【正文】 東方巴黎 城 年度營 銷 策劃 推 廣方 案 1 房地產(chǎn)樓盤 年度營銷策劃推廣方案 第一章 開發(fā) 背景分析 一、 宏觀政策分析 (一 )、 “ 90/70”政策 06 年 5月 建設(shè)部等九部委聯(lián)合下發(fā) “ 90/70”政策 ：“自 06年 6月 1 日起，套型建筑面積 90平米以下住房面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上 ” ,這一 政策已對 姜堰 市場形成一定的影響， 市場住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所改變 。 (二 )、 第二套住房首付比例和貸款利率提高 07年 9月由中國人民銀行下發(fā)《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 》： 對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中 國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 倍，且貸款首付比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高 。 (三 )、 五 次加息政策對房地產(chǎn)市場的影響 自 2020年 3 月 18日至 12 月 20日，央行 6次加息， 5年以上貸款基準(zhǔn)利率從 ％提升至 ％，在一定程度上增加了購房者的還貸壓力，而 2020 年 6月 15日央行第五次上調(diào)準(zhǔn)備金利率至 %，國家銀行貨幣政策進(jìn)一步收緊，增加了資金貸款的難度，兩者在控制住房有效需求方面均產(chǎn)生了一定的效果。 2020 年 5 次加息后房貸月供增幅（等額本息 單位：元） 東方巴黎 城 年度營 銷 策劃 推 廣方 案 2 10 萬元 10 年 15 萬元 10 年 20 萬元 10 年 15 萬元 15 年 20 萬元 15 年 加息前的基準(zhǔn)利率 加息后的基準(zhǔn)利率 月供增幅 二、 姜堰 房地產(chǎn) 市場分析 (一 )、 高端缺失、中低端壓力 。 隨著姜堰引進(jìn)外資力度的加大，城市各項事業(yè)規(guī)劃合理，發(fā)展迅速，城市的高端客戶群體將進(jìn)一步增加。而目前當(dāng)?shù)氐母咂焚|(zhì)的社區(qū)比較少，高端缺失現(xiàn)象 比較明顯。 歷屆市政府均大力推進(jìn)住房保障，據(jù)悉 2020年至 2020年將推出保障性住房 用地為 ，并在今后幾年內(nèi)加大保障性住房的供應(yīng)力度。我們判斷中低端商品住宅將面臨嚴(yán)峻的市場挑戰(zhàn)，市場競爭將日趨激烈。 公司的第三代產(chǎn)品的強(qiáng)勢登陸，對當(dāng)?shù)厥袌鰰斐上喈?dāng)?shù)臎_擊。 (二 )、 土地供量提升、機(jī)遇 競爭并存 20202020年 姜堰 市土地供應(yīng) 總 量相當(dāng)大，未來幾年內(nèi) 姜堰 市樓盤上市量將會非常大。姜政發(fā)〔 2020〕 41 號規(guī)劃，城區(qū)新增住房用地供應(yīng)總量為 （不含城中村改造用地）。其中，商品住房用地為 。 2020 年 商品住房用地供應(yīng)總量中，新批用地 萬平方米，利用存量土地 ；用地總量中，應(yīng)有 、中小套型普通商品住房。政策性住房用地全部為新批用地，其中，經(jīng)濟(jì)適用房用地 萬平方米，公共租賃房用地 萬平 方米。東方巴黎 城 年度營 銷 策劃 推 廣方 案 3 所以未上市的體量面積數(shù)字無疑是龐大的 ,市場板塊競爭將會更加激烈 ,。