【正文】 海泊人家營(yíng)銷策劃方案序我司認(rèn)為，把產(chǎn)品做好，是一切營(yíng)銷活動(dòng)的基礎(chǔ)。產(chǎn)品是決定市場(chǎng)成敗的首要因素。要想在樓盤推廣過程中取得良好的銷售成績(jī)，必須緊緊圍繞項(xiàng)目的開發(fā)理念提升項(xiàng)目，運(yùn)用從整體到局部的系統(tǒng)性提升方案，切切實(shí)實(shí)將自己的產(chǎn)品做好?，F(xiàn)代市場(chǎng)的核心是滿足顧客的需要。消費(fèi)者購(gòu)買一種產(chǎn)品，追求的不僅是產(chǎn)品本身，還是某種需求和欲望的滿足。所以，一個(gè)暢銷項(xiàng)目應(yīng)該是綜合質(zhì)素上佳、沒有明顯缺陷、同時(shí)又有鮮明特點(diǎn)的項(xiàng)目。銷售即是傳播，就是要將海泊人家項(xiàng)目的尊貴、優(yōu)越和稀有性完完全全傳播給目標(biāo)客戶，使其形成購(gòu)買欲望，從而促成銷售。而目前我們的工作就是充分挖掘項(xiàng)目的“尊貴、優(yōu)越和稀有性”。本提案對(duì)海泊人家項(xiàng)目的總體定位進(jìn)行了較全面的闡釋，并做了相應(yīng)的建議，旨在消費(fèi)者心智中建設(shè)一個(gè)受其喜歡的海泊人家形象。但由于實(shí)際操作中存在許多不確定的因素，所以某些具體細(xì)節(jié)還有待進(jìn)一步調(diào)整，以其更有利于銷售。項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目位于市北區(qū)與四方區(qū)接壤地帶。市北區(qū)市北區(qū)位于青島市區(qū)中部，面積29平方公里，全區(qū)轄16個(gè)街道辦事處，5個(gè)行政村。經(jīng)濟(jì)概況 1998年，，％、％％；，％。產(chǎn)業(yè)發(fā)展市北區(qū)是個(gè)商業(yè)發(fā)達(dá)的老城區(qū)，其中萬米以上大型商廈5家，；有集貿(mào)市場(chǎng)59處。1998年，％。工業(yè)主要由區(qū)直工業(yè)、區(qū)屬工業(yè)、街辦工業(yè)、校辦工業(yè)、農(nóng)工商工業(yè)和民政福利工業(yè)組成，包括機(jī)械、電子、橡膠、塑料、印刷、輕工、服裝、飲料等8大支柱產(chǎn)業(yè)，近20個(gè)行業(yè)，形成了門類比較齊全的綜合性工業(yè)體系。發(fā)展戰(zhàn)略針對(duì)城區(qū)經(jīng)貿(mào)發(fā)展特點(diǎn)，制定實(shí)施了“商貿(mào)興區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略，并確定了“一園二街二線三區(qū)”的全區(qū)經(jīng)貿(mào)整體發(fā)展布局。一園：即市北區(qū)工業(yè)園，位于轄區(qū)東部與市高科技工業(yè)園毗鄰，建成后，將成為市北區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和工業(yè)生產(chǎn)區(qū)。二街：即青島科技街，位于遼寧路，建成后，將成為市北區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和工業(yè)生產(chǎn)區(qū)；青島地下中心商業(yè)街（901工程），建成后將成為集商貿(mào)、娛樂、飲食服務(wù)、交通于一體的大型地下綜合服務(wù)設(shè)施。二線：即市北區(qū)商貿(mào)走廊一線（膠州路—熱河路—遼寧路—威海路—吳石路），將建成國(guó)內(nèi)具有一定知名度的繁華商業(yè)街；308國(guó)道加工倉(cāng)儲(chǔ)一線，建成規(guī)模較大的全市重要的物資倉(cāng)儲(chǔ)基地和市北區(qū)加工工業(yè)基地。三區(qū)：即遼寧路科技商業(yè)區(qū)、臺(tái)東商業(yè)中心區(qū)和敦化路特色商業(yè)區(qū)。城區(qū)建設(shè) 近年來，重點(diǎn)抓了棚戶區(qū)改造工程，％。