 面積 /戶型需求 關(guān)注因素 備注高新科技企業(yè)的中高級(jí)職員 居住 較高 3房及以上發(fā)展商品牌、戶型、配套華為、新天下、富士康等高新科技園的普通職員 居住 一般 3房 價(jià)格、戶型、配套 ——關(guān)內(nèi)首次置業(yè)者 居住 一般 2房、 3房 價(jià)格、戶型、配套 福田、羅湖、 南山關(guān)內(nèi)的二次置業(yè)者 居住 很高 3房以上 小區(qū)、戶型、管理、配 套、 ——首次置業(yè)的本地居民 居住 一般 2房、 3房 小區(qū)、戶型、價(jià)格 ——二次或多次置業(yè)的本地居民 居住、投資 較高 3房以上小區(qū)、發(fā)展商品牌、管理、戶型——當(dāng)?shù)氐墓珓?wù)員 居住、投資 較高 3房子或以 上 小區(qū)、戶型、配套管理 ——片區(qū)置業(yè)客戶特征（基礎(chǔ)）片區(qū)置業(yè)客戶特征（基礎(chǔ)）片區(qū)市場(chǎng)分析 片區(qū)未來 12年市場(chǎng)分析 項(xiàng)目客戶分析萬科第五園市場(chǎng)分析總結(jié)概況價(jià)格 銷售供求 片區(qū)內(nèi) 片區(qū)外基礎(chǔ) 主線 補(bǔ)充片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶項(xiàng)目認(rèn)籌客戶未來競(jìng)爭(zhēng)分析％ 的客戶來源于 福田、龍崗， 福田客戶比例較高。認(rèn)籌客戶來源分析認(rèn)籌客戶來源分析.（ .....）超過 80％的潛在購買客戶年齡介于 2642歲歲 之間認(rèn)籌客戶年齡結(jié)構(gòu)分析認(rèn)籌客戶年齡結(jié)構(gòu)分析認(rèn)籌客戶購買物業(yè)類型分析認(rèn)籌客戶購買物業(yè)類型分析認(rèn)籌客戶購買物業(yè)戶型分析認(rèn)籌客戶購買物業(yè)戶型分析認(rèn)籌客戶購房目的分析認(rèn)籌客戶購房目的分析％ 的客戶購房目的為 自住.（ .....）認(rèn)籌客戶可接受單價(jià)分析認(rèn)籌客戶可接受單價(jià)分析認(rèn)籌客戶可接受總價(jià)分析認(rèn)籌客戶可接受總價(jià)分析項(xiàng)目認(rèn)籌客戶的價(jià)格承受能力明顯高于片區(qū)其它項(xiàng)目認(rèn)籌客戶購房配套需求分析認(rèn)籌客戶購房配套需求分析交通、教育、商業(yè)是潛在購房客戶最為關(guān)心的配套。第五園認(rèn)籌客戶的詳細(xì)分析（主線）第五園認(rèn)籌客戶的詳細(xì)分析（主線）p 選取了中原現(xiàn)場(chǎng)接待，并認(rèn)籌的 487批客戶；p 對(duì)不同的物業(yè)類型的認(rèn)籌客戶分別進(jìn)行分析；p 客戶分析涉及客戶區(qū)域、職業(yè)、年齡、學(xué)歷、家庭結(jié)構(gòu)、私家車狀況、購買用途、價(jià)格期望、認(rèn)籌原因、關(guān)注問題等 10余個(gè)方面，詳盡的對(duì)前期認(rèn)籌客戶進(jìn)行了綜合的分析與判斷。（詳見第五園市場(chǎng)分析報(bào)告）多層、小高層客戶多層、小高層客戶 寬景寬景 house客戶客戶 Townhouse客戶客戶.（ .....）片區(qū)市場(chǎng)分析 片區(qū)未來 12年市場(chǎng)分析 項(xiàng)目客戶分析萬科第五園市場(chǎng)分析總結(jié)概況價(jià)格 銷售供求 片區(qū)內(nèi) 片區(qū)外基礎(chǔ) 主線 補(bǔ)充片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶項(xiàng)目認(rèn)籌客戶未來競(jìng)爭(zhēng)分析其它城市中式住宅購買客戶（補(bǔ)充）其它城市中式住宅購買客戶（補(bǔ)充）客戶分類 客戶簡(jiǎn)析設(shè)計(jì)師、藝術(shù)家設(shè)計(jì)師、藝術(shù)家 具有藝術(shù)的氣息，具有鮮明的個(gè)性，對(duì)特立獨(dú)行的新具有藝術(shù)的氣息，具有鮮明的個(gè)性，對(duì)特立獨(dú)行的新鮮事物會(huì)強(qiáng)烈的追捧，思維上能把現(xiàn)代與傳統(tǒng)文化很鮮事物會(huì)強(qiáng)烈的追捧，思維上能把現(xiàn)代與傳統(tǒng)文化很好的的融合。好的的融合。公司老板或大型公司公司老板或大型公司的高級(jí)管理人員的高級(jí)管理人員客戶受過良好的教育，事業(yè)成功，有足夠的財(cái)富實(shí)客戶受過良好的教育，事業(yè)成功，有足夠的財(cái)富實(shí)力，最重要的一點(diǎn)是他們大多有從容平和的心態(tài)；對(duì)力，最重要的一點(diǎn)是他們大多有從容平和的心態(tài)；對(duì)中式文化與住宅有一定的情結(jié)。中式文化與住宅有一定的情結(jié)。歸國華僑歸國華僑 客戶長年在國外生活，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，對(duì)中國的傳統(tǒng)客戶長年在國外生活，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，對(duì)中國的傳統(tǒng)文化以及中式建筑有較強(qiáng)的親切感與歸屬感。文化以及中式建筑有較強(qiáng)的親切感與歸屬感。外籍企業(yè)的高級(jí)管理外籍企業(yè)的高級(jí)管理人員人員 （（外籍人士）外籍人士）這部分客戶收入很高，中國文化對(duì)他們吸引力很強(qiáng)，這部分客戶收入很高，中國文化對(duì)他們吸引力很強(qiáng)，他們喜愛中國傳統(tǒng)的文化與建筑形式，在選擇住宅他們喜愛中國傳統(tǒng)的文化與建筑形式，在選擇住宅時(shí)，四合院等中式住宅通常成為他們的首選，并以租時(shí)，四合院等中式住宅通常成為他們的首選，并以租住形式為主。住形式為主。投資客戶投資客戶 專業(yè)投資客戶，市場(chǎng)洞察力較強(qiáng)，手中有較多的流動(dòng)專業(yè)投資客戶，市場(chǎng)洞察力較強(qiáng)，手中有較多的流動(dòng)資金，看好中式住宅的租賃市場(chǎng)。資金，看好中式住宅的租賃市場(chǎng)。第五園目標(biāo)客戶定位與建議第五園目標(biāo)客戶定位與建議綜合以上三個(gè)方面的客戶分析結(jié)論，我們對(duì)第五園的目標(biāo)客戶定位提出以下的見解：萬科第五園目標(biāo)客戶定位分析與建議萬科第五園目標(biāo)客戶定位分析與建議（詳見第五園市場(chǎng)分析報(bào)告）.（ .....）216。本項(xiàng)目所處 市場(chǎng)處于發(fā)展上升期 ，物業(yè) 銷售情況良好 ，物業(yè)類型豐富，但檔次較為單一， 市場(chǎng)高檔物業(yè)較為缺乏 ，中低檔物業(yè)仍然是市場(chǎng)的主流，此類型產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。 交通、教育 仍然是片區(qū)發(fā)展的一個(gè) 瓶頸 。