所以 項目 在開發(fā)策略上，第一是要抓住稍縱即逝的開發(fā)時機(jī)，第二是要做出自己的特點，第三是要 密切關(guān)注業(yè)界信息處處占得先機(jī) ，第四是要做好樓盤的品質(zhì)。 (三 )、 姜堰住宅價格穩(wěn)步發(fā)展 、泡沫經(jīng)濟(jì)未能影響姜堰房市 20202020 年市區(qū)均價已超過每平方米 3000元大關(guān)，其他地 段 均價 2500～ 3000元。 在國家政策的影響及泡沫經(jīng)濟(jì)下，很多城市的樓盤價格下浮、樓盤滯銷或增幅減弱，但姜堰的 價格并沒有呈下降趨勢，相反的是房價繼續(xù)上揚(yáng) 。 根據(jù)對 姜堰 市房地產(chǎn)市場的分析，明 后兩年房價還有上漲的空間 ， 形成高價旺銷的其中原因 一之 是泰州市目前有大批舊城項目，促使了房地產(chǎn)的進(jìn)一 步 發(fā)展 ；二是交通設(shè)施的長足發(fā)展帶動了工業(yè)投資和商貿(mào)投資發(fā)展，流動人口增加；三是受泰州火熱房產(chǎn)的輻射，姜堰城鎮(zhèn)居民的購房置業(yè)的觀念更新 。 (四 )、 居住要求越來越高，品質(zhì)樓盤備受追捧。 早幾年，姜堰的住宅開發(fā)是以舊城改造為主，分布較為分散，且以多層住宅為主，形式單一，定位偏低，而隨著開發(fā)力度的加大和房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，近年來，各個開發(fā)商都在致力于開發(fā)高品質(zhì)的樓盤以適應(yīng)需求，提高自身的市場競爭力。 (五 )、 小高層 已成開發(fā)商的開發(fā)熱點 2020 年以前，不單單是姜堰市包括 泰州市房產(chǎn)品 也 普遍是單一的多層住宅，樓盤缺乏特質(zhì)，自 2020 年泰州市第一個小高層水景住宅 黃金家園 取得成功后，高層 、小高層 住宅已經(jīng) 大步 進(jìn)入泰州市場 ，目前姜堰的府西人家、祥生 .世紀(jì)新城、亞方大廈等都 設(shè)計有小高層 或高層 住宅。隨著樓盤品質(zhì)的提高，消費(fèi)者的品味也會相應(yīng)的提高，這也就導(dǎo)致發(fā)展商在推出產(chǎn)品的同時要考慮更多的因素同時，把自己的產(chǎn)品做得更美更好，以求在激烈的市場競爭中脫穎而出，屆時將會加劇 姜堰 市房地產(chǎn)市場的繁榮與發(fā)展，同時必將引起新的一輪開發(fā)熱。 東方巴黎 城 年度營 銷 策劃 推 廣方 案 4 第二章 項目 概況 、項目推進(jìn) 及 亮特點提煉 一、 項目概況 ? 項目區(qū)位： 328 國道南側(cè)，北臨汽車站，西接人民南路、南靠振宇路，交通便利； ? 建筑規(guī)模： 總占地面積約 41萬㎡ 規(guī)劃建筑面積約 69萬㎡ 總套數(shù) 5194套 多層住宅建筑面積： 226600㎡ 高層： 367600 ㎡ 單身公寓及酒店建筑面積： 26088 ㎡ 其它 44773 ㎡ ? 建筑形態(tài)： 10個組團(tuán)組成的，建筑形態(tài)有多層、高層住宅、酒店 式單身公寓 ； ? 建筑配套： 商業(yè)、酒店、 幼兒園、 會所 ； ? 技術(shù)指標(biāo)： 綠地率占 %，容積率： 。 二、 項目推進(jìn) 開工 ： 8 月 10 日 樣板區(qū)開放 ： 11月 1 日 開盤 ： 11 月 18日一期開盤 三、 三大特點 ： （一） 法式風(fēng)情大盤 巴黎 浪漫生活 完美呈現(xiàn) 項目為低密度住宅項目，占地近 600 多畝， 擎起一座 70多萬平方米超大規(guī)模的地標(biāo)性建筑群落， 是姜堰有史以來商住規(guī)模最大的高尚住宅項目。 