截止1998年底，全區(qū)共動(dòng)遷棚戶區(qū)14片，開工174萬平方米，拆遷居民22676戶，城區(qū)面貌有了較大的改觀，群眾的居住條件得到相應(yīng)的改善。四方區(qū)四方區(qū)成立于1951年，南靠市北區(qū)，北接李滄區(qū)，東臨嶗山區(qū)和市北區(qū)，西瀕膠州灣，全區(qū)海岸線長(zhǎng)7千米。全區(qū)現(xiàn)轄13個(gè)街道辦事處，分別為湖島、興隆路、平安路、杭州路、瑞昌路、嘉興路、阜新路、鞍山路、海倫路等。經(jīng)濟(jì)概況，％。，％；，％。財(cái)政收入9517萬元，％。結(jié)構(gòu)組成四方區(qū)由老城區(qū)、新經(jīng)濟(jì)區(qū)和西海岸經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶三部分組成，交通樞紐區(qū)、加工工業(yè)區(qū)、民俗民情旅游區(qū)，在全市處于舉足輕重的地位。交通狀況區(qū)內(nèi)交通發(fā)達(dá)，是公路、鐵路、航空、海港的門戶和必經(jīng)之地，距海港2公里，距機(jī)場(chǎng)10公里，鐵路縱貫全區(qū)，區(qū)內(nèi)的四方火車站和沙嶺莊火車站兩處客貨混合三等中間站――青島市長(zhǎng)途汽車站座落于區(qū)內(nèi)，年旅客送量180萬人次。區(qū)內(nèi)道路128條，，％。發(fā)展規(guī)劃根據(jù)區(qū)域功能定位，四方區(qū)適時(shí)提出了東西抓開發(fā)，老區(qū)抓改造，“兩翼齊飛，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)”的總體思路和“三產(chǎn)興區(qū)”方針。按照規(guī)劃，四方區(qū)今后的發(fā)展將立足干區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)優(yōu)化完善區(qū)域功能和產(chǎn)配置，逐步形成中部第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，東部新興工業(yè)商業(yè)集聚繁榮，西部港口，倉(cāng)儲(chǔ)、臨港工業(yè)發(fā)達(dá)，三大區(qū)域全力并進(jìn)的發(fā)展格局，成為極具投資價(jià)值的區(qū)域，成為經(jīng)濟(jì)繁榮、環(huán)境優(yōu)越、功能完善的現(xiàn)代化新城區(qū)。對(duì)外開放截止目前，全區(qū)已有來自美國(guó)、加拿大、日本、韓國(guó)、新加坡、沙特、澳大利亞、荷蘭、巴西、意大利以及港澳臺(tái)等19個(gè)國(guó)家和地區(qū)的投資商，共批準(zhǔn)設(shè)立中外合資、合作和外商獨(dú)資企業(yè)130余家，實(shí)際利用外資9000萬美元。個(gè)體私營(yíng)四方區(qū)個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)是全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最具潛力的層面之一，1998年全區(qū)個(gè)體工商業(yè)戶達(dá)6277戶，私營(yíng)1411戶，，，其中三產(chǎn)收入已占全區(qū)總額的50％以上，％，技改投資占全區(qū)總額的80％，個(gè)體經(jīng)濟(jì)正向規(guī)?；?、科技型邁進(jìn)。第三產(chǎn)業(yè)四方區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，特別是專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展較快，目前，全區(qū)各類市場(chǎng)39處，其中，青島花卉市場(chǎng)、燈具市場(chǎng)、汽車配件批發(fā)市場(chǎng)是具有一定影響、一定規(guī)模的特色市場(chǎng)，市場(chǎng)交易輻射全國(guó)各地。98年全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)銷售收入12億元，“三產(chǎn)”。綜合評(píng)述青島申辦奧運(yùn)帆船比賽項(xiàng)目城市的成功，加快了大青島國(guó)際化都市的進(jìn)程。到2010年，青島遠(yuǎn)景規(guī)劃中將中部的功能定位確定為：能源、居住、商貿(mào)、工業(yè)和交通樞紐。從布局結(jié)構(gòu)上來看：其中四方區(qū)由東部的新經(jīng)濟(jì)綜合功能片區(qū)、中部的居住商貿(mào)綜合片區(qū)、西部工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)綜合功能片區(qū)共同組成。四方、市北正值大力發(fā)展之際，具有無可置疑的投資價(jià)值。隨著環(huán)境的改善、配套的完善，該區(qū)域必成為，甚至已成為有識(shí)之士的居住、投資樂園。從市統(tǒng)計(jì)部門獲悉，市北區(qū)2002年上半年商品房平均售價(jià)是3087元/平方米，比去年末上漲357元/平方米；四方區(qū)是2100元/平方米，比去年末上漲176元/平方米。置業(yè)“一次到位”者、房產(chǎn)投資者以及二次置業(yè)者增多，中部開始顯現(xiàn)出其深厚的潛力?，F(xiàn)有項(xiàng)目現(xiàn)狀祥泰商住大廈發(fā) 展 商：青島祥泰房地產(chǎn)公司地 址：人民路99號(hào)建筑面積：14381平方米戶 數(shù)：78套戶 型：、、㎡ 價(jià) 格： 25002750元/㎡；配 套：可視對(duì)講防盜門、雙氣、長(zhǎng)城寬帶入戶、INTERNET接口入戶、三表程控、臺(tái)灣日立電梯等；備 注：主體已完工，正進(jìn)行內(nèi)、外墻抹灰；房屋已售80%。綠都公寓發(fā) 展 商：青島港澳置業(yè)投資有限公司地 址：威海路與浦口路交匯處總 戶 數(shù)：160戶戶 型：㎡ 價(jià) 格：3570元/㎡；配 套：全封閉物業(yè)管理、雙氣、雙回路供電、三表程控、西子奧蒂斯電梯等；備 注：房屋入住已達(dá)90%，僅剩六套80平方米房。康順家園開 發(fā) 商：青島華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司區(qū)域地段：康寧路1號(hào) 樓盤規(guī)模：10棟 住 宅：安置拆遷 網(wǎng)點(diǎn)面積：120—170平方米網(wǎng)點(diǎn)價(jià)位：2990—4360元/平方米備 注：安置拆遷住宅不對(duì)外銷售，只售網(wǎng)點(diǎn)。海濱廣場(chǎng)開 發(fā) 商：李滄房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計(jì)單位：儀表建筑研究院 區(qū)域地段：山東路立交橋西側(cè) 樓盤規(guī)模：8棟聯(lián)體住宅價(jià) 位：標(biāo)準(zhǔn)層：2100—2600元/平方米 閣 樓：1800—2000元/平方米155㎡備 注：網(wǎng)點(diǎn)不售，住宅已售罄。金桂花園發(fā) 展 商：青島金海豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地 址：鞍山路、哈爾濱路和遼陽(yáng)路交界處綠 化 率：32%規(guī) 劃：10幢七層住宅戶 型：70110㎡價(jià) 格：23503200元/㎡備 注：普通住宅，但位置較好，交通方便，周邊生活配套設(shè)施齊全。目前基本售罄。城市花園發(fā) 展 商：青島城建綜合開發(fā)有限公司地 址：威海路規(guī) 模：19幢6層（帶閣樓）建筑面積：80000平方米綠 化 率：30%戶 型：78123㎡價(jià) 格：3200元/㎡4300元/㎡，一層送花園售價(jià)4200元/㎡物業(yè)管理費(fèi)：㎡.月備 注：社區(qū)綜合品質(zhì)較高，一年前已售罄。海地儷園發(fā) 展 商：青島華新園置業(yè)有限公司地 址：敦化路建筑面積：14000平方米戶 型：65130㎡價(jià)