秉承 “建頂級樓盤，造特色產(chǎn)品，創(chuàng)姜堰人驕傲”為開發(fā) 目標(biāo) ， 采用純歐式風(fēng)格的設(shè)計思路，高品位的法國宮 廷景觀環(huán)境，汲取巴黎人文、東方巴黎 城 年度營 銷 策劃 推 廣方 案 5 自然、藝術(shù)、科學(xué)等諸多元素，精心打造一座集生活、學(xué)習(xí)、休閑、娛樂、辦公于一體地，最適合人居的法式建筑群落 ； （二） 豪華實景樣板 百聞不如一見 ： 東方巴黎城 擁有近 1026 平方米的 歐式 豪華實景樣板區(qū)，樣板區(qū)由 9 套樣板房、 平方米的樣板景觀以及 4378 平方米的銷售展示中心組成， “要買房，看現(xiàn)場”是對業(yè)主的負(fù)責(zé)， 讓業(yè)主提前感受到看得見的品質(zhì)生活實景； （三） 首家數(shù)字社區(qū) 姜堰城市第一 ： 東方巴黎城 是 姜堰 首家數(shù)字化社區(qū)，運(yùn)用科技手段，將數(shù)字社區(qū)引入到 姜堰 ，為 姜堰 的市民生活帶來智能家 居的居家大革命！ 四、 十大亮點： （一） 一座名流沙龍演繹生活的優(yōu)雅與浪漫 約 5000㎡的 盧浮宮 ，是姜堰最壯觀的名流沙龍，內(nèi)部設(shè)置了 500㎡左右四季恒溫的室內(nèi)游泳池、休閑咖啡餐廳、健身運(yùn)動中心、活動展覽館、棋牌館等。 盧浮宮 ，名流沙龍的優(yōu)享所在，盡情演繹巴黎生活的優(yōu)雅與浪漫。 （二） 兩大主題廣場 締造鄰里的和諧與放松 “東方巴黎城”拿破侖廣場、中央廣場均位于小區(qū)的中軸線上，是連接小區(qū)主入口景觀大道上的大型中心廣場和小區(qū)南北、東西主軸線交叉處的次商業(yè)廣場。 （三） 三市三區(qū)融匯 續(xù)寫都市的繁華與經(jīng)典 “東方巴黎城”地處 328國道中端 ，是連接蘇中地區(qū)三座城市（揚(yáng)州、泰州、南通）的中樞。蘇中三市經(jīng)歷千年歷史人文的沉淀，城市的發(fā)展歷程、居民的傳統(tǒng)價值觀念等諸多因素的交流融合，形成了蘇中地區(qū)特有的區(qū)域心理和習(xí)慣。 東方巴黎 城 年度營 銷 策劃 推 廣方 案 6 “東方巴黎城”地處姜堰市區(qū)現(xiàn)有三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的結(jié)合部。老城區(qū)上千年的歷史，代表了姜堰的榮耀的過去；姜堰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)十?dāng)?shù)年的大開大合，代表了姜堰的驕傲的今天；城南民營經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及雙登工業(yè)園的蓬勃發(fā)展，交通發(fā)達(dá)，規(guī)劃合理，地理優(yōu)越等眾多有利條件，使城南經(jīng)濟(jì)區(qū)域的今后的崛起讓人充滿期待?！皷|方巴黎城”就是城南發(fā)展的第一聲號角。 （四） 四通八達(dá)地段 成就區(qū)位的便捷與精彩 “東方巴黎城”地處 328國道與 229省道的交匯處，半小時圈內(nèi)直達(dá)無錫、常州、揚(yáng)州、南通、泰州、靖江、江陰等若干長三角重點城市。寧啟鐵路、寧靖鹽高速，遍布周邊。 （五） 五大特色戶型 盛放生活的自在與享受 “東方巴黎城”針對不同人群，創(chuàng)作五大特色空間：時尚個性的“單身貴族”、浪漫甜蜜的“兩人世界”、為社會中堅階層專門打造的“溫馨家庭”、三代同堂無限